【正文】 19200 平方米 可售戶(hù)數(shù) 558 戶(hù) 銷(xiāo)售面積 10 萬(wàn)平方米 售出戶(hù)數(shù) 446 戶(hù) 建筑樓層 32 層 銷(xiāo) 售 率 80％ 規(guī)劃面積 123－ 254 平方米以上 銀行貸款 額度 70% 主力面積 160－ 170 年限 30 平均單價(jià) 13000 元 /平方米元 銀行 工商銀行 單價(jià)范圍 120xx－ 15000 元 /平方米 得 房 率 78% 公開(kāi)日 期 物業(yè)公司 自管 車(chē) 位 數(shù) 350 容 積 率 管 理 費(fèi) 5 元 /平方米 車(chē)位單價(jià) 25 萬(wàn) 綠 化 率 35% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于江蘇路愚園路口，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，由于出門(mén)就是地鐵二號(hào)線江蘇路站，區(qū)域的公交出行十分便捷。 劣勢(shì)： 1. 目前蘇州河尚在整治中，對(duì)于處在河邊的本案由一定的影響。 2. 小區(qū)西面規(guī)劃中的蘇州河文化花園使得區(qū)域的居住環(huán)境得到提高。 優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)： 1. 地理位臵較佳，周邊配套齊全。 去化分析： 于 20xx 年 3 月開(kāi)盤(pán)，目前已去化了 40％左右。 3. 小區(qū)內(nèi)的主要配套設(shè)施有：中央花園、玻璃天幕的室內(nèi)游泳池、桌球室、健身房等。 產(chǎn)品規(guī)劃： 1. 小區(qū)占地面積 萬(wàn)平方米，總建筑 面積 8 萬(wàn)平方米，規(guī)劃有 9 幢 14－ 30 層的小高層和高層構(gòu)成，樓層規(guī)劃為二梯二戶(hù)和二梯四戶(hù)，得房率在 80%左右。 伍、最新重點(diǎn)個(gè)案分析 長(zhǎng)寧區(qū) 案 名 虹橋河濱花園 工地位臵 長(zhǎng)寧路 1898 號(hào) 投資興建 上海上科實(shí)業(yè)有限公司 售 樓 處 長(zhǎng)寧路 1898 號(hào) 企劃銷(xiāo)售 旭陽(yáng) 萬(wàn)欣 主力總價(jià) 136－ 144萬(wàn) 調(diào)查日期 20xx. 建筑設(shè)計(jì) 大境建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 可售總額 8 億 工程進(jìn)度 封頂 電 話 62290066 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 524 戶(hù) 規(guī)劃用途 住宅 基地面積 2. 6 萬(wàn)平方米 可售戶(hù)數(shù) 524 戶(hù) 銷(xiāo)售面積 8 萬(wàn)平方米 售出戶(hù)數(shù) 209 戶(hù) 建筑樓層 14－ 30 F 銷(xiāo) 售 率 約 40% 規(guī)劃面積 63－ 300 平方米 銀行貸款 額度 70% 主力面積 160－ 170 平方米 年限 30 平均單價(jià) 8500 元 /平方米 銀行 民生銀行 單價(jià)范圍 7200－ 13000 元 /平方米 得 房 率 80% 公開(kāi)日期 物業(yè)公司 自管 車(chē) 位 數(shù) 400 容 積 率 管 理 費(fèi) 元 車(chē)位單價(jià) 10 萬(wàn) 綠 化 率 45% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于長(zhǎng)寧路近古北路，緊鄰蘇州河，屬于規(guī)劃中的長(zhǎng)寧路居住板塊，區(qū)域生活氛圍濃厚，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，未來(lái)的升值潛力較大。 8） 浦東陸家嘴濱江地區(qū)，高檔樓盤(pán)區(qū)域，房?jī)r(jià)高位支撐， 均價(jià) 1280020xx0 元。 6） 徐匯區(qū)徐家匯地區(qū)，上市樓盤(pán)減少，房?jī)r(jià)居高不下， 均價(jià) 8000 元。 5） 靜安區(qū)，樓盤(pán)供應(yīng)不足，小戶(hù)公寓受寵，中檔房均價(jià) 7075 元，高檔房均價(jià) 11250 元。 3） 陸家浜路以南至黃浦江沿岸，世博效應(yīng)顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)底部抬升， 均價(jià) 7000 元。 二、 20xx 年一季度各高檔物業(yè)板塊現(xiàn)況總述 1） 淮海東路以北至蘇州河沿岸地區(qū)，屬商業(yè)商務(wù)中心，房?jī)r(jià)穩(wěn)居高位， 均價(jià) 8800 元。將上海建成 “世界級(jí)城市 ”的概念，這必將推動(dòng)上海市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這也是城市化進(jìn)程中的一個(gè)要求 ?！败壍澜?jīng)濟(jì)”、“機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”等效應(yīng)必將帶動(dòng)“樓宇經(jīng)濟(jì)”，引導(dǎo)上海樓市的上升趨勢(shì)。 4. 市府的 交通航運(yùn)規(guī)劃 擴(kuò) 大了房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值空間。上海新一輪城市建設(shè)，舊區(qū)改造將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大拉力。） 2. 在高檔商品房市場(chǎng)，有數(shù)據(jù)顯示，價(jià)位在 7000 元以上的高檔商品房的買(mǎi)主中，境外人士占了 %，外省市占了 %，這主要是因?yàn)榫惩夤竞屯獾仄髽I(yè)紛紛將總部遷入上海，推動(dòng)了上海高檔房產(chǎn)的銷(xiāo)售。 1. 上海作為國(guó)際大都市，對(duì)外省市居民、境外人士的“魅力”正得以進(jìn)一步釋放，這部分人已經(jīng)成為上海樓市消費(fèi)的主力。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成了以居民購(gòu)房為主的市場(chǎng)，成為上海房市保持上升趨勢(shì)的根本保證。據(jù)房地局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年上海 房產(chǎn)租賃共 1790 萬(wàn)平方米，其中，自愿租賃占整體的 30%。 來(lái)自上海市房地局的消息顯示， 20xx 年至今，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，存量房、增量房、租賃房交易都有不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，市場(chǎng)上增量房和存量房的供求關(guān)系基本持平。 3．物業(yè)公司及管理費(fèi)： 案名 物業(yè)公司 管理費(fèi) 菊?qǐng)@（三期） 中海物業(yè) 元 /平方米 萬(wàn) 源杰座 世邦魏理仕 4 元 /平方米 香梅花園 世邦魏理仕 3 元 /平方米 水清木華 自管 元 /平方米 說(shuō)明： ? 從上表可以看出 管理費(fèi)最低 2 元 /平方米 ， 最高的為 4. 元 /平方米 ，并且聘 用的多為知名的高檔物業(yè)管理公司 。 ? 一房以 40－ 50 平方米為主 ， 二房的主力房型為 110－ 120 平方米 ，三 房的主力房型為 140－ 150 平方米 。 浦東新區(qū)對(duì)區(qū)域有代表性的“菊?qǐng)@”（三期）、“萬(wàn)源杰座”、“香梅花園”以及“水清木華”這四個(gè)個(gè)案進(jìn)行了調(diào)查。 五、浦東新區(qū) 作為上海樓市投資的熱點(diǎn)區(qū)域，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全市的前列，無(wú)論是房?jī)r(jià)走勢(shì)、銷(xiāo)售排名、廣告投放、新盤(pán)推量都呈現(xiàn)較強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 ? 做為住宅市場(chǎng)的頂級(jí)產(chǎn)品，頂尖的物業(yè)管理水準(zhǔn)是必不可缺的，物業(yè)管理費(fèi)用的高低不是客源所關(guān)心的主要問(wèn)題。 ? 一房的主力房型為 50－ 60 平方米 ，二房的主力房型為 90－ 100 平方米 ，三房的主力房型為 150 平方米以上 的房型，四房及復(fù)式的面積則主要集中在 200 平方米左右，以及 200－ 250 平方米 。 面積配 比： 一房 面積 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合計(jì) 套數(shù) 28 / 112 28 18 186 比例 15% / 60% 15% 10% 100% 二 房 面積 90 以下 90100 100110 110120 120以上 合計(jì) 套數(shù) 28 257 176 162 61 684 比例 % % % % % 100% 三 房 面積 120以下 120130 130140 140150 150以上 合計(jì) 套數(shù) 26 124 141 166 329 786 比例 % % % % % 100% 四房及復(fù)式 面積 200 以下 200250 250 以上 合計(jì) 套數(shù) 151 120 23 294 比例 % % % 100% 說(shuō)明 : ? 以上數(shù)據(jù)來(lái)源于“達(dá)安花園（靜安景觀樓王）”、“靜安雅筑”、“靜安陽(yáng)光名都” “國(guó)際麗都城”（一期）、“華商會(huì)館”、“靜安晶華園”、“靜安行家”、“康寧雅庭”、“靜安河濱花園”、“靜安楓景”這幾個(gè)個(gè)案 。 產(chǎn)品形態(tài)： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 樓層規(guī)劃 靜安雅筑 一幢 8 層（電梯） 一梯一戶(hù)， 康寧雅庭 一幢 28 層的高層 二梯三戶(hù) 國(guó)際麗都城 18－ 33 層的高層 二梯二戶(hù)、二梯四戶(hù) 靜安行家 28 層的高層 二梯三戶(hù) 上海壹街區(qū) 高層 二梯三戶(hù) 中凱城市之光 高層 二梯三戶(hù) 靜安楓景 高層 二梯三戶(hù) 華商會(huì)館 一幢 8 層（電梯） 一梯一戶(hù)、一梯二戶(hù) 說(shuō)明： ? 本區(qū)物業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃以高層為主， 最高為 33 層 ，但因地塊自身因素及政府對(duì)中心城區(qū)容積率的規(guī)定， 20xx 年也有部分的多層產(chǎn)品，如“靜安雅筑”、“華商會(huì)館”多規(guī)劃為 8 層的電梯房 。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也前所未有的激烈。 4．去化率： 案名 開(kāi)盤(pán)日期 銷(xiāo)售率 太陽(yáng)都市花園（二期） 80% 海悅花園 70％ 士博匯（一期） 100％ 耀江花園（一期） 95% 說(shuō)明： ? 本區(qū)域內(nèi)的個(gè)案受到世博會(huì)及市府舊區(qū)改造的利好影響，總體的銷(xiāo)售率較佳，另外一些個(gè)案的高樓層住戶(hù)可以看到黃浦江的江景這一天然的優(yōu)勢(shì)也吸引了相當(dāng)部 分的客戶(hù)投資臵業(yè)于本區(qū)域。另外 一房的面積都超過(guò) 70平方米以上 ，二房的主力房型為 110－ 120 平方米 ，四房及復(fù)式則以 250 平方米以上的房型為主 。 面積配比 一房 面積 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合計(jì) 套數(shù) / / / / 155 155 比例 / / / / 100% 100% 二 房 面積 8090 90100 100110 110120 120以上 合計(jì) 套數(shù) 44 34 172 43 93 386 比例 % % % % % 100% 三 房 面積 130以下 130140 140150 150160 160以上 合計(jì) 套數(shù) 34 102 111 80 245 572 比例 6% % % 14% % 100% 四房及復(fù)式 面積 200 以下 200250 250 以上 合計(jì) 套數(shù) 3 15 18 比例 17% 83% 100% 說(shuō)明： ? 以上數(shù)據(jù)來(lái)源于“太陽(yáng)都市花園”（二期）、“海悅花園”在售的（ 10樓）、“士博匯”（ 3 號(hào)樓）、以及“耀江花園”（ 一期）四個(gè)個(gè)案，共 1131戶(hù)， 其中一房占 %， 二房占 %， 三房占 %， 四房及復(fù)式占 %。 針對(duì)黃浦、盧灣兩區(qū)的高檔物業(yè)，我們選取“太陽(yáng)都市花園”、“海悅花園”、“士博匯”、以及“耀江花園”（一期）四個(gè)個(gè)案進(jìn)行了調(diào)查、分析。 三、黃浦、盧灣 作為上海市傳統(tǒng)中心城區(qū)，區(qū)域的土地供應(yīng)量一直處于供不應(yīng)求的局面。 3．物業(yè)公司及管理費(fèi) 案名 物業(yè)公司 管理費(fèi) 古北中央花園 戴得梁行 3 元 /平方米 上城（三期） 獅城怡安 未定 暢園 自管 5 元 /平方米 虹橋河濱花園 自管 元 /平方米 嘉里華庭 嘉里建設(shè)管理 元 /平方米 虹橋萬(wàn)博花園（一期） 自管 2 元 /平方米 東方倫敦 未定 元 /平方米 說(shuō)明： ? 從上表可以看出有三個(gè)個(gè)案的物業(yè)管理為自管， 管理費(fèi)最低 2 元 /平方米 ， 最高的“東方倫敦”達(dá)到 元 /平方米 。 ? 共統(tǒng)計(jì)了 2589 戶(hù)，其中 一房占 %， 二房占 %， 三房占 62%， 四房及復(fù)式占 %。 ? 樓層規(guī)劃以 二梯二戶(hù)和二梯三戶(hù)為主 ，最少規(guī)劃為二梯一戶(hù)，最多的規(guī)劃為三梯六戶(hù)。 長(zhǎng)寧區(qū)選取“古北中央花園”、“上城”、“暢園”、”虹橋河濱花園”、“虹橋萬(wàn)博花園”（一期）、“嘉里華庭”、“東方倫敦”共 7 個(gè)樣本進(jìn)行了調(diào)查、分析。 二、長(zhǎng)寧區(qū) 20xx 年 1 季度，長(zhǎng)寧區(qū)高價(jià)位 樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)。 ? 幾個(gè)個(gè)案的開(kāi)盤(pán)日期相差不久，從銷(xiāo)售情況來(lái)講總體情況良好。并且所聘請(qǐng)的多為知名的高檔物業(yè)公司。 ? 從二房的面積分布情況來(lái)看，主力為 110 平方米以上房型 ，比例占到 40%。其中一房占 %、二房占 %、三房占%、四房及復(fù)式占 %。在這種情況下，高檔物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)和房型設(shè)計(jì)就顯得極為重要，如何保證合理的采光、觀景等各個(gè)方面的因素，從而充分滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，是開(kāi)發(fā)商所必須重點(diǎn)關(guān)注的。寸土寸金的地段優(yōu)勢(shì)表露無(wú)疑。 本報(bào)告對(duì)目前徐匯區(qū)在售的較有代表性的五個(gè)個(gè)案進(jìn)行了調(diào)查，分別是“東方曼哈頓”（尚東區(qū)）、“兆豐帝景苑”、“尊園”、“天際花園”（三期）、“陽(yáng)光巴黎”。 附表 1：高檔客源購(gòu)買(mǎi)特性分析： 影響因素 影響程度 對(duì)價(jià)格的敏感程度 較高 對(duì)生活品質(zhì)的要求 高 對(duì)社區(qū)規(guī)劃和環(huán)境的要求 高 對(duì)建筑質(zhì)量和外裝修檔次的要求 高 對(duì)公共交通的依賴(lài)性 一般 對(duì)道路的要求 極高 對(duì)休閑空間和綠化景觀的要求 高 對(duì)會(huì)所設(shè)施的要求 高 對(duì)容積率和覆蓋率的要求 高 對(duì)周邊生活配套設(shè)施的要求 一般 對(duì)物業(yè)管理的要求 高 叁、中心城區(qū)高檔物業(yè)市場(chǎng)分析 為配合本專(zhuān)題報(bào)告的市場(chǎng)研究，針對(duì)目前上海 市中心城區(qū)在售的 (包括 20xx 年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，及部分的 20xx 年一季度開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的產(chǎn)品 )萬(wàn)元左右的區(qū)域代表性個(gè)案做了一個(gè)較為詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，并從幾個(gè)方面綜合分析，以求能更確實(shí)地把