【正文】 每半年保養(yǎng)一次 機(jī)身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電阻測(cè)試 測(cè)試運(yùn)行電流 對(duì)消防水泵開(kāi)機(jī)試壓 泵體的 5米范圍內(nèi)閥門(mén)、管道、儀表等保養(yǎng) 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《水泵保養(yǎng)規(guī)程》 泵運(yùn)行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常 水流量、壓力達(dá)到要求 各儀表、指示燈指示正常 序號(hào) 設(shè)施 名稱 日 常 管 理 內(nèi) 容 定期維修 養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 實(shí) 施 方 案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 備 注 06 防 盜 對(duì)講 門(mén) 系統(tǒng) 每天巡查一次 根據(jù)故障登記于當(dāng)天進(jìn)行檢查維修 主機(jī)電壓是否正常 各指示是否正常 功能是否正常 每半年保養(yǎng)一次 測(cè)試各測(cè)試點(diǎn)電壓 清掃灰塵 各功能檢查 調(diào)節(jié)閉門(mén)器 《 設(shè)施 設(shè)備 管理 工作手冊(cè)》之《防盜對(duì)講門(mén)系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 防盜門(mén)能平穩(wěn)、可靠地關(guān)閉； 對(duì)講系統(tǒng)聲音清晰 07 可 視 監(jiān)控系統(tǒng) 每天巡查二次 出現(xiàn)故障隨時(shí)修復(fù) 查看 各攝象機(jī)是 否正常 查看 監(jiān)視器顯示 屏顯示情況 每月保養(yǎng)一次 檢查防塵罩的密封性 除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風(fēng)扇 調(diào)校焦距 云臺(tái)活動(dòng)部分加油 測(cè)試接地電阻 《 設(shè)施 設(shè)備 管理 工作手冊(cè)》之《可視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 圖象清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常 錄象機(jī)工作正常 08 消 防 報(bào)警系統(tǒng) 每天巡查兩次 每星期按探頭數(shù)量的 5%抽檢試驗(yàn) 各報(bào)警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好 各區(qū)域報(bào)警器及集中報(bào)警器工作是否正常 每月保養(yǎng)、全面檢查一次 測(cè)試各點(diǎn)電壓 清除各故障碼 按按探頭數(shù)量的 30%抽檢試驗(yàn) 測(cè)試接地電阻 試驗(yàn)各功能： 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《消防報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 《消防工作手冊(cè)》 系統(tǒng)運(yùn)行正常、穩(wěn)定，靈敏可靠 非人為因素所產(chǎn)生的誤報(bào)率在 3%以下 09 公 共 通 道 每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修并做好記錄。 20xx 年 11 月 22 導(dǎo)入長(zhǎng)城物業(yè)管理體系 結(jié)合合肥項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)公司的體系作必要的調(diào)整。我們將積極協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好銷(xiāo)售服務(wù)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理人多贏的管理。 （ 二 ）、物資裝備： 合肥市“頤園世家”管理處從有利于提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和實(shí)施高水準(zhǔn)管理的角度出發(fā)，堅(jiān)持低成本的原則，配置以下物資裝備 : 辦公用品類(lèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 配置數(shù)量 單 價(jià) 合 計(jì) 備注 (人民幣 ) （人民幣） 1 辦公桌椅 套 7 300 2100 2 客服中心配置 套 1 20xx 20xx 3 復(fù)印機(jī) 臺(tái) 1 9000 9000 4 電腦（臺(tái)式） 臺(tái) 4 4200 16800 5 噴墨打印機(jī) 臺(tái) 1 1500 1500 6 針式打印機(jī) 臺(tái) 1 2500 2500 7 傳真機(jī) 臺(tái) 1 1000 1000 8 保險(xiǎn)柜 個(gè) 1 700 700 9 電話 部 4 100 400 10 音響 套 1 2500 2500 社區(qū)文化用 11 DVD 機(jī) 臺(tái) 1 500 500 12 電視機(jī) 臺(tái) 1 20xx 20xx 13 沙發(fā) 組 2 1500 3000 14 飲水機(jī) 個(gè) 4 200 800 15 風(fēng)扇 個(gè) 6 120 720 16 空調(diào) 臺(tái) 4 1500 6000 17 員工鐵架床 套 17 160 2720 18 床上生活用品 套 34 150 5100 19 儲(chǔ)物柜 個(gè) 34 100 3400 20 入伙資料 批 1 5000 5000 21 其他辦 公用品 批 1 20xx 20xx 22 小計(jì) 69740 維修工具類(lèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 配置數(shù)量 單價(jià) 合計(jì) 備注 （人民幣） （人民幣） 1 鉗式電流表 1 個(gè) 250 250 2 搖表 1 個(gè) 250 250 3 安全帶 2 副 65 130 4 梅花扳手 1 套 150 150 5 套筒扳手 1 套 250 250 6 開(kāi)口扳手 1 套 150 150 7 液壓線鉗 1 套 350 350 8 沖擊鉆 1 臺(tái) 2700 2700 9 手電鉆 1 臺(tái) 900 900 10 鉛合金梯 1m 1 副 100 100 11 鉛合金梯 2m 1 副 200 200 12 手磨機(jī) 1 臺(tái) 450 450 13 切割機(jī)（兩相） 1 臺(tái) 700 700 14 疏通機(jī) 1 臺(tái) 1500 1500 15 電焊機(jī) 1 臺(tái) 600 600 16 打壓機(jī)（進(jìn)口） 1 臺(tái) 1200 1200 17 電吹風(fēng) 1 臺(tái) 80 80 18 水管鉗 18 寸 2 把 65 130 19 水管鉗 32 寸 2 把 85 170 20 電烙鐵 1 把 35 35 21 焊罩 2 個(gè) 25 50 22 電焊手套 6 雙 15 90 23 玻璃刀 2 把 25 50 24 鋸工 1 件 15 15 25 鑿子 4 把 4 16 26 鐵錘 6 個(gè) 10 60 27 管子割刀 1 把 85 85 28 拉釘槍 1 個(gè) 85 85 29 絕緣手套 1 雙 15 15 30 應(yīng)急燈 5 部 90 450 31 黃油槍 1 支 25 25 32 三腳拉碼 1 把 35 35 33 鐘表維修工具 1 套 60 60 34 擴(kuò)管器 1 套 250 250 35 空調(diào)維修壓力表 1 套 350 350 36 螺絲刀 6 組 100 600 37 尖嘴鉗 6 個(gè) 25 150 38 蝎口鉗 6 個(gè) 30 180 39 鋼絲鉗 6 個(gè) 35 210 40 工具盒 6 個(gè) 50 300 41 萬(wàn)用表 2 個(gè) 100 200 42 絕緣鞋 1 雙 65 65 小計(jì) 13636 環(huán)境工具類(lèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 配置數(shù)量 單價(jià) 合計(jì) 備 注 （人民幣） （人民幣） 1 多功能洗地機(jī) 臺(tái) 1 20xx 20xx 2 吸水吸塵器 臺(tái) 1 20xx 20xx 3 清洗泵（空壓） 臺(tái) 1 800 800 5 垃圾車(chē) 部 3 800 2400 6 澆花澆水用膠管 米 400 1000 7 玻璃刮及粉頭 套 1 100 100 8 純棉落蠟地拖 套 2 50 100 9 加長(zhǎng)伸縮桿 根 2 100 200 10 玻璃套裝工具 套 2 300 600 11 空氣清新機(jī) 臺(tái) 1 500 500 12 手推式割草機(jī) 臺(tái) 1 2500 2500 13 噴霧打藥機(jī) 臺(tái) 1 700 700 14 高枝剪 把 2 150 300 15 園藝耙 把 2 100 200 16 修邊剪 把 2 150 300 17 園藝工具 套 4 200 800 18 小計(jì) 14500 護(hù)衛(wèi)消防類(lèi) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 配置數(shù)量 單價(jià) 合計(jì) 備注 （人民幣） （人民幣） 1 對(duì)講機(jī) 部 11 20xx 220xx 帶耳機(jī) 2 橡皮棍 根 7 30 210 3 電警棍 套 1 150 150 4 手電筒 支 6 10 60 5 雨衣 個(gè) 8 50 400 6 雨鞋 雙 8 40 320 7 車(chē)輪鎖 把 2 250 500 8 應(yīng)急燈 只 4 180 720 9 路錐 個(gè) 10 45 450 10 消防鐵架子 個(gè) 1 300 300 11 防毒面具 套 4 150 600 12 消防斧 把 2 35 70 13 消防鍬 把 2 30 60 14 消防桶 個(gè) 3 30 90 15 消防鉤 個(gè) 3 20 60 16 消防服 套 3 500 1500 17 消防梯（升降） 個(gè) 1 20xx 20xx 18 消防帶、繩 套 2 500 1000 小計(jì) 30490 廚房用品類(lèi) 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 配置數(shù) 量 單價(jià) 合計(jì) 備注 （人民幣） （人民幣） 1 冰箱 臺(tái) 1 3000 3000 2 風(fēng)扇 部 2 150 300 3 電飯鍋 只 2 400 800 4 煤氣爐 套 2 1000 20xx 5 消毒柜 個(gè) 1 400 400 6 熱水器 個(gè) 1 800 800 7 桌椅板凳 套 4 400 1600 8 其他廚房用品 批 1 3000 3000 小計(jì) 11900 因開(kāi)發(fā)商已提供，此項(xiàng)暫不列入其中。 4. 工程部的職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、檢修、 分包方管理以及客戶請(qǐng)修服 務(wù)。一個(gè)客戶需求和管理處的指令發(fā)出，到執(zhí)行完畢必須是完整的，且有處理人和督導(dǎo)人的記錄，一旦出現(xiàn)不合格項(xiàng)，管理處將以跟蹤的形式確保所有不合格項(xiàng)整改，以驗(yàn)收的方式確保該項(xiàng)已整改，直到關(guān)閉為止。 推行“首問(wèn)責(zé)任制” 對(duì)客戶服務(wù)過(guò)程中的任何一個(gè)失誤，我們都將花十倍甚至更多的力氣和成本去糾正。這是小區(qū)安全最根本的基礎(chǔ)。例如：管理處財(cái)務(wù)核算部將根據(jù)管理處實(shí)際發(fā)生的財(cái) 務(wù)收支情況每季度或半年交一份財(cái)務(wù)收支報(bào)表，根據(jù)季度工作情況，每季度交一份詳細(xì)的管理工作年度計(jì)劃，月度計(jì)劃，專項(xiàng)計(jì)劃，各種預(yù)算 審批計(jì)劃 調(diào)整計(jì)劃 計(jì)劃完成 審批計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃計(jì)劃完成 計(jì)劃控制機(jī)制 實(shí)施計(jì)劃 報(bào)告，提交業(yè)主委員會(huì)并張貼公布，廣而知之，主動(dòng)接受業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，并隨時(shí)接受業(yè)主委員會(huì)對(duì)管理處工作的檢查。 （ 一 ）管理模式之一：質(zhì)量成本雙否決 緊密?chē)@“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作核心，以“預(yù)算管理”為基礎(chǔ)，提供“質(zhì)價(jià)相符、合理取酬”的優(yōu)質(zhì)系統(tǒng)服務(wù)。 “項(xiàng)目前期顧問(wèn)團(tuán)”依據(jù)我們已建立并有效運(yùn)作的管理體系，對(duì)小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安保、園林綠化、停車(chē)場(chǎng)、水景、智能化系統(tǒng)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、管道天然氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房等的規(guī)劃及施工，從物業(yè)管理的專業(yè)視角提出科學(xué)合理 的建設(shè)性意見(jiàn)，提交《頤園世家物業(yè)規(guī)劃建議書(shū)》、 《物業(yè)前期介入施工建議書(shū)》、 《頤園世家垃圾收集系統(tǒng)配置建議書(shū)》、《 VI 系統(tǒng)配置方案建議書(shū)》 ,使物業(yè)能夠更加滿足業(yè)主以及使用人的需要，同時(shí)力求節(jié)約與實(shí)用，省去不必要的開(kāi)支和重復(fù)建設(shè)。 第一章：管理 項(xiàng)目調(diào)研 對(duì)于 “頤園世家”（以下簡(jiǎn)稱“頤園世家”） 的開(kāi)發(fā)建設(shè)，我公司保持了長(zhǎng)期的關(guān)注，與此同時(shí)我們對(duì)項(xiàng)目客戶對(duì)物業(yè)管理的需求進(jìn)行了初步調(diào)研，將本項(xiàng)目的調(diào)研歸納如下： 一、 地理位置 : “頤園世家”合肥高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)， 東臨懷寧路，南依習(xí)友路，是政務(wù)新區(qū)的真正核心地帶。 第二章：前期物業(yè)管理 一、前期介入管理的設(shè)想，物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)方案 前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中，并幫助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行樓盤(pán)銷(xiāo)售 ,提供物業(yè)管理咨詢 ,使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求。 入伙工作程序： 入伙程序以一條龍的形式有序開(kāi)展，盡可能在最短 的時(shí)間內(nèi)提供最周到的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)潔高效之目的。管理處常規(guī)提交的詳細(xì)計(jì)劃項(xiàng)目參見(jiàn)管理處定期報(bào)告計(jì)劃與內(nèi)容。 （一）、安全性： 加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)員的培訓(xùn)，融警惕于平常，營(yíng)造社區(qū)安全氛圍 結(jié)合我們對(duì)住宅樓的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，社區(qū)的安全氛圍對(duì)于企行不軌的人員有著威懾的 作用。在辦理入伙手續(xù)時(shí)，我們將發(fā)放客戶需求調(diào)查表，力求在第一時(shí)間掌握客戶的共性需 求及個(gè)性需求，以及共性和個(gè)性不喜歡的事情，制定措施，形成制度，追求服務(wù)“零干擾”。為了規(guī)范地向客戶提供上門(mén)服務(wù)，我們將在維修等作業(yè)人員進(jìn)入客戶室內(nèi)作業(yè)時(shí)， 實(shí)施五個(gè)一工程，即：一個(gè)工具箱，一雙拖鞋，一個(gè)毛刷，一張抹布，一張笑臉。 2．各崗位所需人力資源配置實(shí)行完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)