【導讀】《2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款0755-83513598QQ：69031789. 上篇：項目商用物業(yè)發(fā)展策劃建議·······················································································································&#

　　

【正文】 。 144 144 (潛在購買者 )需求分析 144 147 （ 3）目標群體特征分析 148 149 149 149 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 6 頁 共 182 頁 160 181 前 言 本次提交之《哈市新瑪特購物休閑廣場市場研究及項目發(fā)展策劃方案》是我司新瑪特購物休閑廣場項目組通過對哈市商業(yè)及住宅市場進行深入細致、針對性較強的研究后，高度結合項目特色，度身定做的實操性項目發(fā)展策劃建議方案。 本報告由 上、下篇 二 個核心部分 構成，涵蓋 消費習慣研究、 商業(yè)及住宅市場分析 、 商業(yè)及住宅物業(yè) 發(fā)展 定位 及建議 、 外銷商鋪產(chǎn)品建議、 物業(yè)銷售 等諸多內容，我司期望籍此策劃報告為貴司“ 新瑪特購物休閑廣場 ”項目的投資開發(fā) 、銷售 提供策略建議。 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 7 頁 共 182 頁 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 8 頁 共 182 頁 上篇 ：項目 商用物業(yè) 發(fā)展策劃 建議 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 9 頁 共 182 頁 哈爾濱市是黑龍江省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技和交通中心， 現(xiàn)轄 8 個區(qū)、 11 個縣（市），總面積 53068平方公里，人口 萬人，其中市區(qū)人口 萬人，是全國省轄市中面積最大的城市 。 在國家統(tǒng)計局 2021年 10月 30日公布的按照人口、經(jīng)濟、社會、基礎設施等 6 大類 50多項綜合指標測評出的全國百強城市中， 哈爾濱 市名列第十位，躋身全國城市綜合實力十強。全 國綜合實力排在榜首的城市是上海，第二位是北京。綜合實力排在第三至第十位的城市是深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽和 哈市 。 2021 年 2月 4日，國務院批準哈市對部分行政區(qū)劃進行調整： 撤銷太平區(qū)，將其行政區(qū)域劃歸道外區(qū)；設立松北區(qū)；撤銷呼蘭縣，設立呼蘭區(qū)。調整后的 哈市 市轄道里、道外、南崗、香坊、動力、平房、松北、呼蘭 8個區(qū)和賓縣、巴彥、依蘭、延壽、木蘭、通河、方正 7個縣，五常、雙城、阿城、尚志 4個縣級市，全市總面積 方公里，其中市區(qū)面積 4272 平方公里。 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 10 頁 共 182 頁 狀況 ? 哈市整體經(jīng)濟逐年平穩(wěn)增長 01 02 03 04 05國內生產(chǎn)總值單位: 億元 2021 年， GDP（國內生產(chǎn)總值）達到 億元，比上年增長 %，增長幅度為改革開放以來的第 3個高點。第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 ? 人民生活水平進一步提高 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，生活水平進一步提高。據(jù)哈市城調隊抽樣調查數(shù)據(jù)顯示，城市市區(qū)居民家庭年人均可 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 11 頁 共 182 頁 支配收入 8940元，比上年增長 %；人均消費支出 6896元，比上年增長 %。人均生活 費支出 2130元，增長%。市區(qū)居民恩格爾系數(shù) %，比上年上升 個百分點； ? 消費需求穩(wěn)定增長 全市完成社會消費品零售總額 ，增長 %。其中，城市消費品零售額 億元，增長 %，消費品市場繁榮活躍。 ? 金融存貸款穩(wěn)步增長 截止 2021年 末， 哈 市金融機構各項存款余額 ，當年新增 ；金融機構各項貸款余額 億元，當年新增 。個人消費貸款年末余額 億元，當年新增 億元；個人住房貸款年末余額 億元，當 年新增 億元。 分析： 經(jīng)濟的快速增長，人民生活水平的提高，消費需求及金融存貸款的增長，將為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)帶來發(fā)展機會 。 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 12 頁 共 182 頁 商圈 構成 及 分布 哈市 傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)主要集中在兩個老城區(qū)板塊，一個是以中央大街、十二道街道、索 菲 亞廣場一帶與石頭道街圍合構成的道里商圈，主要以觀光旅游、購物消費、輕工小百貨商貿批發(fā)功能為主；二是位于紅博廣場為中心、以東大直街為縱軸， 果戈里大街為橫軸 構成的 南崗商圈，其功能側重哈市城市 居 民綜合消費、批零商貿。其中 ， 中央大街與東大直街已成為哈市 商業(yè) 消費最具代表性的街道。 道里 、南崗商圈 對比分析 表 比較項目 道里商圈 南崗商圈 商圈圖例 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 13 頁 共 182 頁 城區(qū)面積 平方公里 60平方公里 城區(qū)人口 總人口 約 76 萬人 約 98萬，占哈市總城市人口 1/4 功能定位 政治、文化、經(jīng)濟、商貿、旅游中心 經(jīng)濟、商貿副中心，城市消費中心 經(jīng)營業(yè)態(tài) 觀光旅游、購物消費、商貿批發(fā) 購物綜合消費、商貿批發(fā) 商業(yè)人流趨向 外地游客、本市居民 絕大多數(shù)為本市居民 主要購物設施 松雷購物廣場、中央商城、萬達購物廣場（百盛、沃爾瑪）、華聯(lián)商場、世紀聯(lián)華、哈一百、曼哈頓商場 、連卡佛、惠鴻女店 、 奧威斯名品折扣店 等 遠大購物中心、松雷購物廣場、 新世界百貨、 秋林商城 、秋林時代 購物廣場 、大世界商城、哈市鞋城、 地下商業(yè)街 等 主要餐飲設施 分布 中央大街 及 兩側輔街 東大直街和果戈里大街兩側 華梅餐廳、麥當勞、肯德基、狗不理、萬達購物廣場 D區(qū)餐飲、大食代美食城 等 必勝客、肯德基、麥當勞、狗不理、小資餐廳、松雷購物廣場（餐飲區(qū)）、遠大購物廣場（餐飲區(qū)） 等 休閑娛樂設施 萬達影城、量販 KTV 少年宮影城、遠大購物廣場（電玩） 商圈分析： （ 1） 在上述 2 個商圈中 ,南崗商圈商 業(yè) 人流相對 多于道里商圈 ,其主要原因是除南 崗城區(qū)面積與人口密度較大和哈市居民 對上述 2 個商業(yè)板塊功能的自我認同感 (南崗側重城市居民綜合消費 ,道里 主要是 觀光旅游消費 )外 ,深 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 14 頁 共 182 頁 層次 的原 因 是 存在 一定程度上的 跨區(qū)域消費現(xiàn)象 ,尤其以道里人偏好在南崗區(qū)消費為典型特征，其主要原因在以下幾 個 方面： A．交通設施完善，跨區(qū)域消費便利； B．南崗商圈批發(fā)零售于一體，經(jīng)營品種齊全，高中低檔商場一應俱全，能全方位滿足各階層消費 ，特別是南崗遠大和松雷 以良好的購物環(huán)境和成熟的經(jīng)營管理 成為 哈市居民 心目中的 “ 城市級 購物消費 首選場所”； C．手機零售與 餐飲業(yè)、商貿批發(fā)業(yè)（服裝和鞋類為主）密集化程度高，且已 初具街區(qū)消費規(guī)模，成哈市特定經(jīng)營業(yè)態(tài)第一消費的首選地； 綜上所述，南崗商圈商業(yè)設施高度密集（集中消費的便利性）、經(jīng)營業(yè)態(tài)高度復合（滿足多層次消費的廣泛性）、經(jīng)營業(yè)種高度細分（引發(fā)特定族群據(jù)點消費特性）、高端消費能力突出（高端消費引發(fā)的時尚性）、商業(yè)經(jīng)營高水準（消費環(huán)境的舒適性）“五高”，是吸引和直接拉動道里及其他區(qū)域居民到南崗商圈向心性消費的重要驅動力；與此同時，道里的曼哈頓輕工小百貨、透籠街針織用品、哈一百海鮮產(chǎn)品等批發(fā)市場亦吸引南崗區(qū)居民形成跨區(qū)域消 費； （ 2） 經(jīng)營業(yè)態(tài)層面， 2大 商圈 內大部分 商業(yè)設施 在業(yè)態(tài)規(guī)劃上側重購物， 對休閑、娛樂等附加值較強的業(yè)態(tài)缺乏科學合理的規(guī)劃 ，這不但容易造成經(jīng)營業(yè)態(tài)的簡單重復，失去經(jīng)營特色，亦無法滿足市場多元化之消費需求， 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 15 頁 共 182 頁 實現(xiàn)為城市的大配套服務，同時亦存 在街道陳舊、經(jīng)營混雜的突出問題。哈市政府道里商業(yè)區(qū)復興計劃 中 強調和深化道里中心功能，實現(xiàn)從形象、功能 到 環(huán)境的改善與升級，最終促成本地城市居民中心消費與外地觀光旅游消費合二為一的合理化設計，就是解決此問題的具體方案。從城市與商業(yè)發(fā)展的角度來說，道里區(qū)商圈改造在前，南崗商圈的升級改 造也只是具體時間層次 上 的問題； （ 3） 現(xiàn)階段，道里商圈與南崗商圈既存在競爭關系，亦存在功能互補關系。但從國際國內一線城市發(fā)展來說，一個城市的商業(yè)中心可以是多個，但城市級的高集中消費區(qū)域一定是該城市的經(jīng)濟與文化中心，也就是所謂的CBD。 就此層面再結合哈市新一輪城市與商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃實施，道里商圈才是未來哈市真正意義上的多功能、高密集的綜合消費區(qū)域即第一商圈，南崗則為功能互補型的次商圈和城市居民綜合消費區(qū)域， 最終形成一個以“道里”為中心點，多區(qū)域小熱點的發(fā)展趨勢 ； （ 4） 從哈 市 商業(yè)發(fā)展來看， 經(jīng)營業(yè)態(tài)尚未多元化、商業(yè) 布局尚欠合理性的問題仍十分突出 ，未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿κ謴V闊。 3. 哈市居民 商業(yè)消費習慣調 查 分析 調查選擇哈市人口較為密集的道里和南崗 2大老城區(qū)，為了統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準確性，我們進行隨機抽樣訪問。 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 16 頁 共 182 頁 調查簡要說明： ? 調查方法：定點訪問（以道里和南崗 2 個城區(qū)為主，調查地點主要選擇在人流和商流密度較大的 大型 商場內外、地下商場 、 商業(yè)步行街 、休閑娛樂、餐飲場所 ） ； ? 調查對象：主要選擇在哈市城區(qū)居民和居住半年以上的年齡在 20歲以上的人群，性別中男性占 40%，女性占 60%； ? 實際樣本量 ：消費習慣（消費者）調查問卷 100 份； 從學歷水平來看，受訪者的文化程度還是較高的，大、中專學歷最為普及。 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 17 頁 共 182 頁 1%45%48%2%4%0% 10% 20% 30% 40% 50%初中或以下高中/ 中專大專/ 本科碩士或以上其他（拒答）受教育程度( % ) 本次受訪者 中 職業(yè)是黨政機關和企事業(yè)單位人員（占 32%）及個體戶（ 23%）最為突出，而從事這兩 種 職業(yè)以外的其它職業(yè)者 分布 比例 相對 較為平均。 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 18 頁 共 182 頁 12%0%20%0%10%23%5%2%5%1%1%3%16%2%0% 5% 10% 15% 20% 25%黨政機關/ 企事業(yè)單位管理人員專業(yè)技術人員黨政機關/ 企事業(yè)單位一般人員工人自由職業(yè)者個體戶/ 營業(yè)員/ 服務員私營企業(yè)主下崗/ 失業(yè)人員學生家庭主婦退休人員教師其它（記錄）拒答職業(yè)( % ) 受訪對象中個 人收入水平在 1000－ 1800元 /月最為普遍。從 1800元開始 ， 人群比例雖有所下降，但下降幅度比較平穩(wěn)，表明當?shù)氐南M能力還是較強的。從我們實際調查中感覺，受訪者受傳統(tǒng)“財不外露”意識影響，對個人平均月收入較為隱瞞，不愿意往高處說。 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 19 頁 共 182 頁 1%2%5%11%21%11%9%5%5%2%5%0%1%2%4%16%0% 5% 10% 15% 20% 25%無收入500749元10001249元15001749元20212499元30003499元40004499元5 0 0 0 元或以上個人月收入( % ) 隨著生活水平提高，家庭月總收入達 3500元以上還是占有近 4成比例。 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 20 頁 共 182 頁 家庭月收入( % )0%3%5%7%6%17%5%6%3%1%2%5%40%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%100 0元以下10001499元15001999元20212499元25002999元35003999元40004499元45004999元50005999元60006999元70007999元800 0元或以上不確定/拒答 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 21 頁 共 182 頁 居 民購物、休閑、娛樂、餐飲等方面的消費習慣 （ 1）、購物 數(shù)據(jù)顯示， 人們最樂意去 中心商業(yè)區(qū)內的 大型商場、百貨公司進行閑逛和消費，其次是大型超市， 而最常去商場是南崗的遠大購物廣場和松雷商廈。 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 22 頁 共 182 頁 21%15%4%8%4%0%2%9%7%5%5%10%2%2%5%0% 5% 10% 15% 20% 25%遠大南崗松雷道里松雷中央商城百盛廣場蓮卡佛萬達購物廣場沃爾瑪超市中央大街紅博哈一百秋林地下金帝地下金太陽世紀聯(lián)華經(jīng)常去購物的商場或廣場(%) 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 23 頁 共 182 頁 11%8%72%9%0% 20% 40% 60% 80%居所附近工作地點附近主要商業(yè)區(qū)其它購物時選擇的地點 （ 2）、休閑、娛樂 受訪者經(jīng)常參與的休閑、娛樂的方式中夜總會、酒吧、電影院比例最高，占了 46%。 其次是體育運動 /健身和旅游。 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第 24 頁 共 182 頁 經(jīng)常參與的具有消費性質的休閑娛樂方式(% )10%8%28%14%4%7%8%13%10%到電影院看電影酒吧夜總會/ K T V體育運動/ 健身本地旅游外地旅游網(wǎng)吧其他 ( 請注明) 沒有 15%4%32%49%0% 10% 20% 30% 40% 50%居所附近工作地點附近主要商業(yè)區(qū)其它消費性質的休閑娛樂選擇的地點系列1 哈爾濱大商 .新瑪特購物休閑廣場