【正文】 ： 附表 唐山市商業(yè)發(fā)展主要經(jīng)濟指標 通過上述 2 年的經(jīng)濟發(fā)展對比，可以看出唐山商業(yè)經(jīng)濟實力比較強，總體經(jīng)濟發(fā)展比較塊。全市集貿市場個數(shù)發(fā)展到 545 個，其中各類專業(yè)市場 115 個。其中市區(qū)零售額 億元，縣（市）的零售額 億元，分別比上年增長 %和 %。 唐山地處環(huán)渤海經(jīng)濟開放地區(qū)，正在憑借已有的經(jīng)濟基礎、得天獨 厚的優(yōu)越條件和良好的發(fā)展環(huán)境，堅持以經(jīng)濟建設為中心，努力實施外向帶動、科教興市和可持續(xù)發(fā)展三大戰(zhàn)略，積極推進經(jīng)濟結構和所有制結構的調整。全市外資企業(yè)近千家 ，日本三井物產、松下、豐田、 NGK、伊藤忠、美國聯(lián)合能源、英國 BOC、德國西門子、法國達能、香港華潤、長江基建、臺灣曄聯(lián)和莊頭北等一批國際知名的大企業(yè)財團在唐山都設有企業(yè)。南堡開發(fā)區(qū)正在向現(xiàn)代化的濱?；こ沁~進。隨著中國加入 WTO，更為唐山帶來了新的 發(fā)展機遇。經(jīng)過一百多年的發(fā)展，唐山已成為全國重要的能源、原材料 工業(yè)基地，形成了以煤炭、鋼鐵、電力、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、造紙、食品為主的十大支柱產業(yè)。唐山已經(jīng)形成以鐵路、公路和海運為主體的綜合運營體系，為經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎。 交通狀況 唐山交通方便，京哈、通坨、京秦、大秦四條鐵路干線橫貫全境。“九五”期間，全市 GDP年均增長 %， 20xx年全市 GDP完成 1102億元，經(jīng)濟總量占全省六分之一強，全國百分之一強。是一座具有百年歷史的重工業(yè)城市，處于大北京經(jīng)濟圈內，京都文化、歷史 文化和現(xiàn)代工業(yè)文明在這里融匯。 本項目用地呈“ z”字形，南北約 500 米，東西約 300 米（加上最近從 124 團租賃的地塊長度，東西總體臨街長度 400 米），其中商業(yè)部分南北約 70 米，東西長度 400 米。 北京九力營銷顧問公司接受唐山新綠洲房地產開發(fā)有限公司的委托，對商業(yè)部分進行前期的市場調研和定位策劃工作，本 報告為前期市場調查報告。 行政區(qū)劃及人口狀況 唐山市現(xiàn)轄六個行政區(qū)、六個縣（市）和兩個國有農場，總面積 13472平方公里，總人口 704萬，其中市區(qū)面積 3874平方公里，人口 293萬。 自然狀況 唐山市位居燕山南麓， 地勢北高南低，自西、西北向東及東南趨向平緩，直至沿海。高速公路發(fā)達密集，京沈、唐津、唐港、西外環(huán)四條高速公路在境內交匯互通，構成了獨特壯觀的“ O+X”型高速公路網(wǎng)絡，總里程達 288公里，高速公路的密度達到發(fā)達國家水平，被國家列為全國 45個公路主樞紐城市之一。 工業(yè)狀況 唐山被譽為中國近代工業(yè)的搖籃。開灤煤礦、唐山鋼鐵公司、唐山發(fā)電總廠、冀東水泥集團、唐山陶瓷集團、惠達陶瓷集團、南堡鹽場、唐山三友堿業(yè)集團等大型企業(yè)集團，在全國同行業(yè)中占有重要地位。目前，全市共有500 多家出口企業(yè)，出口商品達 39 大類、 270 個品種。精細化工園區(qū)和加工園區(qū)以完備的設施和熱情的服務吸引著各國客商到此投資興業(yè)。開放的唐山用優(yōu)良的人文環(huán)境，穩(wěn)定的法制環(huán)境和高效的服務環(huán)境，敞開大門，敞開胸懷，迎接全世界的來客。到 20xx 年，唐山將基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿易業(yè)增長 %，餐飲業(yè)增長 %。城鄉(xiāng)集市貿易實現(xiàn)成交額 億元，比上年增長 %。人均消費比上年上升了 ％，年人均工資上升了 ％，說明了了唐山整體消費水平在平穩(wěn)上升，對于本項目后期的運作具有極大支持作用。其它如新天地、新街、唐人街等商業(yè)項目從目前來看由于是在建或未建的商業(yè)項目，還不具備成為商業(yè)中心的條件。具體職能分工為：全市的政治、經(jīng)濟、科技、教育、文化中心，華北地區(qū)重要的工業(yè)基地；現(xiàn)有工業(yè)要走內涵式發(fā)展道路，城市 將主要向更高級的服務功能方向轉化； 唐山市不同區(qū)域的規(guī)劃要點如下： a. 東南部：為老城區(qū)，控制發(fā)展，重在整治和改造； b. 陡河以東：為工業(yè)區(qū)，加強綠化，改善環(huán)境，理順路網(wǎng)； c. 陡河以西的城市中部和南部：為震后建設區(qū)，城市基礎設施局部補充、完善； d. 城市的西北部：為機場新區(qū)，將是未來唐山市集商貿、金融、信息、文化和行政等重要設施在內的現(xiàn)代化城市新中心；由建設路、新華道、長寧道及友誼路形成的內環(huán)路，是全市公共設施建設重點區(qū)域； e. 城市北部：為高新技術開發(fā)區(qū)，建成無污染或少污染的新興工業(yè)區(qū)； 從唐山市總體規(guī)劃來看，未來唐山 市的總體發(fā)展將呈現(xiàn)如下特征： a. 城區(qū)建設的重點是西北地區(qū)的機場新區(qū)的新建，城區(qū)的其他地區(qū)主要是適當?shù)母脑旌驼{整，現(xiàn)有城市設施和面貌將不會有大的改變； b. 短期內城市中心仍舊為新華道、建設路交匯區(qū)域，但中長期城市中心向西北偏移，在現(xiàn)狀空曠的西北地區(qū)（即機場新區(qū)）將成為新的城市中心；現(xiàn)在的城市中心將轉變成為南部區(qū)域中心； 本項目處“路北區(qū)”同時位于城市中心區(qū)的核心區(qū)域，承擔這唐山市的“政治、經(jīng)濟、科技、教育、文化中心”的智能，雖然唐山市城市新中心有沿著建設路向西北擴張的趨勢，但在短期內這一效應體現(xiàn)不明顯，但從長期來看 這一趨勢是必然的，所以從規(guī)劃來看，本項目應該在未來 23 年內應該屬于利好。安每戶 3 人計算，共有 44160 人，加上理工大學 23000 多人，實際上共有 67160 人。 附圖 本項目核心商圈內商業(yè)用房供給分析 附圖 核心商圈內商業(yè)用房單套平均面積 c. 核心商圈商業(yè)用房租金 分析 從核心商圈的租金水平來看，東部高于西部，北部高于南部。 附 表 次級商圈租金水平 位置 租金 (元 /平米 *天 ) 光明路盛馨園 興源道 南新西道與衛(wèi)國路西北角 南新西道 建華西道 三、項目車流人流分析 人流分析 a. 新華道與學院路交叉路口 從周日、周一不同時間的人流量走勢來看，周日早上從西到東、從南到北人流明顯高于中午和下午；從東到西、從北到南早上、中午、下午變化不大；周一早上從西到東、從南到北人流量明顯增多，原因主要是上班高峰期；周一下午各方向人流量相差不大。 b. 新華道主干道 從周日、周一不同時間的車流量走勢來看，周日在早上從西到東、從東到西車流量明顯低于中午，與下午基本持平；周一早上從西到東的車流量 1488 輛遠遠高于從東到西 822 輛的車流量，分析認為早上上班高峰期所至，下午從東到西的車流量大于從西到東的車流輛。 項目功能布局 本項目主要采用“商業(yè)街” +“大型主力店”的模式，該項目在定位之初，擬引入天津“家世界”和“東方家園”兩大主力 店，但最終“東方家園”引入失敗。 新天地的啟示和教訓 新天地項目所處位置相對而言商業(yè)氛圍比較差，但初期由于建材主力店的號召力，有一部分商戶跟進購買，雖然在商業(yè)經(jīng)營角度是不成功的，但主力店的效應在任何一個商業(yè)項目中都極具感召力的。 項目功能布局 遠洋城 MALL 由兩大功能組團構成，一是以零售消費為主的購物組團， 面積約為 70000 平方米，主要包括“保龍倉超市”、“五聯(lián)百貨”、“國美電器”等；二是以餐飲、文化、娛樂為主的休閑消費組團，面積約為 40000 平方米，包括多廳的電影院、嘉年華式娛樂世界、世界美食與休閑生活廣場、主題式餐廳、兒童游樂場等； 建筑特色 遠洋城采用目前比較流行的 Mall 設計概念，從外觀上基本屬于一個方型的box，類似于北京東方廣場“東方新天第”的翻版，同時將步行街由室外移植到室內，同時通過內部采光和裝飾的處理，具有室外步行街的感覺。 項目功能布局 本項目在規(guī)劃之初沒有進行業(yè)態(tài)規(guī)劃，總體上定位為“唐山的不夜城”，主要希望提供一個唐山市民夜晚消費的集中場所，從目前銷售的情況來看，主要以“餐飲”、“休閑”、“娛樂”、“酒吧”、“歌廳”、“桑拿洗浴”等業(yè)態(tài)為主，包含部分百貨業(yè)態(tài)（如，服裝，鞋等）。 戶型 唐人街商業(yè)部分最大戶型為 150 平米（單層面積 70 多平米），最小戶型為50 平米（單層面積 20 多平米），越靠近新華道的戶型越大。總體供給量大約 300 套左右。 戶型 新街目前主要有 2 種主力戶型， 1 層主力 戶型為 5060 平米，單價 120xx 元/平米，總價 6072 萬之間，總計 100 套，沒有直接對外認購； 2 層主力戶型 2835平米，單價 5500 元 /平米，總價 萬 萬，總計 200 套。 項目功能布局 從實地調研的情況來看，玫瑰莊園基本上沒有沒有什么業(yè)態(tài) 規(guī)劃和劃分，本項目分為 3 排，目前第一排已經(jīng)基本銷售完畢，第 23 排基本沒有銷售，有消息稱該開發(fā)商目前正在和“家樂?！闭労献鞯南嚓P問題。 在項目相關整備不完全的情況下，倉促開盤，沒有相關現(xiàn)場銷售工具，沒有統(tǒng)一說辭、沒有相關資料、沒有項目模型和戶型冊，整個銷售現(xiàn)場一片混亂。因此本報告以家庭年收入為標準將經(jīng)營者分為低端經(jīng)營者、中端經(jīng)營者和高端經(jīng)營者三類，其中：低端經(jīng)營商戶為家庭年收入在 5 萬元以下的經(jīng)營者；中端經(jīng)營群體為家庭年收 入在 5～ 20萬元之間的經(jīng)營者；高端經(jīng)營者為家庭年收入 20 萬以上的經(jīng)營者。 學歷特征 在學歷的劃分上，初中及以下畢業(yè)的經(jīng)營者，在低收入群體中占 1 成以上；中端收入群體在高中、中專、大專、本科等學歷上均有分布，其中高中畢業(yè)的在各個收入段中所占比例較高，約占到 4 成；高端收入者多集中在大專、本科及以上，其中大專在其比例中所占最高，占到 6 成?？傮w上來看高端收入群體在購買傾向上遠遠大于中低端收入群體。 下圖為各收入群體對經(jīng)營場所的選擇分析。下圖為經(jīng)營商戶比較看重的 4個因素。 從經(jīng)營流水來看，各行業(yè)平均流水在 ，最小的 1000元，最大的在 60萬元左右。 經(jīng)營戶對成功商業(yè)項目的選擇及原因 成功項目 的選擇 項目組在深度訪談中發(fā)現(xiàn)有48％的經(jīng)營戶認為遠洋城會成功，28％的人選擇新街， 10％的人選擇唐人街，選擇新天地的占 8％。 圖4 . 3 . 6 經(jīng)營戶不抱希望的項目選擇遠洋城9%新天地33%唐人街27%玫瑰莊園27%其它4% 經(jīng)營戶對所選項目不抱希望的原因分析 經(jīng)營商戶對以上所選項目不抱希望的原因主要有以下幾點：價位過高、地段位置不好、沒有知名度、人流量少、結構格局不好、商業(yè)氣氛不濃厚等原因。 ? .目前是地產投資的原因分析 調查發(fā)現(xiàn)，反映現(xiàn)在是地產投資的原因主要是經(jīng)濟發(fā)展快，地產有增值的潛力；消費水平提高比較快；建筑材料價格下調，利于商業(yè)發(fā)展；商業(yè)地價較高，回報利潤較快；商業(yè)經(jīng)濟政策比較好。 ?有 3 成以上的手機通訊行業(yè)、電器、體育器材、花店選擇 “都不考慮 ”；攝影行業(yè)有 100％選擇 “都有可能 ”。 5. 單價承受能力分析 ?經(jīng)營商戶一般地段所能接受的價位是 20xx～ 4000 元 /平米，占 ％；繁華地段所能接受的價位在 4001～ 8000 元 /平米，占近 6 成；本項目接受的價位在 4001～ 6000 元 /平米比較突出，占 4 成以上。 2. 購買需求分析 3. 需求面積分析 從不同行業(yè)對面積的需求來看，服裝 /鞋帽 /廂包、花店有 6 成以上選擇 41～ 80 平米；手機通訊、文化用品、電器、體育用品有 5 成以上選擇 81～ 120 平米； IT 電腦、小商品在面積的選擇上比較均勻；攝影、禮品均選擇在 40 平米及以下。 .10 經(jīng) 營戶對合適項目的投資打算會85%不會15% ? .從經(jīng)營戶的收入來看，中端收入群體有近 4 成的不考慮投資；高端、低端收入群體有 9成以上表示一定會投資。 唐山地產投資的最佳時機分析 ? .從深訪調查結果來看，經(jīng)營商戶認為目前是唐山地產投資最佳時機的比例為 54％，目前不是地產投資最佳時機的比例為 46％，兩者基本相差不大。 圖4 . 3 . 4 經(jīng)營戶對成功商業(yè)項目的選擇比例遠洋城48%新天地8%唐人街10%新街28%玫瑰莊園2%本項目4% 選擇項目成功的原因分析 經(jīng)營商戶認為一個項目成功的原因主要有以下幾點，首先是地段位置好，約占 43％；其次是發(fā)展?jié)摿Υ螅?15％；三要看廣告宣傳力度，約占 9％；四要看經(jīng)營模式及理念、人流量、商業(yè)氣氛，三者各占 8％；五要看規(guī)模及環(huán)境，還有建筑物外觀及格局等原因。 圖4. 3 . 1 唐山最有商業(yè)價值的地段百貨大樓附近74%遠洋城6%新華道沿線2%電腦城附近2%北新西道2%本項目周邊6%天元小區(qū)附近4%新街附近2%小山附近2% 唐山的商業(yè)氛圍分析 整體來看，唐山商業(yè)氛圍還可以，調查發(fā)現(xiàn)有 28％的經(jīng)營者反映比較濃，66％的經(jīng)營者反映一般，反映比較差的僅僅占 6％。 經(jīng)營商戶的生意狀況 A) 從目前的經(jīng)營狀況來看， IT電腦、小商品、美容美發(fā)店、花店等行業(yè)在經(jīng)營上還是比較成功的，例如： 57％以上的小商品經(jīng)營戶反映比較好， 50％的花店經(jīng)營戶反映比較好；只有電器行業(yè)的經(jīng)營戶反映現(xiàn)在生意不好做，占 3成以上。具體考慮因素見下圖：選擇經(jīng)