【正文】 層次發(fā)展的需求。 ＞優(yōu)惠優(yōu)先策略。在政府賦予的各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，我們對(duì)所有招商進(jìn)駐的商家實(shí)施大幅度的多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚”，培育 市場。如減免初始租金、物管費(fèi)用等等。尤其是面對(duì)本地主力商家和國內(nèi)外品牌商家入駐，實(shí)施更有力度的租金優(yōu)惠政策，并給予優(yōu)先選位選鋪的權(quán)利。 招商手段 ＞招商推廣有效覆蓋。向國內(nèi)重點(diǎn)招商城市地區(qū)發(fā)布招商信息，并召開招商推介會(huì)。對(duì)國內(nèi)外著名品牌商家，實(shí)施個(gè)對(duì)個(gè)、面對(duì)面的個(gè)性化招商。 ＞運(yùn)用廣泛的人脈資源。依托人脈關(guān)系，實(shí)施重點(diǎn)招商，重點(diǎn)突破。 ＞建立專業(yè)網(wǎng)站。通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，面向國內(nèi)外著名品牌商家發(fā)送“招賢榜”。 ＞整體合作招商。我們將通過友好關(guān)系，與國內(nèi)著名的各市場合作招商，實(shí)現(xiàn)招商資源共享的目的。 三、推 廣思路 為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，樹立品牌形象，推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營的順利成功。本項(xiàng)目的推廣采取前期導(dǎo)入和后期持續(xù)的策略。尤其是重視項(xiàng)目開業(yè)后，全面實(shí)施“ 卞橋鎮(zhèn) 大市場”整體的 CIS 統(tǒng)一推廣的品牌戰(zhàn)略，經(jīng)營培育和項(xiàng)目品牌塑造的推廣。 前期推廣 運(yùn)用媒體、公關(guān)活動(dòng)等途徑，對(duì)項(xiàng)目形象進(jìn)行市場導(dǎo)入，樹立項(xiàng)目初步形象。達(dá)到招商和銷售的目 第 16 頁 的。 后期推廣 市場經(jīng)營的成功，離不開后期的推廣宣傳。因此，在完成招商和銷售后，繼續(xù)運(yùn)用媒體、公關(guān)活動(dòng)等途徑，培育市場，鞏固項(xiàng)目的品牌形象。 在項(xiàng)目的重要節(jié)點(diǎn)，舉行盛大的推廣活動(dòng)。比如項(xiàng)目開 業(yè)慶典；周年慶典；博覽展示、洽談會(huì)推廣等。 實(shí)施項(xiàng)目整體的 CIS 品牌戰(zhàn)略計(jì)劃，打造項(xiàng)目一流的品牌市場。 通過前后期的市場推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營，拓展市場，塑造品牌的目標(biāo)。 四、經(jīng)營理念 市場需要培育，經(jīng)營需要管理。一個(gè)成功的市場背后，都有一個(gè)專業(yè)的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)。 我們經(jīng)營理念是：經(jīng)營戶的利益高于一切；項(xiàng)目經(jīng)營的成功高于一切。在項(xiàng)目經(jīng)營成功的基礎(chǔ)上，獲取我們的利益，贏得真正意義上的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。 我們將高度重視項(xiàng)目的經(jīng)營管理，在項(xiàng)目進(jìn)入規(guī)劃階段，即依托已有的專業(yè)管理人才，并引進(jìn)國內(nèi)優(yōu)秀的專業(yè)市場 經(jīng)營管理人才，組建一流的專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，構(gòu)建高品質(zhì)的管理機(jī)構(gòu)。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營管理提前介入，以經(jīng)營理念指導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)理念。全面實(shí)施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理”的現(xiàn)代經(jīng)營理念，高效科學(xué)運(yùn)作本項(xiàng)目。圍繞項(xiàng)目的經(jīng)營成功，為經(jīng)營戶提供全面的、一流的、專業(yè)的服務(wù)。 注重專業(yè)市場管理特點(diǎn)：以經(jīng)營管理為主，物業(yè)管理為輔。即強(qiáng)調(diào)首先為經(jīng)營服務(wù)，包括市場推廣，經(jīng)營格局優(yōu)化，經(jīng)營咨詢，商家穩(wěn)定維護(hù)和引入。建立起有序的、科學(xué)的、和諧的、穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境。 重點(diǎn)策劃和實(shí)施年度一系列博覽展示等活動(dòng)。推動(dòng) 卞橋鎮(zhèn) 商 貿(mào)流通的繁榮興旺。 創(chuàng)建和維護(hù) 卞橋鎮(zhèn) 大市場電子信息平臺(tái)，為經(jīng)營戶提供廣闊的、現(xiàn)代的貿(mào)易手段。 具體經(jīng)營管理包括： 第 17 頁 ＞品牌推廣與管理 ＞年度博覽展示等活動(dòng)策劃與組織 ＞商家經(jīng)營優(yōu)化組合 ＞經(jīng)營戶咨詢、投訴服務(wù) ＞設(shè)施維護(hù)與環(huán)境保潔 ＞經(jīng)營場所安保服務(wù) ＞推動(dòng)成立項(xiàng)目經(jīng)營戶協(xié)會(huì) 第五部分項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營效益評(píng)估 評(píng)估說明 由于本項(xiàng)目尚未進(jìn)入正式開發(fā)階段，土地價(jià)格不明晰。因此，本評(píng)估僅為參考性。 本項(xiàng)目贏利模式為銷售收入結(jié)合租賃經(jīng)營或持有經(jīng)營。前者主要包括經(jīng)營商鋪，后者包括博覽展示、商務(wù)中心、倉儲(chǔ)、研發(fā)信息 中心、管理中心等。 銷售部分目的是通過必要的資金回籠，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體一次性開發(fā)建設(shè)的后續(xù)資金需求。經(jīng)營部分則通過長期持有出租，達(dá)到贏利目標(biāo)。同時(shí)，還存在可能的拆遷等因素。因此，本評(píng)估具有一定的不確定性。 總體上，我們希望部分物業(yè)的銷售，平衡前期的開支。利潤主要通過經(jīng)營獲得，并能夠在項(xiàng)目開業(yè)后 3 到5 年左右開始產(chǎn)生利潤。 另外需要說明的是，以下開發(fā)成本和收益的測算是按照現(xiàn)階段市場比照，并結(jié)合項(xiàng)目在運(yùn)作過程中的實(shí)際情況作出的，而不是按照常規(guī)的純粹的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行測算。 第 18 頁 我們的目標(biāo)不是銷售利潤，而是經(jīng)營利潤；不 是眼前利益，而是長遠(yuǎn)效益。 根據(jù)我們初步估算，前三年經(jīng)營因?yàn)榇罅康膹V告投入、活動(dòng)組織和市場培育，以及各種免租優(yōu)惠政策。項(xiàng)目開支及收益的平衡預(yù)期在三到五年后能夠達(dá)到。具體平衡關(guān)系評(píng)估將根據(jù)今后招商前具體租金率進(jìn)行測算。 效益評(píng)估 1. 經(jīng)濟(jì)效益 項(xiàng)目建成營業(yè)后，預(yù)計(jì)三到五年內(nèi)實(shí)現(xiàn) 理想規(guī)劃 ；市場擬投 億 億人民幣，總營業(yè)面積 4— 6 萬平方米，商鋪 12001500 間，個(gè)體商戶 1000 家。建成營業(yè)預(yù)計(jì)年交易額 58 億，上繳稅利 20213000 萬人民幣；住宅投資 億人民幣。 2．社會(huì)效益 卞橋鎮(zhèn) 大市場的 建立，填補(bǔ)了 卞橋鎮(zhèn) 沒有現(xiàn)代專業(yè)集中綜合市場的空白，大大提升城市的投資環(huán)境，改善行業(yè)經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營方式，增強(qiáng)了企業(yè)的綜合競爭力，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，繁榮市場經(jīng)濟(jì)，以及增加就業(yè)機(jī)會(huì)（建成三到五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)就業(yè) 1000 人以上）等顯著社會(huì)效益。