【正文】 理規(guī)定進行裝修，發(fā)現(xiàn)亂建亂改等違章行為，即時處理、糾正，并耐心做好思想工作，直到恢復原狀為止。做到設備有標志圖示，管理規(guī)章制度上墻并熟記，日常運作有記錄和臺帳，并要做好“三防”（防鼠、防火、防事故）工作。 2．按期清洗水池、定期出示水質化驗單，保障生活用水的清凈符合標準。 設想運用消防自動化系統(tǒng)（ FA 系統(tǒng)， Fire Automation Systems）對大廈的消防工作進行管理，該系統(tǒng)既能獨立 運行，又可接到管理系統(tǒng)網絡上，利用中央處理機的程序，從溫度上升、煙霧密度、狀態(tài)的瞬時性或持續(xù)性綜合判斷進行報警。 6．保安員以禮待人，給進出大門的司機敬禮，見到客人上、下車主動上前開門迎送。 （八）電梯管理 1．操作人員必須持證上崗，經嚴格考核后才能上崗。 5．汽車、摩托車進出做好車牌登記，進出時間登記，并嚴格按制度做好交接班記錄，以防車輛被盜及事故的發(fā)生，為區(qū)分責任提供依據(jù)。 2．做好商場、房屋租賃合同簽訂與租金收取工作。 我們的目標是使某物業(yè)大廈的精神文明建設具有代表性、先進性和實用性，使其成為廣州市甚至全國文化生活中 的一個標志性典范。 （ 4）宣傳環(huán)保知識，倡導環(huán)保保護，我們每個月開展一次環(huán)保評比，出現(xiàn)問題及時改進。 （ 1）我們將制 訂《某物業(yè)大廈文化手冊》，通過該手冊對大廈文化的思想和行為進行誘導和軟性約束。 （ 2）設置大廈物業(yè)管理咨詢點，開展各種形式的主題講座，主題演講，樹立某物業(yè)大廈的文化觀。 （五） 管理服務費的收支預測：接管后第一周年是虧損的，第二周年力爭平衡，第三周年后略有結余。 十、“某物業(yè)”維修基金的建立、管理與使用 （一） 維修基金的建立 根據(jù)建設部、財政部（建住房 [1998]213 號）印發(fā)文件精神及《廣東省物業(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定以 及廣州市國土房管局 [20xx]118 號文件（ 20xx 年 5 月 12 日）《廣州市物業(yè)維修基金管理暫行辦法》中大有關規(guī)定，為了保證房屋共用部位及共用設施設備的正常運行，解決在物業(yè)管理實際操作過程中，經常由于業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)的共用部分及共用設施設備方面的維修責任不清，維修費用不能解決，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，須建立維修基金，據(jù)該大廈的建設特點，該項基金的建立辦法如下： 商品房預售許可證在 1998 年 10 月 1 日前核發(fā)的，購房者應依照國家建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規(guī)定按購房款 2%繳交物業(yè)管理維修基金。 （三）維修基金的使用 維修基金是用于新建物業(yè)保修期滿后，房屋共用部位公共設施設備的翻新以及更新的基金，該項基金的使用具有以下要求： 1．專項存儲、專款專用、嚴禁挪作他用。舉止文明，高尚雅典，建立大廈新型友好的協(xié)作關系。由?。ㄓ茫魯y帶有關證件（權屬證明、租賃合同、身份證等），填寫申請表 ，注明裝修時間、項目及施工隊伍名稱，并附有關圖紙資料，經管理中心審核并由裝修單位到管理中心簽定《裝修施工責任書》，交納有關費用、保證金，領取《室內裝修許可證》并辦理裝修人員的臨時出入證后，方可進場施工。 （ 6）裝修時間必須 安排在上午 8： 00— 12： 00；下午 14： 00— 21： 00，不延長施工時間，否則管理中心有權給予停水、停電的處理。 五、大廈電梯管理規(guī)定 1．制定《電梯乘客須知》要求乘客配合，管理好電梯。 9．停用七以上的電梯，再啟動使用時須全面檢查各部位情況。 11．檢查鋼絲繩必須在轎廂停止運行情況下進行。 3．按規(guī)定使用電梯，做好電梯的維修保養(yǎng)記錄和日常的例行檢查，保證電梯正常運行和使用年限。 （ 8）裝修完工時，必須通知管理中心，管理中心派出人員觀察有否違反申請的審批要求，現(xiàn)場及公共場地是否有余泥和遺留雜物，如果達到各項要求，而裝修期間無其它違反記錄，經管理中心有關人員簽字 ，即可辦理保證金免息退還如有違反根據(jù)記錄從保證金扣除，余下金額無息退還交款人。裝修一切材料只能存放在室內，所有裝修工程只能在室內進行。 公共篇 危與難 皆挺身 公有物 惜如金 與人方便，自己方便，一人有難，八方支援，有事情商量辦。 3．大修、更新、改造工程結 束后及時結算，公布帳目。 在維修基金不足使用時，由物業(yè)管理企業(yè)預算上報給大廈業(yè)主或上級主管部門，由大廈業(yè)主按大廈的建筑面積再次向其主管部門申請劃撥。 5 元 / m2 70%=24045 元 288540 2 商業(yè)用途部分物業(yè) 商業(yè)： 12300m2 12300m2 5 元 /m2 50%=27675 元 332100 3 車輛保管費 汽車位： 200（按 7： 3 分成） 200 600/位 50% 30%=18000 元 216000 720xx0 18000 48000 首年車輛保管費不分成，其收入彌補管理費的不足 200 600/位 50%=60000 元 單車保管費收入： 100 15=1500 元 摩托車保管費收入： 100 40=4000 元 （維持平衡，不分成） 合計 （車輛保管費分成） 75220 元 （車輛保管費不分成） 117220 元 902640 元 1406640 元 （細表）（第二周年，暫按入住率 90%） 序號 項 目 月 收 入 年收入 1 住宅物業(yè)管理費 住宅： 22900m2 22900 1。 （ 4）辦某物業(yè)大廈內部刊物，對某物業(yè)大廈物業(yè)管理針對性的傳播，對大廈 業(yè)主 /租戶各組團單位進行有酬投稿征文活動。 （ 3）對各種文化活動加以制度規(guī)范、落實、跟蹤，包括制定活動的時間、地點、內容、方式、程序等。 2．某物業(yè)大廈行為文化建設 某物業(yè)大廈是一個高 檔次的物業(yè)，針對人們文化素質高的特點，我們全面導入了 CI 形象管理，作為宣傳與提高大廈的聲譽，我們采取了以往的成功經驗，全面要求與引導員工及業(yè)主 /租戶“行有規(guī)范、動有準則”，開展有效的形象管理，具體做法有： （ 1）在某物業(yè)大廈內全面導入 VI 形象，根據(jù)不同位置配置各種標識牌，有統(tǒng)一的形象，體現(xiàn)出無處不在的文化氛圍和對人的尊重，使人們一進入某物業(yè)大廈，馬上就能夠感到典雅、舒適的環(huán)境和自由，飄逸的氣氛、完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng)、方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行?，F(xiàn)我們對某物業(yè)大廈的文化建設按照下面五個層面全方位展開。 4．根據(jù)業(yè)主 /用戶的要求，提供有關服務。 （十） 綠化環(huán) 保管理 1．定期對大廈周邊花草樹木及大廈內盆景花木，進行淋水、修剪造型、施肥、殺蟲養(yǎng)護。 3．操作人員必須在上班前、下班后做好轎廂、機房清潔，每天用不銹鋼水清潔一次電梯。 8．火災、刑事和交通事故發(fā)生率不得超過 1%。 除運用自動化系統(tǒng)外，我們還將做到以下日常工作： 1．本大廈一至四層實行半封閉管理、五層以上實行封閉管理，保安 24 小時設崗值班，五層以上業(yè)主 /用戶憑有效證件進出，裝修施工人員憑施工人員出入卡出入，嚴格做好外訪人員登記。 4．將業(yè)主 /用戶入住前的水電表度數(shù)抄好、登記好存檔。 2．對水泵、發(fā)電機、中央空調、電梯、配電柜做好運行及維修保養(yǎng)記錄臺帳，定期檢修和保養(yǎng) ，及早堵漏洞；管道和有電的設備均有明顯的提示標志；保證大廈設備設施處于良好運行狀態(tài)，保證正常供水、電、冷氣。 4．每月走訪業(yè)主 /用戶，加強與業(yè)主 /用戶的溝通，積極接受業(yè)主 /用戶對大廈管理的意見和建議，從而不斷完善我們的管理工作。 七、“某物業(yè)”的日常管理與服務 某物業(yè)是現(xiàn)代的商住大廈，是集商業(yè)、住宅于一體的現(xiàn)代建筑技術的結合體。 （四）檔案管理設想 1．建立標準檔案室，設專業(yè)檔案管理人員，實行電腦系統(tǒng)化檔案管理，建立檔案管理雙檔制。 辦公用品的配置 編號 名 稱 數(shù)量 單 位 單 價（元） 合 計（元） 1 電 腦 2 臺 7000 14000 2 打 印 機 2 部 3000 6000 3 復 印 機 1 臺 18000 18000 4 掃 描 儀 SM3600 1 臺 1000 1000 5 傳 真 機 1 臺 3000 3000 6 電 視 機 2 臺 20xx 4000 7 VCD 機 1 臺 500 500 8 照 相 機 1 部 20xx 20xx 9 電 話 機 6 部 1000 6000 10 對 講 機 5 部 1500 7500 11 物業(yè)管理軟件 1 套 20xx0 12 財務軟件 1 套 15000 13 攝 像 機 1 部 10000 10000 14 錄 像 機 1 部 3000 3000 15 資料、文件、檔案柜 10000 16 計算器等耐用辦公文具 用品 120xx 17 保 險 柜 2 1500 3000 18 辦公桌椅 8000 19 會議室桌椅 5000 20 寢具 40 套 300 120xx 21 BP 10 部 300 3000 22 手 機 5 部 20xx 10000 3．工程設備部 編號 名 稱 數(shù)量 單 位 單 價（元） 合 計（元） 1 紅外線可視疏通機 1 臺 4000 4000 2 75 型室外疏通機 1 臺 20xx 20xx 3 電 焊 機 1 臺 800 800 4 沖 擊 鉆 1 臺 1500 1500 5 手槍電鉆 2 臺 400 800 6 拉 釘 槍 1 把 150 150 7 玻 璃 槍 1 把 100 100 8 切 割 機 1 臺 2500 2500 9 對 講 機 3 部 1500 45000 10 工 具 柜 2 個 800 1600 11 材 料 柜 2 個 600 1200 12 鋁合金梯 3 把 500 1500 13 電工工具 2 套 180 360 14 水工工具 2 套 100 200 15 木工工具 2 套 300 600 16 高空作業(yè)工具 2 套 2500 5000 17 空調工工具 1 套 20xx 20xx 18 萬 用 表 2 塊 250 500 19 丈量工具 1 套 200 200 20 常用材料及配件 1 批 5000 4．治安消防隊 編 號 名 稱 數(shù)量 單 位 單價（元） 合計（元） 1 警 棍 16 根 40 640 2 對 講 機 5 臺 1500 7500 3 專用手電筒 8 個 20 160 4 保 安 服 100 套 500 25000 5 電子巡更器 16 個 150 2400 6 消防器材一批 10000 7 防毒 面具 10 套 200 20xx 8 消防云梯 2 把 1200 2400 9 消防爺頭、專用板手 4 把 50 200 10 消 防 靴 10 雙 80 800 5．交通車輛管理部 編 號 名 稱 數(shù) 量 單 位 單 價（元） 合 計（元） 1 對 講 機 3 臺 1500 4500 2 文 件 柜 1 個 800 800 3 辦公桌椅 2 套 500 1000 4 專用手電筒 3 個 20 60 6．環(huán)衛(wèi)綠化部 編 號 名 稱 數(shù) 量 單 位 單 價（元） 合 計（元） 1 吸 塵 機 2 臺 1000 20xx 2 多功能地毯清洗機 2 1500 3000 3 高壓噴水機 1 500 500 4 鋁合金梯 2 把 500 1000 5 噴霧器 2 臺 200 400 6 手 推 車 2 臺 500 1000 7 80CM 萬向塵推 10 把 200 20xx 8 清潔用具 1 批 15000 9 清潔用品 1 批 120xx 10 玻 璃 刮 10 把 150 1500 11 吸 水 機 1 臺 1500 1500 12 綠化工具一批 3000 以上物質的配備，本公司可以自行配 備的由我公司自行配備，沒有的由開發(fā)建設單位所撥的一次性用以購置管理辦公用品的費用進行購置。 （ 1）管理人員（含行 政人員、文員、財務人員、信息員、檔案員） ① 物業(yè)管理應知應會 ② 各崗位規(guī)章制度及崗位責任制 ③ 文明禮貌用語及行為道德規(guī)范 ④ 土建、水電、消防、市政、電梯、空調與設備、設施檢查的基本要求 ⑤ 物業(yè)管理應知的法律法規(guī) ⑥ 物業(yè)管理實用的技巧 ⑦ 物業(yè)管理常用英語對話 （ 2）工程部技工 ① 物業(yè)管理應知應會 ② 各崗位規(guī)章制度及崗位責任制 ③