【正文】 環(huán)境。③根據(jù)建筑特點(diǎn)制定多種巡邏路線圖，不定期變換巡邏路線，實(shí)行24小時(shí)巡查值班制度。⑦安保人員能在較短的時(shí)間內(nèi)熟悉業(yè)主（住戶(hù)）的基本情況（如相貌、房號(hào)、車(chē)輛等）以及大廈的物業(yè)概況。3．各崗位職責(zé)要點(diǎn)：①大堂崗：對(duì)需進(jìn)大廈的非業(yè)主（住戶(hù)），要查驗(yàn)、登記來(lái)訪人員的有效證件，無(wú)有效證件者須電話通知業(yè)主（住戶(hù)），確認(rèn)后方可進(jìn)入；對(duì)有帶大件物品或可疑物品者，應(yīng)要求來(lái)人自行打開(kāi)經(jīng)檢查無(wú)誤后放行；對(duì)搬出大廈的物品，經(jīng)查驗(yàn)有管理處放行條后放行。③車(chē)場(chǎng)崗職責(zé)：車(chē)輛驗(yàn)證、放行，指揮車(chē)輛按章行駛。5．緊急事件處理程序①各崗位遇緊急突發(fā)事件，應(yīng)作出快速反應(yīng)，并與控制中心取得聯(lián)系，以求得快速支援，保安監(jiān)控中心密切注意事態(tài)發(fā)展，并通知各崗位加強(qiáng)戒備。④支援人員趕至事件現(xiàn)場(chǎng)，事態(tài)如仍不能得以控制，監(jiān)控中心應(yīng)立即作整體調(diào)整。②做好各種安全標(biāo)志，保證行車(chē)安全，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡等。⑥指揮車(chē)輛動(dòng)作規(guī)范，先敬禮、后指揮。②安全管理部部長(zhǎng)負(fù)責(zé)定期對(duì)消防管理工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。3．巡視檢查巡視檢查的內(nèi)容：①消防通道是否暢通無(wú)阻。⑤煙感、噴淋是否完好。②在動(dòng)火作業(yè)的前后。（九）社區(qū)文化活動(dòng)及便民服務(wù)隨著社會(huì)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們對(duì)社區(qū)文化的要求也越來(lái)越高，對(duì)物業(yè)管理的要求已不再是單純的物質(zhì)環(huán)境，人們更多地期望感受到一種理想的精神環(huán)境，我們將努力創(chuàng)造出獨(dú)具特色的文化氛圍，以陶冶情操，提高修養(yǎng)。3．便民服務(wù)便民服務(wù)是物業(yè)管理綜合服務(wù)中的一項(xiàng)重要的針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高居民的生活條件，滿足居民的需求而設(shè)立的有償或無(wú)償?shù)母黜?xiàng)服務(wù)工作。便民服務(wù)分無(wú)償服務(wù)和有償服務(wù)，我們進(jìn)場(chǎng)后，將先行通過(guò)問(wèn)卷形式征詢(xún)用戶(hù)在無(wú)償服務(wù)和有償服務(wù)方面的要求，然后結(jié)合西安的實(shí)際情況制定無(wú)償服務(wù)和有償服務(wù)項(xiàng)目。 1．檔案資料的建立流程 所有產(chǎn)權(quán)資料，工程技術(shù)、設(shè)計(jì)變更、維修、改造資料，巡視記錄、 收 集 運(yùn)行記錄、投訴與回訪記錄及各種活動(dòng)記錄，業(yè)主（住戶(hù)）有關(guān)檔案資料。 入 柜 根據(jù)管理?xiàng)l例分類(lèi)保存：A．定期性管理檔案；B．保密、永久性管理檔案。 （2）配備檔案管理人員，完善各項(xiàng)管理制度，對(duì)所有檔案集中管理。 （5）絕對(duì)保證檔案資料的安全性和必要的保密性?！【G化工15506600　　小計(jì)38　390600　2員工保險(xiǎn)　　　　　員工養(yǎng)老保險(xiǎn)　　31248工資總額的8%　員工醫(yī)療保險(xiǎn)　　27342工資總額的7%　員工工傷保險(xiǎn)　　3906工資總額的1%　員工失業(yè)保險(xiǎn)　上一年度人均月收入1%40%參保人數(shù)　。測(cè)算如下表：1． 商住樓物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支測(cè)算序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)人數(shù)（人）月支出（元）年支出（元）備 注第一項(xiàng)支出預(yù)算　　　　一行政費(fèi)用　　　　1員工工資　　　含伙食補(bǔ)貼　管理處主任1380045600由總公司派駐 管理員2240028800每人1200元/月　收款員1120014400　　工程部長(zhǎng)1140016800　　維修工4440052800每人1100元/月　消防監(jiān)控員4320038400每人800元/月　安全管理部長(zhǎng)1100012000　　安全管理員149800117600每人700元/月；設(shè)大堂崗2個(gè)，巡邏崗、車(chē)場(chǎng)崗各1個(gè)，三班倒，2人輪休。物業(yè)管理原始資料應(yīng)使用仿宋字，書(shū)寫(xiě)整齊，大小適宜。 查 復(fù) 信 信 閱 印 息 息 信 信 公 處 息 息 布 理 檢 查 保持對(duì)檔案工作檢查經(jīng)常化。 編號(hào)登記 保存資料，按分類(lèi)順序編號(hào)、登記造冊(cè)，形成文件目錄，為方便 管理工作，除部分保密文件、永久性文件外，檔案實(shí)行開(kāi)架管理。針對(duì)鵬豪園的物業(yè)管理，做到每一項(xiàng)管理工作有計(jì)劃、有制度規(guī)范、有工作詳實(shí)記錄，利用電腦軟件系統(tǒng)和原始文件資料管理相結(jié)合的手段，完善檔案管理工作。便民服務(wù)涉及到管理范圍中的所有使用人工作、生活的方方面面，內(nèi)容比較繁雜。2．社區(qū)文化活動(dòng)規(guī)劃鵬豪園的社區(qū)文化定位是中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合。4．保安員每班巡視檢查的情況，要做好詳細(xì)記錄。⑦做好《消防巡視記錄》。③消防栓內(nèi)水槍、水帶是否完好。2．做好消防宣傳工作，在宣傳欄內(nèi)，張貼有關(guān)消防及逃生常識(shí)。l 消防管理1．管理職責(zé)①管理處經(jīng)理為防火第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)不定期檢查，指導(dǎo)消防管理工作及處理消防管理中的重大問(wèn)題。④外來(lái)車(chē)輛臨時(shí)停放，實(shí)行臨時(shí)卡管理。⑥事件處理后，負(fù)責(zé)人員必須做好詳細(xì)的質(zhì)量記錄，并向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)事情的處理經(jīng)過(guò)。②參與處理緊急事件的各保安人員在事件處理過(guò)程中，要隨時(shí)保持與監(jiān)控中心聯(lián)系，反饋信息，以使管理處及時(shí)決策和進(jìn)行各項(xiàng)工作安排。②二級(jí)治安應(yīng)急方案（中事件），如人員不夠時(shí)，調(diào)集宿舍保安員（副值班）。維護(hù)大廈內(nèi)公共秩序，并按規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行巡邏簽到。②各崗位分工明確，緊密配合，無(wú)控制盲點(diǎn)。⑤安全管理隊(duì)伍實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，安保人員具有良好防衛(wèi)技能和快速識(shí)別業(yè)主（住戶(hù)）的能力。1．要點(diǎn)及措施①實(shí)行準(zhǔn)封閉式管理，設(shè)置大堂崗，控制非業(yè)主（住戶(hù)）的外來(lái)人員來(lái)訪；利用現(xiàn)代保安監(jiān)控系統(tǒng)嚴(yán)密監(jiān)視各區(qū)域，防止任何不法分子的不法行為。②部長(zhǎng)巡查：部長(zhǎng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的區(qū)域、崗位進(jìn)行巡查或抽查，應(yīng)結(jié)合巡查所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題驗(yàn)證糾正后的效果，把檢查結(jié)果和未能解決的問(wèn)題上報(bào)經(jīng)理、副經(jīng)理，并記錄在記錄本上。（1）目的：凈化環(huán)境，給業(yè)主（住戶(hù)）提供一個(gè)清潔舒適的工作、生活環(huán)境。（4）冬季將樹(shù)木干部刷石灰并做好防寒工作，以保證樹(shù)木安全過(guò)冬。1．綠化管理管理處按照ISO9000質(zhì)量體系的要求，定點(diǎn)、定人、定時(shí)對(duì)綠化進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，做到有計(jì)劃，有檢查，有記錄。（3）做好巡回檢查記錄。（4）出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員能在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，每月電梯出現(xiàn)故障次數(shù)不超過(guò)1次，電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，月總故障停機(jī)率小于1%。（6）系統(tǒng)設(shè)備完好率在98%以上。（3）中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。（2）定期巡回檢查測(cè)試及維修保養(yǎng)，確保各設(shè)備運(yùn)行正常。（2）落實(shí)區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員，定期進(jìn)行演練，開(kāi)展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育，保證火災(zāi)發(fā)生率為0。（3）限水、停水能預(yù)先通知用戶(hù)。（2）設(shè)備完好率為98%以上。對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機(jī)構(gòu)和精度。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清潔調(diào)整。2．維修保養(yǎng)方案（1）日常維護(hù)保養(yǎng)。（3）實(shí)行專(zhuān)業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。通過(guò)經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)與及時(shí)的維修，使設(shè)備設(shè)施處于正常良好的運(yùn)行狀態(tài)，保證24小時(shí)連續(xù)供電，并且延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命，是設(shè)備管理的最終目的。賠償經(jīng)濟(jì)損失。破壞室內(nèi)預(yù)埋管線。使用易燃材料或可燃性材料，未經(jīng)消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn)進(jìn)行防火處理的。改變房屋的柱、梁、板、承重墻和屋面防水隔熱層、上下管網(wǎng)、電路等或?qū)⑸钗鬯湃胗晁艿?。否則，按未經(jīng)允許擅自裝修者進(jìn)行處罰。進(jìn)戶(hù)門(mén)的防盜金屬門(mén)安裝時(shí)，必須與原來(lái)防盜門(mén)一樣，不得改變?cè)虚T(mén)框的設(shè)計(jì)，不得妨礙樓梯通行和消防，不得在進(jìn)戶(hù)門(mén)外加設(shè)神臺(tái)等不雅之物。交繳裝修管理押金。3．建筑物維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目及頻率①房屋本體共用部位 A、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位：每周、每年 B、公共屋面：每日、每季、每年 C、吊頂：每周、每月 D、共用照明：每日、每月 E、公共通道及門(mén)廳：每周、每季、每半年、每年 F、地面及墻面：每月、每年 G、上、下水主管：每周、每年②公共設(shè)施 A、路面路基：每周 B、路燈及線路：每日、每周、每季、每半年 C、停車(chē)場(chǎng)：每日、每月 D、溝、渠、池、井：每周、每季 E、園林綠地：每日、每周 F、公用標(biāo)志設(shè)施：每周、每半年 G、垃圾中轉(zhuǎn)站：每周 H、地下室管網(wǎng)：每半年4．建筑物及公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)效果：①確保建筑物及公共設(shè)施的完好正常使用；②及時(shí)修補(bǔ)損壞建筑物及設(shè)施；③做好巡回檢查記錄；④建筑物及公共設(shè)施完好率達(dá)98%以上。③把服務(wù)意識(shí)落實(shí)到實(shí)處，無(wú)微不至地為業(yè)主（住戶(hù)）做好每一件事，從點(diǎn)滴細(xì)微處入手，使業(yè)主（住戶(hù)）時(shí)時(shí)、處處感受到我們服務(wù)的真誠(chéng)。4．人員管理（1）錄用 錄用程序如圖：根據(jù)需要，確定應(yīng)聘崗位人數(shù) 提出聘用條件 招 聘 不合格初步篩選 合 格 不合格 按工作要求進(jìn)行比較、考核 合 格 無(wú) 有無(wú)擔(dān)保人 有 辦理進(jìn)入公司手續(xù)，簽訂勞動(dòng)合同 不合格 試用期 合 格 正式錄用不予錄用 （2）考核對(duì)所有員工公司將按崗位工作標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行跟蹤考核，驗(yàn)證其是否滿足所在崗位的條件，內(nèi)容包括思想品德、敬業(yè)精神、服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)技能、協(xié)調(diào)能力等方面。 ⑧加強(qiáng)員工服務(wù)意識(shí)、安全意識(shí)、保密意識(shí)、消防管理、檔案管理、應(yīng)急事件處理能力培訓(xùn)。④物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)教育。③提高員工的服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)能力、管理能力及綜合素質(zhì)，培養(yǎng)出一批物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才。綠化工初中40歲以下經(jīng)培訓(xùn)，具綠化種植、養(yǎng)護(hù)能力，樸實(shí)肯干，身體健康。安保員高中以上19~25歲身高1．7米以上，相貌端正，身體健康，品行良好。收款員中專(zhuān)以上25歲以上有一定文字能力，熟練應(yīng)用計(jì)算機(jī)，財(cái)會(huì)專(zhuān)業(yè)畢業(yè),認(rèn)真負(fù)責(zé)，性格開(kāi)朗，品貌端正，有一定溝通協(xié)調(diào)能力。如下表：序號(hào)配置崗位配置人數(shù)（人）配 置 說(shuō) 明1管理處副經(jīng)理12工程師13管理員34收款員商住樓部分已配置5工程部長(zhǎng)商住樓部分已配置6維修工77消防工商住樓部分已配置8安全管理部長(zhǎng)商住樓部分已配置9安保員17設(shè)大堂崗、巡邏崗各2個(gè)，車(chē)場(chǎng)崗各個(gè)，三班倒，2人輪休。（1）先期接管商住樓人員配置。管理處經(jīng)理、副經(jīng)理要求有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。 （三）人員配備、培訓(xùn)及管理“創(chuàng)品牌、塑形象”，人才是根本。3．執(zhí)行行業(yè)道德規(guī)范和遵守員工守則。4．公司每月對(duì)管理處進(jìn)行質(zhì)量檢查考核。公司強(qiáng)調(diào)把激勵(lì)調(diào)動(dòng)員工積極性放在首位，實(shí)行內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制、末尾淘汰制，逐步形成充滿活力的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制。 ——協(xié)助公安、武警、派出所做好治安保衛(wèi)工作。 ——控制來(lái)訪人員，按規(guī)定程序辦理來(lái)訪手續(xù)。 ——按ISO9000質(zhì)量管理體系對(duì)綠化工作進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督。（4）環(huán)境管理部 ——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生。 ——配合供電公司、自來(lái)水公司、電話公司、有線電視臺(tái)等業(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。（3）工程部 ——負(fù)責(zé)工程監(jiān)督、驗(yàn)收工作。 ——按計(jì)劃組織有業(yè)主（住戶(hù)）參加的大型社區(qū)文娛、體育活動(dòng)，致力營(yíng)造健康向