【正文】 、交叉分析、聚類分析等，從多個(gè)角度針對(duì)被訪者的行業(yè)、收入、年齡、職業(yè)等特征，重點(diǎn)分析了經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，商業(yè)需求，對(duì)本項(xiàng)目的接受度等以便于為開發(fā)商全面把握經(jīng)營(yíng)商戶的真實(shí)需求，為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供可行性建議。一、商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶背景分析各經(jīng)營(yíng)商戶群體劃分通過調(diào)查表明，經(jīng)營(yíng)商戶家庭收入決定其未來(lái)商業(yè)面積的租賃和購(gòu)買傾向。因此本報(bào)告以家庭年收入為標(biāo)準(zhǔn)將經(jīng)營(yíng)者分為低端經(jīng)營(yíng)者、中端經(jīng)營(yíng)者和高端經(jīng)營(yíng)者三類，其中：低端經(jīng)營(yíng)商戶為家庭年收入在 5 萬(wàn)元以下的經(jīng)營(yíng)者；中端經(jīng)營(yíng)群體為家庭年收入在 5～20 萬(wàn)元之間的經(jīng)營(yíng)者；高端經(jīng)營(yíng)者為家庭年收入 20 萬(wàn)以上的經(jīng)營(yíng)者。下表為經(jīng)營(yíng)者收入分類比例。圖 商 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 戶 分 類低 端 收 入群 體58%中 端 收 入群 體26%高 端 收 入群 體16%由于收入與行業(yè)、年齡、學(xué)歷、職業(yè)等特征有顯著的關(guān)系，因此本章將以此為基礎(chǔ)，對(duì)各經(jīng)營(yíng)商戶的背景特征進(jìn)行歸納與分析，便于準(zhǔn)確的把握各經(jīng)營(yíng)商戶的特征。年齡特征27 / 61從年齡的劃分比例來(lái)看，低收入群體在各個(gè)年齡段中都有包括，其中又以 25 歲以下及 50 歲以上居多；中端收入群體多集中在 26～30 歲及 41～45 歲之間，其它相對(duì)來(lái)說(shuō)比例較?。桓叨耸杖肴后w多表現(xiàn)在 35～45 歲之間，約占 5 成左右。圖 年 齡 分 布%%%%%%低 端 收 入 群 體 % % % % % %中 端 收 入 群 體 % % % % % %高 端 收 入 群 體 % % % % % %25歲 以 下 2630歲 3135歲 3640歲 4145歲 4650歲 50歲 以 上學(xué)歷特征在學(xué)歷的劃分上，初中及以下畢業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，在低收入群體中占 1 成以上；中端收入群體在高中、中專、大專、本科等學(xué)歷上均有分布，其中高中畢業(yè)的在各個(gè)收入段中所占比例較高，約占到 4 成；高端收入者多集中在大專、本科及以上，其中大專在其比例中所占最高，占到 6 成。圖 學(xué) 歷 分 布%%%%%低 端 收 入 群 體 % % % %中 端 收 入 群 體 % % %高 端 收 入 群 體 % % %初 中 及 以 下 高 中 （ 包 含 中 專、 技 校 ） 大 專 本 科 及 以 上職業(yè)特征從職業(yè)劃分上來(lái)看，家庭年收入在 5 萬(wàn)元以下的 100％是普通上班族、離退休人員；中端收入群體多集中在政府、事業(yè)單位工作人員，個(gè)體戶，專業(yè)技術(shù)人員方面，其中又以個(gè)體戶所占比例較多，占到 7 成以上；高端收入群體主要集中在個(gè)體戶中，所占比例為 100％。28 / 61圖 職 業(yè) 分 布%%%%%%%低 端 收 入 群 體 % % % % %中 端 收 入 群 體 % % %高 端 收 入 群 體 %政 府 、 事 業(yè) 單位 工 作 人 員 個(gè) 體 戶 普 通 上 班 族 專 業(yè) 技 術(shù) 人 員 離 退 休 人 員籍貫特征從籍貫劃分上來(lái)看，低端收入群體主要集中在唐山本地人及唐山下屬區(qū)縣人，二者所占比例分別為 ％和 ％；中端收入群體中唐山本地人占 7 成以上；高端收入群體以唐山本地人和外地人為主，兩者分別占到 75％和 25％。圖 籍 貫 分 布%%%%%%低 端 收 入 群 體 % % %中 端 收 入 群 體 % % %高 端 收 入 群 體 % %唐 山 市 本 地 人 唐 山 下 屬 區(qū) 縣 人 外 省 人二、目前商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況店面的購(gòu)買或租賃狀況a) 是否購(gòu)買或租賃的比例分析從店面的購(gòu)買或租賃狀況來(lái)看，低端、中端消費(fèi)群體多以租賃為主，二者所占的比例分別都在 9 成以上；高端消費(fèi)群體租賃與購(gòu)買的比例分別占到 6 成和 4 成左右?？傮w上來(lái)看高端收入群體在購(gòu)買傾向上遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中低端收入群體。29 / 61圖 目 前 經(jīng) 營(yíng) 店 面 的 購(gòu) 買 或 租 賃 狀 況%%% 100%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%低 端 收 入 群 體 中 端 收 入 群 體 高 端 收 入 群 體購(gòu) 買 租 賃b) .面積及租金水平分析經(jīng)營(yíng)商戶目前的租金水平平均一般在 元/，所要求的經(jīng)營(yíng)面積平均在 平米。表一：租賃面積及租金均值比較最小值 最大值 均值經(jīng)營(yíng)面積（平米） 租金水平（元/） .30 經(jīng)營(yíng)年限特征從經(jīng)營(yíng)年限來(lái)看，低端收入群體在每個(gè)經(jīng)營(yíng)年限上都占有很大的比例，而中端收入群體在年限的劃分上多集中在 2～10 年；高端收入群體 2 年以內(nèi)占到 ％，其它年限差別不是太大。30 / 61圖 經(jīng) 營(yíng) 年 限 分 布%%%%%%%%低 端 收 入 群 體 % % % %中 端 收 入 群 體 % % %高 端 收 入 群 體 % % % %2年 以 內(nèi) 2～ 5年 5～ 10年 10年 以 上經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所性質(zhì)分析從經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的性質(zhì)來(lái)看，低端收入群體主要在住宅底商，臨街獨(dú)立門面房，還有商業(yè)街店面三類經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所中，三者所占的比例分別為：％、％、％；中端收入群體主要看重其它底商，比例約占到 ％；高端收入群體主要考慮底商或門面房。下圖為各收入群體對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選擇分析。圖 經(jīng) 營(yíng) 場(chǎng) 所 的 選 擇 分 布%%%%%%低 端 收 入 群 體 % % % %中 端 收 入 群 體 % % %高 端 收 入 群 體 % % % %臨 街 獨(dú) 立 門面 房 住 宅 底 商 其 它 底 商 商 業(yè) 街 店 面 其 它經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)經(jīng)營(yíng)用房的考慮因素分析a) 經(jīng)營(yíng)商戶選擇經(jīng)營(yíng)用房的考慮因素31 / 61通過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有42％的經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)位置/地段比較看重，人流處于第二位約占 20％，租金13％，其它不足 10％。具體考慮因素見下圖：選擇經(jīng)營(yíng)用房的考慮因素比例。圖 經(jīng) 營(yíng) 用 房 的 考 慮 因 素位 置 /地 段42%人 流20%項(xiàng) 目 知 名 度2%租 金13%項(xiàng) 目 規(guī) 模4% 開 間 /面 積 大小8%停 車 位6%建 筑 物 外 觀 及格 局5%b) .經(jīng)營(yíng)商戶選擇經(jīng)營(yíng)用房的最看重因素從選擇經(jīng)營(yíng)用房最看重的因素來(lái)看，經(jīng)營(yíng)商戶最看重的因素時(shí)位置/地段。下圖為經(jīng)營(yíng)商戶比較看重的4個(gè)因素。圖 選 擇 經(jīng) 營(yíng) 用 房 的 最 看 重 因 素位 置 /地 段66%租 金17%人 流15%建 筑 物 是 否 方便 利 用2%c) .不同收入群體選擇經(jīng)營(yíng)用房的考慮因素 從收入方面來(lái)看，占6成以上的高、中、低端收入群體最看重位置/地段。32 / 61圖 不 同 收 入 群 體 選 擇 經(jīng) 營(yíng) 用 房 的 考 慮 因 素%%%%%%低 端 收 入 群 體 % % % %中 端 收 入 群 體 % % %高 端 收 入 群 體 % %位 置 /地 段 租 金 人 流 建 筑 物 是 否 方 便利 用經(jīng)營(yíng)商戶的生意狀況A) 從目前的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，IT電腦、小商品、美容美發(fā)店、花店等行業(yè)在經(jīng)營(yíng)上還是比較成功的，例如：57％以上的小商品經(jīng)營(yíng)戶反映比較好，50 ％的花店經(jīng)營(yíng)戶反映比較好；只有電器行業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶反映現(xiàn)在生意不好做，占3成以上。圖 不 同 行 業(yè) 的 生 意 狀 況% %% % % % % %% %% %% %% %%% %%%% %%%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%小 商品 花 店美 容美 發(fā) IT電 腦手 機(jī)通 訊產(chǎn) 品服 裝/鞋 帽/廂 包 電 器 體 育 器 材 禮 品 文 化 用 品 攝 影比 較 好 一 般 不 好33 / 61B) 經(jīng)營(yíng)商戶的月流水狀況通過調(diào)查與深訪發(fā)現(xiàn)，美容美發(fā)、～5萬(wàn)元；禮品、～5萬(wàn)元；花店收入每月普遍在1萬(wàn)元以下；～20萬(wàn)元，超過20萬(wàn)的有1成以上。從經(jīng)營(yíng)流水來(lái)看，最小的1000元，最大的在60萬(wàn)元左右。表二：經(jīng)營(yíng)商戶月流水均值 最小值 最大值 均值月流水（萬(wàn)） 三、唐山商業(yè)氛圍及商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值認(rèn)知狀況唐山最有價(jià)值的商業(yè)地段分析圖 不 同 行 業(yè) 的 月 流 水 狀 況% % % %%%%%%%% %% %%% %% %%%%%%% %%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%美 容美 發(fā) 攝 影 禮 品體 育器 材 小 商 品文 化用 品服 裝/鞋 帽/廂 包 電 器 IT電 腦 花 店手 機(jī)通 訊產(chǎn) 品1萬(wàn) 元 及 以 下 ～ 5萬(wàn) 元 ～ 10萬(wàn) 元 ～ 20萬(wàn) 元 20萬(wàn) 及 以 上34 / 61經(jīng)過深度訪談，經(jīng)營(yíng)商戶普遍認(rèn)為百貨大樓附近是唐山最主要最繁華的地段，比例約占 74％；6％的經(jīng)營(yíng)商戶認(rèn)為本項(xiàng)目周邊地段還是可以的，具有發(fā)展前途的；其它地區(qū)所占比例較少。圖 唐 山 最 有 商 業(yè) 價(jià) 值 的 地 段百 貨 大 樓附 近74%遠(yuǎn) 洋 城6%新 華 道 沿線2%電 腦 城 附近2% 北 新 西 道2% 本 項(xiàng) 目 周邊6%天 元 小 區(qū)附 近4%新 街 附 近2%小 山 附 近2%唐山的商業(yè)氛圍分析整體來(lái)看，唐山商業(yè)氛圍還可以，調(diào)查發(fā)現(xiàn)有 28％的經(jīng)營(yíng)者反映比較濃，66％的經(jīng)營(yíng)者反映一般，反映比較差的僅僅占 6％。圖 唐 山 整 體 商 業(yè) 氛 圍比 較 濃28%一 般66%比 較 差6%不同收入群體對(duì)商業(yè)氛圍的看法：從收入方面來(lái)看，低端收入群體有7成以上反映一般，2成多反映比較濃；中端收入群體有6成以上反映商業(yè)氣氛一般；高端收入群體有6成以上反映商業(yè)氣氛比較濃，％，沒有反映商業(yè)氣氛較差的。圖 不 同 收 入 群 體 對(duì) 商 業(yè) 氛 圍 的 看 法%%%%%低 端 收 入 群 體 % % %中 端 收 入 群 體 % % %高 端 收 入 群 體 % %比 較 濃 一 般 比 較 差35 / 61經(jīng)營(yíng)戶對(duì)成功商業(yè)項(xiàng)目的選擇及原因成功項(xiàng)目的選擇項(xiàng)目組在深度訪談中發(fā)現(xiàn)有48％的經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)為遠(yuǎn)洋城會(huì)成功，28％的人選擇新街，10％的人選擇唐人街，選擇新天地的占 8％。對(duì)于本項(xiàng)目有 4％的經(jīng)營(yíng)者選擇。圖 經(jīng) 營(yíng) 戶 對(duì) 成 功 商 業(yè) 項(xiàng) 目 的 選 擇 比 例遠(yuǎn) 洋 城48%新 天 地8%唐 人 街10%新 街28%玫 瑰 莊 園2%本 項(xiàng) 目4%選擇項(xiàng)目成功的原因分析經(jīng)營(yíng)商戶認(rèn)為一個(gè)項(xiàng)目成功的原因主要有以下幾點(diǎn)，首先是地段位置好，約占43％；其次是發(fā)展?jié)摿Υ?，?5 ％；三要看廣告宣傳力度，約占 9％；四要看經(jīng)營(yíng)模式及理念、人流量、商業(yè)氣氛，三者各占8％；五要看規(guī)模及環(huán)境，還有建筑物外觀及格局等原因。圖 經(jīng) 營(yíng) 戶 選 擇 成 功 項(xiàng) 目 的 原 因廣 告 宣 傳 力 度 大9%地 段 位 置 好43%規(guī) 模 及 環(huán) 境 好5%發(fā) 展 潛 力 大15%經(jīng) 營(yíng) 模 式 及 理 念 好8%其 它3%商 業(yè) 氣 氛 濃8%建 筑 物 外 觀 及 格 局好1%人 流 量 大8%經(jīng)營(yíng)戶對(duì)不抱希望的商業(yè)項(xiàng)目選擇及原因不抱希望項(xiàng)目的選擇36 / 61經(jīng)過深訪，經(jīng)營(yíng)戶普遍對(duì)新天地、玫瑰莊園、唐人街不抱希望，三者所占的比例在 8 成 5 左右，其它象遠(yuǎn)洋城，有 9％的經(jīng)營(yíng)戶對(duì)其不抱希望。圖 經(jīng) 營(yíng) 戶 不 抱 希 望 的 項(xiàng) 目 選擇遠(yuǎn) 洋 城9%新 天 地33%唐 人 街27%玫 瑰 莊園27%其 它4%經(jīng)營(yíng)戶對(duì)所選項(xiàng)目不抱希望的原因分析經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)以上所選項(xiàng)目不抱希望的原因主要有以下幾點(diǎn)：價(jià)位過高、地段位置不好、沒有知名度、人流量少、結(jié)構(gòu)格局不好、商業(yè)氣氛不濃厚等原因。其中，價(jià)位過高是重點(diǎn)原因，其所占比例為 46％；地段位置不好占 23％；沒有知名度占 16％，三者共占 8 成 5。圖 經(jīng) 營(yíng) 戶 不 抱 希 望 的 原 因地 段 /位 置 不 好23%價(jià) 位 過 高46%人 流 量 少9%發(fā) 展 潛 力 不 大2%商 業(yè) 氛 圍 不 濃2%結(jié) 構(gòu) 格 局 不 好2%沒 有 知 名 度16%唐山地產(chǎn)投資的最佳時(shí)機(jī)分析? .從深訪調(diào)查結(jié)果來(lái)看，經(jīng)營(yíng)商戶認(rèn)為目前是唐山地產(chǎn)投資最佳時(shí)機(jī)的比例為54％，目前不是地產(chǎn)投資最佳時(shí)機(jī)的比例為46％，兩者基本相差不大。圖 目 前 是 否 商 業(yè) 地 產(chǎn) 投 資的 最 佳 時(shí) 機(jī)是54%不 是46%? 不同收入的經(jīng)營(yíng)商戶體對(duì)目前是否商業(yè)地產(chǎn)投資最佳時(shí)機(jī)的看法37 / 61 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載從不同收入的經(jīng)營(yíng)者來(lái)看，低端收入群體有5成以上的認(rèn)為不是，4成以上的認(rèn)為是；％；高端群體認(rèn)為是的也在6成以上。圖