【導讀】根據(jù)實際需要進行調整。平方米；小高層127000平方米；商業(yè)320xx平方米；地下停車場面積為21000平方米。積率為，綠化率35%。公共區(qū)域機動車泊車位集中在小區(qū)周圍和地?；具h離住宅樓，減少了對居民的影響，組團區(qū)。道路設計同時亦充分考慮無障礙設計。要成功達到“頤園世家”的管理目標，需要管理者具備優(yōu)秀的管理服務體系。對物業(yè)管理前期介入的基本思路是：通過組建專案工作小組對頤園世家的前期介入，內容完善、有效適用的符合頤園世家特點的物業(yè)管理方案。以審核，避免入伙后口實不符導致糾紛。務需求，并對調查結果進行統(tǒng)計、分析，以此對客戶服務體系進行精心設計，確定服務標準，的措施以確保施工單位維修的高效率，使客戶在維修方面的需求能夠得到快速響應；修中的材料供應；

　　

【正文】 住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議》、《室內管線圖》《防盜網式樣與材質標準》、《房屋接管驗收單》《便民服務卡》、資料袋，入伙和裝飾裝修須知（包含所需交納的費用）。 20xx 年 11 月 26 制定入伙流程圖 根據(jù)現(xiàn)場的布置， 以便于業(yè)主辦理入伙手續(xù)的原則制定入伙流程，并裝貼在客戶服務中心。 20xx 年 11 月 27 制定房屋使用情況示意表 對房屋的入伙、裝修、入住情況給予標識并張貼在客戶服務中心。 20xx 年 11 月 28 配置物資、工具 包括行政辦公用品和生活用品，維修機具、保潔園藝工具、護衛(wèi)消防裝備、廚房用具等。 20xx 年 11 月 29 建立客戶服務中心一站式管理模式 從人員配置、職責權限、職能劃分、和受理客咨詢、投訴、收費和有償服務提供的運作上建立一站式管理模式。 20xx 年 11 月 ~12 月 30 建立和完善物料和服務供應商資料庫 收集周邊涉及物業(yè)服務的物料和服務供應商資料，并進行篩選。 20xx 年 11 月 ~12 月 31 導入管理軟 件 包括辦公、財務、人力、客戶等 20xx 年 11 月 32 編制客戶意見調查表 主要是客戶的服務需求，管理要求，建議以及客戶對項目的評價。 20xx 年 12 月 33 策劃 06 年 1 月的宣傳方案和內容 主要針對法規(guī)、裝修知識、項目介紹，以及管理單位的宣傳。 20xx 年 12 月 34 發(fā)出邀請函 邀請銀行、電信、供電、供氣、供水、有線電視等公共事業(yè)單位 現(xiàn)場 聯(lián)合辦公， 設立入伙服務流程臺，一條龍辦理入住手續(xù)。 20xx 年 12 月 35 水電移交 水電移交，協(xié)助辦理水電抄表到戶，并商定規(guī)范施工用水電計量結算方式 20xx 年 12 月 36 協(xié)助策劃入伙儀式 協(xié)助策劃入伙儀式，編排觀賞性節(jié)目和參與性節(jié)目，并給予發(fā)展商和物業(yè)公司必要的形象展示。 20xx 年 12 月 37 模擬入伙 對甲方物業(yè)公司相關員工進行模擬的入伙訓練 20xx 年 12 月 38 正式入伙 統(tǒng)一協(xié)調各單位、各項目組 20xx 年 12 月～ 20xx 年1 月 入伙期物業(yè)管理工作計劃 序 號 工作計劃 計劃要點 實施 時間 1 精裝修物 建立裝修維護機制及相關單位配合方案； 入伙后三 業(yè)的后續(xù)管理與維護 建立并實施監(jiān)控裝修細項增補客戶的裝修流程； 個月 對裝修細項增補客戶的項目進行驗收； 2 首次業(yè)主意見調查暨業(yè)主滿意度測評 開展征集小區(qū)合理化建議的專項活動； (集中入伙期 ) 入伙半年內 開展客戶的服務需求調研 (集中入伙期 ) 上門調查和回訪； 分析調查結果，提出系統(tǒng)服務改進方案； 3 建立完善的管理處檔案、標識系統(tǒng) 各種檔案的科學分類、建檔及標識； 入伙前二十天始，長 期執(zhí)行 對各類設備、設施的進行分類標識； 路牌標識系統(tǒng)、園林綠化標識系統(tǒng)、宣傳欄、布告欄等； 辦公室標識系統(tǒng)以及垃圾收集系統(tǒng)。 正常居住期物業(yè)管理工作計劃 管理 策劃 內容描述 備注 管理 體系 完善 定期內部評審 ISO9001（ 20xx 版）質量管理體系、 ISO14000 環(huán)境管理體系、OHSAS18001 職業(yè)安全衛(wèi)生體系，確保頤園世家管理服務體系處于公司的督導之下； 按公司規(guī)范執(zhí)行 完善管理處信息局域網，使管理處、合肥分公司、公司總部處于良好的交流狀態(tài)，確保技術資料、工作指令、適時培訓、績效考核等信息流處于暢通狀態(tài)，實現(xiàn)遠程管理； 與數(shù)字化社區(qū)網站首次推出的設計單位 思源公司合作，結合業(yè)主、開發(fā)商以及物業(yè)管理工作 的需要，不斷豐富網站承載內容，使數(shù)字化社區(qū)的構想及實踐更具有實用性； 完善各類現(xiàn)場文件， VI 識別系統(tǒng)； 必要時建立業(yè)主自助查閱系統(tǒng)； 建立完善的分包方工作績效考評體系； 開展頤園世家業(yè)主委員會的籌備工作，建立業(yè)主與管理處之間良好的溝通渠道以及參與管理的渠道。 特約服務系統(tǒng)的建立與實施，全面提升業(yè)主生活質量； 服務 持續(xù) 改進 定期對員工進行服務意識、技能培訓； 按公司規(guī)范執(zhí)行 定期上門回訪及開展 TCS 活動； 全面開展頤園世家社區(qū)文化建設，（精心策劃的活動一年不少于 6 次）； 詳見社區(qū)文化工作計劃入伙半年內 開展各種形式的物業(yè)法規(guī)宣傳活動，制作小區(qū)辦事指南； 繼續(xù)協(xié)助開發(fā)商做好樓盤的銷售工作，向開發(fā)商以及銷售部門提供業(yè)主對物業(yè)的集中性改進建議； 管理工作的定期報告計劃與內容 時間 報 告 名 稱 責任人 提交時機 提交頻次 送達機關 前期介入期 《物業(yè)前期介入規(guī)劃建議書》 前期小組 視工程進度 視工程進度 發(fā)展商 《物業(yè)前期介入施工建議書》 前期小組 視工程進度 視工程進度 發(fā)展商 《物業(yè)管理方案》 管理處 前期介入時 入伙前 3個月 發(fā)展商 《物業(yè)前期介入管理處物資裝備計劃》 前期小組 前期介入時 介入時一次 發(fā)展商 正常管理期 《管理處與發(fā)展商溝通報告》 管理處 季度末 每季度一份 送發(fā)展商、抄 送業(yè)委員會 《管理處與業(yè)主委員會溝通報告》 管理處 季度末 每季度一份 送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商 《管理處年度工作計劃》 管理處 上一年底 每年一份 送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商 《管理處工作報告》 管理處 季度末 每季一份 送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商 《維修基金年度使用計劃》 管理處 上一年底 每年一 份 送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商 正常管理期 《管理處年度物料使用計劃》 管理處 上一年底 每年一份 送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商 《管理處年度工程改造計劃》 管理處 上一年底 每年一份 送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商 《管理處年度收支預算書》 管理處 上一年底 每年一份 送業(yè)委員會、抄送發(fā)展商 《管理處物業(yè)管理費收支報表》 管理處 月末 每季一份 通告業(yè)主、抄送發(fā)展商 公用設施設備日常管理及維護計劃表 序號 設施 名稱 日 常 管 理 內 容 定期維修 養(yǎng)護計劃 實 施 方 案 工作參考 標準要求 實施效果 備 注 01 發(fā)電機組 每天巡查一次 每兩個星期空載試機一次，每次半小時 檢查機器有無泄漏，各開關是否處在自動狀態(tài)，蓄電池液位是否正常，電力是否充足 試機時能否正常啟動，各項指標是否正常 檢查室內通風、滅火系統(tǒng)是否正常 每兩星期空載試機一次（半小時） 每月保養(yǎng)并試機一次（一小時） 檢查蓄電池狀態(tài) 清洗各濾清器 檢查機組有無漏油現(xiàn)象 運行時各儀表及其指示是否正常 測試絕緣電阻 《設施設備管理工作手冊》之《發(fā)電機保 養(yǎng)規(guī)程》《發(fā)電機操作規(guī)程》 《柴油發(fā)電機組使用手冊》 停電 5分鐘內能啟用發(fā)電機組，正常供電 電流電壓等各項指標均在額定范圍內，且電壓穩(wěn)定 運行時轉速穩(wěn)定，聲音正常，排放達到標準 各儀表、指示燈指示正常 如通知停電，須提前進行一次全面檢查及試機 02 變配電柜 正常運行時，每班巡查二次 用電高峰時，二小時巡查一次 各儀表指示是否正常， 是否有異常聲響及異常現(xiàn)象 每半年保養(yǎng)一次 除塵 測試絕緣電阻、接地電阻 開關觸點檢查 緊固螺絲 《設施設備管理工作手冊 》之《配電柜保養(yǎng)規(guī)程》 各開關及保護裝置靈敏可靠 各儀表、指示燈等指示正常 如發(fā)生故障跳閘，應詳細檢查并查明原因后方可恢復合閘 03 變壓器 正常運行時，每班巡查二次 用電高峰時，二小時巡查一次 溫升是否正常 電壓是否穩(wěn)定、電流是否在額定范圍內 警示標識是否完好 每半年保養(yǎng)一次 接地裝置檢查 除塵、緊固螺絲 測試絕緣電阻及接地電阻 查看外觀 《設施設備管理工作手冊》之《變壓器保養(yǎng)規(guī)程》 運行正?？煽?，各項指標均合標準，無異?，F(xiàn)象 各指示、保護裝置正常 室內通風正常 溫升 過高或電流過大時應即采取措施 04 風機 每天巡查一次 外觀有無異常 皮帶是否松緊適當 試機時有無異常 聲響 各開關是否處于“自動”狀態(tài) 每半年保養(yǎng)一次 每季度運行一次 機身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機檢查 絕緣電阻、接地電阻測試 測試運行電流 《設施設備管理工作手冊》之《風機保養(yǎng)規(guī)程》 風機風量正常 運行時電流在額定范圍內 05 水泵 一般情況每班巡查兩次 用水高峰時每半小時巡查一次 每星期各泵輪換使用一次 各消防泵每星期試運行一次 聽聲響 感覺電機溫度 觀看儀表指示 出現(xiàn)漏水及時處理 消防泵各開關處于“自動”狀態(tài) 6．觀看水位是否正常。 每半年保養(yǎng)一次 機身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機檢查 絕緣電阻、接地電阻測試 測試運行電流 對消防水泵開機試壓 泵體的 5米范圍內閥門、管道、儀表等保養(yǎng) 《設施設備管理工作手冊》之《水泵保養(yǎng)規(guī)程》 泵運行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常 水流量、壓力達到要求 各儀表、指示燈指示正常 序號 設施 名稱 日 常 管 理 內 容 定期維修 養(yǎng)護計劃 實 施 方 案 工作參考 標準要求 實施效果 備 注 06 防 盜 對講 門 系統(tǒng) 每天巡查一次 根據(jù)故障登記于當天進行檢查維修 主機電壓是否正常 各指示是否正常 功能是否正常 每半年保養(yǎng)一次 測試各測試點電壓 清掃灰塵 各功能檢查 調節(jié)閉門器 《 設施 設備 管理 工作手冊》之《防盜對講門系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 防盜門能平穩(wěn)、可靠地關閉； 對講系統(tǒng)聲音清晰 07 可 視 監(jiān)控系統(tǒng) 每天巡查二次 出現(xiàn)故障隨時修復 查看 各攝象機是 否正常 查看 監(jiān)視器顯示 屏顯示情況 每月保養(yǎng)一次 檢查防塵罩的密封性 除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風扇 調校焦距 云臺活動部分加油 測試接地電阻 《 設施 設備 管理 工作手冊》之《可視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 圖象清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常 錄象機工作正常 08 消 防 報警系統(tǒng) 每天巡查兩次 每星期按探頭數(shù)量的 5%抽檢試驗 各報警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好 各區(qū)域報警器及集中報警器工作是否正常 每月保養(yǎng)、全面檢查一次 測試各點電壓 清除各故障碼 按按探頭數(shù)量的 30%抽檢試驗 測試接地電阻 試驗各功能： 《設施設備管理工作手冊》之《消防報警系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 《消防工作手冊》 系統(tǒng)運行正常、穩(wěn)定，靈敏可靠 非人為因素所產生的誤報率在 3%以下 09 公 共 通 道 每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修并做好記錄。 維修組負責組織實施巡查、維修和檢驗 每年對局部損壞嚴重的公共通道進 行 修 補 或 翻新； 維修組負責組織實施或委托專業(yè)公司進行改造。 公司《公共設施巡查制度》； 公司《維修工作手冊》 。 公司《維修過程的檢驗》。 《房屋本體、設施設備管理程序》 平整，無坑洼積水 ； 確保公共通道通暢，使用功能正常，無安全隱患； 完好率達到 98％以上。 特別在進住裝修期 間注意謹防占用公 共通道的行為發(fā)生 10 溝 渠 、池、井 每周巡視檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題做好《公共設施巡查記錄》并及時處理。 維修組負責組織實施巡查、 維修和檢驗 每半年全面清掏疏通一次； 每季度清除各類雜物一次； 中修 4年，大修 8年。 維修組負責組織實施、檢驗 公司《公共設施巡查