【正文】 環(huán)境。③根據(jù)建筑特點制定多種巡邏路線圖，不定期變換巡邏路線，實行24小時巡查值班制度。⑦安保人員能在較短的時間內(nèi)熟悉業(yè)主（住戶）的基本情況（如相貌、房號、車輛等）以及大廈的物業(yè)概況。3．各崗位職責(zé)要點：①大堂崗：對需進大廈的非業(yè)主（住戶），要查驗、登記來訪人員的有效證件，無有效證件者須電話通知業(yè)主（住戶），確認后方可進入；對有帶大件物品或可疑物品者，應(yīng)要求來人自行打開經(jīng)檢查無誤后放行；對搬出大廈的物品，經(jīng)查驗有管理處放行條后放行。③車場崗職責(zé)：車輛驗證、放行，指揮車輛按章行駛。5．緊急事件處理程序①各崗位遇緊急突發(fā)事件，應(yīng)作出快速反應(yīng)，并與控制中心取得聯(lián)系，以求得快速支援，保安監(jiān)控中心密切注意事態(tài)發(fā)展，并通知各崗位加強戒備。④支援人員趕至事件現(xiàn)場，事態(tài)如仍不能得以控制，監(jiān)控中心應(yīng)立即作整體調(diào)整。②做好各種安全標(biāo)志，保證行車安全，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡等。⑥指揮車輛動作規(guī)范，先敬禮、后指揮。②安全管理部部長負責(zé)定期對消防管理工作進行檢查和指導(dǎo)。3．巡視檢查巡視檢查的內(nèi)容：①消防通道是否暢通無阻。⑤煙感、噴淋是否完好。②在動火作業(yè)的前后。（九）社區(qū)文化活動及便民服務(wù)隨著社會的進步，經(jīng)濟的高速發(fā)展，人們對社區(qū)文化的要求也越來越高，對物業(yè)管理的要求已不再是單純的物質(zhì)環(huán)境，人們更多地期望感受到一種理想的精神環(huán)境，我們將努力創(chuàng)造出獨具特色的文化氛圍，以陶冶情操，提高修養(yǎng)。3．便民服務(wù)便民服務(wù)是物業(yè)管理綜合服務(wù)中的一項重要的針對性的專項服務(wù)，是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高居民的生活條件，滿足居民的需求而設(shè)立的有償或無償?shù)母黜椃?wù)工作。便民服務(wù)分無償服務(wù)和有償服務(wù)，我們進場后，將先行通過問卷形式征詢用戶在無償服務(wù)和有償服務(wù)方面的要求，然后結(jié)合西安的實際情況制定無償服務(wù)和有償服務(wù)項目。 1．檔案資料的建立流程 所有產(chǎn)權(quán)資料，工程技術(shù)、設(shè)計變更、維修、改造資料，巡視記錄、 收 集 運行記錄、投訴與回訪記錄及各種活動記錄，業(yè)主（住戶）有關(guān)檔案資料。 入 柜 根據(jù)管理條例分類保存：A．定期性管理檔案；B．保密、永久性管理檔案。 （2）配備檔案管理人員，完善各項管理制度，對所有檔案集中管理。 （5）絕對保證檔案資料的安全性和必要的保密性?！【G化工15506600　　小計38　390600　2員工保險　　　　　員工養(yǎng)老保險　　31248工資總額的8%　員工醫(yī)療保險　　27342工資總額的7%　員工工傷保險　　3906工資總額的1%　員工失業(yè)保險　上一年度人均月收入1%40%參保人數(shù)　。測算如下表：1． 商住樓物業(yè)管理財務(wù)收支測算序號費用名稱人數(shù)（人）月支出（元）年支出（元）備 注第一項支出預(yù)算　　　　一行政費用　　　　1員工工資　　　含伙食補貼　管理處主任1380045600由總公司派駐 管理員2240028800每人1200元/月　收款員1120014400　　工程部長1140016800　　維修工4440052800每人1100元/月　消防監(jiān)控員4320038400每人800元/月　安全管理部長1100012000　　安全管理員149800117600每人700元/月；設(shè)大堂崗2個，巡邏崗、車場崗各1個，三班倒，2人輪休。物業(yè)管理原始資料應(yīng)使用仿宋字，書寫整齊，大小適宜。 查 復(fù) 信 信 閱 印 息 息 信 信 公 處 息 息 布 理 檢 查 保持對檔案工作檢查經(jīng)?；? 編號登記 保存資料，按分類順序編號、登記造冊，形成文件目錄，為方便 管理工作，除部分保密文件、永久性文件外，檔案實行開架管理。針對鵬豪園的物業(yè)管理，做到每一項管理工作有計劃、有制度規(guī)范、有工作詳實記錄，利用電腦軟件系統(tǒng)和原始文件資料管理相結(jié)合的手段，完善檔案管理工作。便民服務(wù)涉及到管理范圍中的所有使用人工作、生活的方方面面，內(nèi)容比較繁雜。2．社區(qū)文化活動規(guī)劃鵬豪園的社區(qū)文化定位是中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機結(jié)合。4．保安員每班巡視檢查的情況，要做好詳細記錄。⑦做好《消防巡視記錄》。③消防栓內(nèi)水槍、水帶是否完好。2．做好消防宣傳工作，在宣傳欄內(nèi)，張貼有關(guān)消防及逃生常識。l 消防管理1．管理職責(zé)①管理處經(jīng)理為防火第一責(zé)任人，負責(zé)不定期檢查，指導(dǎo)消防管理工作及處理消防管理中的重大問題。④外來車輛臨時停放，實行臨時卡管理。⑥事件處理后，負責(zé)人員必須做好詳細的質(zhì)量記錄，并向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報事情的處理經(jīng)過。②參與處理緊急事件的各保安人員在事件處理過程中，要隨時保持與監(jiān)控中心聯(lián)系，反饋信息，以使管理處及時決策和進行各項工作安排。②二級治安應(yīng)急方案（中事件），如人員不夠時，調(diào)集宿舍保安員（副值班）。維護大廈內(nèi)公共秩序，并按規(guī)定的時間進行巡邏簽到。②各崗位分工明確，緊密配合，無控制盲點。⑤安全管理隊伍實行準(zhǔn)軍事化管理，安保人員具有良好防衛(wèi)技能和快速識別業(yè)主（住戶）的能力。1．要點及措施①實行準(zhǔn)封閉式管理，設(shè)置大堂崗，控制非業(yè)主（住戶）的外來人員來訪；利用現(xiàn)代保安監(jiān)控系統(tǒng)嚴密監(jiān)視各區(qū)域，防止任何不法分子的不法行為。②部長巡查：部長對轄區(qū)內(nèi)的區(qū)域、崗位進行巡查或抽查，應(yīng)結(jié)合巡查所發(fā)現(xiàn)的問題驗證糾正后的效果，把檢查結(jié)果和未能解決的問題上報經(jīng)理、副經(jīng)理，并記錄在記錄本上。（1）目的：凈化環(huán)境，給業(yè)主（住戶）提供一個清潔舒適的工作、生活環(huán)境。（4）冬季將樹木干部刷石灰并做好防寒工作，以保證樹木安全過冬。1．綠化管理管理處按照ISO9000質(zhì)量體系的要求，定點、定人、定時對綠化進行維護保養(yǎng)，做到有計劃，有檢查，有記錄。（3）做好巡回檢查記錄。（4）出現(xiàn)運行故障后，維修人員能在五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，每月電梯出現(xiàn)故障次數(shù)不超過1次，電梯按規(guī)定時間運行，月總故障停機率小于1%。（6）系統(tǒng)設(shè)備完好率在98%以上。（3）中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。（2）定期巡回檢查測試及維修保養(yǎng)，確保各設(shè)備運行正常。（2）落實區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員，定期進行演練，開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育，保證火災(zāi)發(fā)生率為0。（3）限水、停水能預(yù)先通知用戶。（2）設(shè)備完好率為98%以上。對設(shè)備進行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機構(gòu)和精度。維修人員對設(shè)備進行局部解體，進行清潔調(diào)整。2．維修保養(yǎng)方案（1）日常維護保養(yǎng)。（3）實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。通過經(jīng)常性的養(yǎng)護與及時的維修，使設(shè)備設(shè)施處于正常良好的運行狀態(tài)，保證24小時連續(xù)供電，并且延長設(shè)備設(shè)施使用壽命，是設(shè)備管理的最終目的。賠償經(jīng)濟損失。破壞室內(nèi)預(yù)埋管線。使用易燃材料或可燃性材料，未經(jīng)消防機關(guān)批準(zhǔn)進行防火處理的。改變房屋的柱、梁、板、承重墻和屋面防水隔熱層、上下管網(wǎng)、電路等或?qū)⑸钗鬯湃胗晁艿?。否則，按未經(jīng)允許擅自裝修者進行處罰。進戶門的防盜金屬門安裝時，必須與原來防盜門一樣，不得改變原有門框的設(shè)計，不得妨礙樓梯通行和消防，不得在進戶門外加設(shè)神臺等不雅之物。交繳裝修管理押金。3．建筑物維修養(yǎng)護項目及頻率①房屋本體共用部位 A、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位：每周、每年 B、公共屋面：每日、每季、每年 C、吊頂：每周、每月 D、共用照明：每日、每月 E、公共通道及門廳：每周、每季、每半年、每年 F、地面及墻面：每月、每年 G、上、下水主管：每周、每年②公共設(shè)施 A、路面路基：每周 B、路燈及線路：每日、每周、每季、每半年 C、停車場：每日、每月 D、溝、渠、池、井：每周、每季 E、園林綠地：每日、每周 F、公用標(biāo)志設(shè)施：每周、每半年 G、垃圾中轉(zhuǎn)站：每周 H、地下室管網(wǎng)：每半年4．建筑物及公共設(shè)施養(yǎng)護效果：①確保建筑物及公共設(shè)施的完好正常使用；②及時修補損壞建筑物及設(shè)施；③做好巡回檢查記錄；④建筑物及公共設(shè)施完好率達98%以上。③把服務(wù)意識落實到實處，無微不至地為業(yè)主（住戶）做好每一件事，從點滴細微處入手，使業(yè)主（住戶）時時、處處感受到我們服務(wù)的真誠。4．人員管理（1）錄用 錄用程序如圖：根據(jù)需要，確定應(yīng)聘崗位人數(shù) 提出聘用條件 招 聘 不合格初步篩選 合 格 不合格 按工作要求進行比較、考核 合 格 無 有無擔(dān)保人 有 辦理進入公司手續(xù)，簽訂勞動合同 不合格 試用期 合 格 正式錄用不予錄用 （2）考核對所有員工公司將按崗位工作標(biāo)準(zhǔn)對其進行跟蹤考核，驗證其是否滿足所在崗位的條件，內(nèi)容包括思想品德、敬業(yè)精神、服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)技能、協(xié)調(diào)能力等方面。 ⑧加強員工服務(wù)意識、安全意識、保密意識、消防管理、檔案管理、應(yīng)急事件處理能力培訓(xùn)。④物業(yè)管理專業(yè)知識教育。③提高員工的服務(wù)意識、業(yè)務(wù)能力、管理能力及綜合素質(zhì)，培養(yǎng)出一批物業(yè)管理專業(yè)人才。綠化工初中40歲以下經(jīng)培訓(xùn)，具綠化種植、養(yǎng)護能力，樸實肯干，身體健康。安保員高中以上19~25歲身高1．7米以上，相貌端正，身體健康，品行良好。收款員中專以上25歲以上有一定文字能力，熟練應(yīng)用計算機，財會專業(yè)畢業(yè),認真負責(zé)，性格開朗，品貌端正，有一定溝通協(xié)調(diào)能力。如下表：序號配置崗位配置人數(shù)（人）配 置 說 明1管理處副經(jīng)理12工程師13管理員34收款員商住樓部分已配置5工程部長商住樓部分已配置6維修工77消防工商住樓部分已配置8安全管理部長商住樓部分已配置9安保員17設(shè)大堂崗、巡邏崗各2個，車場崗各個，三班倒，2人輪休。（1）先期接管商住樓人員配置。管理處經(jīng)理、副經(jīng)理要求有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。 （三）人員配備、培訓(xùn)及管理“創(chuàng)品牌、塑形象”，人才是根本。3．執(zhí)行行業(yè)道德規(guī)范和遵守員工守則。4．公司每月對管理處進行質(zhì)量檢查考核。公司強調(diào)把激勵調(diào)動員工積極性放在首位，實行內(nèi)部激勵機制、末尾淘汰制，逐步形成充滿活力的內(nèi)部運行機制。 ——協(xié)助公安、武警、派出所做好治安保衛(wèi)工作。 ——控制來訪人員，按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)。 ——按ISO9000質(zhì)量管理體系對綠化工作進行質(zhì)量監(jiān)督。（4）環(huán)境管理部 ——負責(zé)轄區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生。 ——配合供電公司、自來水公司、電話公司、有線電視臺等業(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。（3）工程部 ——負責(zé)工程監(jiān)督、驗收工作。 ——按計劃組織有業(yè)主（住戶）參加的大型社區(qū)文娛、體育活動，致力營造健康向