【正文】 區(qū)九龍山莊，遙望九龍山樹木園。整體區(qū)位環(huán)境較好。 ③ 項目周邊配套尚不完善，近幾年內(nèi)市政會有較多生活配套規(guī)劃進駐。 本項目周邊區(qū)域欠缺大型的生活配套，但滿足日常生活的社區(qū)配套較為完善。隨著區(qū)域建設(shè)的不斷加快， 近幾年內(nèi)市政會有較多生活配套規(guī)劃進駐。 B、 競爭環(huán)境 就一期項目而言，從整個濰坊市出發(fā)，針對本項目的占地規(guī)模、地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 37 物業(yè)形態(tài)等開發(fā)總體素質(zhì)而言，奎文區(qū)的部分項目與本項目有較強的類似性，如泰華城Ⅲ、百度空間（暫定名），會造成對本項目客戶的一定分流。 交通情況 整個區(qū)域交通道路通暢，但出行仍存在一定困難。直接通達項目門口的公交車目前僅聯(lián)通 22路、 66 路，相信隨著周邊小區(qū)的成熟，公交系統(tǒng)會日漸發(fā)達。 周邊環(huán)境 A．東邊 項目東邊為目前 25 平方公里休閑項目住宅項目聚集地，有九龍山莊、九龍苑、電業(yè)小區(qū)等住宅項目。 B．北邊 項目北邊為奎文區(qū)主要城市生活配套及商業(yè)區(qū)域，其中包括佳爾家超市、交通局、勞動局、規(guī)劃局、環(huán)保局、日向友好學校等。 離項目北向較近的住宅項目，如盛世豪廷、圣榮都市新城等。 C．西邊 項目西邊為虞河景觀帶，隔河而望主要為“城中村 ”和待拆遷建筑。 地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 38 D．南邊 項目南邊為城市快速環(huán)線。 二、項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢（ S） ? 項目規(guī)模較大，大體量的項目地塊規(guī)劃，易于大品牌、大規(guī)模、 高品質(zhì)社區(qū)之形成，同時便于居住和商業(yè)功能的最佳配比，實 現(xiàn)投資效益最大化。 ? 新華路是濰坊市的主干線，對本項目形象提升大有幫助。 ? 周邊項目配套日漸成熟，隨著周邊小區(qū)入住率的提高，周邊配 套越加豐富。 ? 本項目位于濰坊城市 15 年規(guī)劃的主力發(fā)展區(qū)域，政策優(yōu)勢突 顯。 2. 項目劣勢（ W） S 具有規(guī)模優(yōu)勢； 區(qū)域自然環(huán)境較好；基礎(chǔ)配套設(shè)施較好。 W 開發(fā)商無知名度。 O 區(qū)域是市政定性的“新城市居住中心”；區(qū)域經(jīng)濟、人口素質(zhì)、房地產(chǎn)投資勢頭都優(yōu)于其它區(qū)域；市政的遷入帶來購買人群。 T 新政“國六條”對項目的影響；項目的口碑存在信用度不夠影響。 地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 39 ? 項目屬 于發(fā)展中的新區(qū)，生活配套尚不成熟，市政配套也有待 完善； ? 項目區(qū)域受舊村改造居住區(qū)的影響，居民素質(zhì)一般，區(qū)域形象 有待提升。 ? 開發(fā)商在業(yè)內(nèi)外不具有一定知名度。 3. 項目機遇（ O） ? 區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)投資活躍。 ? 市政遷入高新區(qū)，第二辦公大樓也將投入使用，帶來大量市場 需求。 ? 東部新區(qū)已經(jīng)被定性為“新城市居住中心”。 項目威脅（ T） ? 國六條中“ 90 ㎡以下中小戶型占總建筑面積的 70%”及“房產(chǎn) 信息全部公開”的硬性規(guī)定帶來的對銷售不利影響。 ? 項目存在知名度不夠的影響。 ? 項目處于奎文區(qū)和高新區(qū)的 交界處，存在兩個區(qū)域樓盤帶來的競爭威脅。 第三節(jié)：本章總結(jié) 通過以上各個小節(jié)的分析歸納，本節(jié)將對本的項目風險規(guī)避及變化預(yù)測進行具體闡述： 風險及規(guī)避方法： 地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 40 ① 項目地段不夠成熟。 風險： 項目處在濰坊市區(qū)南部，且目前沒有直達公交車，區(qū)位短期比較偏僻。 規(guī)避： 區(qū)域內(nèi)道路通暢，距離市區(qū)直線距離近，有比較好的通勤性，可以在項目落定后通過申請直達公交的方法來規(guī)避地理位置的劣勢。 ② 整體形象不夠好。 風險： 項目周邊主要以城中村、待拆遷建筑為主，很大程度上影響了本項目的大盤形象。 規(guī)避： 緊臨項目西邊的新華路為濰坊 市形象路之一，把項目主入口和銷售中心以及主要形象宣傳沿新華路而建，可以有效樹立大盤形象。 ③項目處于奎文區(qū)和高新區(qū)的交界處，存在兩個區(qū)域樓盤帶來的競爭威脅。 風險： 項目地理位置特殊，要接受奎文、高新兩個區(qū)域樓盤帶來的競爭。 規(guī)避： 抓住本項目產(chǎn)品要好過高新區(qū)大多數(shù)樓盤，價格則低于奎文區(qū)大多數(shù)樓盤的優(yōu)勢，從兩方面著手化解競爭威脅。 ④就政策方面而言，新頒布的“國六條”對項目開發(fā)產(chǎn)生不利影響。 風險： 主要表現(xiàn)在“ 90 ㎡ 以下中小戶型占總建筑面積的 70%”及“房產(chǎn)信息全部公開”這兩條對項目開發(fā)及營銷帶來一定不利影 響。 地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 41 規(guī)避： 一期項目以小戶型公寓為主的定位不僅滿足政策要求，同時為后期整體比例的調(diào)整起到積極作用。 地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 42 第四章：消費者調(diào)研分析 地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 43 本章主要根據(jù)消費者訪談的實際情況，對濰坊本地消費者的消費習慣、心理進行分析。 【要點】 ? 就該項目周邊工作或已經(jīng)居住人群進行隨機訪問調(diào)查，并進行統(tǒng)計。 ? 對統(tǒng)計結(jié)果進行歸納分析，找出消費者購買需求，并參考該需求制定項目說辭等營銷手段。 第一節(jié)、消費者調(diào)研總體情況 一、調(diào)研方法： 主要采用街頭隨機詢問及朋友介紹。 二、調(diào)研對 象： 主要為政府公務(wù)員、企事業(yè)單位職員和私營企業(yè)主。 三、調(diào)研目的： 針對本項目對采訪對象就購房目的、購買傾向、購買能力以及對購買能力以及對本項目和項目所在區(qū)域進行了深度調(diào)查。 第二節(jié)、調(diào)研情況分析 一、主消費群定位 就采訪者購買意向來分，本項目主要消費群具有以下幾個特征： ① 年紀 /性別：３０－４５歲，已婚居多 ② 生活區(qū)域： 80%已在東部工作或生活 ③ 職業(yè)： 政府公務(wù)員、企事業(yè)單位職員和私營企業(yè)主 地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 44 ? 家庭收入： 15003500元左右 /月 二、消費群細化分析 1．各區(qū)域消費者定位 本項目因地理位置特殊，處于高新區(qū)與 奎文區(qū)的交接處，接觸的消費人群相對比較廣泛，其中主要以北海路以東的 政府公務(wù)員和 西兩側(cè)的 企事業(yè)單位職員為主，另包括兩個區(qū)域各有部分私營企業(yè)主。 濰城區(qū)因離本項目相對較遠，且當?shù)厝司徒釉瓌t比較強，所以濰城區(qū)的消費者預(yù)計所占比例會非常小，暫不列入分析范圍。 2．各區(qū)域消費者消費特征 奎文區(qū)：因市政的東遷，奎文區(qū)消費者多以原居住在此地的政府公務(wù)員及其家屬為主，該部分人群多為 雙職工家庭，生活壓力較小，業(yè)余時間多，經(jīng)常要在家里做飯，廚房使用頻率高，要求小區(qū)周邊賣菜和生活必須品方便；生活單一且模式化，喜歡打羽毛球、 麻將等簡易娛樂活動；愛看國內(nèi)電視劇，常讀健康醫(yī)療、生活常識欄目，喜歡家庭生活；要求小區(qū)閉路電視、寬帶網(wǎng)必須通暢，訂取雜志、報刊方便，有小型活動場所，如羽毛球場、老年康體設(shè)施和親子活動空間。 高新區(qū)：高新區(qū)是新建立起來的高科技產(chǎn)業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)單位較多，消費者多以事企業(yè)單位職員為主，該區(qū)域內(nèi)人群整體素質(zhì)比較高，學歷在本科以上達到 40%左右，其中有不少外地引進過來的高級人才。該部分人群為工薪階層，單身占到 50%以上，生活壓力大，常常為生活奔波忙碌，對家的理解局限于“睡覺的地方”，地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 45 戶外活動多，要求生活配 套豐富，并多以高消費配套為主，如咖啡館、健身廳、酒吧等。 3．各年齡層次消費者特征 ① 戶型面積偏好 就調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計，３ 0 歲以上的被調(diào)查者喜好面積在１３５ ㎡ 左右的三房二廳二衛(wèi)戶型，并表示希望房間開間大，衛(wèi)生間小，廚房帶工作陽臺的要求。 而３ 0 歲以下的被調(diào)查者喜好面積在８０ １００ ㎡ 左右的二房二廳一衛(wèi)或面積在１１５ １２５ ㎡ 左右的三房二廳一衛(wèi)戶型，希望有獨立的書房或運動房。 對四房以上戶型需求客戶很少，均表示不劃算，不如買頂層復(fù)式，還有閣樓可以送。 ② 建筑形態(tài)接受 根據(jù)統(tǒng)計顯示，３５歲以上的客戶均表示希望 居住多層，其中４０歲以上的選擇住在２、３層的占到７０％以上；３ 035 歲的客戶表示可以選擇小高層，其中大多數(shù)做婚房過渡用，但希望面積要小。 幾乎沒有客戶愿意選擇在高新區(qū)居住高層，而在奎文區(qū)則有少數(shù)人表示接受。 ③ 價格接受程度 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，針對本項目位置選擇均價在２ 3００ — ２５００地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 46 元／ ㎡ 的被調(diào)查者占到 7０％，其中 30 歲以上客戶占到 65%， 30 歲以下占到 35%。 ④ 貸款方式、首付額度和月供金額 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，貸款方式選擇公積金占２０ — ３０％，選擇一次性付款占１０ — ２０％，其他為銀行按揭貸款。 月供額 度集中在８００ — １ 5００元／月，少部分 30歲以上的高級技術(shù)人員希望短期還貸，月供可達到 2500 元 /月左右。 建議： 針對本項目的消費者主要集中在：居住在北海路東西兩側(cè)，職業(yè)以 政府公務(wù)員、企事業(yè)單位職員和私營企業(yè)主為主，年齡在 30 歲以上的男性人群為主，結(jié)合以上分析，作出以下建議： ① 項目一期價格區(qū)間定在 23002600 元 /㎡比較合適。 ② 項目整體建筑形態(tài)以多層為主，小高層、高層為輔助，其中多層戶型以三房為主，面積可以相對較大；小高層戶型以二房或二房半為主，面積相對緊湊，以降低總價，符合年輕消 費群購買能力。 ③ 項目戶型以緊湊三房、兩房為主，盡量減少四房以上大戶型的比例，但復(fù)式可保持一定數(shù)量，并以贈送閣樓的方式吸引家庭人口較多的消費群。 ④ 區(qū)內(nèi)園林景觀盡量做景致，以棟與棟之間的小花園、休閑涼地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 47 亭為主，輔助以少量水系。 ⑤ 配套以簡單的室內(nèi)外活動設(shè)施為主，如羽毛球場、室外康樂園等，在有條件的情況下可引入?yún)^(qū)內(nèi)超市、銀行。 地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 48 第五章：媒體調(diào)查與分析 地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！