【正文】 人防異地建設(shè)費(fèi)20220000440 消防配套費(fèi)40220000880 招標(biāo)報建費(fèi)222000044 檔案綜合服務(wù)費(fèi)15000/棟50225 3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1802200003960 小區(qū)道路10022000022000 水電報裝室外排水排污建筑照明802200001760 4建安工程11002200002420 樁基工程2200002514 5開發(fā)成本22000037563 6廣告費(fèi)36220000792 廣告策劃發(fā)布費(fèi)30220000660 其他6220000132 7管理費(fèi)43220000946 8銷售收入350022000073190 9經(jīng)營稅金及附加5464 營業(yè)稅及附加土地增值稅10利潤總額28429 11所得稅7107 12純利潤21322 建設(shè)開發(fā)成本：39301萬元,利潤總額為：28429萬元，所得稅為7107萬元，純利潤為21322萬元。某大市場三期經(jīng)濟(jì)分析表某大市場三期經(jīng)濟(jì)分析表序號項(xiàng)目內(nèi)容單 價面 積總 價（元/M2）（M2）（萬元）1綜合地價500001272 土地購置費(fèi)50000773土地平整費(fèi)1005000050002前期工程費(fèi)50000789 市政配套費(fèi)6550000325用地規(guī)劃咨詢費(fèi)500003工程規(guī)劃咨詢費(fèi)500006設(shè)計費(fèi)(含園林)2550000125地質(zhì)勘查費(fèi)3000/棟12人防異地建設(shè)費(fèi)205000010消防配套費(fèi)405000020招標(biāo)報建費(fèi)25000010檔案綜合服務(wù)費(fèi)15000/棟12183基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1805000090 小區(qū)道路100500005000水電報裝室外排水排污建筑照明80500004004建安工程1100500005500 樁基工程500005715開發(fā)成本500008537 6廣告費(fèi)3650000180 廣告策劃發(fā)布費(fèi)3050000150其他650000307管理費(fèi)43500001272 8銷售收入35005000016525 9經(jīng)營稅金及附加1259 營業(yè)稅及附加土地增值稅35010利潤總額5277 11所得稅1319 12純利潤3958 項(xiàng)目三期建設(shè)開發(fā)成本：利潤總額為：5277萬元，所得稅為1319萬元，純利潤為3958萬元。項(xiàng)目三期開發(fā)銷售收入16525萬元，可上繳稅金1319萬元，企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤3958萬元，解決一部分當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè)問題，搞活某在建材市場，是一項(xiàng)有利于國家、有利于人民、有利于企業(yè)的精品項(xiàng)目。資金籌措項(xiàng)目一期資本金及自籌資金：10000萬元（含土地購置費(fèi)1860萬元）其中：資本金1000萬，股東追加投資4000萬元，項(xiàng)目建設(shè)期銷售再投入5000萬元。第九章 項(xiàng)目風(fēng)險分析運(yùn)用科學(xué)的定性和定量分析方法，具體方法運(yùn)用決策樹對本項(xiàng)目各種風(fēng)險和不確定因素假定為一定的比值，再進(jìn)行分析計算出本項(xiàng)目的成功系數(shù)值。下面從政治、經(jīng)濟(jì)、市場、開發(fā)過程等方面分析本項(xiàng)目的風(fēng)險（注：風(fēng)險系數(shù)：0為最大風(fēng)險，即成功機(jī)會為0；1為最小風(fēng)險，即成功機(jī)會為100%）。一、社會、政治、文化等方面的不確定性和風(fēng)險當(dāng)前國內(nèi)及某市的社會、政治、文化背景，可簡單地概括為：政局穩(wěn)定、政策優(yōu)惠且具有持續(xù)性，政府服務(wù)意識在逐步增強(qiáng)，投資的政治環(huán)境優(yōu)秀。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的不確定性和風(fēng)險經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性可簡單分為三個階段：起步期（或復(fù)蘇期）2—3年——高漲期3—7年——衰退期3—5年，一個周期的時間大約為8—15年（以上數(shù)據(jù)依據(jù)自1978年改革開放以來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律分析得出）。從國家統(tǒng)計局反映的近三年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，目前我國經(jīng)濟(jì)正好處于穩(wěn)步發(fā)展階段，可以歸結(jié)到高漲期。三、市場方面的不確定性和風(fēng)險市場方面的風(fēng)險主要來源于兩個主要因素：①人們的需求結(jié)構(gòu)變化、需求數(shù)量變化；②產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)、供給數(shù)量的變化。從本報告前文對市場的調(diào)查與分析得知，高消費(fèi)階層人群對高檔住宅的裝修需求正與日俱增，而從某市、尤其是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場來看，目前某建材市場規(guī)模小、格調(diào)品位偏低，無法滿足不斷增長的市場需求?；谶@兩方面的因素，本項(xiàng)目所提供的專業(yè)市場就是為了滿足上述群體的需求，考慮到市場方面的風(fēng)險還有其它因素。四、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素為了便于分析房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素和風(fēng)險，暫且把全過程分為三個階段：①獲取土地②建造房屋③銷售房屋。第一階段包括獲取用于開發(fā)的土地和得到相應(yīng)部門的認(rèn)可，這一階段以辦齊各類證件及政府批文為準(zhǔn)，同時充分考慮土地成本問題。本項(xiàng)目所需土地已基本獲取，各類手續(xù)正在辦理之中，土地成本不高，在預(yù)期的范圍之內(nèi)，可以說，本階段基本上無風(fēng)險，而且近幾年的土地價值在不斷攀升。第二階段為房屋建筑階段，主要的不確定因素是建設(shè)成本和工期。為了降低本階段的風(fēng)險，有兩種方法采用：一是將整個項(xiàng)目分階段建設(shè)，這樣一次性投資大大降低，同時在建設(shè)過程中可以根據(jù)市場的需求及時調(diào)整方案；二是在與建筑承包商簽訂工程合同時，盡可能地將合同價款和工期一次包死，將工程建設(shè)中的部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移至承包商。此階段的風(fēng)險較小。第三階段是商鋪銷售階段。這一階段不確定因素比較多，主要包括以下幾個方面：①市場需求；②營銷策略和手段；③銷售價格；④產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；⑤產(chǎn)品質(zhì)量；⑥房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)；⑦售后服務(wù)等，而且各個方面是隨著時間的推移在不斷的變化的。有些方面如市場需求、銷售價格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等本報告前文中已經(jīng)述及，其它方面仍需要房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的開發(fā)過程中更詳盡地分析，不僅要開發(fā)出一流的建材商鋪，而且要做好招商運(yùn)營工作，另外，大的風(fēng)險常伴隨著較大的潛在利益。本階段風(fēng)險較大。五、用決策樹計算項(xiàng)目綜合風(fēng)險值假定四個方面因素的權(quán)值分別為：，,，其中項(xiàng)目開發(fā)過程中三個階段的權(quán)值分別為：。則項(xiàng)目綜合風(fēng)險值可作如下計算：項(xiàng)目綜合風(fēng)險值=+++++=結(jié)論:經(jīng)計算,%,具有較高的成功率,相對而言風(fēng)險系數(shù)較小,可以投資開發(fā)本項(xiàng)目。第十章 可行性研究成果 某大市場地處南大門某，是武漢1+8城市經(jīng)濟(jì)圈重要城市，也是武漢城市經(jīng)濟(jì)圈與長株潭城市經(jīng)濟(jì)的“兩型社會”結(jié)合部，是湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極。大某，大發(fā)展，必將為本案帶來新發(fā)展機(jī)遇；目前某市因經(jīng)濟(jì)政策的優(yōu)越及投資環(huán)境良好，城市生活水平上升，大量新興企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目涌入某，城市建材、裝飾材料、家具等市場需求巨大，某現(xiàn)也擁有各類專業(yè)市場多個，但這些市場規(guī)模小、布局分散、設(shè)施簡陋、交通不便、貨品單一，缺乏整體的輻射力和強(qiáng)大的核心競爭力，就急待進(jìn)一步的整合和提升,為本項(xiàng)目的商業(yè)部分的銷售提供了強(qiáng)有力的保障和機(jī)會。某大市場順應(yīng)天時地利人和，它建成，必將成為輻射某地區(qū)建材家居批發(fā)中心，為市民提供大量就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)某經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此項(xiàng)目不管是經(jīng)濟(jì)效益還是社會效益，都是可行。