桂林市某花園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-18 14:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的基礎(chǔ)條件， 設(shè)立以下可比基礎(chǔ)條件： 與桂林奧林匹克花園項(xiàng)目同一區(qū)域定位類似的項(xiàng)目； 不同區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似的產(chǎn)品； 與桂林奧林匹克花園項(xiàng)目檔次接近的同類產(chǎn)品； 中高價(jià)位住宅和別墅與桂林奧林匹克花園有可比性的產(chǎn)品。 通過建立的可比基礎(chǔ)條件，從近百個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，篩選出 24個(gè)可比項(xiàng)目。搜集項(xiàng)目實(shí)例 針對(duì)選取的 24個(gè)項(xiàng)目，通過實(shí)地考察、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊、雜志、電話等渠道，得到不同地段、不同時(shí)點(diǎn)的項(xiàng)目信息。 搜集項(xiàng)目資料包括下列主要內(nèi)容：（具體詳見附件：供給調(diào)研樣表） 開發(fā)商、代理商、物業(yè)公司； 占地面積、總建筑面積、容積率、使用率； 開盤時(shí)間、入住時(shí)間； 價(jià)格、折扣、銷售率、付款方式； 項(xiàng)目檔次、裝修標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目用途； 總戶數(shù)、主力戶型、熱銷戶型、面積配比、單價(jià)、總價(jià)；其它一些附加說明（圖片資料）；……工作方法 建立可比基礎(chǔ) 選取可比項(xiàng)目 搜集項(xiàng)目實(shí)例工作方法22 以下數(shù)據(jù)已根據(jù)市場(chǎng)比較法進(jìn)行過針對(duì)性的數(shù)據(jù)修正 總體比例自 2023年以來，桂林房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)上，呈現(xiàn)出 規(guī)模化和多樣化 兩個(gè)特點(diǎn)。出現(xiàn)許多體量較大的項(xiàng)目，他們大多以 綜合居住社區(qū) 為主。產(chǎn)品類型上，多層、小高層、高層、復(fù)式、獨(dú)棟、連排、雙拼、疊拼別墅、底商類型齊全，消費(fèi)者可以有多種選擇。以建筑面積為衡量尺度，桂林市項(xiàng)目小區(qū)別墅建筑面積所占比例如下圖所示。注： 橫軸代表同一小區(qū)內(nèi)，別墅占其所在社區(qū)建筑面積的百分比，縱軸表示該比例范圍段的小區(qū)在全市的比重。數(shù)據(jù)顯示，含別墅的社區(qū)進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，別墅建筑面積占該社區(qū)總建面積40%60%的項(xiàng)目最多。在這些項(xiàng)目中，別墅和住宅建筑面積上平分秋色；折算成占地面積，別墅在小區(qū)平面圖上占 6070%。其次，純別墅或加有極少量配套的別墅項(xiàng)目占 80%以上；排在第三位的是別墅建筑面積僅占20%以下的小區(qū)，它們以住宅為主，區(qū)位、景觀等因素最好的地方，建有少部分別墅。調(diào)研結(jié)果 總體比例 住宅部分 別墅部分調(diào)研結(jié)果23住宅部分住宅建筑類型比例分配示意圖如圖所示，桂林住宅 以多層為主，比例為 91%，小高層和高層所占比例分別為 5%和 4%，且大多分布在中心板塊。（注：由于氣候因素的影響，許多項(xiàng)目在一層架空設(shè)置為車庫(kù)，計(jì)算層數(shù)時(shí)不計(jì)車庫(kù)從第二層算起。）住宅戶型比例分配示意圖 住宅面積分布示意圖 (單位： ㎡ ) 住宅修正均價(jià)示意圖 (單位：元 / ㎡ ) 住宅修正均價(jià)示意圖 (單位：萬元 )調(diào)研結(jié)果24空間表現(xiàn)形式分布示意圖裝修標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)有市場(chǎng)供給調(diào)研的結(jié)果表明， 普通住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)均為初裝修 。 住宅部分小結(jié) 住宅部分中，三居為主力戶型，占到一半，二居為次主力戶型，占三分之一強(qiáng)。120130㎡為主力面積，比例是 15%； 8090㎡也較多，比例是 10%。結(jié)合戶型來看，三居面積集中在 120130㎡，二居面積集中在 8090㎡。均價(jià)主要集中在 15002023元 /㎡之間。主力總價(jià)在 1020萬元之間。調(diào)研結(jié)果25別墅部分別墅類型分布示意圖如圖所示， 主力類型是獨(dú)棟，比例為74%；次主力類型是聯(lián)排和雙拼，疊拼極少。 別墅戶型比例分配示意圖如圖所示，獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、連排類型的居室類型都以五居為主，分別占 45%、 52%、 75%；疊拼別墅以四居為主占 63%；獨(dú)棟別墅的居室數(shù)量較多，六居、七居、八居的產(chǎn)品都有一定的供給量；雙拼別墅、連排別墅、疊拼別墅的居室數(shù)量都 集中在四居和五居 。別墅面積分布示意圖 (單位： ㎡ ) 獨(dú)棟別墅以 300㎡ —350 ㎡的產(chǎn)品為主占 46%。雙拼別墅面積在 200㎡ —250 ㎡和 250㎡ —300 ㎡上的供給量分配較為平均，分別占其總比例的 46%和 44%。雙拼別墅的最大面積控制在 350㎡之內(nèi)。疊拼別墅的面積較小，基本上在 300㎡以內(nèi)。其中 150㎡ —200 ㎡、 200㎡—250 ㎡的產(chǎn)品分別占總比例的 48%、 46%。連排別墅的面積在 200㎡ —250 ㎡和250㎡ —300 ㎡的分別占總比例的45%和 39%。調(diào)研結(jié)果26別墅修正均價(jià)示意圖 (單位：元 / ㎡ )獨(dú)棟均價(jià)都在 2500元 /㎡以上，以2500元 /㎡ —3000 元 /㎡所占比例最大，占 68%；雙拼均價(jià)基本集中在 2500元 /㎡ —3000元 /㎡，占總比例的 83%連排均價(jià)基本集中在 2023元 /㎡ —2500元 /㎡，占總比例的 82%疊拼均價(jià)在 2023元 /㎡ —2500 元 /㎡、 2500元 /㎡ —3000 元 /㎡都占一定的比例，分別占 59%和 41%。別墅修正總價(jià)示意圖 (單位：萬元 )獨(dú)棟總價(jià)較高且分布比較平均，最低為 60萬元 —70 萬元， 80萬元 —100 萬元的占比例最大，占 26%；雙拼總價(jià)集中在 50萬元 —80 萬元，60—70 萬元所占比例最大，占 64%；疊拼總價(jià)集中在 50萬元 —80 萬元，60—70 萬元所占比例最大，占 68%；連排相對(duì)總價(jià)較低，以 50萬元 —60 萬元、 60萬元 —70 萬元的產(chǎn)品為主，分別占總比例的 36%和 53%調(diào)研結(jié)果別墅部分小結(jié) ? 獨(dú)棟別墅中，主力戶型是五房，主力面積為 300—350 ㎡，價(jià)格集中在 3000—3500元 /㎡之間，主力總價(jià)在 70—100 萬元；? 聯(lián)排別墅中，主力戶型是五房，主力面積為 200—250 ㎡，價(jià)格集中在 2023—2500元 /㎡左右，主力總價(jià)為 60—70 萬元；? 雙拼別墅，主力戶型是五房，主力面積為 250—300 ㎡，價(jià)格集中在 2500—3000元 / ㎡之間，主力總價(jià)為 60—70 萬元；? 疊拼別墅，主力戶型是四房，主力面積為 150—250 ㎡，價(jià)格集中在 2023—2500元 /㎡左右，主力總價(jià)為 60—70 萬元。27桂林地形比較奇特，許多大型項(xiàng)目都有山有水，景觀在水系、綠化、運(yùn)動(dòng)設(shè)施幾方面最有特色，下面將列舉在以上幾方面做的較好的經(jīng)典案例。水系九里香堤以湖為主脈，將水體分成主湖面及溪流水系兩部分，使水的靈韻無所不在。香溪湖如平鏡般，湖水自中央湖區(qū)向四周延伸，分散成若干清溪環(huán)小區(qū)蜿蜒流淌，讓更多的別墅畔湖依水，更多享受水之意趣。 綠化麒麟灣小區(qū)內(nèi)有天然山體景觀、百畝水景園林。其別墅區(qū)分別設(shè)計(jì)為北美區(qū)、歐陸區(qū)、東方區(qū)等異國(guó)風(fēng)格。運(yùn)動(dòng)設(shè)施漓江奧林苑社區(qū)內(nèi)有 5000平方米運(yùn)動(dòng)會(huì)所和大量的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，如：琴棋書畫院、陳靜乒乓球羽毛球俱樂部、網(wǎng)球俱樂部、標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)、五人足球場(chǎng)、綜合健身中心、高爾夫、人工攀巖用地、標(biāo)準(zhǔn)排球場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)門球場(chǎng)、開放式游泳池等。調(diào)研結(jié)果景觀與配套典型個(gè)案28商業(yè)配套是安廈世紀(jì)城在規(guī)劃上，將商業(yè)組團(tuán)與水景、綠化景觀系統(tǒng)和諧的融為一體，形成一個(gè) “公園式 ” 的體驗(yàn)型綠色生態(tài)商業(yè)社區(qū)。商業(yè)文化街位于大社區(qū)的中心位置，是一個(gè)集特色餐飲、娛樂、購(gòu)物、休閑、文化于一體的新型商業(yè)街區(qū)，5000平方米大型會(huì)所主題餐飲、咖啡廳、美容院等。調(diào)研結(jié)果29桂林桂林 房地產(chǎn)需求調(diào)研 中國(guó)有多大 九鼎軒告訴你 30本次需求調(diào)研工作是通過項(xiàng)目組以及九鼎軒總部智庫(kù)中心等人員的共同努力，配合多種輔助手段，對(duì)符合本次需求調(diào)查甄別條件的有效信息，分析匯總得出初步的市場(chǎng)信息。根據(jù)本項(xiàng)目前期的概念性設(shè)想，本次市場(chǎng)需求調(diào)研分為普通住宅和別墅兩大部分。工作方式 ：主要采取 4種方式： 網(wǎng) 絡(luò)利用 中國(guó)房地
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