【正文】 硬件設(shè)施未必會(huì)帶來理想的回報(bào)，反而會(huì)加大投資風(fēng)險(xiǎn)。建材工業(yè)發(fā)展速度在一段時(shí)期內(nèi)將高于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，預(yù)計(jì)到“十二五”末，僅裝飾建材工業(yè)產(chǎn)值將達(dá)萬億元，成為國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)。由此可以毫無疑問地說，建材市場的發(fā)展前景非常樂觀，但我們必須要朝著創(chuàng)造精品品牌的提升階段發(fā)展。 29 項(xiàng)目市場環(huán)境分析 建機(jī)建材市場發(fā)展歷程與現(xiàn)狀如今，中國已成長為全球最大建材生產(chǎn)和銷售市場，截止到2022 年 1－6 月份，國內(nèi)建材行業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元，比上年同期增長 億元。中國建材工業(yè)發(fā)展速度高于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度 3％－4％，2022 年，建材工業(yè)產(chǎn)值預(yù)計(jì)達(dá)到一萬多億元人民幣。目前，發(fā)達(dá)國家 95％的建材零售通過連鎖超市的渠道，而目前國內(nèi)水平最高的上海這一比例只有 20％。預(yù)計(jì)未來 3 至 5 年，上海、北京、廣州等中心城市，建材連鎖店的銷售額將占到 50％至 80％。 商業(yè)物業(yè)投資市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢各類零售型物業(yè)的面市給予投資者數(shù)不勝數(shù)的投資機(jī)會(huì)，而投資者對于這種單一型態(tài)的投資形式也表現(xiàn)了對利潤空間最大化的質(zhì)疑。投資客戶的投資心理趨于理性，使全產(chǎn)權(quán)式商鋪購買投資成為目前小型投資客的首選。應(yīng)于市場的發(fā)展需求，專業(yè)型零售市場（如建機(jī)、建材、家電、百貨等）將成為投資者的首選對象，而更多的投資者則表示他們選擇投資專業(yè)市場的理由是看中未來發(fā)展趨勢及良好利潤空間。而目前還未出現(xiàn)以建材賣場作為投資載體的市場出現(xiàn)。由于傳統(tǒng)的攤位制建材市場已經(jīng)不能滿足目前市場需求，新興建機(jī)建材城在近期也將成為搶灘宣城市民投資的主流市場，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，且正逐漸成為房地產(chǎn)市場的主力物業(yè)類型之一。 30現(xiàn)有安徽省廣德縣富通國際建機(jī)建材城則是經(jīng)營者為主體，他們主要是購買經(jīng)營權(quán)或?qū)嵤┳赓U權(quán)的方式進(jìn)行經(jīng)營。這類市場而對于投資者的投資空間存在著一定的限制性，一方面來源于各大物業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)式銷售的權(quán)利，另一方面則局限于經(jīng)營戶對產(chǎn)權(quán)式銷售的認(rèn)識(shí)存在著不足。 建機(jī)建材城消費(fèi)觀念與消費(fèi)文化自主選擇消費(fèi)者主導(dǎo)下的市場模式：一邊是現(xiàn)代化建材超市，一邊是傳統(tǒng)建機(jī)建材市場；一邊是先進(jìn)零售業(yè)態(tài)，一邊是的批發(fā)模式。由于消費(fèi)群體的多層次性，在建材流通領(lǐng)域，多元化分銷模式并存的建材“生態(tài)商圈”正在逐步形成。為了共同做大建材城，在這個(gè)建材“生態(tài)商圈”中，中外建材流通企業(yè)應(yīng)該錯(cuò)位競爭,共同和諧生存、有序發(fā)展，而不應(yīng)該今天你倒閉一批、明天他再倒閉一批，使整個(gè)建材市場處于波動(dòng)狀態(tài)。在另外一部分消費(fèi)者眼中，則出現(xiàn)了消費(fèi)觀念的更新，更希望在建材城享受到一站式的服務(wù)。消費(fèi)者注重品牌，一是建材市場的自身品牌：規(guī)模、環(huán)境、服務(wù)、品種等；一是市場內(nèi)的產(chǎn)品品牌：質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)格、服務(wù)、知名度、品位等。 項(xiàng)目定位方案 SWOT 分析 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity 31建機(jī)建材經(jīng)營戶和消費(fèi)者、市民均看好并支持具有服務(wù)配套的建機(jī)建材城項(xiàng)目的出現(xiàn)；目前廣德縣建機(jī)建材行業(yè)正在逐步發(fā)展，為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場資源的支持；宣城市、廣德縣兩級(jí)政府均看好并支持項(xiàng)目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵(lì)措施；經(jīng)營戶和市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間；大型建材超市的連鎖發(fā)展趨勢，為本項(xiàng)目的主力店招商提供了契機(jī)；未來商品房市場的發(fā)展，將有利于本項(xiàng)目的銷售、招商和后期經(jīng)營；目前建機(jī)建材經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有具有服務(wù)配套的建機(jī)建材城填補(bǔ)市場空白。 項(xiàng)目發(fā)展威脅 Weakness業(yè)態(tài)與周邊的建材市場部分重疊，可能會(huì)有相關(guān)方面的利益沖突；行業(yè)商鋪?zhàn)赓U價(jià)格多少，對項(xiàng)目銷售價(jià)格的高低存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策；周邊存在的自發(fā)形成的市場地位難以撼動(dòng)，項(xiàng)目招商面臨不小的壓力；經(jīng)營戶大多不愿意進(jìn)駐樓上，項(xiàng)目樓上的銷售和招商面臨困 32難，需通過主力店設(shè)置進(jìn)行良好的規(guī)避和化解；部分商家在市場競爭中會(huì)喪失行業(yè)信心，可能在項(xiàng)目發(fā)展過程中起負(fù)面作用；失敗商鋪投資案例使部分市民喪失了投資信心，市民對商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性。 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢 Strength地理位置優(yōu)勢；臨街面可以在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化；受行業(yè)及周邊市場影響明顯，未來升值前景可觀；本項(xiàng)目為填補(bǔ)市場空白的項(xiàng)目，發(fā)展機(jī)會(huì)和空間較大；項(xiàng)目總體成本不高，從而降低了銷售單價(jià)，有利于中小客戶的投資；項(xiàng)目引進(jìn)主力店的營銷策略，將有利于本項(xiàng)目刷新建機(jī)建材行業(yè)格局，成為市場領(lǐng)袖。 項(xiàng)目發(fā)展劣勢 Threat項(xiàng)目所在地街區(qū)面貌有待改善；人流量有限；商業(yè)氣氛尚不濃厚；部分經(jīng)營戶和市民對本項(xiàng)目地段抱懷疑態(tài)； 33增加了項(xiàng)目宣傳推廣難度；推廣、招商難度加大；推廣、招商費(fèi)用增加；地塊規(guī)模有限；市場對項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格存在接受難度。 項(xiàng)目營銷推廣以嚴(yán)格縝密的推廣設(shè)計(jì)、緊密銜接的推廣步驟以及最具爆炸力的推廣方式，快速提升安徽省廣德縣富通國際建機(jī)建材城的知名度與美譽(yù)度，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商鍛造頂級(jí)建機(jī)建材城品牌的終極目標(biāo)。選擇適當(dāng)媒體，為創(chuàng)意提供最佳的演出舞臺(tái)與發(fā)揮空間，使廣告對經(jīng)營商戶及消費(fèi)者產(chǎn)生最佳的說服效果。通過科學(xué)的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達(dá)率，避免不必要浪費(fèi)的前提下，吸引經(jīng)營商戶前來咨詢，感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生入駐本項(xiàng)目的欲望。樹立發(fā)展商及項(xiàng)目形象，增強(qiáng)經(jīng)營商戶的信心，發(fā)揮口碑宣傳的優(yōu)勢，提高項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。通過市場推廣，有力配合招商工作，使本項(xiàng)目盡可能短的時(shí)間內(nèi)打開局面，迅速實(shí)現(xiàn)回籠資金。發(fā)展商與經(jīng)營商戶精誠合作，共同鍛造項(xiàng)目品牌，實(shí)現(xiàn)‘雙贏’的目標(biāo)。并以可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念，確保為項(xiàng)目以后的經(jīng)營 34發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。35第四章 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 確定原則安徽省廣德縣富通國際建機(jī)建材城項(xiàng)目，屬于商貿(mào)業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案確定原則為：（1）符合國家產(chǎn)業(yè)政策，以及廣德縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求；（2）在滿足市場需要的前提下，適應(yīng)市場競爭的需要；（3）充分考慮項(xiàng)目商家的信譽(yù)、產(chǎn)品質(zhì)量及供貨渠道；（4）充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的可行性，綜合分析項(xiàng)目業(yè)主本身的管理水平、資金籌措等綜合能力；（5）符合資源綜合利用與環(huán)境保護(hù)的要求；（6）符合技術(shù)經(jīng)濟(jì)的要求。 建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目占地 200 畝，建設(shè)及建筑機(jī)械、建材產(chǎn)品和相關(guān)配套服務(wù)功能為一體的商品市場。主要建設(shè)內(nèi)容包括：總建筑面積 183000m2，主要建筑物如表 11 所示；建機(jī)倉庫 50000m2，建材市場 90000m2，物流配套服務(wù)用房40000m2，物業(yè)辦公用房 3000m2；與場地環(huán)境相適應(yīng)和配套的給排水、供電、網(wǎng)絡(luò)通訊、接線道路等設(shè)施，以及樓房周圍景觀綠化和廣場等設(shè)施。 36 營業(yè)方案根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及相關(guān)實(shí)際情況，現(xiàn)對項(xiàng)目中建材市場及建機(jī)倉庫進(jìn)行對外租賃銷售。詳見下表。表 41 營業(yè)方案表序號(hào) 產(chǎn)品 租賃單價(jià)規(guī)模（m2）總 價(jià)1 建材市場 4000 元/m 2 90000 36000 萬元2 建機(jī)倉庫 1500 元/m 2 5000 7503 合計(jì) 36750 萬元37第五章 廠址選擇與建設(shè)條件安徽省廣德縣富通國際建機(jī)建材城項(xiàng)目選址于安徽省宣城市廣德縣，占地 200 畝。 地理位置廣德縣位于安徽省東南部，宣城市東境，蘇浙皖三省交界處。東鄰浙江省長興縣和安吉縣，東北與江蘇省溧陽市和宜興市交界。東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊“兩個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”有上海、杭州、南京、合肥等 4 個(gè)省會(huì)城市和 16 個(gè)大中發(fā)達(dá)城市，是安徽省唯一與蘇浙兩個(gè)發(fā)達(dá)省份毗鄰接壤的縣份，是東進(jìn)西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟(jì)的結(jié)合點(diǎn)，是華東沿海經(jīng)濟(jì)挺進(jìn)安徽等中西部地區(qū)的第一站。廣德縣位于安徽省東南部，蘇浙皖三省八縣（市）交界處，東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊“兩個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”有上海、杭州、南京、合肥等 4 個(gè)省會(huì)城市和 16 個(gè)大中發(fā)達(dá)城市，是安徽省唯一與蘇浙兩個(gè)發(fā)達(dá)省份毗鄰接壤的縣份，是東進(jìn)西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟(jì)的結(jié)合點(diǎn)，是華東沿海經(jīng)濟(jì)挺進(jìn)安徽等中西部地區(qū)的第一站?？偯娣e 2165 平方千米。總?cè)丝?49 萬人（2022 年） ，物流暢通，經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件優(yōu)越，廣德縣已成為長三角經(jīng)濟(jì)向內(nèi)地輻射的物流副中心 38 廠址建設(shè)條件 氣候條件廣德縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，干濕冷暖，四季分明，雨量充沛，無霜期長，日照充足。全年平均溫度 ℃，其中：一月份 ℃，七月份 ℃。年均降水量 毫米。其中，一月份 毫米，七月 毫米。大約日照時(shí)間，一月份 小時(shí)，七月份 229 小時(shí)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展電力設(shè)施完善，供應(yīng)充沛可靠，年內(nèi)將新開工新建 500 千伏變電所 1 座，現(xiàn)有 220 千伏變電所 2 座， 110 千伏變電所 4 座， 35 千伏供電主網(wǎng)覆蓋全縣，是安徽省唯一擁有 2 座 220 千伏變電所的縣級(jí)城市。道路運(yùn)輸四通八達(dá)，全縣鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路。縣城供水日產(chǎn)已達(dá) 萬噸，日產(chǎn) 10 萬噸的新水廠已投入使用。城市建設(shè)日新月異，按照加快建設(shè)現(xiàn)代化中等城市的要求，修訂完善了《廣德縣城市總體規(guī)劃》 。廣德經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于縣城東郊，規(guī)劃總面積 43 平方公里， 2022 年 2 月被批準(zhǔn)為省級(jí)開發(fā)區(qū)，按照建設(shè)長江三角洲一流開發(fā)區(qū)的目標(biāo)，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)有外貿(mào)加工、特色工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)綜合服務(wù)等多個(gè)功能區(qū)，區(qū)內(nèi)主干道按省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，供水、供電、供氣、排水、排污、通訊管線均已一次性鋪設(shè)到位。目前開發(fā)區(qū)已成為吸引長三角投資者創(chuàng)業(yè)的腹地。 廣德縣被評(píng)選為 長三 39角最具投資價(jià)值縣市。廣德開發(fā)區(qū)被評(píng)為長三角最具投資價(jià)值開發(fā)區(qū)。 新杭開發(fā)區(qū)也被評(píng)為省級(jí)開發(fā)區(qū)。 旅游資源廣德位于風(fēng)光秀麗的皖南山區(qū)，屬北亞熱帶濕潤氣候區(qū)，年平均氣溫 ℃，年均降水量 1328 毫米，無霜期近 300 天，是休閑度假的理想場所。國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)太極洞，是華東地區(qū)最大的天然溶洞，與“錢塘江潮、登州海市、雷州換鼓”齊稱“天下四絕” ，素有“桂林山水、廣德石洞”并相媲美之說；始建于公元 979 年巍巍壯觀的天壽寺塔、古樸典雅的鼓角樓、聞名遐邇的岳飛抗金遺址、靈秀甲東南的桃姑迷宮、萬頃碧波的盧湖竹海及富有濃郁祠山文化的橫山國家森林公園，各以其獨(dú)特風(fēng)姿吸引著四海賓朋、八方游客。廣德已經(jīng)編制了全縣旅游總體發(fā)展規(guī)劃，正致力于把廣德建設(shè)成為長三角發(fā)達(dá)地區(qū)旅游休閑的“后花園” 。 創(chuàng)業(yè)投資廣德投資環(huán)境日趨優(yōu)化，出臺(tái)《廣德縣承接轉(zhuǎn)移、加快發(fā)展二十條》等一系列政策文件，公開承諾讓利于商、取信于商。開發(fā)區(qū)對國家鼓勵(lì)類項(xiàng)目用地給予再優(yōu)惠和扶持。打造高效、務(wù)實(shí)、廉潔的服務(wù)型政府，是歷屆縣委、縣政府孜孜追求的目標(biāo)。高質(zhì)量、快速度完成全縣電子政務(wù)工程，在全省縣市區(qū)率先實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化，行政效率和服務(wù)水平進(jìn)一步提高。一年一度的公開評(píng)議機(jī)關(guān)活動(dòng)，徹底扭轉(zhuǎn)了機(jī)關(guān)作風(fēng)?？h行政服務(wù)中心建成行政審批辦證、招投標(biāo) 40交易、縣長熱線投訴受理三個(gè)平臺(tái)，提供快捷、高效和方便的 一站式 全程服務(wù)，幫助外商開展全程代理服務(wù)和投訴受理服務(wù)，堅(jiān)決為外商在廣德發(fā)展保駕護(hù)航。 公用設(shè)施依托條件（1）基礎(chǔ)設(shè)施電力設(shè)施完善，供應(yīng)充沛可靠，現(xiàn)有 220 千伏變電所 2 座， 110 千伏變電所 4 座， 35 千伏供電主網(wǎng)覆蓋全縣，是安徽省唯一擁有 2 座 220 千伏變電所的縣級(jí)城市。道路運(yùn)輸四通八達(dá)，全縣鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路?？h城供水日產(chǎn)已達(dá) 萬噸，日產(chǎn) 10萬噸的新水廠已投入使用。城市建設(shè)日新月異，按照加快建設(shè)現(xiàn)代化中等城市的要求，修訂完善了《廣德縣城市總體規(guī)劃》 ，近期規(guī)劃廣德縣城 2022 年目標(biāo)為建成區(qū) 12 平方公里、 15 萬人口。廣德經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于縣城東郊，規(guī)劃總面積 43 平方公里， 2022 年 2 月被批準(zhǔn)為省級(jí)開發(fā)區(qū)，按照建設(shè)長江三角洲一流開發(fā)區(qū)的目標(biāo)，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)有外貿(mào)加工、特色工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)綜合服務(wù)等多個(gè)功能區(qū)，區(qū)內(nèi)主干道按省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，供水、供電、供氣、排水、排污、通訊管線均已一次性鋪設(shè)到位。目前開發(fā)區(qū)已成為吸引長三角投資者創(chuàng)業(yè)的腹地。 2022 年 10 月廣德經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在“長三角投資發(fā)展論壇”上被評(píng)為“長三角最具投資價(jià)值開發(fā)區(qū)” 。（2）交通 41廣德縣距上海 200 公里、杭州 130 公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機(jī)場 150 公里，距杭州蕭山機(jī)場 130多公里。宣杭鐵路、商杭客運(yùn)專線（在建） 、318 國道穿境而過。近幾年來，廣德縣努力改善投