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園區(qū)物業(yè)管理方案(留存版)

2025-06-11 00:34上一頁面

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【正文】 、驗(yàn)收入庫、領(lǐng)料及庫房管理工作。 ——做好 “四害”的消殺工作與白蟻防治工作。有以下三種激勵(lì)方式:1. 目標(biāo)激勵(lì)2. 崗位激勵(lì)3. 獎(jiǎng)懲機(jī)制●監(jiān)督機(jī)制1.監(jiān)督機(jī)制實(shí)行開發(fā)商監(jiān)督、上級(jí)主管部門對(duì)管理處活動(dòng)的監(jiān)察、管理處各職能部門的相互監(jiān)督制約體系。(3)管理人員參加物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn),并取得“全國物業(yè)管理企業(yè)管理員”上崗證,技術(shù)工人特殊工種持專業(yè)上崗證(電工證等)。責(zé)任心強(qiáng),樂于為業(yè)主(住戶)服務(wù)。(3)培訓(xùn)方式①崗位培訓(xùn)②外送培訓(xùn) ③崗位輪訓(xùn) ④參觀考察和專題討論(4)培訓(xùn)計(jì)劃①前期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象考核方式1管理目標(biāo)及管理方針全體員工筆試2鵬豪園物業(yè)結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)與管理方法全體員工口試3公司概況,企業(yè)理念,《員工手冊(cè)》新員工筆試4公司規(guī)章制度全體員工筆試5鵬豪園物業(yè)管理規(guī)章制度 全體員工筆試6物業(yè)管理知識(shí)新員工筆試7ISO9000基礎(chǔ)知識(shí)全體員工筆試8物業(yè)管理法規(guī)全體員工筆試9安全保衛(wèi)技能、管理方法保安人員操作10安全常識(shí)及技能全體人員操作11綠化基本技能綠化人員操作12清潔技能、標(biāo)準(zhǔn)清潔人員操作13消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)水電工、消防值班員技術(shù)人員操作14ISO9000體系、計(jì)算機(jī)應(yīng)用管理人員操作15ISO9000操作應(yīng)用(按工種分四批)全體人員操作16企業(yè)管理與管理心理學(xué)管理人員筆試17建筑基礎(chǔ)知識(shí)與識(shí)圖管理人員技術(shù)人員筆試18服務(wù)意識(shí)與服務(wù)禮儀全體員工操作19財(cái)務(wù)制度與財(cái)務(wù)管理管理人員筆試②正常管理期培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容方式目標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)層不定期社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)理論、企業(yè)管理、社會(huì)學(xué)、國家政策、法規(guī)、文件,參觀考察,ISO9000的培訓(xùn)……脫產(chǎn)式、業(yè)余合理的知識(shí)結(jié)構(gòu),開拓視野、正確決策,更高的管理水平。工程完工后,經(jīng)管理處驗(yàn)收,無違章或滲、漏、堵、損壞等情況,可退回全部押金;若有上述問題,從押金中扣除賠償費(fèi)用或罰款,多退少補(bǔ);完工半年內(nèi),如發(fā)現(xiàn)上述問題,仍由裝修戶負(fù)責(zé)。裝修垃圾隨意堆放。以專業(yè)修理為主,同時(shí)要求設(shè)備的使用操作人員進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)和小修。(3)投訴處理率為100%。設(shè)備及環(huán)境整潔,無嚴(yán)重噪聲及滴漏水現(xiàn)象。(1)環(huán)境管理部長負(fù)責(zé)綠化的質(zhì)量工作,并負(fù)責(zé)巡視轄區(qū)內(nèi)各處花草樹木的生長情況,作出維護(hù)方案,交綠化工人實(shí)施。②治安防范采取“三防”結(jié)合,即“人防、物防、技防”,相互補(bǔ)充,嚴(yán)密結(jié)合,杜絕安全盲點(diǎn),做到防患于未然。③一級(jí)治安應(yīng)急方案(大事件),求援于外部支援(如派出所等),所有出入口崗位加雙崗。組建義務(wù)消防隊(duì)工作,決定物業(yè)管理中消防問題的處理、定位、培訓(xùn)。管理處經(jīng)理、副經(jīng)理對(duì)消防管理工作進(jìn)行隨機(jī)檢查,并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題和相關(guān)部門報(bào)告的重大問題決定采取的處理措施,形成工作紀(jì)要。 輸入電腦 按規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類文件整理?!…h(huán)境管理部長18009600  清潔工8400048000每人500元/月;每人保潔范圍為4000平方米。配備檔案管理人員,建章立制,對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、系統(tǒng)的管理。如有下列情況,應(yīng)增加巡視次數(shù)①撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場。⑤按章行駛,出入車輛一律從指定口入、指定口出,人車分流,保證行車安全有序。有重大活動(dòng)或節(jié)假日,加強(qiáng)巡視,發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、安全隱患及時(shí)消除,不能消除時(shí)及時(shí)向管理處報(bào)告。③綜合管理部抽查:不定期進(jìn)行抽查,及時(shí)解決問題。 (4)設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98%以上。(3)確保設(shè)備完好率在99%以上。(5)大修。1.設(shè)備管理的原則 (1)以預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重,使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)。鑿出樓面、屋面面層。 (五)裝修管理為保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策精神,對(duì)物業(yè)裝修擬采取以下管理方法。⑤職業(yè)道德與服務(wù)技能、服務(wù)禮儀培訓(xùn)。工程部部長中專以上45歲以下強(qiáng)電或弱電專業(yè),多年機(jī)電設(shè)備管理、維修經(jīng)驗(yàn),兩年以上物業(yè)管理經(jīng)歷,責(zé)任心強(qiáng),能應(yīng)用計(jì)算機(jī),有組織協(xié)調(diào)能力。對(duì)管理人員的配備、培訓(xùn)、管理是以有經(jīng)驗(yàn)、有知識(shí)、有技術(shù)、懂管理和具有高度的服務(wù)意識(shí)為標(biāo)準(zhǔn),在此基礎(chǔ)上建立一支高素質(zhì)的鵬豪園物業(yè)管理隊(duì)伍,為業(yè)主(住戶)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 ——負(fù)責(zé)大廈內(nèi)消防監(jiān)督管理。 ——負(fù)責(zé)對(duì)房屋建筑、設(shè)備設(shè)施的科學(xué)養(yǎng)護(hù),保證房屋完好。 ——充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得信息并整理利用。(三)管理措施我公司對(duì)鵬豪園的管理擬采取以下三大管理措施。5.排煙、排污、噪音得到有效治理。4.有準(zhǔn)確完整的中央空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。3.配電室管理嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。6.房屋本體公用設(shè)施整潔,公用樓梯、天臺(tái)、通道、大廳無堆放雜物及違章占用等。l 環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理達(dá)標(biāo)率100%?!?零缺陷就是要求每一個(gè)員工都要細(xì)心謹(jǐn)慎,把工作上可能發(fā)生的缺陷(缺點(diǎn))降低到“零”的一種管理方法。2.管理優(yōu)勢(1)理念優(yōu)勢——以不斷提升服務(wù)水平為指導(dǎo)思想理念是企業(yè)的靈魂所在,是員工動(dòng)力的源泉。新思維物業(yè)自創(chuàng)立以來,一直堅(jiān)持以人為本,涵養(yǎng)素質(zhì),確立了:★ “團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、優(yōu)質(zhì)、高效”的企業(yè)精神;★ “業(yè)主至上、優(yōu)質(zhì)高效、誠守信譽(yù)”的服務(wù)宗旨;★ “科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、高效”的質(zhì)量方針;★ “追求卓越、永創(chuàng)一流”的經(jīng)營目標(biāo);★ “低成本運(yùn)營和高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)相結(jié)合”的經(jīng)營模式;★ 以深圳市為中心,輻射廣東各市乃至全國的以管理政府機(jī)關(guān)辦公樓、高級(jí)住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、市政設(shè)施等為主的經(jīng)營格局。通過學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的管理理論與方法,與自身的實(shí)踐相結(jié)合,創(chuàng)造性地提煉出獨(dú)具特色的新的管理方法?!?可通過與物業(yè)管理處以會(huì)議或其它的形式,評(píng)審鵬豪園管理狀況,交流意見。特殊工種人員均取得上崗證。設(shè)備完好率98%以上。3.電梯運(yùn)行狀態(tài)良好,安全設(shè)施齊全正常有效,轎廂及機(jī)房整潔、通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。3.建立24小時(shí)值部制度,根據(jù)大廈特點(diǎn),設(shè)置相應(yīng)的固定崗、巡邏崗、機(jī)動(dòng)崗。4.采用電腦資料、文字資料、磁盤記錄資料、圖表圖片資料等多種形式的文檔儲(chǔ)存方式管理檔案資料。管理處設(shè)經(jīng)理、副經(jīng)理各一名,下設(shè)綜合管理部、工程部、環(huán)境管理部、安全管理部四個(gè)部。 ——負(fù)責(zé)文化設(shè)施、場所的管理工作。(5)安全管理部 ——負(fù)責(zé)大廈安全管理工作計(jì)劃的制訂并實(shí)施?!褡晕壹s束機(jī)制1.管理處嚴(yán)格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則。9環(huán)境管理部長110清潔工8每人保潔范圍為:4000平方米。3.人員培訓(xùn) (1)培訓(xùn)目標(biāo)①發(fā)揮培訓(xùn)的再教育功能,在員工中樹立正確的人生觀、價(jià)值觀和職業(yè)道德觀,弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明,倡導(dǎo)愛國主義和集體主義精神,培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)的道德風(fēng)尚。①建立服務(wù)的“超前”意識(shí),事事處處考慮方便業(yè)主(住戶),考慮業(yè)主(住戶)的利益。業(yè)主(住戶)安裝空調(diào),應(yīng)到管理處申報(bào),并按指定的位置、材料安裝,并必須安裝牢固不允許破壞室內(nèi)預(yù)埋管線。責(zé)令恢復(fù)原狀。操作人員每班巡視兩次,維修人員每周檢查一次。(5)設(shè)備完好率為98%以上。(2)嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度落實(shí),各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔;電梯技術(shù)檔案完整。2.清潔衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)工作,重在經(jīng)常,貴在保持。⑦安保人員能在較短的時(shí)間內(nèi)熟悉業(yè)主(住戶)的基本情況(如相貌、房號(hào)、車輛等)以及大廈的物業(yè)概況。④支援人員趕至事件現(xiàn)場,事態(tài)如仍不能得以控制,監(jiān)控中心應(yīng)立即作整體調(diào)整。3.巡視檢查巡視檢查的內(nèi)容:①消防通道是否暢通無阻。3.便民服務(wù)便民服務(wù)是物業(yè)管理綜合服務(wù)中的一項(xiàng)重要的針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù),是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高居民的生活條件,滿足居民的需求而設(shè)立的有償或無償?shù)母黜?xiàng)服務(wù)工作。 (2)配備檔案管理人員,完善各項(xiàng)管理制度,對(duì)所有檔案集中管理。物業(yè)管理原始資料應(yīng)使用仿宋字,書寫整齊,大小適宜。便民服務(wù)涉及到管理范圍中的所有使用人工作、生活的方方面面,內(nèi)容比較繁雜。③消防栓內(nèi)水槍、水帶是否完好。⑥事件處理后,負(fù)責(zé)人員必須做好詳細(xì)的質(zhì)量記錄,并向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)事情的處理經(jīng)過。②各崗位分工明確,緊密配合,無控制盲點(diǎn)。(1)目的:凈化環(huán)境,給業(yè)主(住戶)提供一個(gè)清潔舒適的工作、生活環(huán)境。(4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員能在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修,每月電梯出現(xiàn)故障次數(shù)不超過1次,電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行,月總故障停機(jī)率小于1%。(2)落實(shí)區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員,定期進(jìn)行演練,開展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育,保證火災(zāi)發(fā)生率為0。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體,進(jìn)行清潔調(diào)整。賠償經(jīng)濟(jì)損失。否則,按未經(jīng)允許擅自裝修者進(jìn)行處罰。③把服務(wù)意識(shí)落實(shí)到實(shí)處,無微不至地為業(yè)主(住戶)做好每一件事,從點(diǎn)滴細(xì)微處入手,使業(yè)主(住戶)時(shí)時(shí)、處處感受到我們服務(wù)的真誠。③提高員工的服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)能力、管理能力及綜合素質(zhì),培養(yǎng)出一批物業(yè)管理專業(yè)人才。如下表:序號(hào)配置崗位配置人數(shù)(人)配 置 說 明1管理處副經(jīng)理12工程師13管理員34收款員商住樓部分已配置5工程部長商住樓部分已配置6維修工77消防工商住樓部分已配置8安全管理部長商住樓部分已配置9安保員17設(shè)大堂崗、巡邏崗各2個(gè),車場崗各個(gè),三班倒,2人輪休。3.執(zhí)行行業(yè)道德規(guī)范和遵守員工守則。 ——控制來訪人員,按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)。(3)工程部 ——負(fù)責(zé)工程監(jiān)督、驗(yàn)收工作。 (2)綜合管理部 ——按ISO9000要求對(duì)文件及各項(xiàng)質(zhì)量記錄進(jìn)行管理。九精神文明建設(shè)和社區(qū)文化建設(shè)1.制定精神文明建設(shè)公約,各級(jí)人員自覺遵守大廈各項(xiàng)管理規(guī)定。5.建立突發(fā)事件處理程序,擬定相應(yīng)的措施,建立快速反應(yīng)、快速支援安全體系。5.電梯設(shè)備檔案齊全,各種記錄歸檔管理。5.配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員、維修和操作人員持證上崗。2.各項(xiàng)房屋使用和維護(hù)管理制度完善明確,落實(shí)房屋管理責(zé)任人?!?審議管理處的重大事項(xiàng)?!?換位思考凡事都要先設(shè)身處地站在業(yè)主(用戶)需求的角度進(jìn)行考慮,再反過來考慮如何滿足業(yè)主(用戶)的需求,把業(yè)主的滿意作為工作的出發(fā)點(diǎn)和工作的最終目標(biāo)。經(jīng)過市場的磨煉和洗禮,新思維物業(yè)已積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),創(chuàng)立了知名的物業(yè)管理品牌,形成了自己的品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢,并保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。在2001年進(jìn)行的廣東省物業(yè)管理示范大廈(小區(qū))的考評(píng)中,公司管理的深圳市中級(jí)人民法院大廈和顧問管理的東莞東泰花園以優(yōu)異的成績通過了考評(píng)驗(yàn)收,而且深圳市中級(jí)人民法院大廈在全省的物業(yè)管理考評(píng)中總分第一,該物業(yè)2002年已順利通過國家示范大廈考評(píng)驗(yàn)收,獲得“全國物業(yè)管理示范大廈”稱號(hào)?!?零干擾在保證用戶正常工作的前提下,對(duì)會(huì)妨礙用戶的維修保養(yǎng)工作、清潔保潔工作,一律安排在物業(yè)使用頻率最少的時(shí)短(如用戶非上班時(shí)間等)。 (二)管理承諾、標(biāo)準(zhǔn)及管理范圍與管理深度 1.管理承諾l 按“全國物業(yè)管理示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。標(biāo)識(shí)系統(tǒng)完整,功能明確。(二)供配電系統(tǒng)1.保證24小時(shí)正常運(yùn)行,出現(xiàn)故障,立即排除。3.空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運(yùn)行,保持狀況良好。3.實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,由專人負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督,公共走道、地下室、天臺(tái)、停車場等所有公共場所保持清潔,無隨意堆放雜物和占用。3. 積極配合居委會(huì)、派出所開展的各項(xiàng)工作。 ——負(fù)責(zé)業(yè)主(住戶)投訴、用戶意見、新聞媒體、上級(jí)主管部門信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計(jì)、分析并及時(shí)傳遞,為決策者、管理人員、質(zhì)量分析提供依據(jù)。 ——負(fù)責(zé)處理設(shè)備設(shè)施的突發(fā)事故。 ——負(fù)責(zé)制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案及預(yù)防措施?!裥畔⒎答伜吞幚? 開發(fā)商 政府相關(guān)職能部門 業(yè)主 物業(yè)公司 管理處各部門 指令、匯報(bào) 收集信息 綜合管理部 管理處經(jīng)理 執(zhí)行結(jié)果 跟蹤檢查、監(jiān)控 發(fā)布命令 各相關(guān)人員執(zhí)行命令管理處信息管理由綜合管理部負(fù)責(zé),24小時(shí)受理各類信息,綜合管理部獲得信息后,進(jìn)行分類、歸納、分析、整理,經(jīng)請(qǐng)示經(jīng)理同意后向各相關(guān)部門工作人員發(fā)出指令并進(jìn)行跟蹤監(jiān)督,直至獲得圓滿解決為止。管理員中專以上45歲以下熟練掌握ISO9000質(zhì)量體系,熟悉物業(yè)管理知識(shí)和法規(guī),能應(yīng)用計(jì)算機(jī),有一定管理協(xié)調(diào)能力,責(zé)任心強(qiáng)。③公司規(guī)章制度和企業(yè)理念教育。 2.檢查、鑒定周期正常情況下,安全管理部巡邏員對(duì)公共建筑物和設(shè)備設(shè)施每天巡視一次,綜合管理部每周對(duì)房屋及公共設(shè)施逐項(xiàng)巡視檢查一次,遇暴雨等重大情況時(shí),重點(diǎn)巡視檢查;每年對(duì)房屋及公共設(shè)施勘查、鑒定一次,根據(jù)完損情況,制定年度修繕方案,分配年度修繕資金。l 裝修有下列行為之一,視作違章:在房內(nèi)安裝動(dòng)力設(shè)備。而日常養(yǎng)護(hù)維修
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