【正文】 數(shù)據(jù)來源：南京國土資源局網(wǎng)今年110月，全區(qū)土地成交11宗，㎡，繼8月零土地出讓之后，9月全區(qū)成交土地3宗，成交量有所放大，但由于都為底價成交，顯示土地市場冷淡，上市推遲，10月份沒有土地成交。從成交土地用途來看，710月份成交土地均為綜合用地，純住宅用地出讓減少；從用地分布來看，9月份出讓土地集中在濱江谷里片區(qū)和科學(xué)園片區(qū)大學(xué)城區(qū)域，為新興片區(qū)穩(wěn)定發(fā)展提供有利條件。成交單價以東山最高，科學(xué)園次之，湯山片區(qū)最低。全區(qū)110月份土地成交情況序 號地塊編號片 區(qū)出讓面積（m2）用 途容積率（≤）底 價（萬元）成交價（萬元）溢價率（%）1東山片區(qū)56770二類居住、商業(yè)辦公434004340002科學(xué)園片區(qū)二類居住、商業(yè)混合用地22950032300%3湯山麒麟片區(qū)328792旅館業(yè)、會議中心用地、二類居住用地337003370004湯山麒麟片區(qū)二類居住用地5500550005祿口片區(qū)二類居住4500450006濱江谷里片區(qū)二類居住6700670007濱江谷里片區(qū)二類居住101001010008東山片區(qū)二類居住278002780009湯山麒麟片區(qū)二類居住27000流拍/10科學(xué)園片區(qū)AB地塊商住混合，C商業(yè)辦公A/B2，C14400044000011濱江谷里片區(qū)二類居住、商業(yè)混合255005500012濱江谷里片區(qū)二類居住、商業(yè)、辦公、酒店式公寓A地塊2490049000江寧的居住用地一直居多，07年以后，偏向九龍湖、科學(xué)園等尚未開發(fā)區(qū)域，由于這些區(qū)域各種配套尤其是交通極為不便，銷售預(yù)期難度大，加上大市不景氣，因此今年江寧的這些未開發(fā)區(qū)域土地流標(biāo)量大增，連同整體成交價格也以底價成交為主。（三）商品住宅市場分析2007年1月2008年9月商品房開工面積與竣工面積分季度對比情況今年19月，同比下降一成多，三季度新開工面積同比下降將近三成。同期，%，而從三季度來看，%。從累計變化中可以看出，新開工面積和竣工面積同比呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢。開發(fā)企業(yè)降低新開工面積，一方面表明當(dāng)前開發(fā)企業(yè)資金壓力比較大；另一方面也表現(xiàn)出開發(fā)企業(yè)對于短期內(nèi)市場回暖信心不足。竣工面積首次出現(xiàn)負(fù)增長，一方面表明前期出讓的大量土地，目前項(xiàng)目建設(shè)已基本完工，進(jìn)入銷售階段；另一方面由于市場成交量持續(xù)下降，開發(fā)企業(yè)資金壓力比較大，通過減緩工程建設(shè)，來保持企業(yè)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2008年19月商品住宅上市量與銷售量同比情況今年19月，%，其中，%。上市面積環(huán)比大幅增加的原因主要有：一是從區(qū)域來看，上市量集中在東山片區(qū)和九龍湖片區(qū)，其中上市體量在5萬平米以上項(xiàng)目為恒大綠洲花園，占全區(qū)9月上市總量20%，拉動全區(qū)上市總量；二是九月為傳統(tǒng)銷售旺季，部分開發(fā)企業(yè)按預(yù)定開發(fā)進(jìn)度，擇時上市；三是前期部分樓盤選擇淡季蓄水，累計至本月推盤。 大量商品住宅上市必將造成我區(qū)后期銷售壓力增大，如九龍湖片區(qū)恒大綠洲(社區(qū))項(xiàng)目9月上市超過5萬平米，萬科金域藍(lán)灣項(xiàng)目也將有過萬體量入市，大大增加片區(qū)銷售壓力 數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)江寧板塊近幾年一直是南京市房地產(chǎn)成交量的主力軍，從其月均成交量上可以反映出。07年最高月成交量近4000套，創(chuàng)下歷史新高。進(jìn)入08年成交量開始大幅下滑，110月，全區(qū)商品住宅銷售量呈現(xiàn)低迷態(tài)勢，9月份屬于樓市傳統(tǒng)銷售旺季，但江寧市場跌入了08年以來的低谷，成交423套，%、%，只高于春節(jié)所在的2月份。9月底至10月份，國家和南京相繼出臺了激勵購房需求的救市政策，市場有所改善，10月商品房成交645套，%，%。銷售量出現(xiàn)下降的原因主要包括以下幾個方面：一是從結(jié)構(gòu)上來看，科學(xué)園、開發(fā)區(qū)等全區(qū)成交活躍片區(qū)，自第三季度以來月均成交量下滑40%50%，拉低全區(qū)成交總量；二是國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不明朗，使得購房者采取觀望態(tài)度；三是部分企業(yè)受困于資金壓力，采取打折促銷等降價行為，反而更加重購房者觀望態(tài)勢。10月份，主要成交項(xiàng)目是東郊小鎮(zhèn)、龍湖文馨苑、東渡國際青年城、親水灣花園、華匯康城、現(xiàn)代城、世紀(jì)東山等。這些項(xiàng)目在10兩月推出了新房源，保證了充足的供應(yīng)量，另外在廣告投入方面也比較大，大都主打“價格”這一主題，吸引購房者的眼球。 從成交商品房類型來看，普通住宅占比最高，%，其次是商業(yè)和別墅，%%。反映出江寧區(qū)是以緩解主城區(qū)居住生活空間壓力的新興生活區(qū)。而從全區(qū)各板塊成交情況分布來看，今年前三季度，仍然以開發(fā)區(qū)和科學(xué)園板塊為主。這和江寧區(qū)重點(diǎn)發(fā)展這兩個片區(qū)，形成新興住宅區(qū)規(guī)劃密切相連，結(jié)合近兩年土地上市情況，預(yù)計未來商品房成交仍以這兩個片區(qū)為主。成交價格分析 數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)成交價格方面，08年整體均價穩(wěn)中有升，9月份上升到最高的6490元/㎡，但由于成交量的大幅減少，樓市促銷接踵而至，10月份成交均價本年度首次下滑至5676元/㎡，%，%，接近去年同期水平。9月底開盤的恒大綠洲超低價入市，少數(shù)樓盤跟風(fēng)跳水，多家樓盤按兵不動，靜觀其變，考慮后期樓盤銷售壓力加大，打折促銷有可能引發(fā)價格競爭加劇。區(qū)域新增項(xiàng)目分析江寧新開樓盤類別樓盤名稱建筑面積(萬㎡)開盤時間物業(yè)類型面積區(qū)間(㎡)價格(元/㎡)推出套數(shù)認(rèn)購套數(shù)成交套數(shù)住宅武夷綠洲60高層6879630015420金陵天成高層90150580014490亞都天元居小高層981205600240180萊茵東郡花園444＋1洋房951306700120100高爾夫國際花園小高層4674680022300別墅龍湖畔?頤和南園23聯(lián)排180~24083005690數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)其中江寧的新盤中，除了金陵天成已于10月10日如期推出，此前宣稱將于10月左右開盤的幾大新盤在市場還處于低迷的狀況下，適當(dāng)放緩了步伐。推遲開盤的新盤還有東山上坊片區(qū)的東福金座、九龍湖片區(qū)的萬科金域藍(lán)灣前者將于11月底或者年底推出首批房源，而后者更是將開盤時間推遲到了今年年底或明年年初。一連串“特價”“降價”“推遲上市”現(xiàn)象，充分反映了當(dāng)前樓市低迷的現(xiàn)狀。小 結(jié)：通過對江寧住宅商品房市場分析我們不難看出，910月全區(qū)總成交量同比下滑78%左右，10月份成交價格也已接近去年同期水平，雖然土地成交量有所下滑，全區(qū)商品房施工竣工面積有所下滑，但考慮07年土地供應(yīng)充足，加上市場余量和后期供應(yīng)充分，“供大于求”明顯。綜合預(yù)測，在樓市觀望情緒彌漫的現(xiàn)在，成交量和成交價格同比去年，可能會持續(xù)“雙低”運(yùn)行?！爸褐耍賾?zhàn)不殆。”要想在競爭日益激烈的房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)之中脫穎而出，就必須準(zhǔn)確的把握好自身的優(yōu)勢和機(jī)會，在認(rèn)清競爭對手底細(xì)的前提下，制定出相應(yīng)的營銷策略。下面，就讓我們來對我們項(xiàng)目本身和周邊競爭個案做一個詳細(xì)摸底。第二部分 項(xiàng)目開發(fā)營銷模式分析一、項(xiàng)目屬性分析 （一）項(xiàng)目區(qū)位分析京 滬 高 鐵主城區(qū)地鐵一號南延機(jī)場高速祿口國際機(jī)場本案繞 城 公 路將 軍 大 道本項(xiàng)目處于江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心位置，位于牛首山河南岸，介于將軍大道和機(jī)場高速之間。項(xiàng)目通過將軍大道和機(jī)場高速與主城區(qū)連接，距離主城新街口約17公里，距祿口國際機(jī)場約20公里；通過繞城公路也可快速抵達(dá)寧杭高速、二橋、三橋，交通十分便利。即將建成的亞洲第一大站——南京南站，距本項(xiàng)目僅有7公里距離，未來京滬高鐵的開通也大大提升了本區(qū)域的交通便利性。（二）項(xiàng)目基地資源 本項(xiàng)目周邊自然景觀豐富，西北方向即三山——韓府山、翠屏山、將軍山，緊靠項(xiàng)目地塊的背面是牛首山河。本案三山景區(qū)牛首山河 三山景區(qū) 三山指的是韓府山、翠屏山和將軍山，其中名氣最大就是將軍山，江寧技術(shù)開發(fā)區(qū)的主干道將軍大道也是由此得名。 將軍山生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)這里曾是南宋年代牛頭山大捷的古戰(zhàn)場。1130年春（南宋建炎四年），著名抗金英雄岳飛在這里筑壁壘、設(shè)伏兵，擊敗金兀術(shù)，一舉收復(fù)建康（今南京）城。橫貫山脊、連綿數(shù)里的古壘工事，千變?nèi)f化、神秘莫測的武穆兵陣，便是當(dāng)年激烈鏖戰(zhàn)的見證。后人為紀(jì)念岳飛將軍，便將原名觀音山的此山更名為將軍山。風(fēng)景區(qū)內(nèi)山巒起伏、蜿蜒逶迤、湖山相映、山花爛漫、鳥鳴頻傳、松柏成蔭、滿目蒼翠、空氣清新，可謂“天然氧吧”，整條旅游線路由山、水、林、花、泉等組成。這里有罕見的水中杉樹林,空氣清新濕潤、杉木橋蜿蜒曲折,被人們譽(yù)為“南京小九寨”、“金陵第一景”。 韓府山，因明太祖朱元璋篤信其蘊(yùn)含“龍脈”，將其第20個兒子——韓王葬在此山而得名。韓府山有保存完好的自然植被和水體，內(nèi)部還有豐富的歷史文化遺存。規(guī)劃中的韓府山景區(qū)是南京牛首祖堂風(fēng)景區(qū)中的一級保護(hù)區(qū)。有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，韓府山已成為南京最大的生態(tài)旅游區(qū)，山上幾十萬株松樹、桃樹和竹子等，已覆蓋整個山區(qū)。每年春天，都有大量游客來到這里踏青、游玩。牛首山河牛首山河發(fā)源于牛首山，流經(jīng)九龍湖匯入外秦淮河，是本地區(qū)重要的一條自然水系，也是九龍湖濕地的重要活水來源。 翠屏山 韓府山 牛首山河 將軍山（1）江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)園區(qū)創(chuàng)辦十多年來，累計吸引來自美國、日本、德國、瑞典、韓國、臺灣、香港等42個國家和地區(qū)的1800多個項(xiàng)目，其中千萬美元以上項(xiàng)目300多個，世界500強(qiáng)企業(yè)有福特、馬自達(dá)、西門子、摩托羅拉、愛立信、日立等36家，累計實(shí)現(xiàn)合同利用外資70億美元，實(shí)際利用外資40億美元。目前，開發(fā)區(qū)已初步步入收獲期，GDP、財政收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增長35%以上。電子信息產(chǎn)業(yè)愛立信、西門子、統(tǒng)寶光電、華寶通訊等大型IT企業(yè)，形成了平板顯示、移動通訊等IT產(chǎn)業(yè)鏈。本案汽車制造長安福特馬自達(dá)、南汽輕卡、晨光森田等整車廠，擁有住商金屬、法雷奧、塔塔、蒂森克虜伯等100多家汽車配套企業(yè)，其中世界500強(qiáng)15家。電力控制引進(jìn)了以南瑞繼保、國電南自等為代表的60多家電力設(shè)備企業(yè)，產(chǎn)品產(chǎn)能、市場占有、技術(shù)水平保持全國同行業(yè)領(lǐng)先位置。其中僅南瑞繼保、國電南自、國電南思三家企業(yè)的國內(nèi)市場占有率達(dá)就到80%以上。 軟件研發(fā)已經(jīng)擁有世界級軟件研發(fā)企業(yè)40多家，包括國際知名的摩托羅拉、西門子、愛立信、福特汽車、霍尼維爾，上市軟件企業(yè)江蘇金智科技、普天通信和國電南自，國內(nèi)電力保護(hù)產(chǎn)業(yè)四大巨頭之一的南瑞繼保，建有博士后工作站的大陸中電，全球電子300強(qiáng)的英華達(dá)，中國最大的通訊設(shè)備制造業(yè)上市公司中興通訊等等，10多家都是國內(nèi)外知名、實(shí)力雄厚的大型軟件類企業(yè)。福特研發(fā)中心江蘇金智科技摩托羅拉研發(fā)中心江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)：行政事務(wù)局、招商局、經(jīng)濟(jì)與社會事業(yè)發(fā)展局、建設(shè)局、財政分局。南京海關(guān)駐江寧辦事處江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會南京海關(guān)駐江寧辦事處南京出入境檢驗(yàn)檢疫局南京海關(guān)江寧辦事處位于江寧開發(fā)區(qū)將軍大道和天元西路交叉口，主要職責(zé)為企業(yè)提供提前報關(guān)、快速轉(zhuǎn)關(guān)、上門驗(yàn)收、加急通關(guān)、擔(dān)保驗(yàn)放、聯(lián)網(wǎng)報關(guān)等通關(guān)便利，在新增陸路口岸的基礎(chǔ)上，推廣“屬地報關(guān)、口岸驗(yàn)收”通關(guān)模式，進(jìn)一步拓展江寧辦事處的口岸功能，將口岸延伸到企業(yè)家門口，同時規(guī)范簡化轉(zhuǎn)關(guān)運(yùn)輸監(jiān)管，主動會同企業(yè)加強(qiáng)與口岸海關(guān)的聯(lián)系溝通，保證企業(yè)享受通關(guān)改革帶來的便利。南京出入境檢驗(yàn)檢疫局南京出入境檢驗(yàn)檢疫局2007年遷入江寧開發(fā)區(qū)，為區(qū)內(nèi)進(jìn)出口企業(yè)就近提供更加優(yōu)質(zhì)、便捷、快速的服務(wù)，進(jìn)一步加快通關(guān)速度，使開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化、城市功能進(jìn)一步提升。極大地方便江寧區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)出口的檢驗(yàn)、檢疫。本項(xiàng)目周邊都為企業(yè)，但項(xiàng)目北面有翠屏山小學(xué)、南航江寧校區(qū)、英華學(xué)校、河海大學(xué)江寧校區(qū)等，另外，項(xiàng)目東面就是南師附中江寧分校，教育資源較為豐富。南航江寧校區(qū)翠屏山小學(xué)開發(fā)區(qū)醫(yī)院英華學(xué)校河海大學(xué)江寧校區(qū)本案同仁醫(yī)院南師附中醫(yī)療方面，項(xiàng)目北面是江寧醫(yī)院開發(fā)區(qū)分院，東面是同仁醫(yī)院，其中同仁醫(yī)院是按國家三級甲等綜合性醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，集醫(yī)療、預(yù)防、保健、康復(fù)、家庭護(hù)理、科研教學(xué)、國際交流于一體。設(shè)置26個臨床科室、18個醫(yī)技科室以及南京市最大的健康管理中心。相關(guān)配套名稱教育南航江寧校區(qū)翠屏山小學(xué)河海大學(xué)江寧校區(qū)南師附中