【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 如何保護(hù)18億畝耕地紅線和盤(pán)活開(kāi)發(fā)商存量土地方面有可能出臺(tái)進(jìn)一步的調(diào)控政策。四是在目前市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚的情況下，購(gòu)房者對(duì)商品房的質(zhì)量將更加重視，同時(shí)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略將更加多樣化，因此將有可能在商品房質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)手段方面出臺(tái)進(jìn)一步的細(xì)化措施?？傮w而言，下半年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控將會(huì)是微調(diào)，并力爭(zhēng)使房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)穩(wěn)定狀態(tài)，然后在穩(wěn)定中求發(fā)展，達(dá)到穩(wěn)中有升的理想局面。（二）市場(chǎng)供需矛盾或?qū)⒕徑?，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大在以上分析的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境背景下，預(yù)計(jì)2008年房地產(chǎn)投資增速將低于2007年的增長(zhǎng)水平，商品房供給增速下降；在市場(chǎng)需求受到一定程度抑制的情況下，市場(chǎng)供需矛盾或?qū)⒕徑?。綜合來(lái)看，在調(diào)控政策頻繁出臺(tái)以及供需矛盾或?qū)⒕徑獾那闆r下，預(yù)計(jì)2008年房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大。房地產(chǎn)投資增速放緩，商品房供給增速下降。2007以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控從以需求調(diào)控為主轉(zhuǎn)向增加供給、改善供給結(jié)構(gòu)，加大了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的支持，2008年小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等建設(shè)規(guī)模將有所擴(kuò)大，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α５珡牧硪环矫鎭?lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)，加之美國(guó)次級(jí)貸款危機(jī)對(duì)我國(guó)起到一定的警示作用，銀監(jiān)會(huì)等管理部門(mén)已加大了對(duì)房地產(chǎn)貸款的審查力度，這將使房地產(chǎn)公司的資金鏈遭遇較大的考驗(yàn)。同時(shí)，信貸緊縮政策對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，壓力之大是不言而喻的。雖然今年以來(lái)冰雪災(zāi)害和地震災(zāi)后重建可能會(huì)推動(dòng)固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，但從緊的貨幣政策降低了企業(yè)貸款的可獲得性，初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格上漲和企業(yè)預(yù)期盈利能力不斷降低影響了企業(yè)投資的積極性，由于到位資金增長(zhǎng)減慢和房屋銷(xiāo)售面積不斷下降，占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)投資會(huì)趨于下降。因此，綜合起來(lái)判斷，隨著下半年宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步實(shí)施與完善，預(yù)計(jì)三季度房地產(chǎn)投資增速將有所回落，全年房地產(chǎn)投資增速將低于2007年的增長(zhǎng)水平，同時(shí)也將導(dǎo)致商品房供給增速下降。消費(fèi)者預(yù)期發(fā)生改變，市場(chǎng)需求繼續(xù)受到抑制。隨著一系列宏觀調(diào)控政策效力的不斷顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和投機(jī)性需求將會(huì)繼續(xù)受到抑制。尤其是2008年1月1日起，房貸利率將會(huì)執(zhí)行調(diào)整后的新利率，%%，%，加息導(dǎo)致的購(gòu)房者月供的增加將會(huì)使住房需求增長(zhǎng)受到一定的影響。鑒于2007年樓市的火爆上漲和2008年從緊貨幣政策的進(jìn)一步實(shí)施，住房需求增長(zhǎng)將會(huì)受到一定程度的抑制。同時(shí)，各地政府目前正在進(jìn)一步落實(shí)住房保障措施、進(jìn)一步落實(shí)新建住房的結(jié)構(gòu)比例要求，抓緊編制并落實(shí)2008年的住房建設(shè)計(jì)劃和20082012年的住房建設(shè)規(guī)劃，并采取措施抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲等一系列舉措都將引發(fā)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生重要影響。在“房貸新政”抑制了部分投資需求后，這種市場(chǎng)預(yù)期的結(jié)果，無(wú)疑將會(huì)分流剛性自住需求，放緩自住型購(gòu)房步伐，從而通過(guò)全面調(diào)節(jié)需求來(lái)降低房?jī)r(jià)預(yù)期。市場(chǎng)供需矛盾或?qū)⒕徑?，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大。盡管2008年商品房供給增速可能下降，但是面向中低收入家庭、面向剛性需求的有效供給將有所增強(qiáng)。而剛性需求在高企的房?jī)r(jià)和近一段時(shí)間以來(lái)市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)的影響下，提前集中釋放的可能性也不大。綜合起來(lái)判斷，預(yù)計(jì)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾或?qū)p緩。因此，在一系列調(diào)控政策以及供需矛盾或?qū)⒕徑獾谋尘跋?，預(yù)計(jì)三季度及全年房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大：一是從市場(chǎng)供給面來(lái)看，前期政府投入建造的大批經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房即將投入市場(chǎng)；同時(shí)，為進(jìn)一步緩解居民購(gòu)房壓力，以2007年國(guó)務(wù)院發(fā)布的“24號(hào)文件”為先導(dǎo)，全國(guó)住房建設(shè)工作將住房保障問(wèn)題放在了首位。2008年伊始，建設(shè)部就發(fā)布了《關(guān)于住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求各地進(jìn)一步做好2009年住房建設(shè)計(jì)劃、2008年至2012年住房建設(shè)規(guī)劃。目前全國(guó)重點(diǎn)城市已陸續(xù)公布了2008年度住房建設(shè)計(jì)劃，從整體情況看，保障性住房已經(jīng)成為住宅供應(yīng)不可忽視的重要組成部分，政府大力發(fā)展保障性住房，高舉住房保障旗幟將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生重要影響?？梢钥隙ǖ氖牵涸黾颖Ｕ闲宰》抗┙o一方面通過(guò)直接增加市場(chǎng)供給量尤其增加中、低檔商品房的供給量，建立新的供需均衡點(diǎn)來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，另一方面還能通過(guò)提高保障性住房在市場(chǎng)住房體系的占比來(lái)削弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)權(quán)，從而有效遏制房?jī)r(jià)上漲。二是在從緊的貨幣政策環(huán)境下，對(duì)于在很大程度上依賴于銀行資金的開(kāi)發(fā)商而言，銀行信貸的收緊將加劇其現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，“囤地”、“捂盤(pán)”等坐地生財(cái)?shù)恼袛?shù)將給自身帶來(lái)生存危機(jī)。同時(shí)，股市的寬幅震蕩也加大了房地產(chǎn)上市公司再融資的風(fēng)險(xiǎn)，試圖再次上演高價(jià)增發(fā)、配股的難度加大；對(duì)嚴(yán)重依賴于銀行信貸的購(gòu)房者而言，信貸緊縮直接壓制了其購(gòu)房需求。從目前各大城市的市況來(lái)看，成交量平淡的現(xiàn)象依舊沒(méi)有得到改觀。因而，在從緊的貨幣政策以及其他調(diào)控政策仍將陸續(xù)出臺(tái)的預(yù)期下，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的壓力日益加大；同時(shí)，境外資金階段性的撤出套現(xiàn)也加大了房?jī)r(jià)回調(diào)壓力。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)“觀望”氛圍的加重將導(dǎo)致市場(chǎng)中新房和二手房供應(yīng)量相應(yīng)增加，進(jìn)一步增加市場(chǎng)供給，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上階段性的供大于求。因此，當(dāng)前房?jī)r(jià)總體性下跌的可能性正在加大，典型的前兆是“退地”、“退房”及“土地流拍”現(xiàn)象（據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)一線城市有超過(guò)40塊土地流拍，并已經(jīng)向二、三線城市等蔓延。北京、上海、深圳、廣州、廈門(mén)、南京等地屢屢出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，并有大量土地以底價(jià)成交，土地購(gòu)置面積大幅下降；除新地流拍、開(kāi)發(fā)商拋盤(pán)或讓出權(quán)益之外，已有一些拍得“地王”的開(kāi)發(fā)商紛紛退地。昔日的“福州地王”、“上海地王”、“南京地王”等不惜以被扣罰數(shù)千萬(wàn)元乃至上億元人民幣土地出讓金或保證金的高昂代價(jià)，紛紛退地自保）。應(yīng)當(dāng)指出的是，這種可能的房?jī)r(jià)普跌是對(duì)前幾年尤其是2006年以來(lái)房?jī)r(jià)透支性過(guò)快增長(zhǎng)的一種回調(diào)。四、南京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析（一）南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況南京市2008年1～9月房產(chǎn)投資發(fā)展?fàn)顩r：指 標(biāo)2007年19月同比%2008年19月同比%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）36商品房施工面積（萬(wàn)㎡）商品房竣工面積（萬(wàn)㎡）商品住宅施工面積（萬(wàn)㎡）商品住宅竣工面積（萬(wàn)㎡）84商品住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)如上表所示，2008年1～9月，%。㎡，%；㎡，%。與07年增長(zhǎng)幅度相比，今年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度明顯放緩，而竣工面積明顯提高。住宅方面，08年1～9月，㎡，%；㎡，同比增長(zhǎng)84%；㎡，%。與07年相比，住宅的施工面積和竣工面積增長(zhǎng)幅度較大，但銷(xiāo)售面積明顯下滑，降幅達(dá)到4成。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額度同比下降，施工和竣工面積與去年同比保持穩(wěn)定增加，但從銷(xiāo)售面積的大幅下滑不難看出，樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期階段，“供大于求”顯現(xiàn)。（二）房產(chǎn)政策新聞分析關(guān)鍵詞：【公積金額度上調(diào)】、【放貸從嚴(yán)】、【六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金】、【二十條新政救市】、【利率下調(diào)】● 2月18日，南京市公積金貸款政策進(jìn)行調(diào)整，個(gè)人最高可貸額度從15萬(wàn)調(diào)高至20萬(wàn)元，并且對(duì)二次貸款、萬(wàn)元樓盤(pán)“解禁”。這一舉措被看作是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持，市場(chǎng)振奮?！?3月27日，南京市住房公積金管理中心、中國(guó)人民銀行南京分行、南京市房產(chǎn)管理局三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，明確了辦理貸款的銀行，無(wú)論是商業(yè)貸款還是公積金貸款，都必須在購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂?shù)那疤嵯虏趴煞刨J，否則將受罰?！?1月25日、3月25日、4月25日、5月20日、6月15日、6月25日，中國(guó)人民銀行年內(nèi)六次上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。％。目的是為落實(shí)從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長(zhǎng)?！?6月24日，省物價(jià)局出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)低收入家庭政策性保障住房?jī)r(jià)格與租金管理的意見(jiàn)》，規(guī)定各類(lèi)保障性住房銷(xiāo)售時(shí)必須實(shí)行“一房一價(jià)”，將通過(guò)收費(fèi)減免等舉措進(jìn)一步降低保障性住房建設(shè)成本，更大程度讓利于民。● 9月15日，央行宣布降息，并下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。自9月16日起，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1到2個(gè)百分點(diǎn)。這是央行6年來(lái)首次宣布降息?！?9月28日，南京出臺(tái)二十條新政，力求減輕購(gòu)房人負(fù)擔(dān)、降低開(kāi)發(fā)企業(yè)壓力、優(yōu)化產(chǎn)品配比、以達(dá)到促進(jìn)商品房銷(xiāo)售，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。政府救市開(kāi)始落實(shí)。● 10月22日，財(cái)政部出臺(tái)新政：首次購(gòu)90平米以下住房契稅下調(diào)至1%；暫免印花稅和土地增值稅；；首付款比例調(diào)整為20%；下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。進(jìn)一步讓利于民，刺激居民購(gòu)房熱情。● 10月8日和10月29日，月內(nèi)連續(xù)兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，并免征利息稅。與歐美國(guó)家央行的降息行動(dòng)同步?？? 結(jié)通過(guò)08年前十個(gè)月與樓市相關(guān)重要新聞?wù)叩牧信e，我們不難看出，110月整體上實(shí)行先緊后松貨幣政策。以8月份為界，8月份之前由于CPI指數(shù)高位運(yùn)行，國(guó)家在宏觀經(jīng)濟(jì)方面主要實(shí)行緊縮型貨幣政策，從年內(nèi)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率就能看的出來(lái)。之后“次貸危機(jī)”引發(fā)“華爾街風(fēng)暴”進(jìn)而蔓延為全球性的金融危機(jī)，受此影響最重的出口貿(mào)易產(chǎn)業(yè)萎縮，沿海中小企業(yè)倒閉過(guò)半。而作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的——房地產(chǎn)市場(chǎng)“熊市”開(kāi)始顯現(xiàn)。8月份之后，為了保持我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，樓市方面關(guān)于“政府救市”的呼聲越發(fā)高漲，9月份央行開(kāi)始降息，全國(guó)各大城市也分別出臺(tái)了“救市政策”，如南京的“二十條新政”。10月份在全球經(jīng)濟(jì)萎縮的影響下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降明顯，為“保經(jīng)”央行月內(nèi)連續(xù)兩次下調(diào)了利息率和存款準(zhǔn)備金率。中央財(cái)政部也發(fā)布新政來(lái)鼓勵(lì)人們購(gòu)房，對(duì)“萎縮的樓市”進(jìn)行扶持。而對(duì)樓市而言，從南京市成交量并沒(méi)有明顯回升可以看出，降息和樓市新政的信號(hào)意義大于實(shí)際效果，短期內(nèi)難以解決開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題，也無(wú)法迅速改變房地產(chǎn)供求關(guān)系。但從長(zhǎng)期來(lái)看，政策帶給市場(chǎng)更多的信心和期待。緊縮的貨幣政策開(kāi)始松動(dòng)，意在挽救出現(xiàn)的全球金融危機(jī)，且不排除年內(nèi)再次降息。通過(guò)穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)，進(jìn)一步帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可能性加強(qiáng)，對(duì)樓市而言將是一大利好。（三）城市規(guī)劃情況● 城中區(qū)玄武湖北擴(kuò)規(guī)劃，對(duì)御湖國(guó)際、長(zhǎng)發(fā)鎖金村等周邊項(xiàng)目都是利好消息?！?南京江北未來(lái)總體有21條過(guò)江路徑，其中包括13條道路交通過(guò)江通道、4條過(guò)江地鐵、4條水運(yùn)巴士?！?寧杭高速公路二期9月初通車(chē)，它將大大分流江寧區(qū)東山鎮(zhèn)和江寧開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)出南京主城區(qū)的車(chē)輛。對(duì)江寧部分樓盤(pán)是大利好。（四）土地市場(chǎng)分析時(shí) 間供地幅數(shù)成交幅數(shù)流標(biāo)幅數(shù)底價(jià)成交幅數(shù)流標(biāo)率底價(jià)成交率出讓面積2007年1～10月113110359％％㎡2008年1～10月4843538％％㎡ 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京國(guó)土資源網(wǎng)從上表可以看出，08年1～10月份，南京共有48幅地塊公開(kāi)拍賣(mài)，成交43幅（其中底價(jià)成交38幅，流標(biāo)5幅），與07年1～10月份成交的110幅相比，％。從面積上看，㎡，％。今年的市場(chǎng)與去年地王頻出的火熱行情相比，反差較大。不僅開(kāi)發(fā)商拿地的熱情大減，南京國(guó)土部門(mén)推地的步伐也大為放緩。流拍、遇冷，成為今年國(guó)土出讓的關(guān)鍵詞。（1）總體分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京國(guó)土資源網(wǎng)08年110月份土地市場(chǎng)整體成交情況呈“V”型，13月份延續(xù)了去年拿地的熱情，但隨著二級(jí)市場(chǎng)的萎縮，土地市場(chǎng)底價(jià)成交為主，政府開(kāi)始推遲土地出讓。經(jīng)歷了46月份的沉寂，7月份，各種政策開(kāi)始松動(dòng)，市場(chǎng)略有回暖，8月20日一次性推出12宗土地。不過(guò)從9月份的這12塊土地的成交情況來(lái)看，2宗流拍，9宗底價(jià)成交，成交情況依然不夠樂(lè)觀。面對(duì)土地市場(chǎng)的冷淡，政府再次推遲土地出讓?zhuān)?0月底只有4宗地理位置不是甚好的地塊掛牌，目前尚未成交。整體而言，％，下跌幅度較大。（2）分板塊分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京國(guó)土資源網(wǎng)710月份共成交15幅土地。城北成交面積占總成交面積比例最大，為37%，主要原因是燕子磯地塊非常大，其次是江寧板塊，占比17%。江北和河西板塊隨后。而城東和仙林板塊在710月份沒(méi)有地塊成交。 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京國(guó)土資源網(wǎng)710月份，15宗出讓土地平均地價(jià)4973元/平方米，其中位于城中2宗地價(jià)過(guò)萬(wàn)，、拉動(dòng)整體地價(jià)。但溢價(jià)成交只有位于河西的1宗地，為蘇寧拍得，用途為酒店式公寓，其余皆為底價(jià)成交。全市平均露面價(jià)為1985元/平方米，城中最高，為4040元/平方米；其次是城北，為2868元/平方米，接近3000元/平方米。近期全球經(jīng)濟(jì)低迷，受其影響國(guó)內(nèi)購(gòu)房熱情銳減，這也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大的壓力，使其對(duì)于土地投資更加謹(jǐn)慎。 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京國(guó)土資源網(wǎng)出讓地塊中，純住宅用地成交面積占比最大為48%，其次是綜合用地占41%。住宅用地主要分布在江北、城北、江寧等區(qū)域，這些區(qū)域?qū)⑵鸬椒稚⒅鞒菂^(qū)人口的作用；商業(yè)、辦公等綜合用地則主要分布在河西、江寧、城中等區(qū)域，目的是為健全這些區(qū)域的商業(yè)配套情況?！?預(yù)測(cè)鑒于市場(chǎng)緊縮，短期內(nèi)土地上市體量不會(huì)暴漲，公告時(shí)間延長(zhǎng)，住宅用地仍集中于江寧、江北等區(qū)域，溢價(jià)成交情況將繼續(xù)減少。（五）商品住宅市場(chǎng)分析（1）成交套數(shù)分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)08年相比07年，樓市似乎成了過(guò)山車(chē)，經(jīng)歷了從高潮到谷底的迅速轉(zhuǎn)變。上半年成交量維持在去年上半年50%偏上水平，8月份至10月份成交量不及去年同期的30%。同比縮水近7成。9月作為傳統(tǒng)樓市成交高峰期，今年