【正文】 ⑤ 揚(yáng)塵 —— 可采用現(xiàn)場設(shè)置圍擋，實施淋水降塵，場內(nèi)道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進(jìn)行控制。 25 ① 噪聲 —— 對于進(jìn)行車輛，通過標(biāo)示提醒車輛勿大聲鳴嘀。有效的減少營運期機(jī)電設(shè)備噪聲對周圍聲學(xué)環(huán)境的影響。噪聲控制參照《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB12348—90）執(zhí)行。 ② 廢水 —— 營運期營業(yè)中車輛的油污和生活廢水通過管網(wǎng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)污水處理 廠經(jīng)生化處理達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政管網(wǎng)。 ③ 廢氣 —— 平時車輛的廢氣對空氣環(huán)境的影響不大；提供餐飲服務(wù)配套，應(yīng)安裝油煙凈化設(shè)施和專用通道，油煙道引至樓頂排放，對環(huán)境的影響很小。油煙的排放濃度應(yīng)達(dá)《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB18483—2021）的要求，即排放濃度應(yīng)不高于 mg/m。 ④ 固廢 —— 生活垃圾袋裝化，并設(shè)垃圾收集點，城市垃圾處理場統(tǒng)一處置，不得造成二次污染。 五、環(huán)境影響評價 項目建成后，經(jīng)所采取的污染物防治措施后，對區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生影響不大。 第 八 章 、項目建設(shè)投資計劃 投資估算是根據(jù)設(shè)計單位設(shè) 計的建設(shè)規(guī)模，以及對技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案及項目實施進(jìn)度等進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上，估算項目投入總資金，并測算建設(shè)期內(nèi)分季度資金需要量。 一、建設(shè)投資估算 （一） 投資估算依據(jù) 建筑工程按《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額（ 2021 版）》 遼寧省 綜合 26 估價表編制，并參照本地同類建筑工程進(jìn)行系數(shù)調(diào)整 《民用建筑可行性研究深度和要求》 有關(guān)部委編制的《建設(shè)項目投資估算辦法》 大連 同類建筑物近期單位造價指標(biāo)及國內(nèi)建筑材料、設(shè)備現(xiàn)行價格 總投資 =固定資產(chǎn)投資 +建設(shè)期利息 +流動資金 設(shè)備費用參照廠商詢價 建設(shè) 期利息：根據(jù)中國人民銀行最近發(fā)布的貸款基準(zhǔn)利率計算其建設(shè)期利息 其他費用按國家及 大連 市現(xiàn)行有關(guān)文件規(guī)定及配套政策計列 （二） 建設(shè)投資估算范圍與內(nèi)容 本項目投資估算范圍涉及前期準(zhǔn)備、場地平整、基礎(chǔ)地下室工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程、設(shè)備安裝工程、室外環(huán)境、道路工程及其它零星工程。 本報告投資估算內(nèi)容主要包括固定資產(chǎn)投資估算。主要對本項目涉及的土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等工程費用進(jìn)行測算，并對項目涉及的工程建設(shè)其他費用：土地費用、勘察設(shè)計費、城市建設(shè)配套費、財務(wù)費用、預(yù)備費等進(jìn)行估 算。 （三） 建設(shè)總投資估算 總投資估算表 序號 項 目 金 額 估 算 說 明 1 土地費用 見附表 1 2 前期工程費 見附表 2 3 拆遷補(bǔ)償費 無 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 見附表 3 5 建筑安裝工程費 3400 30000*700：框剪 10000*800：框架 10000*500：鋼結(jié)構(gòu) 27 6 管理費用 成本總額 *2% 7 財務(wù)費用 297 （ 成 本 總額 + 管理 費 ）*30%*7%*2 年 8 銷售費用 202 銷售額 *2% 9 不可預(yù)見 費 （ 16 項之和） *2% 總 計 （四） 投資估算表 根據(jù)投資估算內(nèi)容和估算方法估算各項投資并進(jìn)行匯總，編制本項目投資估算表（見附表 3）。 附表 1： 土地費用估算表 單位：萬元 序號 項 目 名 稱 金 額 估 算 說 明 1 土地出讓金 1920 64*30 畝 2 土地 契稅 2240*4% 3 土地登記發(fā)證費 42700* 元 /M2 小 計 附表 2： 前期工程估算表 單位：萬元 序號 項 目 名 稱 金 額 估 算 說 明 1 規(guī)劃、單體設(shè)計費 90 60000*15 元 /M2 2 地質(zhì)勘探費 12 3 三通一平費 20 4 選址放線、單體放驗費 12 60000*2 元 /M2 5 抗震安全評估費 30 60000*5000* 6 建設(shè)工程報建費 570 60000*95 元 /M2 7 工程建設(shè)監(jiān)理費 360 60000*5000*% 8 施工圖審查費 3 60000* 元 /M2 小 計 1085 附表 3： 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 單位：萬元 序號 項 目 名 稱 金 額 估 算 說 明 1 綠化、燈飾費 100 28 2 廣場建設(shè)費 225 3 道路建設(shè)費 60000*%*110/M2 4 供水（管網(wǎng)建設(shè)費） 180 5 供電施工費 90 60000*15 元 /M2 小 計 二、資金 籌措 （一） 資金渠道 直接融資：項目建設(shè)單位自籌資金。 間接融資：主要考慮商業(yè)銀行的信貸資金。 （二） 資金籌措方案 工程總投資：約 萬元。 項目資本金： 2700 萬元，企業(yè)自籌資金。 預(yù)售收入投入： 3000 萬元。 第九章 項目運營的財務(wù)評價 一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集 （一） 銷售面積 本項目一期總建筑面積 60000m2，其中： □可對外銷售商鋪面積： 30000m2 □可對外銷售展示、展覽中心面積： 10000m2 □可對外銷售倉儲面積： 10000m2 （二） 銷售價格 29 □商鋪： 2021 元 /m2（均價，按建面計 算） □倉儲： 1800 元 /m2（均價，按建面計算） □展示、展覽中心： 2300 元 /m2（均價，按建面計算） 上述銷售價格為本報告預(yù)測水準(zhǔn)，項目實施中據(jù)實調(diào)整，但所擬定的價格水準(zhǔn)應(yīng)具有較強(qiáng)的市場競爭力。同時應(yīng)力爭低開高走的態(tài)勢、收出陽線，而避免高開低走的陰線走勢。 （三） 適用稅費率 適用稅費率表 稅費項目 稅費率 % 稅費項目 稅費率 % 營業(yè)稅 土地增值稅 根據(jù)業(yè)主要求，暫不考慮 城市建設(shè)維護(hù)稅 7 法定盈余公積金、公益金 10 教育費附加 3 企業(yè)所得稅 25 二、 財務(wù)評價 （一） .項目銷售收入預(yù)測 附表 5 為本項目銷售收入、銷售稅金及附加測算表。結(jié)合上述銷售面積及價格預(yù)測，測算出本項目銷售總收入為 10100 萬元。 詳見下表《銷售收入及稅金測算表》。 、 銷售收入及稅金測算表 單位：萬元 序 號 項 目 金 額 估 算 說 明 （ 1）銷售 收入 商鋪 6000 30000*2021 元 /M2 展覽信息中心 2300 10000*2300 元 /M2 倉儲 1800 10000*1800 元 /M2 （ 2）稅收 營業(yè)稅 銷售 額 *% 城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅額 *7% 教育費附加 營業(yè)稅額 *3% 30 稅前利潤 收入 —應(yīng)交稅 —成本 稅后利潤 （二） 項目利潤 利潤總額 利潤總額 =項目總銷售收入 總成本費用 銷售稅金及附加 = 萬元 所得稅 應(yīng)納所得稅額為： 萬元 25%= 萬元。 稅后利潤 萬元 萬元 = 萬元。 稅后利潤率 稅后利潤率 =稅后利潤總額 /總成本費用 100% = 萬元 /10100 萬元 100% =% 三、財務(wù)評價結(jié)論 本項目 (所得稅后 )全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）、均高于同期銀行貸款利率和行業(yè)平均收益率，因此本項目的盈利能力滿足要求，其財務(wù)效益較好，投資回收期較短，從財務(wù)評價角度是可行的。 31 2021 年 7 月 19