【導讀】《2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。”景刚w的市場研究分為兩個部分。一是對成都市場的現(xiàn)狀做。研究，以判斷大市場對溫江市場的影響，利于決策者把握大勢。由于目前成都市二環(huán)內(nèi)。土地已經(jīng)基本供應(yīng)完畢。值得提出的是，2020年。一方面，他導致郊區(qū)市。爭程度越來越高。能贏得廣大客群的認可?？腿阂脖黄鹊倪M行轉(zhuǎn)移。邊郊縣第三位，總體供應(yīng)量居郊縣第二位。江堰外，均以超過3000。為郊縣住宅的第一集團的溫江，價的上升提供了良好的基礎(chǔ)。華陽晚，價格低于華陽。近年來房價上漲迅速，車階層來該區(qū)域臵業(yè)。大大放量，市場競爭激烈。溫江市場05年土地成交面積居郊縣首位，成交面積為5050畝。積則大幅度下降，僅成交，相比05年減少50%。將大幅上市，這對本案是巨大的潛在威脅。紫霄園對傳統(tǒng)和諧居住文化的孜孜追求人文主題

　　

【正文】 20F三層打包為一區(qū)間，每一區(qū)間增加 12元，區(qū)間內(nèi)每層增加 24元。 20層以上單價逐層減少 15元左右。 點評： 從 ， 面積因素價差不大 導致開盤當日套二房屋全部售磬（共銷售 35套，其中 22套套二戶型）。 層差設(shè)定方法有利減少客戶對高樓層價格抗性。 本資料來自 88 案例借鑒 —— 盛世草堂 房源（套） , 2 6 6房源（套） , 3 5 2房源（套） , 2 8 8去化 ( 套 ) , 2 1 0去化 ( 套 ) , 1 2 2 去化 ( 套 ) , 1 1 7價格 ( 元 / ㎡ ) , 4 6 0 0價格 ( 元 / ㎡ ) , 4 9 5 0價格 ( 元 / ㎡ ) , 5 0 0 005010015020025030035040044004500460047004800490050005100房源（套） 去化( 套) 價格( 元/ ㎡)房源（套） 266 352 288去化 ( 套 ) 210 122 117價格 ( 元 / ㎡ ) 4600 4950 5000一批次 4 . 2 8 二批次 6 . 2 三批次 8 . 2 6該項目一期的價格一亮相就吸引了大批客戶。但因營銷工作細致度不夠， 2期價格上漲后，去化度下降了 44%，在區(qū)域內(nèi)影響力逐漸下降。 該項目的開發(fā)商背景吸引了大批鐵路系統(tǒng)的外地客戶，成為主力消費群。 整體定價策略： 該項目一批次價格略低于同區(qū)域產(chǎn)品，制造口碑與熱銷氛圍，同時試探市場。 二批次根據(jù)一批次熱銷情況，提價幅度較大，同時增大推盤量。 三批次與一、二批次產(chǎn)品有所不同，考慮到市場風險，價格僅略微增長。 本資料來自 89 本案的整體價格策略（第一期） ? 整體價格策略： 采用低開高走的價格策略； ? 整體價格調(diào)性： 高于第二集團，在第一集團中，有相對的性價比優(yōu)勢，實現(xiàn)項目的快速消化； ? 價格制定： 根據(jù)上部分價格定位，本項目的預計均價在 4600元/平米； 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 本資料來自 90 本案價格策略 ? 結(jié)合項目較為高端的入市形象，創(chuàng)造巨大的性價比口碑，迅速預熱市場，達到快速的聚集人氣的作用，迅速的實現(xiàn)蓄客目標。 ? 以４２００元／平米的價格進行市場試探； 蓄水期價格策略 —— 價格拋低球，引爆市場； 第一批價格策略 —— 價格促銷策略，價格試探策略； ? 價格促銷策略： 由于該階段為項目的開盤期，需要一定的特惠金額進行優(yōu)惠。采取促銷原則的策略，即把 促銷的特惠金額全部加入原價的表價里 ，價格的增長并不受已去化單位的影響。同時，為后期的調(diào)價做好鋪墊工作，后期的價格上漲為理所當然。 ? 價格控制策略：項目蓄水期，不停的進行小幅度的價格上調(diào)，刺探客戶的真實心理價位．第一批物業(yè)開盤時，將價格上漲到４３００元／平米，為項目的實際成交價格； 本資料來自 91 第一批引爆售價 在 4300元／㎡左右 高性價比產(chǎn)品，項目 極具競爭力 打壓式競爭 強勢聚焦市場 現(xiàn)金流保障 項目快速去化 強勢啟動市場 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 本資料來自 92 項目的整體價格策略 4200430045004700480039004000410042004300440045004600470048004900蓄水期 第一批次 第二批次 第三批次 第四批次項目的整體價格策略 ?第二批次由于有大量的套二和套三戶型，是價格上漲的主要推動力； ?第三批次物業(yè)價格由于第二批次已成功沖破峰值４５００元／平米，上調(diào)至４７００元客戶易于接受； ?第四批次物業(yè)，是本案經(jīng)典樓王．由于相隔已隔項目入市時間較長，自然價格的上漲結(jié)合本身的項目優(yōu)勢，可實現(xiàn)價格的順利上調(diào)； 本資料來自 93 第二部分 營銷策劃 產(chǎn)品分析 項目整體定位 總體營銷策略 推廣策略 媒體策略 價格策略 其他建議 本資料來自 94 序 本資料來自 95 我們所面對的： 是一處已經(jīng)被成都人認可的品質(zhì)生態(tài)居住區(qū)，是未來成都城市的副中心，是正在成型的“外光華新城”。 是成都競爭最激烈的地產(chǎn)格斗場，是一個有著 15個項目同時在線開發(fā)的地產(chǎn)熱點片區(qū)。 是國內(nèi)一線地產(chǎn)商（萬科、和黃）和成都第一陣營地產(chǎn)商(仁和、藍光）盤踞的所在，是一個并不可輕視的且不易攻占的戰(zhàn)爭高地。 本資料來自 96 因此我們必須循著別人的足跡前行，一座城市的主流是我們無法逆轉(zhuǎn)的規(guī)則。 —— 產(chǎn)品 因此我們可以循著別人的足跡前行，那樣可能可以規(guī)避很多很多的市場風險。 —— 大勢 因此我們不能循著別人的足跡前行，一不小心將在市場夾縫中落個粉身碎骨。 —— 概念 本資料來自 97 2020年，深圳，紅樹灣，中信紅樹灣。 在深圳炙手可熱的又一高尚生活區(qū)，聚集著紅樹西岸、瑞河耶納、 海怡東方 、陽光帶海濱城 、御景東方 、世紀村日月府等項目，大多都為知名地產(chǎn)開發(fā)商鼎力打造。 中信紅樹灣，以“比肩全球，灣區(qū)物業(yè)”為形象導入概念，升華片區(qū)其他項目“紅樹灣一線海景”的同質(zhì)化訴求，建立了自己獨立的形象體系和市場地位，在白熱化的片區(qū)競爭中脫穎而出，其影響力一直延續(xù)至今。 我們希望本案，同樣能在片區(qū)的競爭中脫穎而出！ 本資料來自 98 2020年，北京，望京， CLASS。 2020年， CLASS、澳洲康都、華鼎世家、寶星園、銀領(lǐng)國際等項目集體涌現(xiàn)在望京地區(qū)。 CLASS以“建于果嶺上的上層建筑”和創(chuàng)新推出的“超空間錯落式疊拼別墅、城市公寓和頂層 PENHOUSE” 三類產(chǎn)品，不僅在片區(qū)鶴立雞群，還成為望京個性化高品質(zhì)項目的代表，并同期在概念橫行的北京占有一席之地。 我們希望本案，在概念和產(chǎn)品升華中同樣能在成都地產(chǎn)市場占有一席之地。 本資料來自 99 惟 破則立 由此可見，在激烈得可以聞到殘酷味道的市場競爭環(huán)境里 — 本資料來自 100 —— 來到成都 —— 本資料來自 101 突破中新！ 52萬平米后現(xiàn)代城、 225萬平米 老城廂、 鳳凰大廈、 80萬平米 城上城、 300萬平米浐灞半島 ?? 中新集團在中國中心城市一直致力于城市綜合體開發(fā)。 而本案，將是中新從城市綜合體到純住宅開發(fā)的一次新標高 本資料來自 102 突破城市！ 2000年香港、 2000年上海、 2002年北京、 2020年天津、 2020年深圳、 2020年重慶、 2020年長沙、 2020年西安、 2020年成都 ?? 八城之后，來到中國第四城成都，實現(xiàn) 7年一躍。 本資料來自 103 突破區(qū)域！ 溫郫都生態(tài)建設(shè)示范區(qū)、教育科研和休閑旅游為主的城市新區(qū)、兩心一軸發(fā)展新格局 ?? 入則幽靜、出則繁華 ” －－新光華既具有作為第一居所的配套與便捷，又擁有天然景觀與生態(tài)人居環(huán)境。 內(nèi)外光華齊進，溫江新城已成為成都城市發(fā)展的新高地 本資料來自 104 突破競爭！ 和記黃埔項目、珠江地產(chǎn)項目、森宇美茵河谷、大華塞那河畔、冠潤那城、萬廈西花汀、上實錦繡森林、萬科朗潤園、藍光香瑞湖、建信奧園、仁和春天大道 ?? 在眾多的品牌發(fā)展商和名盤的包圍中求發(fā)展 本資料來自 105 突破產(chǎn)品 ! 同片區(qū)住宅大多在現(xiàn)代住宅、社區(qū)大水系、空中院館、環(huán)境與城市融合、建筑與生態(tài)融合的規(guī)劃理念中漸漸同質(zhì)化，如何在不拋離此基礎(chǔ)上尋找優(yōu)化方案和創(chuàng)新設(shè)計方式成為關(guān)鍵。 在產(chǎn)品競爭力上做到溫江板塊生態(tài)住宅的新代表 本資料來自 106 突破概念！ 不是水岸情懷，就是生態(tài)環(huán)境；不是灘涂創(chuàng)造，就是森林鄰里；不是陽光風景，就是春天純氧 ?? 光華大道的推廣概念難道只體現(xiàn)在名字的差異了？ 未來牌和生態(tài)牌是這里必須堅持的概念，還有新的嗎？ 本資料來自 107 如何破 象中信紅樹灣成為領(lǐng)袖 象 CLASS成為新標桿 — 本資料來自 108 新生態(tài)概念階段 原生態(tài)概念階段 新升態(tài)概念階段 2002年 5月 28日， 溫江撤縣設(shè)區(qū)，成為成都城區(qū)的重要組成部分，溫江房地產(chǎn)開發(fā)呈井噴態(tài)勢。芙蓉古城、奧林匹克花園、森宇音樂花園、海峽新城等大型樓盤相繼出世，“住在溫江”初現(xiàn)端倪。 2020年 9月， 第六屆全國花博會在溫江隆重召開，僅一夜之間，溫江城市價值飆升，地價明顯補漲，土地成交價更創(chuàng)下115萬元 /畝的新高。光華大道也在這年開通。一大批項目促成溫江地產(chǎn)概念的創(chuàng)新與成熟。 2020年，森宇、華新國際等在溫江開始實質(zhì)性開發(fā)建設(shè)，棠湖屋業(yè)、和記黃埔、藍光、宏信等品牌開發(fā)商陸續(xù)搶灘登陸溫江。 2020年，以中新為代表的新一輪城市進化由此展開。 本資料來自 109 —— 項目概念定位 ——溫江新升態(tài) 升級中新、升級城市、升級區(qū)域、升級產(chǎn)品、升級環(huán)境、升級概念 —— 項目將成為溫江新一輪裂變的代表項目 本資料來自 110 廣告語方向： 一切都有升華的跡象 ?? 本資料來自 111 命名方向 1： 中新 |天籟城 完全環(huán)境路線，美好的聯(lián)想。 本資料來自 112 命名方向 2： 中新 |光華大道中 直接的地名主張，類似香港皇后大道東。 本資料來自 113 命名方向 3： 中新 |林蔭大道 環(huán)境主張，意境方向。 本資料來自 114 命名方向 4： 中新 |9座城池 從香港出發(fā)，成都成為中新入主的第 9城。 本資料來自 115 基礎(chǔ)形象 中新 光華大道中 本資料來自 116 基礎(chǔ)形象 中新 天籟城 本資料來自 117 推廣調(diào)性 中新企業(yè)形象導入 本資料來自 118 推廣調(diào)性 項目產(chǎn)品形象導入 本資料來自 119 第二部分 營銷策劃 產(chǎn)品分析 項目整體定位 總體營銷策略 推廣策略 媒體策略 價格策略 其他建議 本資料來自 120 媒體策略的原則 ? 高覆蓋率原則：覆蓋率高，對本案的目標人群進行充分的覆蓋，迅速建立本案的知名度目標； ? 滲透原則：大眾傳播和小眾媒體相結(jié)合；公關(guān)和廣告相結(jié)合；媒體和促銷相結(jié)合 …… ；對目標客群進行強有力的滲透； ? 兵力原則：不鳴則已，一鳴驚人；媒體充分組合，立體性的傳播； 本資料來自 121 物 料 產(chǎn)品展示 場地營銷 展示媒體 物料媒體 主流媒體 大眾媒體 小眾媒體 建筑 園林 街區(qū) 材料 設(shè)施 配套 售樓處 樣板房 圍墻 社區(qū)廣告 導示系統(tǒng) 道旗 DM 海報 業(yè)主咨詢 形象樓書 產(chǎn)品樓書 戶型手冊 CF片 沙盤 模型 看板 其他物料 媒體策略總攻略圖 報紙媒體 戶外媒體 電視媒體 DM直郵 事件營銷組織 產(chǎn)品推薦會 網(wǎng)絡(luò) 電臺 雜志 電話 短信 展架 車身廣告 本資料來自 122 凡事皆廣告，一切可傳播 《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 本資料來自 123 媒體策略 ? 媒體策略的總體原則： 對成都客群：為在成都樹立本項目品質(zhì)、檔次較高的形象，擴大本項目的知名度，引起成都人關(guān)注，因此宣傳方式以報紙廣告為主和戶外廣告為主，電視廣告為輔； 對溫江客群：因為溫江城區(qū)較小，人口集中，口傳效果明顯，所以以車身、路牌、公關(guān)活動、禮品發(fā)放等形式就可滿足對項目知名度、品牌形象、品質(zhì)的宣傳。 本資料來自 124 造勢期 開盤強銷期 持銷期 少、顯性 多、隱性 營銷費用 推廣主題 營銷活動 推廣渠道 營銷費用 強 ——弱 滲透式營銷 推廣渠道 少 ——多 ——少 推廣主題 顯性 ——隱性 營銷活動 少 ——多 整體的媒體策略 —— 滲透式營銷 《 2020房地