【正文】 算管理”為基礎(chǔ)，提供“質(zhì)價(jià)相符、合理取酬”的優(yōu)質(zhì)系統(tǒng)服務(wù)。長(zhǎng)城物業(yè)一直致力于探索和改進(jìn)對(duì)激勵(lì)制度的改革，現(xiàn)已形成了較為完善的激勵(lì)機(jī)制。例如：管理處財(cái)務(wù)核算部將根據(jù)管理處實(shí)際發(fā)生的財(cái) 務(wù)收支情況每季度或半年交一份財(cái)務(wù)收支報(bào)表，根據(jù)季度工作情況，每季度交一份詳細(xì)的管理工作年度計(jì)劃，月度計(jì)劃，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，各種預(yù)算 審批計(jì)劃 調(diào)整計(jì)劃 計(jì)劃完成 審批計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃計(jì)劃完成 計(jì)劃控制機(jī)制 實(shí)施計(jì)劃 報(bào)告，提交業(yè)主委員會(huì)并張貼公布，廣而知之，主動(dòng)接受業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，并隨時(shí)接受業(yè)主委員會(huì)對(duì)管理處工作的檢查。 從政府、媒體等載體獲得的涉及整個(gè)管理處經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的信息，如符合法規(guī)精神，將由管理處修改相關(guān)作業(yè)文件，指導(dǎo)員工開(kāi)展工作。這是小區(qū)安全最根本的基礎(chǔ)。 監(jiān)控中心全天值班，兼顧事前事后處理 對(duì)小區(qū)的環(huán)境實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān)控，并要求圖像資料保留一個(gè)月以上，監(jiān)控中心除了常規(guī)的監(jiān)視、記錄功能以外，并負(fù)責(zé)管理信息的處理，發(fā)揮晚班工作指揮所的作用，調(diào)動(dòng)各類(lèi)資源及時(shí)地處理和反饋管理信息，是安全保障的又一道屏障。 推行“首問(wèn)責(zé)任制” 對(duì)客戶(hù)服務(wù)過(guò)程中的任何一個(gè)失誤，我們都將花十倍甚至更多的力氣和成本去糾正。 （三）、規(guī)范性 顧客過(guò)往記錄 在介入頤園世家的物業(yè)管理伊始，我們將對(duì)與開(kāi)發(fā)商的各種溝通過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行記錄，按照合同的內(nèi)容規(guī)范處理。一個(gè)客戶(hù)需求和管理處的指令發(fā)出，到執(zhí)行完畢必須是完整的，且有處理人和督導(dǎo)人的記錄，一旦出現(xiàn)不合格項(xiàng)，管理處將以跟蹤的形式確保所有不合格項(xiàng)整改，以驗(yàn)收的方式確保該項(xiàng)已整改，直到關(guān)閉為止。 第四章： 人力資源管理 一 、 管理處組織架構(gòu)及人力資源配備 物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)的組成部分，它提供的產(chǎn)品不同于制造業(yè)和農(nóng)業(yè)，實(shí)物形體和功能尤為突出，它的產(chǎn)品是服務(wù)，是無(wú)形的，主要是通過(guò)人提供的服務(wù)來(lái)達(dá)到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的，為建立科學(xué)完善的管理服務(wù)體系，打造一支能夠提供高品質(zhì)服務(wù)的員工隊(duì)伍，保障各部門(mén)的運(yùn)作順暢，提高服務(wù)效率，在頤園世家我們堅(jiān)持 精簡(jiǎn)、高效 的原則設(shè)置組織結(jié)構(gòu)，配備人力資源。 4. 工程部的職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、檢修、 分包方管理以及客戶(hù)請(qǐng)修服 務(wù)。 護(hù)衛(wèi)部 19 人 設(shè)主管 1 人， 班長(zhǎng) 3 人， 護(hù)衛(wèi)員 15 人 三班倒，設(shè)大門(mén)崗 1 個(gè)、車(chē)場(chǎng)崗 1 個(gè)、地面巡邏崗 1 個(gè)、樓層巡邏崗 1 個(gè)、監(jiān)控崗 1 個(gè)，輪休人員 3 名 行政部 0 人 由經(jīng)理助理兼任，負(fù)責(zé)資料、財(cái)務(wù)及后勤管理 合計(jì) 33 人 備注：會(huì)所需要護(hù)衛(wèi)員 3 名、保潔員 1 名、綠化工 1 名，樣板房需要保潔員 1 名，以上 6名員工的由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，其人工成本由開(kāi)發(fā)商支付。 B、 培訓(xùn)實(shí)施流程 我們對(duì)員工的培訓(xùn)分 為三個(gè)階段。 （ 二 ）、物資裝備： 合肥市“頤園世家”管理處從有利于提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和實(shí)施高水準(zhǔn)管理的角度出發(fā)，堅(jiān)持低成本的原則，配置以下物資裝備 : 辦公用品類(lèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 配置數(shù)量 單 價(jià) 合 計(jì) 備注 (人民幣 ) （人民幣） 1 辦公桌椅 套 7 300 2100 2 客服中心配置 套 1 20xx 20xx 3 復(fù)印機(jī) 臺(tái) 1 9000 9000 4 電腦（臺(tái)式） 臺(tái) 4 4200 16800 5 噴墨打印機(jī) 臺(tái) 1 1500 1500 6 針式打印機(jī) 臺(tái) 1 2500 2500 7 傳真機(jī) 臺(tái) 1 1000 1000 8 保險(xiǎn)柜 個(gè) 1 700 700 9 電話(huà) 部 4 100 400 10 音響 套 1 2500 2500 社區(qū)文化用 11 DVD 機(jī) 臺(tái) 1 500 500 12 電視機(jī) 臺(tái) 1 20xx 20xx 13 沙發(fā) 組 2 1500 3000 14 飲水機(jī) 個(gè) 4 200 800 15 風(fēng)扇 個(gè) 6 120 720 16 空調(diào) 臺(tái) 4 1500 6000 17 員工鐵架床 套 17 160 2720 18 床上生活用品 套 34 150 5100 19 儲(chǔ)物柜 個(gè) 34 100 3400 20 入伙資料 批 1 5000 5000 21 其他辦 公用品 批 1 20xx 20xx 22 小計(jì) 69740 維修工具類(lèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 配置數(shù)量 單價(jià) 合計(jì) 備注 （人民幣） （人民幣） 1 鉗式電流表 1 個(gè) 250 250 2 搖表 1 個(gè) 250 250 3 安全帶 2 副 65 130 4 梅花扳手 1 套 150 150 5 套筒扳手 1 套 250 250 6 開(kāi)口扳手 1 套 150 150 7 液壓線(xiàn)鉗 1 套 350 350 8 沖擊鉆 1 臺(tái) 2700 2700 9 手電鉆 1 臺(tái) 900 900 10 鉛合金梯 1m 1 副 100 100 11 鉛合金梯 2m 1 副 200 200 12 手磨機(jī) 1 臺(tái) 450 450 13 切割機(jī)（兩相） 1 臺(tái) 700 700 14 疏通機(jī) 1 臺(tái) 1500 1500 15 電焊機(jī) 1 臺(tái) 600 600 16 打壓機(jī)（進(jìn)口） 1 臺(tái) 1200 1200 17 電吹風(fēng) 1 臺(tái) 80 80 18 水管鉗 18 寸 2 把 65 130 19 水管鉗 32 寸 2 把 85 170 20 電烙鐵 1 把 35 35 21 焊罩 2 個(gè) 25 50 22 電焊手套 6 雙 15 90 23 玻璃刀 2 把 25 50 24 鋸工 1 件 15 15 25 鑿子 4 把 4 16 26 鐵錘 6 個(gè) 10 60 27 管子割刀 1 把 85 85 28 拉釘槍 1 個(gè) 85 85 29 絕緣手套 1 雙 15 15 30 應(yīng)急燈 5 部 90 450 31 黃油槍 1 支 25 25 32 三腳拉碼 1 把 35 35 33 鐘表維修工具 1 套 60 60 34 擴(kuò)管器 1 套 250 250 35 空調(diào)維修壓力表 1 套 350 350 36 螺絲刀 6 組 100 600 37 尖嘴鉗 6 個(gè) 25 150 38 蝎口鉗 6 個(gè) 30 180 39 鋼絲鉗 6 個(gè) 35 210 40 工具盒 6 個(gè) 50 300 41 萬(wàn)用表 2 個(gè) 100 200 42 絕緣鞋 1 雙 65 65 小計(jì) 13636 環(huán)境工具類(lèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 配置數(shù)量 單價(jià) 合計(jì) 備 注 （人民幣） （人民幣） 1 多功能洗地機(jī) 臺(tái) 1 20xx 20xx 2 吸水吸塵器 臺(tái) 1 20xx 20xx 3 清洗泵（空壓） 臺(tái) 1 800 800 5 垃圾車(chē) 部 3 800 2400 6 澆花澆水用膠管 米 400 1000 7 玻璃刮及粉頭 套 1 100 100 8 純棉落蠟地拖 套 2 50 100 9 加長(zhǎng)伸縮桿 根 2 100 200 10 玻璃套裝工具 套 2 300 600 11 空氣清新機(jī) 臺(tái) 1 500 500 12 手推式割草機(jī) 臺(tái) 1 2500 2500 13 噴霧打藥機(jī) 臺(tái) 1 700 700 14 高枝剪 把 2 150 300 15 園藝耙 把 2 100 200 16 修邊剪 把 2 150 300 17 園藝工具 套 4 200 800 18 小計(jì) 14500 護(hù)衛(wèi)消防類(lèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 配置數(shù)量 單價(jià) 合計(jì) 備注 （人民幣） （人民幣） 1 對(duì)講機(jī) 部 11 20xx 220xx 帶耳機(jī) 2 橡皮棍 根 7 30 210 3 電警棍 套 1 150 150 4 手電筒 支 6 10 60 5 雨衣 個(gè) 8 50 400 6 雨鞋 雙 8 40 320 7 車(chē)輪鎖 把 2 250 500 8 應(yīng)急燈 只 4 180 720 9 路錐 個(gè) 10 45 450 10 消防鐵架子 個(gè) 1 300 300 11 防毒面具 套 4 150 600 12 消防斧 把 2 35 70 13 消防鍬 把 2 30 60 14 消防桶 個(gè) 3 30 90 15 消防鉤 個(gè) 3 20 60 16 消防服 套 3 500 1500 17 消防梯（升降） 個(gè) 1 20xx 20xx 18 消防帶、繩 套 2 500 1000 小計(jì) 30490 廚房用品類(lèi) 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 配置數(shù) 量 單價(jià) 合計(jì) 備注 （人民幣） （人民幣） 1 冰箱 臺(tái) 1 3000 3000 2 風(fēng)扇 部 2 150 300 3 電飯鍋 只 2 400 800 4 煤氣爐 套 2 1000 20xx 5 消毒柜 個(gè) 1 400 400 6 熱水器 個(gè) 1 800 800 7 桌椅板凳 套 4 400 1600 8 其他廚房用品 批 1 3000 3000 小計(jì) 11900 因開(kāi)發(fā)商已提供，此項(xiàng)暫不列入其中。 物資建立供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)網(wǎng)上查閱和申購(gòu)。我們將積極協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好銷(xiāo)售服務(wù)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理人多贏的管理。 20xx 年 10 月～ 12 月 10 垃圾收集系統(tǒng)配置方案 就垃圾的收集的位置、容量、數(shù)量、形體等對(duì)頤園世家進(jìn)行整體 的規(guī)劃。 20xx 年 11 月 22 導(dǎo)入長(zhǎng)城物業(yè)管理體系 結(jié)合合肥項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)公司的體系作必要的調(diào)整。 20xx 年 11 月 ~12 月 30 建立和完善物料和服務(wù)供應(yīng)商資料庫(kù) 收集周邊涉及物業(yè)服務(wù)的物料和服務(wù)供應(yīng)商資料，并進(jìn)行篩選。 每半年保養(yǎng)一次 機(jī)身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電阻測(cè)試 測(cè)試運(yùn)行電流 對(duì)消防水泵開(kāi)機(jī)試壓 泵體的 5米范圍內(nèi)閥門(mén)、管道、儀表等保養(yǎng) 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《水泵保養(yǎng)規(guī)程》 泵運(yùn)行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常 水流量、壓力達(dá)到要求 各儀表、指示燈指示正常 序號(hào) 設(shè)施 名稱(chēng) 日 常 管 理 內(nèi) 容 定期維修 養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 實(shí) 施 方 案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 備 注 06 防 盜 對(duì)講 門(mén) 系統(tǒng) 每天巡查一次 根據(jù)故障登記于當(dāng)天進(jìn)行檢查維修 主機(jī)電壓是否正常 各指示是否正常 功能是否正常 每半年保養(yǎng)一次 測(cè)試各測(cè)試點(diǎn)電壓 清掃灰塵 各功能檢查 調(diào)節(jié)閉門(mén)器 《 設(shè)施 設(shè)備 管理 工作手冊(cè)》之《防盜對(duì)講門(mén)系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 防盜門(mén)能平穩(wěn)、可靠地關(guān)閉； 對(duì)講系統(tǒng)聲音清晰 07 可 視 監(jiān)控系統(tǒng) 每天巡查二次 出現(xiàn)故障隨時(shí)修復(fù) 查看 各攝象機(jī)是 否正常 查看 監(jiān)視器顯示 屏顯示情況 每月保養(yǎng)一次 檢查防塵罩的密封性 除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風(fēng)扇 調(diào)校焦距 云臺(tái)活動(dòng)部分加油 測(cè)試接地電阻 《 設(shè)施 設(shè)備 管理 工作手冊(cè)》之《可視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 圖象清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常 錄象機(jī)工作正常 08 消 防 報(bào)警系統(tǒng) 每天巡查兩次 每星期按探頭數(shù)量的 5%抽檢試驗(yàn) 各報(bào)警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好 各區(qū)域報(bào)警器及集中報(bào)警器工作是否正常 每月保養(yǎng)、全面檢查一次 測(cè)試各點(diǎn)電壓 清除各故障碼 按按探頭數(shù)量的 30%抽檢試驗(yàn) 測(cè)試接地電阻 試驗(yàn)各功能： 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《消防報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 《消防工作手冊(cè)》 系統(tǒng)運(yùn)行正常、穩(wěn)定，靈敏可靠 非人為因素所產(chǎn)生的誤報(bào)率在 3%以下 09 公 共 通 道 每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修并做好記