【正文】 商 《管理處物業(yè)管理費收支報表》 管理處 月末 每季一份 通告業(yè)主、抄送發(fā)展商 公用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計劃表 序號 設(shè)施 名稱 日 常 管 理 內(nèi) 容 定期維修 養(yǎng)護(hù)計劃 實 施 方 案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實施效果 備 注 01 發(fā)電機(jī)組 每天巡查一次 每兩個星期空載試機(jī)一次，每次半小時 檢查機(jī)器有無泄漏，各開關(guān)是否處在自動狀態(tài)，蓄電池液位是否正常，電力是否充足 試機(jī)時能否正常啟動，各項指標(biāo)是否正常 檢查室內(nèi)通風(fēng)、滅火系統(tǒng)是否正常 每兩星期空載試機(jī)一次（半小時） 每月保養(yǎng)并試機(jī)一次（一小時） 檢查蓄電池狀態(tài) 清洗各濾清器 檢查機(jī)組有無漏油現(xiàn)象 運行時各儀表及其指示是否正常 測試絕緣電阻 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊》之《發(fā)電機(jī)保 養(yǎng)規(guī)程》《發(fā)電機(jī)操作規(guī)程》 《柴油發(fā)電機(jī)組使用手冊》 停電 5分鐘內(nèi)能啟用發(fā)電機(jī)組，正常供電 電流電壓等各項指標(biāo)均在額定范圍內(nèi)，且電壓穩(wěn)定 運行時轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，聲音正常，排放達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) 各儀表、指示燈指示正常 如通知停電，須提前進(jìn)行一次全面檢查及試機(jī) 02 變配電柜 正常運行時，每班巡查二次 用電高峰時，二小時巡查一次 各儀表指示是否正常， 是否有異常聲響及異常現(xiàn)象 每半年保養(yǎng)一次 除塵 測試絕緣電阻、接地電阻 開關(guān)觸點檢查 緊固螺絲 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊 》之《配電柜保養(yǎng)規(guī)程》 各開關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠 各儀表、指示燈等指示正常 如發(fā)生故障跳閘，應(yīng)詳細(xì)檢查并查明原因后方可恢復(fù)合閘 03 變壓器 正常運行時，每班巡查二次 用電高峰時，二小時巡查一次 溫升是否正常 電壓是否穩(wěn)定、電流是否在額定范圍內(nèi) 警示標(biāo)識是否完好 每半年保養(yǎng)一次 接地裝置檢查 除塵、緊固螺絲 測試絕緣電阻及接地電阻 查看外觀 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊》之《變壓器保養(yǎng)規(guī)程》 運行正常可靠，各項指標(biāo)均合標(biāo)準(zhǔn)，無異?，F(xiàn)象 各指示、保護(hù)裝置正常 室內(nèi)通風(fēng)正常 溫升 過高或電流過大時應(yīng)即采取措施 04 風(fēng)機(jī) 每天巡查一次 外觀有無異常 皮帶是否松緊適當(dāng) 試機(jī)時有無異常 聲響 各開關(guān)是否處于“自動”狀態(tài) 每半年保養(yǎng)一次 每季度運行一次 機(jī)身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電阻測試 測試運行電流 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊》之《風(fēng)機(jī)保養(yǎng)規(guī)程》 風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常 運行時電流在額定范圍內(nèi) 05 水泵 一般情況每班巡查兩次 用水高峰時每半小時巡查一次 每星期各泵輪換使用一次 各消防泵每星期試運行一次 聽聲響 感覺電機(jī)溫度 觀看儀表指示 出現(xiàn)漏水及時處理 消防泵各開關(guān)處于“自動”狀態(tài) 6．觀看水位是否正常。 公司《維修過程的檢驗》。 維修組負(fù)責(zé)組織實施、檢驗 公司《公共設(shè)施巡查制
。 特別在進(jìn)住裝修期 間注意謹(jǐn)防占用公 共通道的行為發(fā)生 10 溝 渠 、池、井 每周巡視檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題做好《公共設(shè)施巡查記錄》并及時處理。 維修組負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修和檢驗 每年對局部損壞嚴(yán)重的公共通道進(jìn) 行 修 補(bǔ) 或 翻新； 維修組負(fù)責(zé)組織實施或委托專業(yè)公司進(jìn)行改造。 20xx 年 12 月 37 模擬入伙 對甲方物業(yè)公司相關(guān)員工進(jìn)行模擬的入伙訓(xùn)練 20xx 年 12 月 38 正式入伙 統(tǒng)一協(xié)調(diào)各單位、各項目組 20xx 年 12 月～ 20xx 年1 月 入伙期物業(yè)管理工作計劃 序 號 工作計劃 計劃要點 實施 時間 1 精裝修物 建立裝修維護(hù)機(jī)制及相關(guān)單位配合方案； 入伙后三 業(yè)的后續(xù)管理與維護(hù) 建立并實施監(jiān)控裝修細(xì)項增補(bǔ)客戶的裝修流程； 個月 對裝修細(xì)項增補(bǔ)客戶的項目進(jìn)行驗收； 2 首次業(yè)主意見調(diào)查暨業(yè)主滿意度測評 開展征集小區(qū)合理化建議的專項活動； (集中入伙期 ) 入伙半年內(nèi) 開展客戶的服務(wù)需求調(diào)研 (集中入伙期 ) 上門調(diào)查和回訪； 分析調(diào)查結(jié)果，提出系統(tǒng)服務(wù)改進(jìn)方案； 3 建立完善的管理處檔案、標(biāo)識系統(tǒng) 各種檔案的科學(xué)分類、建檔及標(biāo)識； 入伙前二十天始，長 期執(zhí)行 對各類設(shè)備、設(shè)施的進(jìn)行分類標(biāo)識； 路牌標(biāo)識系統(tǒng)、園林綠化標(biāo)識系統(tǒng)、宣傳欄、布告欄等； 辦公室標(biāo)識系統(tǒng)以及垃圾收集系統(tǒng)。 20xx 年 11 月 ~12 月 31 導(dǎo)入管理軟 件 包括辦公、財務(wù)、人力、客戶等 20xx 年 11 月 32 編制客戶意見調(diào)查表 主要是客戶的服務(wù)需求，管理要求，建議以及客戶對項目的評價。 20xx 年 11 月 27 制定房屋使用情況示意表 對房屋的入伙、裝修、入住情況給予標(biāo)識并張貼在客戶服務(wù)中心。 20xx 年 11 月～ 12 月 23 接管驗收 對頤園世家房屋進(jìn)行初次接管驗收，并就工程存在問題整理成報告提交甲方及施工單位整改，以確保交付房屋質(zhì)量的完好度，減少房屋移交糾紛 20xx 年 11 月～ 12 月 頤園世家房屋本體及其公共設(shè)備、設(shè)施的開始接管驗收。 20xx 年 11 月 19 裝修管理方案制定 制定《頤園世家裝修管理方案》，從監(jiān)管人員分工、裝修審批要點、裝修巡查要點、防盜網(wǎng)和空調(diào)架式樣和材質(zhì)、施工管理、垃圾處理、電梯使用等方面進(jìn)行編制。 20xx 年 10 月～ 12 月 11 編制公眾制度 結(jié)合公司所涉及小區(qū)管理、約束客戶行為規(guī)范的必要性文本，根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求修訂成稿。 20xx 年 10 月 6 配置人力資源 根據(jù)組織架構(gòu)，編制人力資源招聘計劃和培訓(xùn)計劃，分批招聘工作人員、開展上崗培訓(xùn)。 不滿意 業(yè)主需求識別 形成工作措施 納入月績效目標(biāo) 實施工作計劃 形成工作報告 提交業(yè)委會審議 公告欄公布 效果檢驗 報告制度工作流程 流程環(huán)節(jié)責(zé)任人 客戶服務(wù)中心 管理處各部門 管理處各部門 管理處各部門 管理處經(jīng)理 行政事務(wù)部 管理處經(jīng)理 客戶服務(wù)中心 報告通過 20xx 年 前期介入工作 計劃 序號 項 目 要 求 日 期 1 成立物業(yè)公司 完成工商注冊、資質(zhì)備案、企業(yè)代碼注冊、國（地）稅務(wù)登記。 第六章： 工作計劃 不滿意 不滿意 一、向業(yè)主、業(yè)主會定期報告制度及工作流程 管理處將依法規(guī)范各種管理行為，定期向業(yè)主、業(yè)主委員會報告管理處的工作開展情況、財務(wù)收支情況、維修基金使用情況、房屋設(shè)備大中修計劃實施情況。 收集周邊材料供應(yīng)商、 設(shè)備供應(yīng)商、 所需特殊材料的提供商聯(lián)系電話、物料品種、價格等資料，建立網(wǎng)絡(luò)庫，以保 證客戶所需材料能及時獲得。公用工具由班長或主管保管，履行借用登記手續(xù)，誰遺失或損壞誰賠償，屬于管理不當(dāng)?shù)脑蛴晒芾砣素?fù)責(zé)。 頤園世家所需配備物質(zhì)裝備共計人民幣 128366元。 培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo) A、 新員工公共培訓(xùn)科目 序號 公共科目名稱具體內(nèi)容 課時 一 軍訓(xùn) (包括軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練 ) 5天 二 禮儀知識 : 3.《員工行為語言規(guī)范》 4課時 三 服務(wù)意識 : 2課時 四 企業(yè)文化 : 3.《員工手冊》 VCD 4課時 五 小區(qū)基本情況介紹及入伙、裝修管理要點 6課時 商場街管理介紹及住宅區(qū)管理服務(wù)特點培訓(xùn) 六 行業(yè)法規(guī) : 國家、合肥市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例 4課時 七 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識 4課時 八 安全知識及消防知識 2課時 九 品質(zhì)管理知識 2課時 十 帶班實習(xí) 5天 B、護(hù)衛(wèi)員及車管員日常培訓(xùn)科目 序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)頻率 培訓(xùn)目標(biāo) 一 1. 單兵隊列動作 2. 三大步法 每周兩次 ,每次訓(xùn) 練一小時 培養(yǎng)組織紀(jì)律性 , 練就扎實基本功 二 熟練掌握擒敵及防衛(wèi) 技能 三 內(nèi)務(wù)管理 每周一次檢查評比 保持宿舍干凈整潔 四 例會 (政治思想及職業(yè)道德教育 ,工作講評及分析 ) 每周一次 提高思想覺悟 ,總結(jié)自 身存在不足 五 《護(hù)衛(wèi)服務(wù)工作手冊》 每月一次培訓(xùn)考核 熟悉保安員崗位職責(zé) , 操作規(guī)程 ,工作標(biāo)準(zhǔn) 六 護(hù)衛(wèi)服務(wù)的規(guī)章制度及相關(guān)法規(guī)政策； 公寓、寫字樓、商場護(hù)衛(wèi)規(guī)范 每月一次培訓(xùn)考核 熟悉相關(guān)法律常識 ,提 升理論水平，熟悉了解公寓、寫字樓 等的服務(wù)規(guī)范 七 《消防管理工作手冊》 每月一次培訓(xùn)考核 了解消防的基礎(chǔ)知識 , 救火的基本程序及各 自職責(zé) 八 突發(fā)事件的應(yīng)急處理 緊急集合演練 每季度一次 提高突發(fā)事件處理能 力 九 消防演習(xí) 每半年一次 提高消防實戰(zhàn)能力 C、保潔員培訓(xùn)科目 序號 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 培 訓(xùn) 頻 率 培 訓(xùn) 目 標(biāo) 一 工作例會 (政治思想及職業(yè)道德教育 ,工作講評及分析 ) 每周一次 提高思想覺悟 ,總結(jié)自身存在不足 二 內(nèi)務(wù)管理 每月一次檢查 保持宿舍干凈整潔 三 《保潔服務(wù)工作手冊》 每月一次培訓(xùn)及考核 熟 悉保潔員崗位職責(zé) ,操作規(guī)程 ,工作標(biāo)準(zhǔn) 四 清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)及清潔用品的使用 每季度一次培訓(xùn)和考核 提高工作技能 ,保持工作效率，熟悉了解公寓、寫字樓、商場保潔服務(wù)規(guī)范 五 清潔環(huán)保方面的管理條例 每季度一次培訓(xùn)和考核 熟悉相關(guān)法律常識 ,提升理論水平 六 四害消殺和防治 每季度一次 熟練掌握消殺程序 D、園藝工培訓(xùn)科目 序號 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 培 訓(xùn) 頻 率 培 訓(xùn) 目 標(biāo) 一 工作例會 (政治思想及職業(yè)道德教育 ,工作講評及分析 ) 每周一次 提高思想覺悟 ,總結(jié)自身不足 二 內(nèi)務(wù)管理 每月一次檢查 保持 宿舍干凈整潔 三 《園藝服務(wù)工作手冊》 每月一次培訓(xùn)及考核 熟悉園藝工崗位職責(zé) ,操作規(guī)程 ,工作標(biāo)準(zhǔn) 四 園林機(jī)械、設(shè)備的操作保養(yǎng)及農(nóng)藥的使用 每季度一次培訓(xùn)和考核 提高工作技能 ,保持工作效率 五 園藝方面的管理條例 每季度一次培訓(xùn)和考核 熟悉相關(guān)法律常識 ,提升理論水平 六 植物生長一般常識 綠化管理規(guī)劃要求 每季度一次 了解和掌握園林的基礎(chǔ)知識 E、維修技工培訓(xùn)科目 序號 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 培 訓(xùn) 頻 率 培 訓(xùn) 目 標(biāo) 一 工作例會 (政治思想及職業(yè)道德教育 ,工作講評及技術(shù)交流 ) 每月召開一次 提 高思想覺悟 ,總結(jié)自身不足 ,增加工作經(jīng)驗 二 內(nèi)務(wù)管理 每月一次檢查 保持宿舍干凈整潔 三 《維修服務(wù)工作手冊》 《設(shè)備管理工作手冊》 《消防管理工作手冊》 公寓、寫字樓、商場維修服務(wù)規(guī)范 每月一次培訓(xùn)及考核 熟悉技工的崗位職責(zé) ,操作規(guī)程 ,工作標(biāo)準(zhǔn) 掌握基本的消防知識和設(shè)備管理知識 掌握公寓、寫字樓、商場的維修服務(wù)規(guī)范 四 房屋維修方面的管理條例 ,房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) 每季度一次培訓(xùn)和考核 熟悉相關(guān)法律常識 ,提升理論水平 五 小區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向 ,設(shè)備設(shè)施特點 ,維修服務(wù)范圍 每季度一次培訓(xùn)考核 了解和熟 悉小區(qū)狀況 ,提高工作效率 六 土建、機(jī)電、給排水、空調(diào)等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識 每半年一次培訓(xùn)考核 提升員工綜合能力及素質(zhì) 七 設(shè)備及機(jī)具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程 每半年一次培訓(xùn)和考核 檢驗員工實際操作能力 ,尋找差距 八 技術(shù)大比武 每年一次 綜合評比 ,提高技能 九 消防實戰(zhàn)演習(xí) 每半年一次 提高消防實戰(zhàn)能力 管理服務(wù)人員培訓(xùn)計劃（入伙后一年內(nèi)） 針對頤園世家實際情況及管理需要 ,特制訂一年期的管理人員培訓(xùn)計劃。即： 入職培訓(xùn)－－轉(zhuǎn)正培訓(xùn)－－日常管理培訓(xùn) 每位新入職員工必須接受為期一至兩周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見新員工公共培訓(xùn)科目；試用期滿后，員工將接受為期一周的轉(zhuǎn)正培訓(xùn)，考核合格后方可轉(zhuǎn)正。根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來培訓(xùn)重點 ,強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實踐工作中。有效運用多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。 培訓(xùn)是企業(yè)給員工最實惠的福利。 （ 總 體） 部門 定編 子目 測算明細(xì) 物業(yè)經(jīng)理 1 人