【正文】 、負(fù)責(zé)公司自身的后勤管理和服務(wù)工作； J、負(fù)責(zé)公司檔案管理工作； K、負(fù)責(zé)公司質(zhì)量檢查工作； L、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。凡可設(shè)可不設(shè)的機(jī)構(gòu)一律不設(shè)；凡可定可不定的定員一律不定。工作要求是：“企業(yè)圍著經(jīng)營轉(zhuǎn)，經(jīng)營圍著市場轉(zhuǎn)，領(lǐng)導(dǎo)圍著員工轉(zhuǎn)，員工圍著客人轉(zhuǎn)”。物業(yè)管理的主要任務(wù)是通過優(yōu)質(zhì)的管理，最大化的發(fā)揮各部分功能的作用，最大限度的延長設(shè)備的壽命，盡量的減少維修保養(yǎng)費用。（二）具體講物業(yè)管理的范圍與內(nèi)容主要是：成都法官大廈共用部位的維護(hù)和管理共用部位是指大廈主體承重結(jié)構(gòu)部分，主要包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂及大廈外墻面、門廳、公共衛(wèi)生間、樓梯間走廊通道等。目前有相當(dāng)一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈等采用這一模式。因此采用自建自管方式的越來越少，并且隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然會逐步消亡。第二章 成都法官大廈擬定物業(yè)管理模式一、物業(yè)管理的性質(zhì)、目的和意義物業(yè)經(jīng)營管理按社會產(chǎn)業(yè)劃分是第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)性行業(yè)。133 / 133成都法官大廈物業(yè)管理企劃方案第一章 成都法官大廈概況 成都法官大廈（含審判庭下同），是由成都市政府籌資建設(shè)的，大廈落成于成都市撫琴西路109號。物業(yè)經(jīng)營管理首先是對“人”的服務(wù)，其次才是對“物”的經(jīng)營管理。（二） 合資或合作管理合資管理，即房地產(chǎn)開發(fā)商作為股東，與經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，共同出資注冊登記成立具有獨立法人資格的物業(yè)管理公司，來經(jīng)營管理其新開發(fā)的物業(yè)。物業(yè)管理采用委托專業(yè)化物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，真正實現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的兩權(quán)分離，做到了產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)責(zé)明確。大廈共用設(shè)備設(shè)施運行及維護(hù)管理共用設(shè)備設(shè)施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供氣管路、照明、通訊線路及鍋爐、冷凍機(jī)組、供熱管路、消防設(shè)施以及室外道路、綠地、燈光、地下車庫、公益性設(shè)施等。這三者有機(jī)的結(jié)合起來，就達(dá)到了保值增值的管理目標(biāo)。簡稱“四轉(zhuǎn)”。實行“脫產(chǎn)人員為零”的管理要求。 （3）辦公室主任 直接上級：總經(jīng)理 直接下級：辦公室秘書、人事主管、行政主管 聯(lián)系部門：大廈各部門 崗位職責(zé)： ，負(fù)責(zé)總經(jīng)理辦公室工作； 、報告、工作總結(jié)等的起草工作； ，并做好會議記錄，寫好會議紀(jì)要； ，及時處理客戶投訴； ，起草重要文稿，審核各部門的外賓招待、贈送禮品標(biāo)準(zhǔn)； F、協(xié)助總經(jīng)理考核各部室的管理人員，并對本部門員工進(jìn)行考核； ，綜合各部門反映的問題，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供咨詢和依據(jù)，當(dāng)好參謀； 。做到及時，不拖延，防止漏辦，做到呈報準(zhǔn)確。各部門接待賓客 ，先請到接待室等候，然后向領(lǐng)導(dǎo)匯報，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示，安排會面的時間、地點； ，要代為接待來訪賓客，記錄談話內(nèi)容。公司各部門文件保管 將文件分門別類立卷歸檔。 。（2）計財部副經(jīng)理直接上級：計財部經(jīng)理直接下級：會計主管、采購主管崗位職責(zé)：A、協(xié)助計財部經(jīng)理做好計財部的工作；B、分管物資采購、倉庫保管方面工作；C、分管會計檔案的管理工作；D、分管與業(yè)戶和當(dāng)?shù)馗骷壷鞴懿块T的業(yè)務(wù)聯(lián)系工作；E、負(fù)責(zé)計財部內(nèi)部的內(nèi)審工作；F、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。各種物品要嚴(yán)格堅持先進(jìn)先出的原則。 ，認(rèn)真驗收入庫。 ，符合規(guī)定要求； 。錄入及時、準(zhǔn)確銀行每月按人事部上月提供的實發(fā)工資表，提取工資及附加費。 。 如有出入查原始憑證，及時調(diào)整確保余額相等。 4.填寫收貨單 ，必須按項目逐一填寫，不得缺漏； ，計算準(zhǔn)確； 。 、規(guī)格模糊不清，必須填寫清楚后再收貨入庫； ； ，并存檔。大廈各部門 續(xù)表項 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系 要對接近一個采購周期的貨物及時填寫采購申請單，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批簽后，交計財部采購。 廢舊物品的領(lǐng)用單據(jù)裝訂成冊存檔。挑選和培養(yǎng)下屬各崗位管理人員，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障動力設(shè)備使用開支，保持大廈高格調(diào)的水準(zhǔn)。 （3）工程部主任工程師 直接上級：工程部經(jīng)理 直接下級：工程技術(shù)主管、信息技術(shù)主管、秘書 聯(lián)系部門：各部門 崗位職責(zé)： A．掌握主要設(shè)備運行、技術(shù)數(shù)據(jù)和技術(shù)檔案，發(fā)現(xiàn)情況及時組織人員解決處理。 J．每年10月15日前制訂出下年度設(shè)備檢修計劃。 O．執(zhí)行部門經(jīng)理的指令，認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)劃及員工守則，堅持周而復(fù)始地設(shè)備維修保養(yǎng)制，按三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格檢查，督導(dǎo)下屬。 ，以及大中修記錄進(jìn)行的歸檔整理。 ，充分發(fā)揮維修人員的積極性和創(chuàng)造性。 G．每月最后一星期向工程部上交下月計劃和本月總結(jié)。 F．做好本班設(shè)備的技術(shù)檔案；設(shè)備維修、故障排除，更換零部件情況應(yīng)清楚地填入班組檔案，每月定期交主管審閱。公共區(qū)域和客人流動范圍的維修，必須事先做好遮擋，并安放好指示警文等標(biāo)牌。各專業(yè) 統(tǒng)計 ； ，有異常變化需及時通知有關(guān)人員采取措施； 。施工單位 根據(jù)合同通知相關(guān)專業(yè)主管進(jìn)行改造或大修的協(xié)調(diào)配合。 續(xù)表項 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系（法院） 隨時注意檢查運行報告。 如果電視機(jī)取回維修，要有詳細(xì)登記說明。 器件 、防火閥。 。有關(guān)部室 總電壓表電流表 電壓三相應(yīng)一致變壓器電流不超過XA、進(jìn)線電流不超過XA，每2小時檢查1次。 1變壓器聲音聲音均勻，無爆裂放電等異常聲響，無異味。PT聯(lián)接可靠，不應(yīng)短路過熱。定子鐵芯無嚴(yán)重過熱，無毛刺，無油污，不應(yīng)松動。盤芯母排聯(lián)接可靠，無過熱現(xiàn)象，間隙不小于10mm。指示燈完整有效明亮一致，綠（停），紅（運行），黃（過流）。故障檢查如水塔降溫效果差，要檢查布水器是否暢通，風(fēng)機(jī)皮帶是否松動，水質(zhì)，電機(jī)運轉(zhuǎn)并及時進(jìn)行檢修調(diào)整。加濕系統(tǒng)有加濕通風(fēng)系統(tǒng)，風(fēng)機(jī)開機(jī)后再開加濕系統(tǒng)，關(guān)車時先關(guān)加濕系統(tǒng)再關(guān)風(fēng)機(jī)。熱交換器操作運行前檢查 供熱管道閥門是否處于開啟狀態(tài)； 熱交換器2次閥門是否處于開啟； 水泵盤根是否更換，水泵無泄漏； 膨脹水箱補(bǔ)水是否正常。停車將供回水節(jié)門關(guān)閉G、綜合維修項 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系綜合維修包括木工、油工、鉗工、洗滌等工種，解決法院辦公中出現(xiàn)的各種問題及大廈內(nèi)的各種問題。 ，機(jī)房、班組工作場地?zé)o人時，門窗必須鎖好，各水池蓋由水系統(tǒng)當(dāng)值人員負(fù)責(zé)檢查鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙；開水池蓋時，除水系統(tǒng)當(dāng)值人員同意外，還必須經(jīng)該主任工程師批準(zhǔn)。 C、值班制度 ，不得擅自離崗，按規(guī)定定期巡視設(shè)備運行情況，如離開值班室去巡查和抄表應(yīng)通知同值人員； ，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)和處理隱患； ，應(yīng)及時通知有關(guān)人員前往修理。安保部（1）安保部編制定員安保部經(jīng)理1人秘書1人（主管級） 保安主管1人：前后門崗領(lǐng)班1人，員工4人，白天前后門各2人執(zhí)勤，巡邏1人；晚上 前門關(guān)閉、后門衛(wèi)1人值班； 巡邏領(lǐng)班1人，員工2人；白天1人巡邏，晚上2人巡邏；消防主管1人：監(jiān)控室領(lǐng)班2人，員工3人，24小時監(jiān)控，3班兩運轉(zhuǎn)。，確保車輛安全；《安全消防協(xié)議書》，督促、考查、考核逐級治安保衛(wèi)責(zé)任制的貫徹執(zhí)行，對違反公司各項規(guī)定的，有權(quán)提出處理意見； E. 組織和領(lǐng)導(dǎo)開展以防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故為主要內(nèi)容的“四防”活動，進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)漏洞或不安全因素，提出整改意見，對重大隱患限期消除。 ，根據(jù)崗位和重點防火部位，制定出消防安全責(zé)任制，并與有關(guān)部門簽訂消防安全協(xié)議書，要求每個員工都知道自己在本崗位的消防安全職責(zé)，并將責(zé)任制張貼在本崗位的明顯部位，落實到每一個人，使防火工作落到實處，盡量避免火災(zāi)事故的發(fā)生。根據(jù)每個部位的特點配制不同類型的消防器材，制定消防器材的管理、使用規(guī)定，定位定人，每季度檢查一次，向員工傳授消防器材的使用方法。 ，加強(qiáng)對各部門及員工的保密教育工作，定期開展對保密工作的檢查。，熟悉大廈警員崗衛(wèi)位置、具體任務(wù)、責(zé)任范圍及有關(guān)規(guī)定，不斷對警員進(jìn)行業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，提高素質(zhì)。 （5）保安主管 直接上級：保安部經(jīng)理 直接下級：警衛(wèi)領(lǐng)班 聯(lián)系部門：各部門 崗位職責(zé)： ，同刑事犯罪活動和其他危害治安的行為作斗爭。平時消防隊在各自的崗位上注意發(fā)現(xiàn)和及時消除火險隱患，遇有火災(zāi)時協(xié)助公安消防部門一起進(jìn)行撲救。 （4）消防主管 直接上級：保安部經(jīng)理 直接下級：消主領(lǐng)班 聯(lián)系部門：大廈各部門 崗位職責(zé)： ，具體組織、實施、監(jiān)督、考核貫徹落實有關(guān)安全保衛(wèi)工作的方針、政策、法律、法令、規(guī)定，堅持預(yù)防為主的方針；《安全消防協(xié)議書》，督促、考查、考核逐級治安保衛(wèi)責(zé)任制的貫徹執(zhí)行，對違反公司各項規(guī)定的，有權(quán)提出處理意見； 、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故為主要內(nèi)容的“四防”活動，進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)漏洞或不安全因素，提出整改意見，對重大隱患限期消除。 共計17人，其中：經(jīng)理1人、主管3人、領(lǐng)班4人、員工9人組織機(jī)構(gòu)圖如下：安保部經(jīng)理1人消防主管1人秘 書1人保安主管1人巡邏領(lǐng)班1人監(jiān)控領(lǐng)班2人執(zhí)勤員4人警衛(wèi)領(lǐng)班1人巡邏員2人監(jiān)控員3人 （2）安保部主要職責(zé) A、負(fù)責(zé)大廈區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)和消防工作，通過監(jiān)控室進(jìn)行監(jiān)控，保安值班巡邏，保證大廈人身財產(chǎn)安全； B、按國家有關(guān)安全保衛(wèi)和消防方面的政策規(guī)定，制訂各種辦法，并認(rèn)真貫徹實施； C、實行安全消防責(zé)任制，定期開展消防安全大檢查，發(fā)現(xiàn)隱患，采取措施，及時改正； D、做好物業(yè)管理范圍內(nèi)的治安保衛(wèi)工作。 、中、晚及夜餐時間是值班的薄弱環(huán)節(jié)，所有運行值班機(jī)房都應(yīng)有人值班。 ，應(yīng)特別小心，不得存放易燃油料1kg以上。法院H．信息技術(shù)項 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系信息技術(shù)系統(tǒng)檢查系統(tǒng)維護(hù)集中管理計劃方案、記錄；，計算機(jī)類的每天打掃、每季保養(yǎng)、每年的清理；、備份；；、說明、檢查和監(jiān)督；、每季寫出科技動態(tài)的簡報；；、應(yīng)用、介紹和提高。系統(tǒng)加藥每月進(jìn)行1次X桶。啟動冷卻泵區(qū)域泵、冷凍泵 冷卻水流量528m3/h，供水壓力，； 冷凍水流量345 m3/h。用水量早班接班后將水表抄下，并記錄算出每天用水量，嚴(yán)防溢水。電壓、電流表定期校驗F、空調(diào)專業(yè)項 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系機(jī)房巡視按時巡視運行人員每隔2小時對各機(jī)房巡視1次。零端子排與地絕緣，各分支線與零排壓接可靠零線刷錫壓接。轉(zhuǎn)子鐵餅完整與軸應(yīng)為過渡配合，無劃傷無斷條，動平衡未破壞，扇葉齊全，軸無磨損。換開關(guān)插座面板完整端正。1接地裝置檢查接地極與地線聯(lián)接可靠有效，每年1次。 高壓柜及低壓出線柜 不應(yīng)有放電聲及異常聲響、異味，每班檢查1次。 ,不該看的不看； 。 報警靈活可靠、固定牢固 設(shè)備狀態(tài)良好有關(guān)部室 、遠(yuǎn)程控制正常； 。 （插頭）； ； ，按動選擇鍵，看是否全部無聲，還是某一頻道無聲； ，則排除放音系統(tǒng)故障； ，檢查連線； ，檢查喇叭線和插頭； ，接上即可；，檢查控制面板及控制盒。有關(guān)部門 ，檢查故障排除情況； 。 。施工單位 C、購買工程材料項 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系 ； ； 。各專業(yè) B、工程改造及維修項 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系 詢?nèi)乙陨蠄髢r 選定一家施工單位 由預(yù)算員審核預(yù)