【導(dǎo)讀】沈陽市是東北地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心...............3. 沈陽的區(qū)域戰(zhàn)略目標(biāo)——“南有廣州，北有沈陽”...........4. 穗港花園城項(xiàng)目被列為遼寧省赴廣東招商項(xiàng)目..............7. 沈陽市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，個(gè)人收入增加.................8. 沈陽城市改造和拆遷政策加速房地產(chǎn)升溫................17. 注重性價(jià)比的市郊住宅成交量呈爆發(fā)性增長(zhǎng)...............24. 項(xiàng)目遠(yuǎn)期價(jià)格預(yù)測(cè)..

　　

【正文】 6 棟 6層公寓組成，共約 180 戶 價(jià)格 別墅： 7000 元 /平米 公寓： 5800 元 /平米 戶型 別墅： 286350 平米 公寓： 120220 平米 配套 穿梭巴士、業(yè)主植物園、會(huì)所、幼兒園（未成立）等 交樓標(biāo)準(zhǔn) 精裝， 選毛坯交樓可減 1000 元 /平米 調(diào)研總結(jié)： 信盟花園位于綠島酒店（五星級(jí)）的對(duì)面，靠近桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)。自 98年入市以來，以其相對(duì)獨(dú)特的定位頗受市場(chǎng)關(guān)注。該項(xiàng)目的典型之處主要表現(xiàn)在其“國(guó)際性”，圍繞該開發(fā)主題，信盟花園做了相應(yīng)的規(guī)劃：將別墅做成帶精裝；項(xiàng)目 CI系統(tǒng)全用雙語標(biāo)識(shí)，包括物業(yè)及接待服務(wù)；結(jié)合“信盟”其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響力提高項(xiàng)目市場(chǎng)形象。項(xiàng)目的總體定位涉及到市場(chǎng)、形象、目標(biāo)客戶等多種因素。信盟花園利用地處國(guó)際機(jī)場(chǎng)及五星級(jí)酒店附近這一優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目定位成“國(guó)際性的頂級(jí)豪宅”，并以外商、對(duì)外商貿(mào)來往頻繁的本 地商人、私企老板等為主要目標(biāo)客戶。對(duì)比之前甚至目前市場(chǎng)其他項(xiàng)目，信盟花園的自身定位仍具一定排他性。這樣，當(dāng)樓盤定位為目標(biāo)階層買家所普遍認(rèn)同，則必定帶動(dòng)銷售的增長(zhǎng)。 遼寧穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 沈陽穗港花園城項(xiàng) 目可行性研究 第 23 頁 共 72 頁 信盟花園在項(xiàng)目定位上雖具較高眼光，但其產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)并無太多出乎意料之經(jīng)典作品。包括別墅的戶型及風(fēng)格包裝、會(huì)所等公共空間設(shè)計(jì)及裝修以及社區(qū)環(huán)境及景觀規(guī)劃等均陷入平凡。另外，社區(qū)的服務(wù)體系不夠完善，與項(xiàng)目頂級(jí)豪宅的定位相去較遠(yuǎn)。項(xiàng)目開發(fā)的前瞻性不強(qiáng)，軟性環(huán)境并不突出，隨著消費(fèi)者對(duì)于“高檔住宅”的認(rèn)識(shí)及理解的提升，項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展受到較大的市場(chǎng)阻力。 亞泰國(guó)際花園 基本資料 開發(fā)商 沈陽東宇房產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置 渾南新區(qū)世紀(jì)路 22 號(hào) 規(guī)劃 規(guī)劃占地面積 400 畝，總建筑面積 30 萬平米，別墅為 76 幢，現(xiàn)建 20多棟 價(jià)格 公寓： 5000 元 /平方米 別墅： 7400 元 /平方米（含裝修） 戶型 公寓： 12 13 15 16 193 別墅： 35 37 500、 560、 580 配套 東宇國(guó)際小學(xué)、東宇美術(shù)館、網(wǎng)球場(chǎng)、社區(qū)教堂、社區(qū)醫(yī)院、業(yè)主會(huì)所 調(diào)研總結(jié)： 亞泰國(guó)際花園位于渾南開發(fā)區(qū)內(nèi)，是區(qū)內(nèi)較早推出的樓盤。在售為項(xiàng)目的第一期開發(fā)產(chǎn)品 ，目前銷售率近 85%。項(xiàng)目的產(chǎn)品及景觀設(shè)計(jì)、服務(wù)管理等方面均具一定優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的整體素質(zhì)表現(xiàn)處于市場(chǎng)同等價(jià)位樓盤的最高水平。 該項(xiàng)目雖具有較高檔次的產(chǎn)品素質(zhì)，但樓盤的推廣銷售方面弱勢(shì)較為明顯。缺少有效的項(xiàng)目形象塑造、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告宣傳、推廣策略及運(yùn)用等?？傮w看來，亞泰國(guó)際花園與本項(xiàng)目地理位置較為接近，與本項(xiàng)目可比性較強(qiáng)，具一定借鑒價(jià)值。 遼寧穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 沈陽穗港花園城項(xiàng) 目可行性研究 第 24 頁 共 72 頁 三、市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 市場(chǎng)需求保持旺盛 沈陽市近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活動(dòng)中存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓明顯升溫。二手市場(chǎng)的活躍，勢(shì)必帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的供求轉(zhuǎn)換，制造更多的市場(chǎng)需求空間；政府的 各種激勵(lì)措施及優(yōu)惠政策將大大增強(qiáng)居民購(gòu)買力；同時(shí)，隨著城市宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，人均收入增加，更多人將步入購(gòu)房置業(yè)者行列；此外，沈陽作為東北地區(qū)的中心城市，其高速發(fā)展將吸引周邊城市大量人才的涌入，成為市場(chǎng)需求的重要補(bǔ)充。 供給市場(chǎng)產(chǎn)品整體水平提高 從目前市場(chǎng)產(chǎn)品看，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)并不成熟，競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng)，供給水平及有效性較低，物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)、社區(qū)文化等許多方面存在明顯較大的缺點(diǎn)，市場(chǎng)優(yōu)化的空間較大。隨著政府“供給型政策”的實(shí)施，更多的外地開發(fā)商進(jìn)入沈陽，參與本地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，在整體供給水平得到提 高的同時(shí)，供給市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)亦隨之加劇。 巨大的開發(fā)量及強(qiáng)烈的產(chǎn)品相近性，給消費(fèi)者提供了廣闊的選擇范圍。人們購(gòu)房置業(yè)不再僅僅關(guān)注價(jià)格、面積、功能等，同時(shí)，也對(duì)居所的人文環(huán)境、景觀環(huán)境、物業(yè)管理、形象價(jià)值等各方面的追求，消費(fèi)敏感點(diǎn)向全面發(fā)展。特別是們對(duì)于居住空間環(huán)境及文化品味的追求將上升到從未如此迫切的高度。 由于消費(fèi)觀念的改進(jìn)，人們將更趨向于實(shí)用型住宅設(shè)計(jì)。不再盲目追求面積大、裝修豪華，而更注重住宅的功能 ，戶型趨于合理實(shí)用、面積趨小、 總價(jià)趨低；同時(shí)，由于市郊基礎(chǔ)設(shè)施、樓盤本身配套設(shè)施的完善，性價(jià)比突出的市郊樓盤將開始受到市場(chǎng)追捧。因此，注重實(shí)用性的市郊住宅將最大限度地引爆長(zhǎng)期的市場(chǎng)消費(fèi)潛力，成交量急劇增長(zhǎng)。 遼寧穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 沈陽穗港花園城項(xiàng) 目可行性研究 第 25 頁 共 72 頁 四．項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位分析 沈城居民的購(gòu)房消費(fèi)趨向 展望 21 世紀(jì)的前 5 至 10 年，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持 7～ 10%的增長(zhǎng)，居民的收入水平也將有大幅度提高，由此推動(dòng)住宅消費(fèi)呈現(xiàn)出八大發(fā)展趨勢(shì)。 通過對(duì)近幾年沈陽市房地產(chǎn)交易情況分析，目前沈城居民購(gòu)房的消費(fèi)取向基本與全國(guó)的住宅消費(fèi)趨勢(shì)相符。 從“住得下”向住得寬敞 轉(zhuǎn)變 90 年代初，我國(guó)住宅消費(fèi)的重點(diǎn)是解決居住擁擠的困難問題，滿足于有房可住。到 20 世紀(jì) 90年代末 至 21 世紀(jì)初，隨著收入的提高，要求住得寬敞，功能齊全。 從保障型、安居型向舒適型、享受型轉(zhuǎn)變 在人們滿足安居需要以后，對(duì)居住消費(fèi)的需求也隨之提高，追求住得舒適，滿足物質(zhì)的、精神的享受需要。由此，住宅的享受功能日益上升到主要地位，講究居住質(zhì)量，提高居住水平已成為人們追求的目標(biāo)。表現(xiàn)在對(duì)居住的舒適度、居住環(huán)境、居住文化品味的要求越來越高，房型好、環(huán)境好的住宅熱銷。 環(huán)境好的小區(qū)特別受歡迎。 隨著科技進(jìn)步、信息化的發(fā)展，小區(qū)的智能化設(shè)施已經(jīng)成為人們選購(gòu)住房時(shí)考慮的一個(gè)重要因素。住宅智能化已是中高檔樓盤必備的設(shè)施，智能化住宅備受歡迎。 從追求住地離單位近向居住環(huán)境好轉(zhuǎn)變 遼寧穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 沈陽穗港花園城項(xiàng) 目可行性研究 第 26 頁 共 72 頁 近年來居住環(huán)境已成為購(gòu)房選擇的重要因素。過去人們選擇住房首先考慮的是距離單位近，上下班方便。如今，隨著環(huán)境意識(shí)增強(qiáng)，交通便捷度提高，人們對(duì)居住區(qū)的環(huán)境越來越重視。由此，城市郊區(qū)的寧靜、空氣清新、綠化覆蓋率高的小區(qū)樓盤大受購(gòu)房者青睞。 從一般住房向品牌住房轉(zhuǎn)變 品牌是企業(yè)形 象、產(chǎn)品形象的特征，名牌住宅也是住房身份的象征。優(yōu)質(zhì)的名牌住宅，質(zhì)量上乘，檔次較高，物業(yè)管理服務(wù)周到，既是放心房，又是代表住房者身份的上檔次房，可以滿足物質(zhì)的、精神的享受。如今的購(gòu)房者特別是中高收入者多傾向于品牌住房。 從普通型住宅向花園式居住區(qū)轉(zhuǎn)變 近年來，隨著高收入者增多和居住要求的提高，花園式住宅銷售趨旺?；▓@式住宅具有清靜、私密性強(qiáng)、環(huán)境幽雅、情趣高尚，人與自然融合等優(yōu)點(diǎn)，單位售價(jià)不高，總價(jià)適宜，同身份相稱，成為高收入者和白領(lǐng)階層追求的居住目標(biāo)。今后的發(fā)展必然有越來越多的中高收入者趨向 購(gòu)買花園式住宅。 從留戀居住市中心向居住近郊轉(zhuǎn)變 過去不少居民往往以住在市中心為榮，貪圖生活便利。近年來情況有了很大變化，隨著郊區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增多，交通、通信便捷，農(nóng)村城市化進(jìn)程加快，加上郊區(qū)環(huán)境空氣清新、寧靜、房?jī)r(jià)便宜，越來越多的居民喜愛到近郊購(gòu)房入住。因此，一些城市如上海的浦東新區(qū)、閔行、南匯、松江、青浦等地成了購(gòu)房的熱點(diǎn)地區(qū)。人們?cè)敢庠谑兄行纳习?，回家休閑時(shí)享受田園風(fēng)光。 從單純居住向購(gòu)房消費(fèi)與投資并重轉(zhuǎn)變 遼寧穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 沈陽穗港花園城項(xiàng) 目可行性研究 第 27 頁 共 72 頁 房產(chǎn)具有保值增值的特性，既是消費(fèi)品又是良好的投資品，可以通過 轉(zhuǎn)售或出租獲利，相對(duì)股票投資風(fēng)險(xiǎn)要小得多，在滿足了自身居住以后，勢(shì)必向投資性購(gòu)房?jī)A斜。以上海為例，目前市民中投資性購(gòu)房的人越來越多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，浦東新區(qū)投資性購(gòu)房者已占 20%，虹橋地區(qū)有一小區(qū)投資性購(gòu)房者竟達(dá) 40%，購(gòu)房投資意識(shí)已大大增強(qiáng)。有不少居民買了新住房后，把原有的舊住房出租，用收取的租金還銀行貸款，若干年還清貸款后擁有了兩套住宅財(cái)產(chǎn)，多余的房子仍可用來出租獲利。為適應(yīng)這種要求，開發(fā)商在滿足居民消費(fèi)性住房的同時(shí)，也考慮投資性購(gòu)房的需求。 從總體上看，本項(xiàng)目的周圍環(huán)境和容積率、建筑密度可以滿足以上要求，項(xiàng)目 “離塵不離城”的位置正與市場(chǎng)需求發(fā)展相符。特別是加以合理的戶型設(shè)計(jì)、適當(dāng)?shù)拿娣e及功能分配、優(yōu)秀的景觀環(huán)境規(guī)劃、良好的社區(qū)居住文化等，本項(xiàng)目勢(shì)將在短期內(nèi)樹立市場(chǎng)稀缺性形象，成為未來沈城住宅消費(fèi)的一個(gè)熱點(diǎn)。 項(xiàng)目定位 通過對(duì)沈陽市房地產(chǎn)現(xiàn)狀市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，站在對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)發(fā)展規(guī)律研究的高度，擬將本項(xiàng)目定位為： 項(xiàng)目整體定位 沈沈 陽陽 現(xiàn)現(xiàn) 代代 人人 居居 第第 一一 城城 項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)具備以下特性： ? 極具視覺震撼及感官?zèng)_擊，小區(qū)本身就是城市風(fēng)景； ? 富含現(xiàn)代人居設(shè)計(jì)風(fēng)格，體現(xiàn)建筑人性化關(guān) 懷； ? 將建筑融于景觀，將景觀融于自然，注重生態(tài)、環(huán)保、健康； 遼寧穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 沈陽穗港花園城項(xiàng) 目可行性研究 第 28 頁 共 72 頁 ? 注重人際交流及空間共享，倡導(dǎo)休閑、和諧、積極的生活方式。 項(xiàng)目貫徹“以人為本”的規(guī)劃理念，突破戶型與面積設(shè)計(jì)上的桎梏，營(yíng)造濃烈的社區(qū)文化氛圍，建設(shè)完善、高品味的生活配套設(shè)施。追求項(xiàng)目綜合素質(zhì) 及產(chǎn)品性能價(jià)格比上，創(chuàng)造物業(yè)的最大超值空間。帶給沈城人們現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)新生活！ 項(xiàng)目開發(fā)定位 沈沈 陽陽 地地 產(chǎn)產(chǎn) 的的 辛辛 亥亥 革革 命命 ！！ 傳統(tǒng)意義上沈陽是從渾河以北開始的，無論是商貿(mào)繁華的和平、沈河，還是工業(yè)廠房林立的鐵西，都是“沈陽人”世代生活的地方，受長(zhǎng)期的生活習(xí)慣影 響，人們對(duì)于“去市郊居住”的意識(shí)淡薄。而今，人們追求花園般的居住空間，追求融入自然的環(huán)境景觀，追求和諧寧靜的生活氛圍。穗港花園城正是從精心建筑的居住社區(qū)來滿足人們對(duì)現(xiàn)代健康人居的需求，掀起沈城新的居住革命。 目前沈陽市在售樓盤約 110 個(gè)，其中總建筑面積小于 10萬平米的項(xiàng)目約占 70%，10 萬 — 50 萬平米者約占 22%， 50萬平米以上者約占 8%。市場(chǎng)樓盤整體素質(zhì)普遍不高，開發(fā)者陳舊的思維方式造成了市場(chǎng)供應(yīng)的適銷性不強(qiáng)，缺乏有效的銷售推廣。沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)正走在一個(gè)從賣方市場(chǎng)向產(chǎn)品時(shí)代過渡的路口，市場(chǎng)正呼喚著一批具現(xiàn) 代高素質(zhì)的產(chǎn)品出現(xiàn)。正是此時(shí)，第一個(gè)跳出來的項(xiàng)目對(duì)于市場(chǎng)沖擊是不言自喻的。此時(shí)引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展的項(xiàng)目，將獲得空前的市場(chǎng)影響力。本項(xiàng)目正是具有這種成為沈陽房地產(chǎn)劃時(shí)代領(lǐng)跑者的潛質(zhì)，我們對(duì)于此項(xiàng)目的想法是：打響沈陽地產(chǎn)邁向新時(shí)代的第一槍！ 目標(biāo) 市場(chǎng) 定位 遼寧穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 沈陽穗港花園城項(xiàng) 目可行性研究 第 29 頁 共 72 頁 本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)。項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)范圍廣，具體的目標(biāo)客戶根據(jù)開發(fā)分期、開發(fā)產(chǎn)品的不同而不同。高檔價(jià)位住宅（別墅）主要目標(biāo)定位在事業(yè)成功人士。包括在沈陽從事高科技工作人員、在渾南新區(qū)工作的專業(yè)人員、海外回歸的高科技人才、公司 CEO、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、 私營(yíng)企業(yè)老板、職業(yè)經(jīng)理人、公司高層人士；中 高檔價(jià)位住宅（公寓）的目標(biāo)市場(chǎng)定位在白領(lǐng)階層、科研院所的成功人士、大專院校事業(yè)有成者、外資合資企業(yè)高級(jí)員工、銀行、教育等企事業(yè)單位高級(jí)工作人員、外籍華人、中介服務(wù)業(yè)高收入者及投資置業(yè)者等，有較高固定經(jīng)濟(jì)收入來源的家庭。 SWOT 分析（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅點(diǎn)） 項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析圖 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) A． 土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 基礎(chǔ)配套薄弱，屬于“生地” B． 政策優(yōu)勢(shì)； C． 規(guī)模優(yōu)勢(shì)； D． 區(qū)域 發(fā)展優(yōu)勢(shì)； E． 市場(chǎng)空間； F． 開發(fā)商實(shí)力； G． 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)； H． 地理優(yōu)勢(shì)； I． 交通優(yōu)勢(shì)；