【正文】 5406 177458 1653085城區(qū) 855286 2835142022 年鎮(zhèn)區(qū) 380222 398510 1917532城區(qū) 0 806652022 年鎮(zhèn)區(qū) 58640 38768 178073合計 3148064 1802364 4950428出讓總量2022 年到 2022 年 1 月份，常熟市場總共出讓土地 4950428 平方米，總量接近 500 萬方。2022 年到 2022 年，三年之間，常熟土地出讓總量逐年遞增，2022 年達到最高峰，總量達到 1917532 平方米，年增長率分別為%和 %。2022 年 1 月份常熟土地出讓總量 178073 平方米，主要是商業(yè) 性質(zhì)用地。35 / 114出讓性質(zhì)三年來，常熟出讓土地當(dāng)中，主要是居住性質(zhì)用地，3148064㎡，比重達到64%，商業(yè)及其他性質(zhì)用地比重為 36%，1802364㎡。2022 年居住性質(zhì)用地和商用性質(zhì)用地出讓比重為 70%：30%，2022 年為61%：39%，2022 年為 64%：36%。常熟市場居住性質(zhì)用地和商業(yè)性質(zhì)用地的出讓比重相對來說比較趨于理性化，在大力發(fā)展住宅市場的同時，也在關(guān)注商業(yè)配套以及一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。協(xié)調(diào)住商、生活與配套共同發(fā)展。05000001000000150000020220002022 2022 2022 2022常 熟 土 地 出 讓 總 量 一 覽 圖2022 2022 2022 2022常 熟 土 地 出 讓 性 質(zhì) 比 重 圖64%36%居 住商 業(yè)36 / 114土地供應(yīng)地段2022 年到 2022 年 1 月，常熟城區(qū)總共出讓土地 3517960㎡，比重達到 71%，鎮(zhèn)區(qū)總共出讓土地 1432468㎡，比重達到 29%，開發(fā)重點偏向于城區(qū)。特征：常熟房產(chǎn)在發(fā)展城區(qū)房地產(chǎn)的同時，鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場也在同時起步。居住性質(zhì)的出讓土地中，城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)的比重分別是 77%、23%，總量分別為2437773㎡，710291㎡。商業(yè)性質(zhì)的出讓土地中，城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)的比重分別是 60%、40%，總量分別為 1080187㎡，722177㎡。常熟市主要在城區(qū)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，因為城區(qū)的商業(yè)服務(wù)配套等設(shè)施相對完善。而在鎮(zhèn)區(qū)，除了發(fā)展住宅物業(yè)，常熟也很重視商業(yè)服務(wù)配套的跟上。城區(qū)的住宅土地供應(yīng)最近主要集中在新城區(qū)和東南開發(fā)區(qū)等新興重點發(fā)展區(qū)域。常 熟 土 地 出 讓 區(qū) 域 比 重 圖71%29%城 區(qū)鎮(zhèn) 區(qū)居 住 性 質(zhì) 用 地 出 讓 區(qū) 域 比 重 圖77%23% 城 區(qū)鎮(zhèn) 區(qū)商 業(yè) 性 質(zhì) 用 地 出 讓 區(qū) 域 比 重 圖60%40% 城 區(qū)鎮(zhèn) 區(qū)37 / 114土地供應(yīng)規(guī)模根據(jù)房管局的土地出讓資料顯示，常熟市場出讓的土地規(guī)模大小不一，跨度比較大，小者不到 1000㎡，大者也有幾十萬方，大量體規(guī)模性的土地出讓主要是集中在城區(qū)的新開發(fā)區(qū)域，如常熟新城區(qū)、文化片區(qū)和東南開發(fā)區(qū)。 常熟市土地出讓存量分析從常熟已成交地塊未推向市場的存量及分布的情況來看，我們可以預(yù)計常熟房地產(chǎn)市場今后的發(fā)展重點區(qū)是在哪里，同時也可以預(yù)判，本項目的主要的客源競爭區(qū)是在哪里。常熟城市的重點規(guī)劃發(fā)展方向是偏北偏東，也就是新城區(qū)，由于土地資源充足，后續(xù)可以源源不斷供應(yīng)，所以，新城區(qū)將肯定是常熟房產(chǎn)市場的發(fā)展重點，借助區(qū)域逐漸成熟的配套等等，新城區(qū)對常熟其他區(qū)域市場主力客源的吸引度可想而知了。世茂、綠地等外來或本土的知名實力開發(fā)商也都在該區(qū)域有操作項目或土地儲備，品牌實力的影響，開發(fā)理念的引入，開發(fā)水平的提升無疑讓區(qū)域市場成為常熟房產(chǎn)開發(fā)的重中之重。38 / 114由于常熟土地出讓的主要特征之一就是出讓土地規(guī)模性不大，分布較零散，故統(tǒng)計常熟已成交地塊未推向市場的存量及分布就呈現(xiàn)一定的難度。通過常熟一系列的開發(fā)數(shù)據(jù)以及市場發(fā)展的特征，經(jīng)過市場這兩年的開發(fā)，再加上 2022 年目前已出讓的土地，估計常熟市場目前已成交但卻未推向市場的存量在 250 萬方左右，而城區(qū)的土地存量估計在 150200 萬方左右，可以說，土地市場存量還是比較充足的。這部分土地存量分布在常熟城區(qū)的各個板塊，但主要的是集中在兩大區(qū)域，? 一個就是本項目所在的東南開發(fā)區(qū)，土地存量達到 8090 萬方左右，? 而另外一個主要區(qū)域是海虞北路長江路一帶的城北新區(qū)，總量在 6070 萬方左右，掌握在綠地、世茂、中凱、裕坤等開發(fā)商手中。其余的土地存量主要是分布在城區(qū)的其他區(qū)域，但多是體現(xiàn)在新興城區(qū)或城區(qū)的邊緣地帶。而從常熟的區(qū)域版圖來看，新世紀大道兩側(cè)沿線尚有比較多的未開發(fā)用地，在今后的常熟市場，該片區(qū)可能成為重要的土地出讓片區(qū)。東南開發(fā)區(qū)目前有一定量的土地儲備，但本項目占據(jù)了半壁江山，其他地塊從規(guī)模和實力上來說尚未達到檔次，故從目前現(xiàn)狀來看，本項目也可看作是代表東南開發(fā)區(qū)板塊?？梢钥吹?，東南板塊要發(fā)展，項目要發(fā)展，客源競爭的主要板塊將是新城區(qū)。從未來發(fā)展來看，項目以及東南板塊所面臨的競爭形勢還是比較嚴峻的，在外區(qū)域的客源競爭上將任重道遠。 常熟市土地出讓走勢分析從常熟的整體規(guī)劃來看，可以預(yù)計常熟市場今后土地出讓的走勢。由于常熟舊城改造和新城建設(shè)，新興區(qū)域的興起，使得常熟未來一段時間內(nèi)依然還有一定量體的土地推出市場。城區(qū)主要是39 / 114集中在新城區(qū)。土地供應(yīng)重點逐漸趨向于城郊結(jié)合部和新興區(qū)域以及常熟的鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)的土地資源將越來越稀缺。將來一段時間依然還是以居住性質(zhì)用地出讓為主，但城區(qū)的商業(yè)性質(zhì)用地的出讓比重將可能提高。將來市場可能還會有大型地塊推出。受國家宏觀政策以及土地資源的稀缺影響，未來出讓的土地當(dāng)中，高容積率可能會占據(jù)較大比重。從土地市場存量來看，全市土地存量較為充足，本案作為東南開發(fā)區(qū)第一批發(fā)展的大型地產(chǎn)項目，具有撬動整個板塊發(fā)展的基礎(chǔ)和條件，片區(qū)未來的競爭將逐步趨于激烈。 房地產(chǎn)二級市場 常熟市房地產(chǎn)二級市場發(fā)展概述概述：可以說，常熟的房地產(chǎn)市場發(fā)展真正始于 2022 年，2022 年 6 月 30 日，最后一批存量公房出售止，常熟住房分配福利制度結(jié)束，正式進入商品房制度改革。由于常熟是縣級市，盡管各項經(jīng)濟指標(biāo)都名列國內(nèi)領(lǐng)先地位，但由于發(fā)展機遇不能等同于上海蘇州等大城市，城市發(fā)展也晚于這些城市，所以國有土地的市場化運作晚于這些城市。而隨著土地拍賣政策實行，大量居住用地拍出，市場供應(yīng)量增加；各區(qū)的建設(shè)基本完善，城市發(fā)展帶來外來人口的大量導(dǎo)入等因素，從 2022 年開始，常熟的房地產(chǎn)市場進入了快速發(fā)展的時期，各項指標(biāo)增幅明40 / 114顯。新區(qū)域的全面啟動、購買需求的增加、全國市場的升溫引爆了常熟市場，短短三四年內(nèi)，常熟房價從 1500 元/平方米左右一路上漲到 4000/平方米左右，市區(qū)更有產(chǎn)品價格達到 5000 元/平方米左右，上漲幅度明顯。市場的發(fā)展除了價格，還從另外一些方面得到了體現(xiàn)：從產(chǎn)品形態(tài)來看，常熟從最初的多層+別墅發(fā)展為多層、小高層、高層、別墅、商業(yè)、酒店公寓等各類產(chǎn)品百花齊放的市場格局；從產(chǎn)品品質(zhì)來看，從最初的小區(qū)僅僅為了滿足居住需求，發(fā)展到現(xiàn)在的居住質(zhì)量、居住健康等多方面的需求。景觀、規(guī)劃、戶型等多方面都得到了很大的發(fā)展；從客源角度看，常熟市場從最初的本地自住客戶占絕對比例，發(fā)展到本地客戶與外來客戶共同成為市場主力，置業(yè)目的也從自住發(fā)展為自住與投資。隨著國家一系列的宏觀政策調(diào)控以及市場自身的調(diào)節(jié)，常熟市場逐漸趨于成熟穩(wěn)定，購房者更加理性，開發(fā)商對產(chǎn)品品質(zhì)也越來越重視，價格平穩(wěn)上漲。經(jīng)過這段時間的市場調(diào)整，外來的實力開發(fā)商的影響力與優(yōu)勢逐漸體現(xiàn)，先進開發(fā)理念的進入，使本地部分小農(nóng)思想嚴重的開發(fā)商受到很大的沖擊，居民的理性購房也使不少產(chǎn)品沒有競爭力的樓盤在激烈的市場競爭中處于下風(fēng)。由于自住客戶依然占了購房者的主力，且房地產(chǎn)價格與自住客戶接受能力背離不大，可以說，常熟的市場用比較長遠的角度看，會持續(xù)健康發(fā)展，但同時對開發(fā)商提出了更加高的要求，注重樓盤品質(zhì)、增加樓盤附加價值將會是今后競爭中利器。常熟市場價格走勢我們將 2022 年到 2022 年常熟市場商品房的成交均價進行了統(tǒng)計。 （見右圖）41 / 114從圖中可以看出，常熟這兩年的商品房成交均價一直呈現(xiàn)上漲趨勢，年上漲額度在 300800 元/平方米之間，此成交均價包含了常熟的住宅、商業(yè)等商品房形態(tài)。2022 年，常熟市場商品住宅成交均價 元/㎡，而2022 年，常熟商品住宅成交均價為 元/㎡。二手房市場，2022 年上半年，常熟二手房成交均價為 元/㎡，二手住宅成交均價 元/㎡；而 2022 年 110 月份，常熟二手房成交均價為 元/㎡，二手住宅成交均價 元/㎡，漲幅不明顯。按目前常熟市場的發(fā)展環(huán)境，其房產(chǎn)價格將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)之上穩(wěn)步發(fā)展，穩(wěn)中有升，但幅度將大大降低。不排除隨著市場競爭的加劇，部分形態(tài)產(chǎn)品價格有小的波動。常熟市場產(chǎn)品走勢和其他市場一樣，常熟的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品也隨著時間的發(fā)展逐漸經(jīng)歷了一個演變的過程。產(chǎn)品形態(tài)：單元化往多元化方向發(fā)展常 熟 商 品 房 成 交 均 價 （ 元 ／ ㎡ ）2897 0500100015002022250030003500400045002022年 2022年 2022年 2022年商 品 房 成 交 均 價（ 元 ／ ㎡ ）42 / 114常熟市場原先以自建民宅和一部分福利分房為主，此時的產(chǎn)品談不上產(chǎn)品形態(tài)，后來隨著住房制度的改革，商品房的出現(xiàn)，市場出現(xiàn)了早期的商品房，多以別墅和多層公寓為主。但隨著市場的發(fā)展，土地資源的稀缺，新興城區(qū)的興趣，客源接受度的引導(dǎo)等等，小高層和高層產(chǎn)品逐漸融入常熟市場，于是，常熟的產(chǎn)品形態(tài)不管是住宅還是商業(yè)都變得多元化，客戶的可選擇性也更大。產(chǎn)品質(zhì)量：滿足日常居住需求到追求生活品質(zhì)的轉(zhuǎn)變市場發(fā)展之初，居民更多的是滿足日常的居住需求，福利房、自建房以及拆遷安置房的品質(zhì)毋需多言，隨后，商品房的出現(xiàn)，讓更多客戶關(guān)注到原來居住也是有品質(zhì)而言。常熟的房產(chǎn)正在逐步從“居者有其屋、居者大其屋”往“居者優(yōu)其屋”發(fā)展?？蛻粢哺嗟膶⒛抗馔吨T到產(chǎn)品的建筑材料、建筑品質(zhì)、戶型、小區(qū)的景觀設(shè)計、功能空間等等能夠表現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的諸多因素上來。而常熟的很多產(chǎn)品也在其產(chǎn)品的細節(jié)、景觀環(huán)境的營造和附加價值上做出了文章。普通住宅時代（過去） 品質(zhì)提升階段（發(fā)展） 品質(zhì)住宅（現(xiàn)在） 健康、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能……等類型住宅（將來）常熟市場客戶分析43 / 114常熟的經(jīng)濟發(fā)達，人民生活水平較高，尤其是民營企業(yè)的發(fā)展，使得區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生了很多經(jīng)濟實力比較強的客戶。伴隨著經(jīng)濟條件的改善，對居住環(huán)境的追求也就越來越高，從而產(chǎn)生對住宅市場的需求。高端產(chǎn)品客源：經(jīng)濟實力比較強的客戶，主要是兩個客層，私營業(yè)主（包括私營企業(yè)主和一部分經(jīng)商客戶）和機關(guān)、事業(yè)單位的公務(wù)員，行政人員等。這部分客戶經(jīng)濟實力比較強，同時，又追求生活品質(zhì)，對居住環(huán)境要求較高，所以形成了常熟市場高端產(chǎn)品的主力客戶群。普通產(chǎn)品客源：經(jīng)濟實力相對較弱?？驮磳哟我蚕鄬Χ嘣?。除了私營業(yè)主和部分機關(guān)、事業(yè)單位的人員之外，還主要包括舊城改造的動遷戶、招商城的從商人員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城的機關(guān)人員，當(dāng)?shù)鼐用?，結(jié)婚或定居常熟的年輕客戶、常熟企業(yè)的高級白領(lǐng)、員工等等。由于客源層次的不同，對產(chǎn)品的需求也不一樣。相對來說，小高層高層產(chǎn)品的客源相對年輕化。常熟市場未來的住房需求預(yù)測常熟正在實施舊城改造和新城建設(shè)，有計劃的實施產(chǎn)業(yè)聚集和人口增長的目標(biāo)。一方面，舊城改造和新城建設(shè)會產(chǎn)生大量的動遷需求，從本質(zhì)上來講，動遷需求有很大一部分可以轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場的剛性需求；另外，產(chǎn)業(yè)聚集必將帶動地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，同時也可以帶動地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展，產(chǎn)生部分需求；而隨著經(jīng)濟的發(fā)展，大量外來人口的涌入，常熟人口的增長也必將直接拉升市場對住房的需求。從這點來講，常熟的住房需求將隨著常熟經(jīng)濟的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的聚集和人口的增長而得到更進一步的挖掘，需求拉動增長，可以預(yù)見，今后一段時間，常熟的住房需求還會有增長的小高峰，市場還有發(fā)展的空間。從住房需求的演變來看，今后常熟的需求重點將更可能偏向于普通住宅的需求，而從區(qū)域來講，隨著大格局的形成，常熟的住宅需求區(qū)域?qū)⑾鄬械綆讉€新開發(fā)的新興區(qū)域。44 / 114 二級市場板塊分析常熟市場首先由于地理位置以及行政區(qū)域的不同而劃分為城區(qū)板塊和鎮(zhèn)區(qū)板塊。這里，我們重點來研究常熟城區(qū)的房地產(chǎn)板塊劃分。由于發(fā)展有先后，規(guī)劃有主次，常熟同樣的有主城區(qū)和新城區(qū)之分。除了原先的環(huán)線以內(nèi)的古城區(qū)之外，由于后來的虞山鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在區(qū)也逐漸劃入主城區(qū)，故我們將這兩個板塊劃入主城區(qū)的大板塊的格。以海虞路為界，海虞路東側(cè)納入新城區(qū)板塊，西側(cè)為主城區(qū)板塊。同時，東南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊作為一個有力的補充。主體樓盤分布，板塊劃分見常熟市區(qū)樓市分布圖。45 / 11446 / 114主城區(qū)：由于地段的優(yōu)越性，區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施都已趨完善，而各大商圈也為居民的衣食住行提供了很大的便利，濃厚的居住氛圍早已經(jīng)形成，便利的生活方式和良好的保值升值潛力是主城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的支撐點。眾多客戶置業(yè)首選該區(qū)域，但區(qū)域土地資源越來越稀缺，產(chǎn)品供不應(yīng)求。賣點提煉：地段+成熟的生活圈、完善的配套+一定的優(yōu)惠措施新城區(qū)：與主城區(qū)的接壤，便利的交通、日益齊全的配套設(shè)施，同樣比較有吸引力的規(guī)劃，以及適宜的價格是新城區(qū)目前吸引客戶的主要支撐點。雖然區(qū)域內(nèi)是以小高層高層產(chǎn)品為主，但比較好的設(shè)計理念和寬廣的視野，以及品牌公司的實力的引導(dǎo)，讓該區(qū)域的產(chǎn)品吸引了很大一部分客戶。從新城區(qū)目前的支撐點來看，主要是兩方面因素在吸引客戶，一是相對比較適中的