【正文】 變壓器溫度顯示儀表不許超過100℃（中相），每班切換檢查1次 變壓器高壓接頭 清潔、不松動，無閃爍、無放電現(xiàn)象、無裂紋。有關部室軸承轉動均勻平穩(wěn)無器械聲，潤滑油脂不應加太多，2/3為宜。端子板完整牢固可靠無銹蝕，無氧化，接線整齊，無碳化。運行巡視發(fā)現(xiàn)電機升溫過高，設備漏水應立即采取措施； 檢查風機皮帶松緊度及皮帶輪角度； 水過濾器及回風網(wǎng)表冷器是否臟、堵，及時清堵； 防火閥是否處于開啟狀態(tài)； 冬季運行每2h對設備巡回檢查做記錄，注意設備保溫，防止盤管凍裂。運行各水泵供回水節(jié)門都不要開到頭，要留三扣； 根據(jù)各部位溫度要求調節(jié)供水溫度，一次熱回水溫度不超過55℃。 （3）接班人員醉酒現(xiàn)象或其他神態(tài)不清未找到頂班人； （4）設備故障影響運行。 、貫徹執(zhí)行國家有關保安和消防方面的政策規(guī)定，并制訂各項實施細則和辦法。 。 （6）秘書直接上級：保安部經(jīng)理直接下級：崗位職責：A．負責保安部的內勤工作； B．收發(fā)公文、函件、編輯文字材料、制作表格及文字打印工作。 ，明確大廈要害部位、重點防火部位，要建立防火檔案，配備相應的消防器材，嚴格落實防火責任制。保衛(wèi)要害部位，建立要害部位檔案，嚴密各項防范措施，保護要害部位的安全。 ，要辦動火證，施工前要排除易燃物品，施工后認真檢查，確無火種時方能離開?；厮疁囟雀鶕?jù)熱力控制曲線，控制1次回水溫度。運行 冷卻塔降溫標準至冷凍機入口T入=32℃，下限入口不低于22℃，冷凍機出口T出=38℃。地端子與金屬外皮有效聯(lián)接，螺絲牢固可靠。有關部室接線牢固可靠，接線端子不得壓裂，導線不得壓傷，不得裸露。 中央信號屏及蓄電池 光字牌亮，儀表指示應正常，每班查1次。 （1次半年） （1次半年） 、停正常； ； 。 、伴音； 。 采購物品名稱清楚、數(shù)量準確。 接到報修后要記清維修地點、維修內容，并在3分鐘內通知有關專業(yè)，維修人員在3分鐘到達現(xiàn)場，30分鐘內處理好問題，特殊情況處理不了的，3小時內給予明確答復。 ，使用好本班負責范圍內的設備，使設備經(jīng)常處于良好的技術狀態(tài)，優(yōu)質高效、低耗、安全運行，是領班的首要責任。 （5）工程技術主管 直接上級：工程部經(jīng)理、主任工程師 直接下級：領班 崗位職責： ，監(jiān)督維修人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，負責管轄下屬各個班組的統(tǒng)一指揮、管理，橫向與信息技術主管聯(lián)系。 M．做好值班記錄，審核機器設備運行報表，完成報修單的登記、編號和分配工作，掌握運作過程，檢查核實每個班次的維修單完成情況。經(jīng)常征詢法院各部門意見，不斷改進原設計缺陷，大力支持下屬工作技術改造，使設備性能日趨完善。 ，報損單要寫品名、數(shù)量、單價、總價，并寫明報損原因； 、處理； 。 ，由收貨部將付款通知單一聯(lián)和收貨單五聯(lián)分好，于當月20日報送計財部審核。 清點現(xiàn)金補充備用金 每日實盤現(xiàn)金額加支出額等于原備用金額，及時補充備用金。 凡手工記帳的會計科目，每日按發(fā)生的業(yè)務逐筆及時登記帳薄。 ，物品碼放符合安全要求；對保管員經(jīng)常進行安全、消防教育，提高保管員的安全意識。 。 ，不得委托他人代為保管；不得將印章帶出辦公室； 、歸檔保存。（6）行政主管直接上級：辦公室主任崗位職責：A、負責分公司自身的后勤管理工作； B、負責分公司員工勞動保護用品的預算、制作和發(fā)放工作；C、負責分公司辦公用品的預算編制，批準發(fā)放工作；D、負責分公司租用車輛的管理、調度和使用工作；E、完成領導交辦的其他工作。每天的工作要做到：“日事日畢、日清日高”。零修及時率達到100%；（二）客戶投訴處理率100%；（三）物業(yè)經(jīng)營管理人員持證上崗、專業(yè)培訓合格率100%，工作中嚴格執(zhí)行員工規(guī)范，做到程序化、規(guī)范化、標準化、制度化；（四）24小時全天候保安監(jiān)控，保證轄區(qū)內道路暢通、治安良好，人身財產(chǎn)安全，無重大案情發(fā)生；（五）值班室24小時熱線服務，保證業(yè)主對物業(yè)服務管理滿意率達到95%以上。所以目前采用這一模式的越來越多。大廈是一座現(xiàn)代智能化辦公大樓，其建設目標是高效、保密、節(jié)能、安全、便利辦公，其系統(tǒng)設計原則是：分散控制、集中管理；其設計要求是：成熟性、先進性、開放性、適用性、經(jīng)濟性；該弱電系統(tǒng)的承包商是四川省環(huán)視業(yè)總公司；大廈主要設備均由美國、日本和德國等發(fā)達國家進口（詳見表一“成都法官大廈主要設備清單”），設計外型美觀，裝修檔次高，是一座莊重肅穆的高檔法官辦公大廈。同時也要為物業(yè)公司股東創(chuàng)造理想的經(jīng)濟效益。三、成都法官大廈擬定的物業(yè)管理模式 通過以上的介紹和分析，同時經(jīng)雙方領導協(xié)商，成都法官大廈擬采用合作管理模式，即成都市中級法院（甲方）與北京永莊投資管理有限公司（乙方）共同合作，成立成都法官大廈管理委員會（以下簡稱管委會），進行決策領導，乙方設立“北京永莊投資管理有限公司成都分公司”進行成都法官大廈的日常物業(yè)管理和服務工作。為企業(yè)服務，求生存、求發(fā)展、求效益、求形象。總經(jīng)理助理直接上級：總經(jīng)理、分管副經(jīng)理直接下級：分管部門經(jīng)理崗位職責：（1）協(xié)助總經(jīng)理做好分管部門的工作；（2）經(jīng)常深入基層，了解情況，指導工作； （3）做好分管部門員工的思想工作，解決工作、生活中的各種問題，加強團結，提高員工的凝聚力，搞好物業(yè)管理和服務工作；（4）負責分公司的ISO9002國際質量達標工作；（5）負責分公司創(chuàng)優(yōu)達標活動；（6）完成領導交辦的其他工作。各部門收發(fā)文件 、文件進行簽收、登記、分發(fā)和催辦； ，交總經(jīng)理辦公室主任審閱、批轉后交有關部門辦理。對外部門 計財部 計財部是物業(yè)管理工作預測、決策、資金管理、會計核算、效果分析的綜合管理部門。 。貨物的入庫、發(fā)出、結存要當日登帳，要求筆筆清楚。 按規(guī)定編制做到準確無誤 送各級領導審批按規(guī)定日期上報及時組織編制會計報表文字清楚、數(shù)字準確、裝訂整齊。采購部3.檢驗產(chǎn)品檢查包裝重量與定價是否一致。 ，如有涂改一律作廢，申領單在審批時，被劃封后再填寫的申領種類無效； ； 。 （3）工程部的任務負責大廈電力系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電梯、水系統(tǒng)、保安防盜報警系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、大屏幕顯示系統(tǒng)（含同聲傳譯系統(tǒng)、投票表決系統(tǒng)）、UPS系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)的綜合管理、設備維護、保養(yǎng)和故障檢修及土建方面的維修工作。 E．了解大廈各項設施、設備改造情況，收集整理工程竣工圖紙。 、報告、資料、合同等工作，并進行歸檔整理。 ，協(xié)助完成應急和日常維修任務。 ，能在短時間內熟練掌握多種維修技術。 上 報 ； 。 。續(xù)表項 目程 序標 準協(xié)作關系 維 修 ，若電壓正常，使用備用話機檢查；若仍無撥號音，即交換機線路板有故障，更換線路板；若有撥號音更換話機；，檢查電纜情況。法院工程技術組14.綜合布線1. 系統(tǒng)情況2. 工具情況 ，做到無損壞、清潔； ，做到無損壞、清潔； 。1移相電容遙測絕緣≥1000MΩ（對地絕緣），每年1次。扇葉、扇罩完整齊全、不打滑、無卡死、卡圈無變形。巡視檢查內容 ，水泵及節(jié)門無漏水現(xiàn)象； 一次熱溫度供100105℃回55℃，二次熱回水4550℃，出水5565℃； 冷凍機冷凍水入口12℃，出7℃，冷卻水出38℃，入口32℃（下限22℃），真空度：8kPa以下； 空調機房各風機運行情況，供回水溫度，送風情況，馬達及配電柜。點火根據(jù)說明書按控制程序自動操作（有自控程序）。值班時間：法院下班時間安排班計劃確定值班人員。 D、報告制度 （一）下列情況報告領班： ； ； ； 、代換或加工修理； ； 。減少大廈內部因不懂消防知識造成的火險隱患。 C、建立員工執(zhí)行保衛(wèi)規(guī)定落實情況的檔案。 E、貫徹地方主管部門的各項工作指令，完成上級下達的各項工作任務。對防火要害部位要每周進行檢查，同時建立各類防火稽查檔案。 ； 、代換或加工修理； 、備件、材料； 、換班、補休、病假； 。經(jīng)批準進入人員必須辦好登記手續(xù)，由值班長及值班人員負責執(zhí)行； ，如因工作需要進入時，必須征得值班人員的同意，并自覺接受檢查；嚴禁帶火或易燃物品進入機房重地。運行 冷凍水溫參考值：T出=7℃ T入=12℃； 冷卻水溫參考值：T出=38℃ T入=32℃。續(xù)表項 目程 序標 準協(xié)作關系冷卻塔檢修接班檢查 接班后應對冷卻塔進行巡視檢查； 布水器是否正常運轉，風扇電機有無異聲，有無溢水。續(xù)表項 目程 序標 準協(xié)作關系4照明配電盤檢修盤面整潔，門軸靈活，關閉嚴密。1各低壓開關柜接線接觸良好，無過熱現(xiàn)象，導線與金屬地面距離1低壓母線排緊固可靠，無振動，無松動，無過熱現(xiàn)象，帶電間隙≥10mm。 ，每次調整后要表明調整日期。 ； 。有關部室 ，并做好記錄； ，并記錄。施工單位 ； 。 ，杜絕違章操作，并做到文明施工。 ，保證各種設備處于良好的工作狀態(tài)。 、報告、工作計劃，下傳經(jīng)理的指示和工作指令。 H．負責設備檔案的保管，嚴格借閱制度，防止圖紙資料遺失或損害。、勞務成本和日常維護相關的費用，確保來自大樓內所有業(yè)務部門的工程維修申請能夠在有序的管理下井井有條地獲得安排；C、組織并實施設備更新、改造工程計劃、重大設備維護保養(yǎng)計劃等，經(jīng)批準后組織實施計劃方案的編制。 大 廈 各 部 門 ； ，退物人和收物人均須簽字。一切報銷或借款業(yè)務要填寫支出憑證，發(fā)票齊全方可辦理。 （4）物資采購主管 直接上級：計財部經(jīng)理、副經(jīng)理 直接下級：倉庫保管員 聯(lián)系部門：各部門 崗位職責： ，申請采購各種物資，要根據(jù)實際用量和實際庫存量，有計劃地填寫采購，保證及時補充物資。組織機構圖如下：計財部經(jīng)理1人計財部副經(jīng)理1人保 管1人采 購1人出 納1人會 計1人（2）計財部的主要職責 A、宣傳貫徹并執(zhí)行國家有關財經(jīng)法規(guī)、政策、制度，并制訂內部財務管理和會計核算辦法，組織實施；B、實行全面預算管理，組織和監(jiān)督各項資金的收入和支出，保障資金供給，努力增加收入，減少支出，提高效益；C、負責公司全面會計核算，執(zhí)行財政部頒發(fā)的《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)財務通則》、《物業(yè)管理財務規(guī)定》和行業(yè)會計制度；D、定期開展經(jīng)濟活動分析，找出存在問題及時反饋信息，提出改進意見，不斷改進工作；E、按規(guī)定要求，定期編制會計報表，向財稅機關和公司領導和管委會匯報大廈物業(yè)管理和服務情況；F、組織培訓公司財會人員，不斷提高其理論水平和實際工作能力；G、負責公司物資采購、保管、發(fā)放工作，做到手續(xù)健全、安全完整、合理耗用；H、負責各類經(jīng)濟合同的管理工作、評審監(jiān)督工作；I、完成領導交辦的其他工作。各部門接轉電話 ，并將事項記錄在登記本上； 、總工程師打電話要問清對方姓名、事由，征得領導同意后再接轉； ，將電話內容詳細記錄送領導辦公室。組織機構圖如下：辦公室主任1人秘 書1人1人行政 后勤 質檢1人1人人事 培訓 檔案1人1人（2）總經(jīng)理辦公室主要職責 A、貫徹執(zhí)行公司領導指示，了解掌握大廈經(jīng)營管理情況，及時向領導提供各方面的信息，當好參謀； B、宣傳執(zhí)行國家有關方針、政策、制度和規(guī)定，負責協(xié)調督查公司內部各項管理制度、規(guī)定和辦法的制訂，貫徹和實施。對客服務工作方針是：“程序、效率、溫暖、主動”。第三章 成都法官大廈物業(yè)管理的原則和標準一、 管理范圍（一）總體而言，不管是地上，還是地下；大廈內部還是大廈外部，均為物業(yè)管理的范圍。所以很難進行良好的物業(yè)管理，更難以達到國家規(guī)定標準。 成都法官大廈總建筑面積近3萬M2，其中：法官大廈地上15層（其中15層是半層，是后加的）