濰坊東方天韻營銷方案(編輯修改稿)
2025-04-04 18:39 本頁面
【文章內容簡介】 2）公務員：此類人士具有社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。 （ 3）白領：此類客戶 具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套等較為關心。 （ 4）私營者：此類客戶有著一定的收入，主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案客源開發(fā)的重點。 小結：本地客源大多為首次或二次置業(yè)，且以標準戶型為主要需求。 （四）項目規(guī)劃定位 本案位于濰坊市的北面，生活設施及市政配套完善，有良好的自然及人文環(huán)境，且四周均臨街，為整個地塊建成一個臨街面市的綜合性居住區(qū) 7 提供了有利條件。結合目標客戶群需求特點我們認為小區(qū)建設應以健康、自然的居住方式為主題指導 思想，整體規(guī)劃上以健康步道溝通各個組團，并為業(yè)主精心配置了運動生活會館、小型足球場、運動爬坡、綠色氧吧等各種休閑設施，同時還設置了幼兒園、小學等成長配套，營造出品位高尚、健康現(xiàn)代的生活意境。園區(qū)綠化應以讓業(yè)主足不出戶也可享受浪漫的異域風情為規(guī)劃建設目標。 綜上所述，在本案目標客源中，主要市場需求點有以下幾方面： 地理位置優(yōu)越。 交通方便快捷。 市政與小區(qū)配套皆較為齊全。 社區(qū)規(guī)劃合理。 智能化水平高。 有強大的升值潛力。 戶型實用、舒適。 三、項目營銷推廣方案 （一 ）推廣 原則 實施差異化營銷，差異化營銷主要體現(xiàn)在產(chǎn)品的差異性和營銷的差異性。 注重公關炒作及形象提升，使區(qū)位環(huán)境與小區(qū)環(huán)境融合，形成 東方天韻 獨有的文化魅力。 注重推廣的系統(tǒng)性、節(jié)奏性，待方案通過后，應組成專案小組，貫徹執(zhí)行。 （二） 營銷的核心概念 考慮到消費者購房考慮的三要素，即區(qū)位、價格和戶型，其中首要因素為區(qū)位，其次， 東方天韻 區(qū)位也是其最具優(yōu)勢的特征，因此， 東方天韻核心概念的提煉，主要突出其區(qū)位特征，并要求具有較好的外延性。 核心概念： 東方天韻，感受西子湖畔的靈動生活 備選概念： 生活，在西子 湖畔舒展 （三） 營銷周期劃分 依照市場規(guī)律及 東方天韻 銷售特點，我們制定了如下營銷周期 引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、內部配套設施、高品質的樓盤等。 開盤期：主打環(huán)境、交通、價格優(yōu)勢，結合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。 正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領下，分期展現(xiàn)區(qū) 8 域環(huán)境、交通如何便捷、配套設施、綠化、文化、商業(yè)、景致、生活質量等品質，使之成為廣告系列。 理由： （ 1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。 （ 2）可保持每 期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明?？刹粩啾３质袌鲂迈r度，沖擊力持久 。 （四） 階段性推廣策略 第一階段： 引導期 （ 1） 推廣目的 完成營銷前準備工作，并使市場對 東方天韻 產(chǎn)生初步認知 （ 2） 推廣策略 ① 現(xiàn)場包裝 建立 VI系統(tǒng)，以統(tǒng)一形象對售房部門頭、廣告牌、大門圍墻進行包裝，在主要路口設置導視牌（或街燈箱），對小區(qū)主入口通道用 POP掛旗進行包裝，以此營造現(xiàn)場銷售氛圍。 ② 廣告策略 訴求形式 ， 該階段以形象廣告為主，主要表現(xiàn) 東方天韻 的區(qū)位特征及環(huán)境優(yōu)勢。 ③ 媒體組合 電視 —— 以形象廣告為主，結合綜藝性廣告與社 區(qū)聯(lián)誼會等。（推薦本地電視臺） 報紙 —— 軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行沖擊。（推薦日報、晚報、廣播電視報、晨鴻信息等房產(chǎn)專欄） 車體 —— 主要選擇能直達本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。 電臺 —— 選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂頻道。 三維動畫 —— 提前展現(xiàn)小區(qū)內部的景致和內部設施，便于樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發(fā)商的品牌力度。 ④ 系列廣告創(chuàng)意 報紙文案 系列一（形象篇） 系列二（形象篇） 第二階段： 開盤期 （ 1） 推廣目的 借 公關及廣告?zhèn)鞑バ纬墒袌鰺狳c，并利用銷售季節(jié)，多點銷售，達到旺銷目的，力爭達到 預定 的銷售率。 9 訴求形式 ， 以銷售廣告為主，多方表現(xiàn)東方天韻的區(qū)位、環(huán)境、戶型等優(yōu)勢，及自然、人文的生活理念。 （ 2） 媒體組合 同上階段，但應加大報紙廣告投放力度 （ 3） 系列廣告創(chuàng)意 系列訴求主題 系列一（區(qū)位篇） 系列二（生活篇） 系列三（理念篇） 系列四（環(huán)境篇） 系列五（娛樂篇） 系列六（未來篇） 系列七：（戶型篇） 系列八：（實證篇） （ 4） 新聞統(tǒng)籌及公關活動 ① 新聞統(tǒng)籌 新聞事件 1 主題： 征集小區(qū)廣告語 策劃用意： 通過有 獎征文，體現(xiàn) 東方天韻水文化生活的理念 ，并通過征 集廣告語發(fā)布，擴大傳播效果。 促銷應用： 凡獲獎作品均可在 報紙上 發(fā)布，并獎勵 會員 卡一張，購房客戶可享受一定 的購房優(yōu)惠。 新聞事件 2 主題： 有獎征文 策劃用意： 對東方天韻 西湖式水鄉(xiāng) 生活的系列報道，使社會廣泛關注，并通過對西湖生活 的關注，影響到對 東方天韻 的關注，豐富小區(qū)文化內涵，擴大傳播效果。 ② 公關活動 活動內容：組織 看房活動 策劃用意： 使更多的市民走進東方天韻，了解東方天韻 。 活動內容：相關公益活動 活動期間， 參與者 穿著由 國大房產(chǎn) 提供的標有 東方天韻 標識及名稱 的服裝，擴大傳播面及傳播效果。 10 ③ 房交會促銷 促銷內容 : 凡房交會期間購買 東方天韻 的客戶，均可享受 一定
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