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正文內(nèi)容

濰坊豐和花園市場(chǎng)研究報(bào)告(編輯修改稿)

2025-04-04 18:39 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 ,稅收增加是城市化進(jìn)程快速發(fā)展的重要條件之一,而城市化進(jìn)程所帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 第三節(jié):居民生活 【要點(diǎn)】 ? 濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,居民消費(fèi)收入增長迅速,消費(fèi)能力進(jìn)一步提高,對(duì)房地產(chǎn)有著較高的價(jià)格承受能力。 ? 濰坊市人均居住面積較高,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,并逐漸進(jìn)入買方市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 一、居民收入情況 濰坊市人均 GDP及增長情況 2021 年人均 GDP達(dá)到 14678元(按現(xiàn)行匯率折算為 1775 美元),地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 16 比上年增長 %; 2021年人均 GDP 達(dá)到 17279元(按現(xiàn)行匯率折算為 2141 美元),比上年增長 %。 2.濰坊市人均可支配收入情況 2021 年濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10318 元,比“九五”末(即 2021年底)增加了 %,年均增長 %。 63067307 753885009346103180202140006000800010000120212021 2021 2021 2021 2021 2021單位(元) 圖 1:濰坊市 20212021年城鎮(zhèn)居民可支配收入 152117752141109014901703050010001500202125002021 2021 2021單位(元)濰 坊全 國 圖 2: 20212021 年濰坊市與全國人均 GDP比較 從以上兩表可以看出,濰坊市人均 GDP 總量及增長幅度遠(yuǎn)高于全國水平,人均可支配收入以年均 %的速度快速增長,可見濰坊市居民消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)勁, 可承受相對(duì)較高的房價(jià)。 地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 17 二、居民消費(fèi)情況 1.濰坊 20212021城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出情況 2021 年濰坊市鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)到 6123元, 2021 年均增長 %, 2021年均增長 %。 61236821766301000202130004000500060007000800090002021 2021 2021單位(元) 圖示: 20212021濰坊城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出 2.濰坊、山東、全國恩格爾系數(shù) 2021 年濰坊城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)比“九五”末下降 。 3 2 . 23 3 . 73 6 . 729303132333435363738濰 坊 山 東 全 國單位(%) 圖示: 2021年濰坊、山東、全國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 從以上分析可以看出,近年來濰坊市城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出保持10%的增長速率,恩格爾系數(shù)要分別低于山東省及全國 個(gè)百分點(diǎn), 反映出濰坊市城鎮(zhèn)居民相對(duì)比較富裕,有比較高的消費(fèi)實(shí)力地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 18 和消費(fèi)水平,有承受較高房價(jià)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 三、人均居住面積 2314220510152025濰 坊 山 東 全 國單位(㎡) 圖示: 2021年濰坊、山東、全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積 濰坊市城鎮(zhèn)居民人均居住面積要分別高出山東省和全國 9㎡ 和 1㎡ ,這一方面表明濰坊房地產(chǎn)發(fā)展速度要高于全省和全國水平,另一方面表明濰坊住宅市場(chǎng)供給量大,逐漸由賣房市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)。 第四節(jié):城市規(guī)劃 【要點(diǎn)】 ? 濰坊市城市格局合理,職能各異,其中高新區(qū)規(guī)劃 發(fā) 展成現(xiàn)代化園林式住區(qū),未來 25年內(nèi)將有大批量的樓盤在此地涌現(xiàn)。 ? 高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,區(qū)域內(nèi)配套正在逐漸完善,生活起居的方便將吸引消費(fèi)者前來入住或投資。 一、城市性質(zhì) 濰坊 的 城市性質(zhì) 定位為 “以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo),工業(yè),商貿(mào),地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 19 旅游全面發(fā)展的現(xiàn)代化國際風(fēng)箏城”。 具體分為 “兩中心、兩基地、一樞紐”三個(gè)部分,“兩中心”即世界風(fēng)箏文化傳播交流中心,半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心;“兩基地”即以海洋化工、動(dòng)力機(jī)械、紡織和高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代制造業(yè)基地,高級(jí)職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地;“一樞紐”即聯(lián)系山東 半島城市群的重要交通樞紐。 二、城市布局及區(qū)域職能 1.濰坊市整體布局 濰坊中心城總體布局 —— “一心、一環(huán)、一軸、一廊”。 ? “一心”,即四月河路、北宮街、北海路 =健康街所圍合的城市核心區(qū),; ? “一環(huán)”,即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán); ? “一軸”,即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。 ? “一廊”,即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。 2.濰坊市中心城區(qū)職能各異 中心城區(qū)包括長松組團(tuán)、中心組團(tuán)、東南組團(tuán)和出口加工組團(tuán)共四個(gè)組團(tuán)。 “長松組團(tuán)”在發(fā)展無污染環(huán)境都市 型工業(yè)基礎(chǔ)的同時(shí),將積極參與推動(dòng)物流業(yè)成長,提高現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目業(yè)設(shè)施水平面。 地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 20 “中心組團(tuán)”將形成高級(jí)工程師商業(yè)區(qū)、金融中心,行政、商務(wù)中心,以及高級(jí)工程師文化娛樂場(chǎng)所、商務(wù)會(huì)展中心。 “東南組團(tuán)(高新區(qū))”位于新華路以東,東外環(huán)以西,北外環(huán)以南,該項(xiàng)組團(tuán)應(yīng)積極參與接納市級(jí)公共建設(shè)項(xiàng)目,加快生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平面,發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)。 “出口加工組團(tuán)”將圍繞出口加工區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群。 三、各區(qū)域規(guī)劃概況 1.各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 4 1 . 2 3 7 . 1822 3 . 42 5 . 5350102030405060708090濰 城 奎文 高新單位(億元)0510152025303540單位(%)區(qū) 生 產(chǎn)總值增 長 率 表 1: 2021 年三區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值及增長率 3 8 . 5 3 8 . 85 4 . 31 2 5 . 61 3 7 . 11060102030405060濰 城 奎文 高新單位(億元)020406080100120140160單位(%)區(qū) 社 會(huì) 固定 資產(chǎn) 投 資 增 長 率 表 2: 2021 年三區(qū)區(qū)社會(huì)固定資產(chǎn)投資及增長率 從表 1 可以看出,濰坊中心城區(qū)的三區(qū)中,高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 21 力要遠(yuǎn)高于其它兩區(qū),較之其它兩區(qū)存在更大的消費(fèi)空間和消費(fèi)能力;表 2 則反映了高新區(qū)內(nèi)投資能力及區(qū)外資金投資吸引力也都遠(yuǎn)高與其他兩區(qū),說明高新區(qū)的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?,本區(qū)域日后的房地產(chǎn)建設(shè)將會(huì)有大幅度的增加,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日趨激烈。 2.區(qū)域配套設(shè)施完善程度 濰坊通過建設(shè) 半島商貿(mào)城 ,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。對(duì)外開放成績顯著,已與 50 多個(gè)區(qū)國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作關(guān)系。鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、通信及城市供水、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已取得重大進(jìn)展。公路通車?yán)锍踢_(dá)到 14 萬公里。全部開通了程控電話和國內(nèi)處直撥電話,電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到 101萬。市區(qū)供水普及率達(dá) 100%,居民生活燃料氣化率達(dá) %。 濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū),區(qū)內(nèi)城市生活配套完善,能夠滿足生活及工作需要,其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心,批發(fā)物流配套發(fā)達(dá);奎文為新商業(yè)中心,寫字樓、酒店、大型購物廣場(chǎng)主要集中在此。高新區(qū)作為 1992 年 4 月建立的開發(fā)區(qū),大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于規(guī)劃建設(shè)中,目前的配套情況只能滿足區(qū)內(nèi)居民的基本生活需求。 第五節(jié):本章總結(jié) 通過本章對(duì)濰坊市及各區(qū)的經(jīng)濟(jì)、居民收入、格局等方面的介紹,我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論: 地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 22 一、 濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,居民消費(fèi)收入增長較快,消費(fèi)能力進(jìn)一步提高,對(duì)房地產(chǎn)有著較高的價(jià)格承受能力。 二、 近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長近 1/3,其中房地產(chǎn)投資特別是住宅投資都在以 50%以上的速率增長,充分說明濰坊房地產(chǎn)投資市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大,市民對(duì)住宅需求旺盛,現(xiàn)階段正是住宅項(xiàng)目推出的較好時(shí)機(jī)。 三、 濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主,且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升,工業(yè)的快速發(fā)展是城市化進(jìn)程的重要條件之一,而城市化進(jìn)程所帶來的 新城建設(shè)和舊城改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 四、 濰坊市人均居住面積較高,房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)已經(jīng)逐漸進(jìn)入買方市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 23 第二章:濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 24 本章通過對(duì)濰坊近年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況、各區(qū)域房地產(chǎn)具體特征、典型項(xiàng)目分析等,了解濰坊房地產(chǎn)的現(xiàn)狀并預(yù)測(cè)未來。 第一節(jié):濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況 【要點(diǎn)】 ? 近幾年來,濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、需求兩旺盛,價(jià)格平穩(wěn)上漲。 ? 2021年后,市場(chǎng)供略過于求,買方市場(chǎng)逐漸形成 , 房價(jià)上漲速率逐漸減慢,競(jìng)爭(zhēng)更趨向激烈。 一、 2021 以來濰坊房 地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售 1.截止 2021 年統(tǒng)計(jì)情況 截止 2021年,全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ,同比下降 %;商品房竣工面積為 萬平方米,同比下降了%;商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積累計(jì)為 萬平方米,同比下降%,其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米,同比下降了%。 04 年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 43 億元,比上年增長 %,其中住宅投資 億元,增長 %。全年商品房銷售額 。 2.歷年情況 2021 年濰坊市完成房地產(chǎn)開 發(fā)投資 50億元,竣工面積 500萬平方米,其中住宅 390 萬平方米;市區(qū)完成投資 27 億元,竣工面積 275地產(chǎn)江 湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 25 萬平方米,其中住宅 214 萬平方米,各項(xiàng)指標(biāo)均增長 20%以上。 2021 年全市完成房地產(chǎn)投資 41億元,施工面積 520平方米,竣工面積 390 平方米,其中住宅開發(fā)完成投資 31 億元,施工面積 416萬平方米,竣工面積 240 平方米。 濰坊市房地產(chǎn)竣工面積、銷售面積統(tǒng)計(jì)表如下: 年份 2021 2021 2021 商品房竣工面積 (萬 m2) 全市商品房銷售面積 (萬 m2) 二、 1998— 2021 年商品房價(jià)格情況 從 1998 年實(shí)施住房貨幣化分配以來,濰坊市的商品住宅平均價(jià)格總體上是平穩(wěn)上升的。以市中心為例,據(jù)統(tǒng)計(jì), 2021—— 2021 年上半年的房價(jià)增長情況如下圖: 1600180021002500
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