【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 路 學(xué) 院 路 衛(wèi) 國(guó) 路 華 巖 路 建 設(shè) 路 附圖 本項(xiàng)目商圈示意圖 二、項(xiàng)目商圈消費(fèi)群體分析 按照商圈理論，核心商圈的消費(fèi)能力占項(xiàng)目總消費(fèi)能力的 5570%，次級(jí)商圈占總體消費(fèi)能力的 1525%，邊緣商圈的消費(fèi)能力一般占總體消費(fèi)能力的 5%左右。 核心商圈分析 a. 人口分析 核心商圈內(nèi)小區(qū)共有 15 個(gè)，共有 14720 戶。安每戶 3 人計(jì)算，共有 44160 人，加上理工大學(xué) 23000 多人，實(shí)際上共有 67160 人。 b. 商業(yè)用房供給分析 本項(xiàng)目核心商圈內(nèi)商業(yè)用房總體供給面積為 38352 平米。其中華沿道到大里路的新華道大街商業(yè)供應(yīng)面積最多，達(dá)到 17000 多平米，衛(wèi)國(guó)路到學(xué)院路的國(guó)防道一段商業(yè)供應(yīng)面積最少，為 950 平米。 從本項(xiàng)目核心商圈內(nèi)可供給的商業(yè)用房單套面積來(lái)看，平均的單套面積為 132 平米，相對(duì)比較大。 附圖 本項(xiàng)目核心商圈內(nèi)商業(yè)用房供給分析 附圖 核心商圈內(nèi)商業(yè)用房單套平均面積 c. 核心商圈商業(yè)用房租金 分析 從核心商圈的租金水平來(lái)看，東部高于西部，北部高于南部。 附表 核心商圈商業(yè)租金分布 d. 核心商圈成熟商業(yè)設(shè)施分布及供給特點(diǎn) 核心商圈目前比較成熟的商業(yè)設(shè)施主要有： →商場(chǎng)主要有 “可兒數(shù)碼城 ”、 “龍悅 ”等； →休閑娛樂(lè)目前主要有 “金永 KTV”； →核心商圈內(nèi)的商業(yè)多以 “底商 ”、 “臨街門面房 ”為主； →從商業(yè)用房的分割形式來(lái)看，大多數(shù)是縱向分割的， 1～ 2 層為 1 戶或 1～ 3 層為 1戶； →核心商圈目前的商業(yè)分布比較分散，缺乏大型集中融合多種功能的商業(yè)設(shè)施； 次級(jí)商圈分析 核心商圈道路最高租金（元 / 平米 . 天）最低租金（元 / 平米 . 天）平均租金（元 / 平米 . 天）華沿道～大里路（新華道） 西山道～國(guó)防道（衛(wèi)國(guó)路） 西山道～國(guó)防道（學(xué)院路） 衛(wèi)國(guó)路～學(xué)院路（西山道） 衛(wèi)國(guó)路～學(xué)院路（國(guó)防道） a. 人口分析 在本項(xiàng)目次 級(jí)商圈中，共 23 個(gè)初具規(guī)模的物業(yè)小區(qū)，總戶數(shù) 16305 戶，按照戶均 3 人計(jì)算，次級(jí)商圈常住人口 48915 人，接近 5 萬(wàn)人。具體分布如下表所示： 附表 次級(jí)商圈入住小區(qū) 物業(yè)名稱 戶數(shù) 鐵路樓 324 交通樓 384 運(yùn)輸樓 216 雙新里 2040 礦工樓 615 255醫(yī)院新樓 1260 礦院樓 216 建工西樓 1308 建工東樓 2408 中南苑 96 第一干休所 96 瑞德花園 1200 銀安雅園 800 麗景琴園 1160 金色家園 516 大唐繁榮 410 世紀(jì)華 庭 224 銀安花園 160 陽(yáng)光大廈 2400 馨鳳園 72 聞新園 72 四季花園 180 天元花園 148 合計(jì) 16305 b. 商業(yè)用房供給分析 在本項(xiàng)目次級(jí)商圈范圍內(nèi)，商業(yè)供給主要是以“底商“和”門面房”的形態(tài)出現(xiàn)的，總體總可供應(yīng)面積為 38825 平米左右。 附表 次級(jí)商圈商業(yè)房供給（門面房） 位置 售價(jià) /租金 供應(yīng)面積 數(shù)量 合計(jì) 層數(shù) 八方購(gòu)物廣場(chǎng)東側(cè) 未招租，詳情未知 16000 1 16000 1 北新西道一家具城 被法院查封 3000 1 3000 1 華巖路工藝品 市場(chǎng)南側(cè) 1 不詳 100 1 100 1 華巖路工藝品市場(chǎng)南側(cè) 2 不詳 120 1 120 1 興源道 3 萬(wàn) /年 70 1 70 2 建華西道 4 萬(wàn) /年 200 1 200 2 南新西道南側(cè)（光明路－友誼路之間） 萬(wàn) /年 140 1 140 2 南新西道北側(cè)（大里路－友誼路之間） 經(jīng)濟(jì)糾紛被法院查封 120 12 1440 1 南新西道與學(xué)院路西南角 不詳 80 1 80 1 學(xué)院路路東 不詳 50 1 50 1 南新西道與衛(wèi)國(guó)路西北角 1 40 萬(wàn) /年 2400 1 2400 4 南新 西道與衛(wèi)國(guó)路西北角 2 7 萬(wàn) /年 255 1 255 3 新華道與衛(wèi)國(guó)路東北角三江源證券北 不詳 360 13 4680 3 學(xué)院路與西山道西南角 不詳 600 1 600 3 合計(jì) 37 29135 附表 次級(jí)商圈商業(yè)房供給（底商） 名稱 售價(jià) /租金 單套面積 數(shù)量 總體面積 層數(shù) 繁榮花園 5260元 /平米 180 2 360 2 186 2 372 2 194 1 194 2 193 1 193 2 160 1 160 2 金色家園 5580元 /平米 320 11 3520 3 370 4 1480 4 瑞德花園 6288元 /平米 360 1 360 2 654 1 654 2 286 1 286 2 1854 1 1854 2 光明路盛馨園 5 萬(wàn) /年 3 1 合計(jì) 29 c. 次級(jí)商圈商業(yè)用房售價(jià) /租金分析 次級(jí)商圈租金水平最高的是“光明路盛馨園”，到達(dá) 元 /平米 *天，最近最低的是建華西道，租金為 元 /平米 *天，租金水平已經(jīng)明顯低于本項(xiàng)目核心商圈相關(guān)商業(yè)的租金水平。 附 表 次級(jí)商圈租金水平 位置 租金 (元 /平米 *天 ) 光明路盛馨園 興源道 南新西道與衛(wèi)國(guó)路西北角 南新西道 建華西道 三、項(xiàng)目車流人流分析 人流分析 a. 新華道與學(xué)院路交叉路口 從周日、周一不同時(shí)間的人流量走勢(shì)來(lái)看，周日早上從西到東、從南到北人流明顯高于中午和下午；從東到西、從北到南早上、中午、下午變化不大；周一早上從西到東、從南到北人流量明顯增多，原因主要是上班高峰期；周一下午各方向人流量相差不大。 b. 新華道主干道 從周日、周一不同時(shí)間的人流量走勢(shì) 來(lái)看，周日在早上從西到東、從東到西人流量明顯高于中午與下午；周一早上從西到東的人流量最高達(dá)到每小時(shí)3282 人次，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從東到西 1428 人次的人流量，分析認(rèn)為早上上班高峰期所至，下午人流量?jī)煞较虿畈欢唷? c. 新華道與衛(wèi)國(guó)路交叉路口 從周日、周一不同時(shí)間的人流量走勢(shì)來(lái)看，周日在早上從西到東、從南到北人流量明顯高于中午；周一早上從西到東的人流量最高達(dá)到每小時(shí) 2346 人次，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從南到北 840 人次的人流量。 6月27日、28日新華道與學(xué)院路交叉路口人流量走勢(shì)圖(單位:人次/小時(shí))1164 1104162624061686172255299620xx55810142736121236901590 1512768130855212241152123697205001000150020xx25003000350040007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62 星期天 20xx62 星期一單位：次/ 小時(shí)東——西 南——北 西——東 北——南6月2 7日、2 8日項(xiàng)目附近不同方向的人流走勢(shì)圖( 單位:人次/ 小時(shí))1416125410861428172213622184816103832821092 113705001000150020xx2500300035007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62星 期天 20xx62星 期一單位：次/小時(shí)東——西 西——東 車流分析 a. 新華道與學(xué)院路交叉路口 從周日、周一不同時(shí)間的車流量走勢(shì)來(lái)看，周日早上從西到東、從南到北車流明顯高于中午和下午；從東到西中午車流量明顯增多，從北到南早上、中午、下午變化不大；周一早上從南到北車流量低于中午車流量；周一下午從西到東和從東到西車流量最多。 b. 新華道主干道 從周日、周一不同時(shí)間的車流量走勢(shì)來(lái)看，周日在早上從西到東、從東到西車流量明顯低于中午，與下午基本持平；周一早上從西到東的車流量 1488 輛遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從東到西 822 輛的車流量，分析認(rèn)為早上上班高峰期所至，下午從東到西的車流量大于從西到東的車流輛。 6 月2 7 日、2 8 日新華道與衛(wèi)國(guó)路交叉路口不同方向的人流走勢(shì)圖( 單位: 人次/ 小時(shí))1398 13081086150610922316150057014288404861668252684611702346105013087861260570106805001000150020xx250030007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62星 期天 20xx62星 期一單位：次/ 小時(shí)東——西 南——北 西——東 北——南6月27日、28日新華道與學(xué)院路交叉路口不同方向的車流走勢(shì)圖(單位:車次/小時(shí))1128257422501434 156620641002750582 672155496625141932 20xx 1866 184821001230876 87612901524 150005001000150020xx250030007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62星期天 20xx62星期一單位：次/小時(shí)東——西 南——北 西——東 北——南 c. 新華道與衛(wèi)國(guó)路交叉路口 從周日、周一不同時(shí)間的車流量走勢(shì)來(lái)看，周日在早上各個(gè) 方向的車流比較平均，相差不大，中午從南到北、從西到東人比較少；周一早從西到東的車流較多，下午從北到南車流較多。 6月2 7日、2 8日項(xiàng)目附近不同方向的車流走勢(shì)圖( 單位:車次/ 小時(shí))1260132611468221272 128412181386132014881434114050070090011001300150017007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62星 期天 20xx62星 期一單位：次/小時(shí)東——西西——東6 月2 7 日、2 8 日新華道與衛(wèi)國(guó)路交叉路口不同方向的車流走勢(shì)圖( 單位: 車次/ 小時(shí))12601470130811041488 15361470984702540975 99076812781710126011461428 13801350171605001000150020xx7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62 星期天 20xx62 星期一單位：次/ 小時(shí)東——西 南——北 西——東 北——南第三章 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 一、新天地 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于路南區(qū)衛(wèi)國(guó)路，項(xiàng)目總建筑規(guī)模為 12 萬(wàn)平米，目前除兩個(gè)主力店沒(méi)有開工建設(shè)， 其他部分均已經(jīng)建設(shè)完畢。本項(xiàng)目以上海“新 天地”為模版在唐山地區(qū)進(jìn)行拷貝，但從市場(chǎng) 的反映情況來(lái)看，本項(xiàng)目基本失敗。 項(xiàng)目功能布局 本項(xiàng)目主要采用“商業(yè)街” +“大型主力店”的模式，該項(xiàng)目在定位之初，擬引入天津“家世界”和“東方家園”兩大主力 店，但最終“東方家園”引入失敗。 本項(xiàng)目最新調(diào)整后的內(nèi)部功能布局如下： a. 家居建材超市； b. 國(guó)際頂級(jí)生活用品超市； c. 5000 平方米時(shí)尚女人世界； d. 7000 平方米國(guó)際快餐專區(qū)； e. 33000 平方米動(dòng)感娛樂(lè)地帶； f. 10000 平方米酒吧風(fēng)情一條街； g. 10000 平方米奧特萊斯折扣店； 目前酒吧餐飲部分已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)，其他部分仍處在不確定狀態(tài)。 建筑特色 新天地的建筑特點(diǎn)可以用一個(gè)字概括“洋”，在座談會(huì)上有與會(huì)者表示，新天地項(xiàng)目“美觀有余，實(shí)用不足”，從整體感覺(jué)來(lái)看，更像是“ Townhouse”，存在商業(yè)設(shè)計(jì)上的缺陷。 價(jià)格 體系 新天地最初入市價(jià)格在 3300 元 /平米，目前的價(jià)格上漲到 5880 元 /平米，基