【正文】 大廈紅線(xiàn)范圍內(nèi)的道路、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。負(fù)責(zé)清潔用品采購(gòu)計(jì)劃的編制和進(jìn)貨物品的驗(yàn)證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉(cāng)庫(kù)管理員合理貯存和使用管理。負(fù)責(zé)安排公司各類(lèi)文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出整改意見(jiàn)，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度。凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導(dǎo)等，無(wú)權(quán)傳播。全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用工程。收集有價(jià)值的物業(yè)信息，為推動(dòng)公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。按接待來(lái)訪(fǎng)規(guī)定，做好來(lái)訪(fǎng)登記，對(duì)電話(huà)預(yù)約的來(lái)訪(fǎng)要及時(shí)通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門(mén)，對(duì)突然來(lái)訪(fǎng)者，要報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門(mén)后，再約時(shí)間接待。七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé)負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程的全面管理工作。執(zhí)行政府部門(mén)的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級(jí)安全制度，防止發(fā)生安全事故。負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、只能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。協(xié)助供電局抄表確認(rèn)用電量，并進(jìn)行月度用電分析對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，杜絕浪費(fèi)。負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。十一、弱電技工崗位職責(zé)協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。十二、暖通技工崗位職責(zé)協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。十三、維修工崗位職責(zé)執(zhí)行管理部制定的《機(jī)電設(shè)備管理手冊(cè)》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。負(fù)責(zé)部門(mén)考勤統(tǒng)計(jì)工作。完成上級(jí)交辦的其他工作。檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。做好安全管理員的培訓(xùn)、考核工作。負(fù)責(zé)本轄區(qū)車(chē)輛進(jìn)出、停放管理，遇事要向上級(jí)報(bào)告。熟悉有關(guān)消防器械的使用。10完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。做好公司各項(xiàng)資金的收取與支出管理。統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和帳目，杜絕管理處資金流失。十八、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)對(duì)規(guī)定的會(huì)計(jì)科目名稱(chēng)、編號(hào)、核算內(nèi)容和對(duì)應(yīng)關(guān)系、不得任意改變。按照規(guī)定設(shè)置總帳，明細(xì)帳。按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對(duì)帳目、結(jié)帳、編制會(huì)計(jì)報(bào)表，并做到報(bào)表數(shù)字真實(shí)、計(jì)算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說(shuō)明清楚。負(fù)責(zé)管理銀行帳戶(hù)，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對(duì)帳，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)協(xié)助會(huì)計(jì)、出納做好各項(xiàng)費(fèi)用的收取、統(tǒng)計(jì)、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財(cái)務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，帳表相符，錢(qián)據(jù)相符，對(duì)拖欠費(fèi)用及時(shí)催收，做到費(fèi)用收繳率達(dá)到98% 。第七章 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算一、物業(yè)管理開(kāi)支分類(lèi)預(yù)算表序 號(hào)支出項(xiàng)目名稱(chēng)月支出年支出備 注一寫(xiě)字樓支出1員工薪金2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)3綠化租用、管理費(fèi)4物業(yè)管理清潔費(fèi)5物業(yè)管理辦公費(fèi)6公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi)7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)8公共水電費(fèi)9管理公司合理利潤(rùn)10法定稅金11每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡二商場(chǎng)支出1員工薪金2中央空調(diào)費(fèi)3商場(chǎng)專(zhuān)用貨梯費(fèi)4商場(chǎng)專(zhuān)用手扶梯費(fèi)5商場(chǎng)公共用水費(fèi)6員工制服費(fèi)7設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi)8綠化設(shè)施管理費(fèi)9節(jié)假日活動(dòng)宣傳費(fèi)10管理公司合理利潤(rùn)11法定稅金12每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡三車(chē)場(chǎng)費(fèi)用1員工薪金2照明電費(fèi)3公共用水費(fèi)4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡四商務(wù)會(huì)所費(fèi)用1員工薪金2會(huì)所用電費(fèi)3會(huì)所用水費(fèi)4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡五員工餐廳費(fèi)用1餐廳用水費(fèi)2餐廳用電費(fèi)3餐廳用煤氣費(fèi)4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡二、物業(yè)管理處開(kāi)支預(yù)算明細(xì)表序 號(hào)支出項(xiàng)目名稱(chēng)算 式支出金額（人民幣元）月支出年支出一 管理部員工薪金經(jīng)理辦公室1物業(yè)總經(jīng)理2總經(jīng)理助理綜合管理部3管理部經(jīng)理4文員兼?zhèn)}管5資料管理員6業(yè)戶(hù)接待員 工程管理部7工程經(jīng)理8工程主管9強(qiáng)電技工10弱電技工11空調(diào)水電工12萬(wàn)能工13文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部14物業(yè)經(jīng)理15商務(wù)咨詢(xún)管理16信報(bào)收發(fā)員17會(huì)所管理員18物業(yè)清潔員19物業(yè)管理文員 安全管理部20安全經(jīng)理21安全主管22安全管理員23車(chē)場(chǎng)管理員24監(jiān)控管理員 財(cái)務(wù)管理部25財(cái)務(wù)經(jīng)理 / 會(huì)計(jì)26財(cái)務(wù)出納員27車(chē)場(chǎng)收費(fèi)員二 物業(yè)管理辦公費(fèi)1辦公低耗品2辦公交通費(fèi)3節(jié)日布置費(fèi)4辦公電話(huà)費(fèi)5辦公水電費(fèi)三 公共設(shè)備維護(hù)費(fèi)1消防設(shè)備維護(hù)費(fèi)2扶梯設(shè)備維護(hù)費(fèi)3貨梯設(shè)備維護(hù)費(fèi)4消防梯設(shè)備維護(hù)費(fèi)5客梯設(shè)備維護(hù)費(fèi)6空調(diào)設(shè)備維護(hù)費(fèi)7吊船設(shè)備維護(hù)費(fèi)8電器設(shè)備維護(hù)費(fèi)9技防設(shè)備維護(hù)費(fèi)10通訊廣播設(shè)備維護(hù)費(fèi)11給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi)12設(shè)備維修備用金四 物業(yè)管理清潔費(fèi)1寫(xiě)字樓廁所衛(wèi)生紙2清潔劑類(lèi)費(fèi)用3清潔毛巾、工具類(lèi)4垃圾清運(yùn)袋5垃圾桶用干沙6垃圾清運(yùn)費(fèi)7水池清潔費(fèi)8“四害”消殺費(fèi)9清潔工具維修費(fèi)10清潔管理備用金五 綠化租用、管理費(fèi)1外圍綠化租用費(fèi)2物業(yè)綠化水電費(fèi)3室內(nèi)綠化布置費(fèi)六 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)1電腦2復(fù)印機(jī)3打印機(jī)4傳真機(jī)七 物業(yè)公用電費(fèi)1寫(xiě)字樓客梯2寫(xiě)字樓消防梯3生活水泵、排污泵41 / F 19 / F公共照明5泛光、霓虹照明6車(chē)庫(kù)照明空調(diào)費(fèi)八 物業(yè)公共用水費(fèi)用1寫(xiě)字樓用水費(fèi)用2商場(chǎng)用水費(fèi)用3會(huì)所用水費(fèi)用4餐廳用水費(fèi)用九 物業(yè)管理開(kāi)支費(fèi)第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入ISO 9000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。資料分類(lèi)整理（1）分辨真?zhèn)危?）分類(lèi)排序（3）組編檔號(hào)（4）裝訂精美檔案資料管理（1）采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。（5）檔案管理室不惜達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。（3）設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物，灰塵積垢，無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。（6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無(wú)損，確保隨時(shí)啟用。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無(wú)大面積跑水、泛水，長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。二、安全管理管理目標(biāo)（1）確保大廈內(nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。做到2h巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。（2）迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。（2）跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工點(diǎn)施工情況，安全管理主管每日三次不定時(shí)巡視，了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。裝修安全管理（1）安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。（5）安全管理員巡查時(shí)，對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時(shí)處理報(bào)告。（3）管理部其他人員為義務(wù)消防員。建立各項(xiàng)消防制度（1）消防檢查制度。（5）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶(hù)因裝修造成餓消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶(hù)發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗(yàn)證。（3）嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。（7）公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。（3）管理部主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。（2）管理部對(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)，編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》。（2）消防演習(xí)后，管理部主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。本小區(qū)停車(chē)場(chǎng)實(shí)行有償使用，車(chē)主須憑車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡（月卡或一次性卡）進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)。停車(chē)場(chǎng)車(chē)位分固定車(chē)位和非固定車(chē)位，車(chē)主按類(lèi)使用車(chē)位。停車(chē)場(chǎng)內(nèi)不得試剎車(chē)、練習(xí)車(chē)、修理車(chē)輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車(chē)輛停放。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司實(shí)施。工作流程及質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會(huì)客、喝酒、睡覺(jué)，不得離開(kāi)，不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)，嚴(yán)格核對(duì)駛離車(chē)輛的牌號(hào)，對(duì)車(chē)主的合理要求應(yīng)給予滿(mǎn)足。車(chē)輛停放：車(chē)輛停放時(shí)必須服從管理員指揮，注意前后左右車(chē)輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周?chē)?chē)輛保持適當(dāng)距離，不得對(duì)其他車(chē)輛的進(jìn)出和其他車(chē)位的使用造成阻礙，車(chē)主必須鎖好車(chē)門(mén)，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車(chē)內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車(chē)主停好車(chē)輛后須立即離開(kāi)停車(chē)場(chǎng)，不得在他人車(chē)輛旁停留。五、車(chē)輛管理為確保小區(qū)車(chē)輛安全，為業(yè)戶(hù)提供良好的車(chē)輛保管服務(wù)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。（3）制定《設(shè)備管理制度》，對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。（5）專(zhuān)、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn)，考試合格后芳可任職，其資格每年確認(rèn)一次。消防知識(shí)培訓(xùn)（1）對(duì)業(yè)戶(hù)的消防要求（包括安全用水、用電），通過(guò)《業(yè)戶(hù)須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶(hù)，并向業(yè)戶(hù)發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)戶(hù)進(jìn)行消防宣傳教育。（5）不準(zhǔn)在樓道、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù)，堆放雜物，阻礙通道。防火措施（1）貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶(hù)要樹(shù)立防火意識(shí)，管理部每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。（3）兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每2h巡視一遍，并填寫(xiě)《消防安全檢查登記表》。（5）日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。四、消防管理消防組織機(jī)構(gòu)的建立