【正文】 溪語管理成一個，“主流新生代”民居項目的“典范”，全國范圍的“物業(yè)管理示范小區(qū)”?，F(xiàn)有總資產(chǎn) 1008 萬元，管理人員逾 143名。順馳物業(yè)公司從太陽城的前期就以介入此項目，并以嚴格的標準和體現(xiàn)順馳“家文化“的特色服務，融入于項目，并得到了業(yè)主的好評。 順馳集團辦公樓，是順馳企業(yè)辦公的場所。 聚焦業(yè)務單元 第三節(jié) 順馳物業(yè)管理公司組織架構圖及說明 （順馳物業(yè)公司組織架構圖） 公司組織架構圖說明： 總經(jīng)理 財務部 人力資源部 籌備部 品質部 客戶服務部 綜合管理部 各項目會館 技術業(yè)務部 各項目管理中心 專業(yè)服務 發(fā)展部 經(jīng)營部 售后協(xié)調部 副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理 由此架構圖可以說明，順馳物業(yè)公司是以總 經(jīng)理負責制，副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理分管制的管理方式，對各部門、各項目直接管理，統(tǒng)一調度，統(tǒng)一把控，很好地把握公司的全局。我們認為，只有好的服務才能取得業(yè)主的信任，才能達到口碑相傳的目的，我們只是低調的以品牌作為衡量物業(yè)管理服務水平好壞的一個標志。 注重項目群體參與的功能：集合資 源進行項目的共建，注重群策的力量，以吸納好的經(jīng)驗意見，更好地維護好項目的利益，管理、服務好屬于業(yè)主的共同財產(chǎn)。 本公司將針對青山溪語物業(yè)項目之規(guī)模特式及獨特條件，提供合適的建議，并將為此項目制定一套切合實際需要的物業(yè)管理方案，以確保物業(yè)價值得到保障以及增值。 利用規(guī)模優(yōu)勢，提供高效、專業(yè)化 的服務 高水平的管理另方面還需要專業(yè)化的管理。并通過我們的服務與管理，打造行業(yè)最優(yōu)項目管理。 d. 加大項目基礎服務工作的力度 —— 考核標準、監(jiān)督機制。 ，做好文明宣傳與標識。配合市房產(chǎn)行政主管部門將一批熱心本物業(yè)區(qū)域的公益事業(yè)，責任心強、道德品質高、模范遵守本物業(yè)區(qū)域的 物業(yè)管理規(guī)章制度的業(yè)主選進業(yè)主委員會，并持續(xù)加強日常同業(yè)委會之間的親情溝通和交流，正面的宣傳和思想統(tǒng)戰(zhàn)工作，使其“ 潛移默化，耳濡目染，近朱者赤”。社區(qū)文化建設是我們始終不渝的工作。所以青山溪語項目的維修基金專項用于道路 、路燈、消防設施、電梯、機電設備、屋面、外墻、湖體等共用部位、公用設施的大修、更新和改造。 （ 2） 管業(yè)部：負責項目的綜合管理、客戶接待、客戶投訴、特約服務等各項服務的接待和統(tǒng)籌各部門執(zhí)行工作 。 （ 2）青山溪語經(jīng)理：每周在公司例會上匯報一周的執(zhí)行情況及對下周計劃進行匯報，由公司指導執(zhí)行；對月度、季度、年度的工作完成及下一階段的工作計劃進行總結匯報，保證在執(zhí)行中的最小偏差度；對項目工作進行指導、監(jiān)督工作，保證各項工作的順利完成 。 二、人員配備方案 根據(jù)我公司以往管理大 型高檔住宅小區(qū)的經(jīng)驗，并結合服務中心的實際情況，擬在本項目配備各類管理服務人員 62人。 學歷：大專；專業(yè)：工業(yè)會計與審計、水暖與通風 工作經(jīng)歷： 92 年參加工作于天津市房信集團，負責供暖工作，曾參與南開區(qū)水上村、二馬路等處 15 萬余平米的供暖補建工程。 培訓對象 陪訓內(nèi)容 考核方式 崗前培訓 新招員工 (1)物業(yè)管理基礎知識 口試、筆試、實際操作 (2)職業(yè)道德教育 (3)人事、禮節(jié)教育 在職培訓 在崗員工 （ 1）專業(yè)技能 筆試、實際操作 （ 2）操作規(guī)程 （ 3）管理技巧 （ 4）管理藝術 脫產(chǎn)培訓 新員工、在崗員工 （ 1） 新知識 獲取相關部門頒發(fā)的合格證書 （ 2）新技術 再培訓 在崗員工 （ 1）新技術 口試、筆試、實際操作 （2）新理論 結合本項目的具體情況，擬進行三種培訓： 新員工培訓；接管 前員工培訓；正常管理期員工培訓。 倡導合理授權的工作方式。 對于管理人員而言，績效包括本人的績效、下屬員工的績效和其所在部門的績效，考核重點是部門的整體績效，通過為管理人員設定合理的績效目標（包括質量目標與成本目標）及衡量指標，并嚴格加以考核，考核結果將作為管理人員工資、獎金發(fā)放及職務晉升的直接依據(jù)。我們要求主管以上的管理人員必須通過競爭的方式獲取 上崗資格，作業(yè)人員通過雙向選擇的方式獲取上崗資格。首先在物業(yè)接管移交時，與開發(fā)商及設計單位、施工單位積極合作，力爭全面、準確地收集到工程建設及工程技術等原始資料。 （ 2）對業(yè)主和青山溪語管理中心利益影響較大的檔案應加密保存。內(nèi)部員工可通過管理中心內(nèi)部局域網(wǎng)，對 文件檔案授權范圍查閱。 完好、基本完好房面積/建筑物面積 100% 加強巡檢和隨時整頓，堅持每日填寫巡檢表并反饋到服務中心。 及時維修次數(shù) /應計報維修次數(shù) 100% 建立嚴格的房屋修繕制度，實行 24小時值班，設立業(yè)主報修專線電話，同時建立回訪制度和填寫回訪記錄。 五、檔案銷毀 根據(jù)文檔的保存期限和性質，定期對過期和作廢的文檔進行剔除和銷毀，防止檔案的堆積和混淆。檔案管理員應編制統(tǒng)一的檔案分類說明書及檔案總目錄，并按內(nèi)容、部門、年度、 保存期限及保密程序的分類順序進行組卷、逐一編號，登記造冊、編制目錄、分柜保存。第三是在日常管理中建立房屋維修檔案、設備運行檔案、投訴回訪記錄等以及其它相關資料，并將檔案的收集形成制度化。 五、有效激勵，人性關懷 第四節(jié) 物資裝配計劃 項目名稱：青山溪語 類別 編號 名稱 型號 數(shù)量 單位 單價 合計 到位時間 維修 公用工具 1 疏通機 內(nèi)網(wǎng) 1 臺 20xx 20xx 2 外網(wǎng) 1 臺 3500 3500 3 電焊機 手提 1 臺 1000 1000 4 沖擊鉆 博士牌 1 把 1100 1100 5 手槍鉆 博士牌 1 把 500 500 6 臺鉆 博士牌 1 把 3000 3000 7 膠槍 4 把 50 200 8 臺鉗 1 把 1000 1000 9 管鉗 12,14,18, 8 把 50 400 10 角磨機 博士牌 1 臺 500 500 11 萬用表 2 塊 200 400 12 云齒鋸 1 把 600 600 13 鋼鋸 4 把 50 200 14 球板 1 把 500 500 15 鋁合金梯 3 米 ,4 米 2 個 500 1000 16 木梯 6 米 1 個 400 400 17 竹片 8 片 5 40 18 剪子 2 把 50 100 19 锨 40 把 20 800 20 鎬 4 把 25 100 21 手錘 4 把 30 120 22 電烙鐵及配料 2 把 50 100 23 卡尺 1 把 100 100 24 手砂輪 1 個 500 500 25 接線線軸 4 個 170 680 26 升降機 1 臺 30000 30000 27 污泥泵 1 臺 600 600 28 潛水泵 1 臺 20xx 20xx 29 熱熔機及配件 2 套 400 800 30 煤氣探測器 1 部 20xx 20xx 31 切割機及配件 1 臺 2500 2500 32 手葫蘆 1 臺 1200 1200 33 氣泵 2 臺 3000 6000 34 應急燈 3 個 200 600 個人 工具 35 電工 7 套 80 560 36 水暖工 6 套 80 480 37 瓦木工 1 套 300 300 工程 專用 工具 38 克絲鉗 2 把 100 200 39 偏口鉗 2 把 100 200 40 尖嘴鉗 2 把 100 200 41 一字大改錐 2 把 50 100 42 一字小改錐 2 把 50 100 43 十字大改錐 2 把 20 40 44 十字小改錐 2 把 20 40 45 手板子 2 把 50 100 46 萬用表 數(shù)字式 2 塊 150 300 47 手持場強儀 1 臺 1200 1200 48 電烙鐵 1 把 20 20 49 手電鉆 1 把 300 300 50 剝線鉗 2 把 150 300 驗房 工具 材料 51 線路驗電器 4 個 80 320 52 燈口 \燈泡 各 10 個 20 個 5 100 53 皮球 30 個 5 150 54 乒乓球 40 個 100 55 撈網(wǎng) 4 個 50 200 56 煙道探測器 1 個 3000 3000 57 多項接線板 10 個 100 1000 58 坐燈口 10 個 1 10 59 鉛絲 4 盤 80 320 60 護套線 、 4 盤 80 320 61 保險絲 1 各 4 盤 8 盤 50 62 普通護水包布 各 4 盤 4 盤 50 清潔 63 三輪車 , 14 輛 400 5600 64 噴霧器 20 個 10 200 65 吸塵 ,吸水器 1 臺 8000 8000 66 地板打蠟機 1 臺 1000 1000 67 刷地機 1 臺 6000 6000 68 玻璃刷 1 套 20xx 20xx 69 簸箕 20 個 15 300 70 水桶 20 個 10 200 71 掃帚 80 把 10 800 72 墩布 50 把 5 250 73 地拖 4 把 150 600 74 撣子 10 把 15 150 75 鐵锨 20 把 50 1000 76 鋁合金梯 3 米 ,4 米 2 把 150 300 77 扁鏟 20 把 5 100 78 毛刷 20 把 5 100 79 蒼蠅拍 10 把 5 50 警用器械 80 警棍 15 個 40 600 81 強光手電 10 把 100,180 1640 82 摩托車 2 輛 20xx 4000 83 自行車 9 輛 300 2700 84 消防斧 10 把 100 1000 85 救生繩 4 根 100 400 86 救生衣 20 套 200 4000 通訊器材 87 對講機 備電池 10 個 150 1500 88 23 臺 1500 34500 89 電話 5 部 100 500 辦公用品 辦公 設備 90 電腦 2 臺 7000 14000 91 打印機 1 臺 1950 1950 92 復印機 1 臺 21000 21000 93 傳真機 1 臺 5000 5000 94 塑封機 1 臺 500 500 專用柜 95 檔案柜 文件柜 6 組 650 3900 96 資料柜 五節(jié)柜 8 組 550 4400 97 更衣柜 六節(jié)柜 18 組 480 8640 98 工具柜 3 組 1000 3000 99 保險柜 1 個 800 800 檔案 用品 100 檔案盒 100 個 2 200 101 檔案袋 20xx 個 500 102 兩孔夾 快勞 40 個 20 800 103 文件夾 8 個 6,8,14 70 104 文件袋 10 個 100 105 單頁夾 20 個 200 計 算機 耗材 106 打印紙 A4 20 包 19 380 107 軟盤 寸 20 張 5 100 108 閃存 32 兆 64 2 個 100,200 300 個人 用品 109 筆、本等 4 套 8,3 22 其他 110 計算器 8 個 10,40 120 111 印臺、印油 4 個 8,6 56 112 訂書器、書訂 各 4 盒 8