【正文】 算，部門經(jīng)理確定方案。 五、管理實(shí)施 工程部主要工作程序及標(biāo)準(zhǔn)A、工程部值班室項(xiàng) 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系、接聽報(bào)修電話 ，先登記在冊(cè)； ，記好報(bào)修時(shí)間、報(bào)修人姓名，填寫維修單；，電話通知，迅速到現(xiàn)場(chǎng)處理。 H．對(duì)員工加強(qiáng)安全教育，確保大廈安全用電。規(guī)范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成主管下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)。 （6）信息技術(shù)主管 直接上級(jí)：工程部經(jīng)理、主任工程師 直接下級(jí)：領(lǐng)班 崗位職責(zé)： ，監(jiān)督各領(lǐng)班嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，負(fù)責(zé)管轄下屬各個(gè)領(lǐng)班的統(tǒng)一指揮、管理，橫向與工程技術(shù)主管聯(lián)系。J．與法院的聯(lián)系溝通。 。 L．掌握大廈系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備安全運(yùn)行；定時(shí)巡視主要設(shè)備運(yùn)行情況，如發(fā)現(xiàn)異常情況或故障，應(yīng)立即作出正確判斷，并采取有效措施加以解決。 C．督促和檢查工程部下屬各專業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃的具體實(shí)施及完成情況。 ，并具體解決法院對(duì)工程維修工作的投訴。工程部共計(jì)18人：其中經(jīng)理1人、副經(jīng)理1人、主管3人、領(lǐng)班7人、員工6人。采購部 ，方可做銷帳處理； ，如有處理價(jià)值可進(jìn)行處理。 退貨后要根據(jù)退貨單及時(shí)出帳。計(jì)財(cái)部5.結(jié)算賒欠貨款 ，對(duì)前月賒欠貨款進(jìn)行結(jié)算； ，將各賒欠供貨商的售貨首先分戶分出，并點(diǎn)清張數(shù)，準(zhǔn)確計(jì)算出總余額，對(duì)有把握無誤的，可寫好付款通知到計(jì)財(cái)部核對(duì)； ，先清點(diǎn)供應(yīng)商手中五聯(lián)張數(shù)，然后計(jì)算總金額，經(jīng)核對(duì)五聯(lián)與一聯(lián)張數(shù)，總金額完成相符，收回五聯(lián)，換付款通知單二聯(lián)去計(jì)財(cái)部領(lǐng)款。采購預(yù)算要經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn) ，與歷次供貨價(jià)比較，有無偏高偏低情況； 、規(guī)格、供應(yīng)商及使用部門是否詳細(xì)，有無錯(cuò)漏情況； ，貨到時(shí)對(duì)照?qǐng)?zhí)行。 ； 、領(lǐng)用日期和用途；；。 續(xù)表 項(xiàng) 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系每月2號(hào)從電腦中打出三級(jí)帳庫存、商品、在建工程，預(yù)付定金等明細(xì)帳與主管會(huì)計(jì)人員核對(duì)。 、簡(jiǎn)潔，準(zhǔn)確反映業(yè)務(wù)主要內(nèi)容； 、子科目、金額、合計(jì)、附件張數(shù)、日期。 ，要憑手續(xù)完備的申領(lǐng)單；單據(jù)涂改一律作廢，特殊原因，未開申領(lǐng)單的，須經(jīng)物資部主管和計(jì)財(cái)部經(jīng)理批準(zhǔn)方可發(fā)放，之后補(bǔ)辦手續(xù)。 ，嚴(yán)格執(zhí)行庫房鑰匙管理制度，保證庫內(nèi)各種物品安全。 ，編制“憑證匯總表”；登記總帳。制定預(yù)算考核辦法，認(rèn)真進(jìn)行考核。公司各部門編輯報(bào)紙 文搞、編輯、板式設(shè)計(jì)、交報(bào)社打印報(bào)樣、將報(bào)樣交領(lǐng)導(dǎo)閱示、再修改，送報(bào)社印刷。對(duì)外印章使用 ，隨用隨取，用后立即存于原處，并及時(shí)上鎖； 。各部門呈文工作 、簡(jiǎn)練、通順，標(biāo)點(diǎn)符號(hào)正確； ，內(nèi)容明確； 、題目、內(nèi)容書寫符合規(guī)范要求。 （5）人事主管直接上級(jí)：辦公室主任 崗位職責(zé)： 、勞動(dòng)工資、勞保福利工作； 、考核、晉升、獎(jiǎng)懲等的具體工作； 、工資造冊(cè)工作； ； ；。（二） 編制定員公司編制定員為68，其中：分公司總經(jīng)理1人分公司總工程師1人公司總經(jīng)理助理1人總經(jīng)理辦公室4人， 計(jì)財(cái)部6人， 工程部18人安保部17人服務(wù)部20人總經(jīng)理1人分公司機(jī)構(gòu)設(shè)置及編制定員圖式如下：服務(wù)部20人計(jì)財(cái)部6人總辦4人安保部17人工程部18人總經(jīng)理助理1人總工程師1人三、各崗位定員及職責(zé) (一)公司領(lǐng)導(dǎo)崗位職責(zé)總經(jīng)理 直接上級(jí)：物業(yè)管委會(huì) 直接下級(jí)：總工程師、總經(jīng)理助理和各部室經(jīng)理 崗位職責(zé)： （1）在管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和授權(quán)下，全權(quán)負(fù)責(zé)法官大廈的日常管理工作，貫徹管委會(huì)決議，對(duì)管委會(huì)負(fù)責(zé)；（2）總經(jīng)理有權(quán)推薦總工程師、總經(jīng)理助理人選和提出管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案，報(bào)經(jīng)管委會(huì)審批后聘任、設(shè)置，組成法官大廈領(lǐng)導(dǎo)班子及管理機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)法官大廈的日常管理工作； （3）總經(jīng)理有權(quán)聘任、解聘部門經(jīng)理、副經(jīng)理；主管級(jí)人員由部門經(jīng)理推薦或提出解聘意見，總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，人事部門辦理聘任或解聘手續(xù)； （4）總經(jīng)理應(yīng)根據(jù)管委會(huì)要求和市場(chǎng)情況，組織制訂法官大廈的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，報(bào)經(jīng)管委會(huì)審查同意后，組織貫徹實(shí)施； （5）組織法官大廈物業(yè)各部室制訂管理所需要的各項(xiàng)內(nèi)部規(guī)章制度、管理辦法、崗位職責(zé)、工作程序和標(biāo)準(zhǔn)等，并認(rèn)真貫徹實(shí)施； （6）搞好法官大廈物業(yè)管理的精神文明建設(shè)，發(fā)揮黨、工、團(tuán)組織的作用，做好員工的政治思想工作，樹立企業(yè)形象，不斷增強(qiáng)企業(yè)凝聚力； （7）定期向管委會(huì)匯報(bào)工作； （8）完成管委會(huì)交辦的其他工作。（五）永莊物業(yè)員工要做到“四過硬”作風(fēng)過硬、紀(jì)律過硬、業(yè)務(wù)過硬、制度過硬。（二）永莊公司的四大工作目標(biāo)為業(yè)主服務(wù)，使物業(yè)保值增值； 為用戶服務(wù)，創(chuàng)造“安、暖、快、潔、便”的時(shí)間與空間環(huán)境。二、 管理標(biāo)準(zhǔn) （一）確保大廈公共設(shè)備設(shè)施安全完整，運(yùn)行正常，狀態(tài)良好。但是由于目前尚認(rèn)識(shí)不足，了解不夠，往往存在怕收費(fèi)高、怕管不好、怕關(guān)系不好處、怕物業(yè)公司把錢拿走等顧慮，還有開發(fā)商考慮富余人員安置等因素。以達(dá)到客戶滿意，物業(yè)保值、增值，提高經(jīng)濟(jì)效益之目的。其目的是為用戶創(chuàng)造與提供安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、清潔衛(wèi)生、溫馨方便的工作場(chǎng)所和生活環(huán)境。大廈主要設(shè)計(jì)功能為成都中級(jí)法院辦公用寫字樓和審判庭。弱電系統(tǒng)正在逐項(xiàng)調(diào)試交付，預(yù)計(jì)9月底可全部完工交付使用。二、我國(guó)目前的物業(yè)管理模式目前我國(guó)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，主要有三種模式：（一） 自建自管即房地產(chǎn)開發(fā)商（或建設(shè)單位）將自己開發(fā)建設(shè)的物業(yè)設(shè)立一個(gè)附屬部門，分離出一部分多余人員，進(jìn)行物業(yè)管理，由于物業(yè)管理是附屬部門，產(chǎn)權(quán)不清晰，管理者沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，員工未經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，業(yè)務(wù)生疏。這一模式的優(yōu)點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位有主動(dòng)權(quán)，經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司有經(jīng)營(yíng)管理自主權(quán)，這樣優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，更有利于物業(yè)管理公司的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。本物業(yè)管理方案即是按此模式進(jìn)行編制的。（六）履行公約的各種規(guī)定；（七）參加優(yōu)秀物業(yè)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，爭(zhēng)取3年內(nèi)達(dá)到國(guó)家優(yōu)秀大廈物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。 （三）永莊物業(yè)服務(wù)宗旨 為客人營(yíng)造一個(gè)“安全、溫暖、快捷、潔凈、方便”的工作與生活環(huán)境，簡(jiǎn)稱“安、暖、快、潔、便”。第四章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及編制定員一、 物業(yè)管理的指導(dǎo)思想及原則（一） 指導(dǎo)思想經(jīng)甲乙雙方商定，成都法官大廈物業(yè)管理采用合作管理的模式進(jìn)行，即由雙方共同組成法官大廈物業(yè)管理委員會(huì)，甲方委派3人，乙方委派2人，5人共同組成管委會(huì)，主任由甲方擔(dān)任、副主任由乙方擔(dān)任，領(lǐng)導(dǎo)和決策法官大廈的物業(yè)管理工作；由乙方組成“北京永莊成都法官大廈物業(yè)管理分公司”進(jìn)行大廈日常的物業(yè)管理工作。(二)各部室編制定員、崗位職責(zé)和各崗位程序、標(biāo)準(zhǔn)及協(xié)作關(guān)系 總經(jīng)理辦公室（1）總經(jīng)理辦公室編制定員設(shè)主任1人秘書1人（主管級(jí)）人事、培訓(xùn)、檔案1人（主管級(jí)）行政、后勤、質(zhì)檢1人（主管級(jí)）總經(jīng)理辦公室共4人，其中主任1人，主管3人。 、地點(diǎn)、會(huì)議主題、主持人及時(shí)傳達(dá)到各部室，并將傳達(dá)情況進(jìn)行記錄； ，并在48小時(shí)之內(nèi)歸納整理，形成會(huì)議紀(jì)要，下發(fā)各部室； 、格式要標(biāo)準(zhǔn)、無遺漏、詳實(shí)。 ，嚴(yán)格執(zhí)行程序； ，原件存檔。 認(rèn)真、負(fù)責(zé)。（1）計(jì)財(cái)部編制定員經(jīng)理1人副經(jīng)理1人會(huì)計(jì)（主管級(jí)）1人出納1人采購（主管級(jí)）1人保管1人；計(jì)財(cái)部共計(jì)6人，其中經(jīng)理1人，副經(jīng)理1人，會(huì)計(jì)1人，出納1人，采購1人，保管1人。 ，進(jìn)行業(yè)務(wù)考核，并對(duì)會(huì)計(jì)人員的職稱晉升與獎(jiǎng)懲提出意見和建議。 。（5）出納員直接上級(jí)：會(huì)計(jì)主管直接下級(jí)：崗位職責(zé)： A、在會(huì)計(jì)主管的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督下，做好出納工作；B、每天記好現(xiàn)金日記帳，做到日清月結(jié)，保證帳帳相符、帳款相符；C、記好銀行日記帳，保證帳帳相符，每月余額與銀行存款相符；D、保管好裝訂前的會(huì)計(jì)憑證，并按要求進(jìn)行憑證匯總、裝訂、編號(hào)；E、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。做到帳帳相符，帳物相符。 每月月底要與總帳核對(duì)各手工明細(xì)帳科目。 B、出納員項(xiàng) 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系 。 采購人員領(lǐng)取支票時(shí)，應(yīng)先看前一次領(lǐng)取的支票是否報(bào)銷。 、物品一定要符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ； ，一定要求完好，外形完整。 ，嚴(yán)防串戶，串類； ，一律以保管的一聯(lián)為依據(jù)； ； ，萬一出現(xiàn)個(gè)別涂改，填寫人必須加蓋私章，否則無效。 ，保證物品的數(shù)量準(zhǔn)確； 。 ，報(bào)損部門應(yīng)寫清品名、數(shù)量及報(bào)損原因； ； ，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后統(tǒng)一處理；，交有關(guān)部門。（4） 工程部經(jīng)理 直接上級(jí)：分管總工程師 直接下級(jí)：工程部主任工程師、信息技術(shù)主管、工程技術(shù)主管、秘書 聯(lián)系部門：大廈各部門 崗位職責(zé)： ，負(fù)責(zé)大廈設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及管理工作，并協(xié)調(diào)與業(yè)主在工程管理方面的關(guān)系。，定期對(duì)管理人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核，提高管理水平，把工程部建設(shè)成為一支高素質(zhì)、高技術(shù)水準(zhǔn)、高效率、高服務(wù)質(zhì)量的隊(duì)伍。 G．對(duì)新添置的設(shè)備設(shè)施及時(shí)建立設(shè)備卡，并將有關(guān)技術(shù)資料進(jìn)行整理歸檔。組織對(duì)高新技術(shù)的學(xué)習(xí)、研討、交流和講解。 ，協(xié)調(diào)各專業(yè)的工作，催辦、督查經(jīng)理交辦的任務(wù)。 ，協(xié)助完成應(yīng)急和日常維修任務(wù)。 ，努力學(xué)習(xí)本專業(yè)技術(shù)業(yè)務(wù)知識(shí)。 C．領(lǐng)班是班組中在工作上、技術(shù)上的帶頭人，是班組的骨干，應(yīng)具備良好的思想作風(fēng)，工作以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助主管做好班組管理工作，解決技術(shù)上的疑難問題；認(rèn)真定期檢修和日常維護(hù)維修工作，并將維修情況及時(shí)匯報(bào)專業(yè)主管。 C. 遵守員工守則和本部各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程，努力學(xué)習(xí)，不斷提高思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技術(shù)水平，自覺遵守大廈各項(xiàng)規(guī)章制度，按大廈人員的行為規(guī)范進(jìn)行工作。 填寫維修單要清楚，維修項(xiàng)目要明確。 將上述情況如實(shí)上報(bào)。 按采購單購買計(jì)財(cái)部 ； 。 （此部分由法院負(fù)責(zé)） ，并做好記錄； ，查看設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。 、檢測(cè) ； 。各部門 ，檢查話機(jī)或更換話機(jī)； ，檢查線路電壓，電話線連接情況若仍無振鈴，檢查交換機(jī)，查該機(jī)有無DD或轉(zhuǎn)移； 。 。 、搭線工具狀況良好、位置固定； 、接口板標(biāo)識(shí)清晰。 事故預(yù)報(bào)及報(bào)警回路 警鈴響，點(diǎn)笛鳴，每班試1次。1低壓母聯(lián)開關(guān)自投準(zhǔn)確，不誤動(dòng)作，過流閉鎖不自投。電壓及功率要與線路匹配。皮帶輪完整并與軸滑動(dòng)配合，鍵槽配合適當(dāng)，軸輪結(jié)合不小于2/3。有關(guān)部門接觸器，繼電器無碳化，無灰塵，觸頭無燒蝕，鐵芯無振動(dòng)，無粘連，分合可靠。風(fēng)機(jī)軸轉(zhuǎn)情況，皮帶及皮帶輪，濾網(wǎng)，水過濾器無堵塞，節(jié)門及表冷器無漏水； 機(jī)房保溫，電動(dòng)閥，節(jié)門開度，嚴(yán)防凍裂表冷器； 機(jī)房，保持清潔，消防設(shè)施齊全無損壞；膨脹水箱補(bǔ)水，補(bǔ)水泵工作情況。有關(guān)部室啟動(dòng)點(diǎn)車啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，檢查轉(zhuǎn)向是否正確，風(fēng)機(jī)有無異常，運(yùn)行正常后方可離開。開啟冷卻塔風(fēng)機(jī)根據(jù)冷凍機(jī)冷卻水入口溫度下限22℃，上限32℃機(jī)組需求開啟風(fēng)扇。系統(tǒng)管路無泄漏。 管理制度 A、安全、防火制度 ，執(zhí)行大廈制訂的治安管理制度，協(xié)同保安部門認(rèn)真做好大廈工程系統(tǒng)的治安保衛(wèi)工作； ，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況應(yīng)迅速處理上報(bào)，并負(fù)責(zé)保持好現(xiàn)場(chǎng)； ，外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工等）禁止進(jìn)入電腦房、電梯機(jī)房、鍋爐房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、液化站、油庫、氣庫。 ，盡力和消防隊(duì)員一道撲滅火災(zāi)；一旦發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)保證供水、供電、消防水泵、排煙風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行； B、交接班制度 ，做好值班準(zhǔn)備工作，包括： （1）查看上一班記錄，聽取班值班人員的運(yùn)行介紹； （2）檢查儀表、工具、并在交接班記錄本上簽名； （3）檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。 （二）下列情況必須報(bào)告主管 ； ； 。G、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 ，減少火險(xiǎn)隱患督促防火安全檢查是防火工作很重要的方面，必須每月進(jìn)行一次。 ，及時(shí)掌握和了解各項(xiàng)消防法規(guī)，認(rèn)真處理好“防”和“消”的關(guān)系，把預(yù)防工作放在首要位置。 D、督促檢查治安保衛(wèi)條例、規(guī)定的落實(shí)。