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【正文】 管理指引 b、行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn) 時(shí)間 發(fā)文部門 政策 2021 年 4 月 11 日 中國人民銀行 提高存款準(zhǔn)備金率 ％ 2021 年 4 月 27 日 國務(wù)院 將房地產(chǎn)開發(fā)的自有資本金比例從 20％提高到 35％ 2021 年 1 月 1 日 中國人民銀行 擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款 利率浮動(dòng)空間 2021 年 10 月 28 日 中國人民銀行 提高金融機(jī)構(gòu)存貸基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)空間，同時(shí)允許存款利率上調(diào) c、個(gè)人信貸政策 時(shí)間 發(fā)文部門 政策 2021 年 3 月 3 日 銀監(jiān)會(huì) 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿） d、融資政策 2021 年 銀監(jiān)會(huì) 《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》 B、土地政策 時(shí)間 發(fā)文部門 政策 2021 年 3 月 1 日 國土資源局 國土部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通知 2021 年 3 月 16 日 國土資源部 國土資源部關(guān)于下 達(dá) 2021 年全國土地利用計(jì)劃的通知 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 2021 年 4 月 29 日 國務(wù)院辦公廳 關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的通知 2021 年 9 月 22 日 人大常委 中華人民共和國土地管理法修正案 2021年 10月 28 日 國務(wù)院 國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 2021 年 11 月 1 日 國土資源部 土地利用年度計(jì)劃管理辦法修訂版 2021 年 11 月 1 日 國土資源部 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法 2021年 11月 10 日 國土資源部 關(guān)于完善農(nóng)用地與土地征收審查報(bào)批工作的意見 （ 2） 2021 年宏觀政策一覽表 時(shí)間 發(fā)文部門 政策 3 月 16 日 中央人民銀行 調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策，房貸利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 3 月 26 日 國務(wù)院 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知 4 月 27 日 國務(wù)院 新“國八條” 5 月 11 日 中央七部委 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知 5 月 13 日 建設(shè)部 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 5 月 30 日 建設(shè)部 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 10月 11日 國務(wù)院 二手房交易必須交納個(gè)人所得稅 12 月中旬 國稅局 繼續(xù)加大對中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng) （ 3） 2021 年宏觀 政策一覽表 時(shí)間 發(fā)文部門 政策 4 月 28 日 中央人民銀行 ５年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由 %上調(diào)至 % 5 月 17 日 國務(wù)院 國六條 5 月 29 日 國務(wù)院 國十五條細(xì)則 5 月 31 日 國稅局 關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 7 月 6 日 建設(shè)部 關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 7 月 11 日 建設(shè)部 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見 7 月 24 日 國務(wù)院 關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知 7 月 26 日 國稅局 關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知 8 月 1 日 國土資源局 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 ， 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 9 月 19 日 成都市物價(jià)局 公示 商品房銷售價(jià)目表 或 商品房銷售價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌 10 月 10 日 國土資源局 城鎮(zhèn)土地使用稅提高 2 倍 10 月 20 日 成都市公安局 關(guān)于深化戶籍制度改革深入推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的意見（試行） 10 月 27 日 國務(wù)院 住宅用地自動(dòng)續(xù)期 20212021 政策 對比分析 近幾年政策發(fā)展趨勢 2021 年 2021 年 2021 年 政策 發(fā)布 特點(diǎn) 2021年對房地產(chǎn)的調(diào)控，主要是規(guī)范其房地產(chǎn)市場秩序， 保證了我 國房地產(chǎn)業(yè)朝著健康有序的方向發(fā)展，表明政府以更長遠(yuǎn)的眼光來維持房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展；房地產(chǎn)信貸收緊，對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道和開發(fā)模式提出了更高 。 相比于 2021 年對房地產(chǎn)的調(diào)控， 2021年有兩個(gè)重要的特點(diǎn) :第一是 2021年政策的承接和連貫性比較強(qiáng)，中央確立政策導(dǎo)向，部委制定措施，地方執(zhí)行和出臺(tái)細(xì)則，自上而下的調(diào)控有目的，有步驟，有條理。第二是2021 年的調(diào)控多是單個(gè)部委的政策， 2021 年的政策以組合拳為主，七部委意見，三部門通知，部委聯(lián)動(dòng)，中央地方聯(lián)動(dòng)成為本次調(diào)控的最大特點(diǎn)。 相對 2021 年房地產(chǎn)調(diào)控，其 主要特點(diǎn)： 2021年政策繼續(xù)完善 2021年政策調(diào)控，細(xì)化其政策條款，進(jìn)一步加大對投資購房者的打擊， 從銀行利率，稅收政策的方向逐步向土地政策傾向， 政策調(diào)控力度較逐步加大 。 市場 情況 市場較為平穩(wěn)，并出現(xiàn)發(fā)展較快的趨勢，注重對開發(fā)企業(yè)的限定及土地供應(yīng)規(guī)范 較大的打擊投資心理，房地產(chǎn)開發(fā)依然較快，市場價(jià)格上漲明顯 住宅消費(fèi)趨于理性，房價(jià)漲幅低于同期水平，繼續(xù) 加大普通住宅市場供給 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 調(diào)控 所遇 問題 政策實(shí)施力度不強(qiáng)，以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，調(diào)控政策細(xì)則并未出臺(tái)，調(diào)控力度不大 主要發(fā)布調(diào)控信號(hào)，但實(shí)質(zhì)調(diào)控細(xì)則并未 出臺(tái)，市場發(fā)展較快，調(diào)控力度沒有完全體現(xiàn) 地方政府行為將直接體現(xiàn)此次調(diào)控政策效果 未來 發(fā)展 趨勢 從近年來政府發(fā)布實(shí)施宏觀調(diào)控政策來看，未來相當(dāng)長的時(shí)間里將保持政策的延續(xù)性，將更加注重政策的可執(zhí)行性。繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加大普通住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用房）供給， 抑制固定資產(chǎn)投資過快增長，遏制住房價(jià)格過快上漲 為主要發(fā)展趨勢。市場依然過熱政府將繼續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策。 總結(jié) 國家宏觀調(diào)控政策的主要調(diào)控方向?qū)⑹亲》抗?yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)加大對中檔低住房的供給，打擊投機(jī)性購房，穩(wěn)定房價(jià)。投機(jī)型客戶在政策影響下必將受 到抑制。 物權(quán)法草案將對住宅項(xiàng)目帶來利好信息，土地年限自動(dòng)續(xù)期，將征收物業(yè)稅，減少開發(fā)商利益，拉低房價(jià)。 目前成都市對現(xiàn)有在售商品房銷售價(jià)格公開行為，將對在售項(xiàng)目公開化，透明化方向運(yùn)行；在對待市外購房者方面， 進(jìn)一步放開和規(guī)范市外人員到我市入戶 ，有利于外地人購房。 三 、 成都市城北 房地產(chǎn)市場 及板塊分析 （一）城北市場概況 商品房市場 2021 年城北樓盤供應(yīng)面積 萬平米，僅占全市 %，而 04 年所占《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 比率為 10%， 下 降 了近 %； 2021 年 19 月 城北 商品房總體 供應(yīng)量批準(zhǔn) 供應(yīng)面積 萬平米 ，批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少 24%；成交量商品房 萬平米，同比減少 %，其中 9 月成交商品房 萬平米； （ 數(shù)據(jù)來源 ： 成都房地產(chǎn)市場報(bào)告） 2 0 0 6 年1 9 月各方位商品房供銷情況050100150200250300城東 城南 城西 城北單位:萬平米供應(yīng)面積 成交面積 （ 數(shù)據(jù)來源： 成都房地產(chǎn)市場報(bào)告） 從上表可以看出，城北的房地產(chǎn)開發(fā)量最小，但成交面積高于供應(yīng)面積，市場呈現(xiàn)出求大于供的趨勢。 住宅市場概況 供應(yīng)量： 2021 年 19 月城北共批準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目 3496 套共 萬平米，套數(shù)和面積分別同比上升 %和 %，其中 9 月單月無批準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目。 交易量： 2021 年 19 月城北交易商品住宅項(xiàng)目 3708 套共 36 萬 平米，交易套數(shù)和交易面積分別同比增加 %和 %。其中 9 月交易住宅 728 套共 萬平米。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 2 0 0 6 年1 9 月各方位住宅供銷情況36050100150200250城東 城南 城西 城北單位: 萬平米供應(yīng)面積 成交面積 近兩年城北房地產(chǎn)開發(fā)在全市各方位占比最小，這也是城北房地產(chǎn)發(fā)展的一大特征，從 2021 年數(shù)據(jù)來看，住宅開發(fā)供應(yīng)面積分別占到全市的 6%；開發(fā)面積較小，但從成交面積來看，住宅成交比例分別為 %； 成交面積大于供應(yīng)面積 ，求大于供成為城北房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。 造成其供應(yīng)量小的原因： 一是城北依托火車北站，建有大小專業(yè)市場 140 多 個(gè)。經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的同時(shí)區(qū)域 環(huán)境較差 。 二是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后的影響。區(qū)位形象很差，道 路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)緩慢。 三是來自房地產(chǎn)需求的影響。居民結(jié)構(gòu)以鐵路系統(tǒng)等國企職工和個(gè)體經(jīng)營者為主，對房屋檔次的要求相對偏低 實(shí)用 。 四是供給的問題。目前，城北開的盤基本上都是經(jīng)濟(jì)型 為主 。 總結(jié) 歷年來，城北房地產(chǎn)發(fā)展較之成都其他區(qū)位相比都一直處于 滯 后的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在樓盤供應(yīng)量、開發(fā)品質(zhì)等都低于其他區(qū)位，主要是二三環(huán)路之間由《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 于地塊拆遷較為困難，三環(huán)外道路交通情況 并 不理想、生活配套缺乏等因素造成這一現(xiàn)象 ，從 在銷售情況看來， 城北銷售量大于供應(yīng)量，整體發(fā)展現(xiàn)狀為求大于供，市場需求較為旺盛。 （ 二 ）成都市新 城北房地 產(chǎn)板塊 分析 依據(jù)目前城北房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，已形成三環(huán)以內(nèi)和三環(huán)以外兩個(gè)區(qū)域板塊，其中，三環(huán)以外區(qū)域形成了北湖、新都新城區(qū)、天回、大豐四個(gè)板塊，三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)主要在城北二三環(huán)之間，以下為詳細(xì)分析： 成都市新城北房地產(chǎn)板塊分布圖 板塊 北湖板塊 新都城區(qū)板塊 大豐板塊 天回鎮(zhèn)板塊 板塊界定 北湖位于成都三環(huán)路以北，西到大件路 新都新城區(qū)蜀龍大道 大豐鎮(zhèn)老成彭路 天回鎮(zhèn)大件路 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 北湖板塊 （ 1）北湖概況 北 湖 湖 面達(dá) 700 余畝，目前湖區(qū)及周圍 4000 多畝的景區(qū)已經(jīng)建成 并向游人開放 。北湖地 處 12 平方公里北郊風(fēng)光帶的核心區(qū)，緊鄰動(dòng)物園、白蓮池和沙河北段風(fēng)景帶，這里是成都上風(fēng)口，具有良好的自然居家環(huán)境。根據(jù)規(guī)劃， 北湖將建設(shè)成中國最大的城市觀鳥中心， 交通便捷，北湖緊鄰動(dòng)物園，而規(guī)劃中的地鐵 1 號(hào)線直達(dá)動(dòng)物園，建成后可以快捷到達(dá)成都市區(qū)的任何地方。正因?yàn)榫哂兄T多優(yōu)勢，北湖作為成華區(qū)北部的中心風(fēng)景區(qū)，必將成為開發(fā)高檔社區(qū)的區(qū)域之一。 （ 2）北湖房地產(chǎn) 北湖區(qū)域現(xiàn)目前開發(fā)項(xiàng)目并不多，北湖印象等項(xiàng)目的開發(fā)，將逐步帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，以北湖為核心景觀的房地產(chǎn)開發(fā)將是這一區(qū)域開發(fā)的特點(diǎn)，未來的土地儲(chǔ)備量較大 ，開發(fā)潛力巨大，但現(xiàn)目前配套設(shè)施不足，只以北湖為主要的開發(fā)特征，對房地產(chǎn)開發(fā)起到一定的制約。 代表樓盤：北湖印象 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789