【導讀】業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積萬平方公里，市區(qū)。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，沈陽的工業(yè)門類已達到142個，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企。業(yè)3033家，地區(qū)生產(chǎn)總值2240多億元。近年來，沈陽市委、市政府以振興沈陽。沈陽經(jīng)濟和社會長足發(fā)展，人民生活水平快速提升，沈陽經(jīng)濟和社會步入。在此同時，沈陽先后獲得“國家環(huán)境保護模范城市”、“國。競爭力城市行列。沈陽是東北地區(qū)最大的中心城市。心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基。沈陽擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路。規(guī)劃》，未來5年，大多沈城人的購物半徑都將不超過15分鐘的路程。為七城市經(jīng)濟圈乃至東北地區(qū)名副其實的購物天堂。分級主要解決沈陽商業(yè)網(wǎng)點合理布局的問題。也就是說，在這個商貿(mào)中心里，沈陽居民到大商場購物只需要走15分鐘的?！笆晃濉蹦┢?，沈陽零售商業(yè)網(wǎng)點總規(guī)模將導控在1000萬平方米，其中，

　　

【正文】 、項目開發(fā)方式及風險評估 （一）項目開發(fā)方式 本項目由實力雄厚的浙江鐵牛集團投資成立的沈陽國際紡織服裝城有限公司獨家開發(fā)并銷售。 沈陽國際紡織服裝城有限公司將聘請專業(yè)的外圍團隊為項目提供全方位的服務，包括： ? 甲級 規(guī)劃設計公司提供規(guī)劃設計； ? 甲級 建筑設計公司提供建筑設計； ? 甲級 景觀設計公司提供景觀設計； 34 ? 總承包資質(zhì)建筑公司進行建造； ? 國內(nèi)頂級工程顧問公司提供工程顧問； ? 國內(nèi)知名監(jiān)理機構(gòu)進行工程監(jiān)理； ? 國內(nèi)頂級商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司提供全程地產(chǎn)咨詢 ； ? 國內(nèi)頂級律師事務所提供律師服務； ? 國際頂級物業(yè) 顧問公司提供物業(yè)管理服務； ? 國內(nèi)著名銀行提供金融服務； ? 國內(nèi)著名人力資源服務公司提供人力資源顧問服務； ? 國內(nèi)著名培訓公司提供團隊培訓服務； 項目采用一次性全面開發(fā)。 建筑物合理使用年限 50 年； 地下層，總面積達到 萬平方米，項目地面以上總層高為 5層，總建筑面積達到 萬 平方米。 暫無地質(zhì)報告，地基擬采用預應力管樁樁基；擬采用鋼筋混泥土框架剪刀墻結(jié)構(gòu)； 建筑抗震設放烈度 6 度； 地下工程放水登記 2 級； 屋面放水等級 II 級。 （二）項目可能面臨風險 政策風險 目前是 我國“十一五”計劃的第一年，國家“振興東北”的整體戰(zhàn)略正在逐步實施并收到成效的過程中。本項目順應國家宏觀政策方面的發(fā)展，并將為振興東北做出一定貢獻。 本項目可能面臨的政策風險來自于沈陽地區(qū)對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，諸如在為取得預售許可證的情況下，對于預售廣告的投放政策，以及對于誠意金的收取政策。同時，沈陽對于戶外廣告的管理較為嚴格，在項目大規(guī)模營銷工作啟動時，能否購買以及發(fā)布大規(guī)模的戶外廣告也構(gòu)成項目的政策性風險。 項目在目前運作 過程中，已經(jīng)得到沈陽地區(qū)各級政府的支持，在以后的政府公共關(guān)系方面，項目運作方還 將繼續(xù)保持與政府、媒體、市民的良好關(guān)系，得到 35 廣泛的支持。 資金風險 由于項目是一次性全面動工開發(fā)，并且采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)，前期工程量投資量較大，在資金運作方面，如果能盡快進行預售，則可以盡快回籠資金，保證工程快速進行，確保投資回收期。 項目由實力雄厚的浙江鐵牛集團投資，在資金方面確保項目的正常運作情況下合理利用各方面資金，確保資金收益最大化。 市場風險 隨著全國各地大型紡織、服裝、皮革專業(yè)市場的建立，特別是吉林、天津等地的相關(guān)專業(yè)市場的建立，以及商品流通渠道扁平化，使得同類競爭對手沈陽五愛市場本 身市場交易量有下滑趨勢。 同時，五愛市場三期小商品城的建立，以及 市場商戶與客戶對于沈陽鐵西新區(qū)的認可程度，都對于本項目未來的推廣構(gòu)成一定的市場風險。 我們將借鑒浙江、江蘇、天津等地大型專業(yè)市場全國推過方式，結(jié)合沈陽以及東三省市場特點，有策略、有步驟、有重點的運作本項目，以期達到預期最佳值。 三、總體評價 本項目在東北地區(qū)具有一定規(guī)模，并且在國家“振興東北”的戰(zhàn)略藍圖下，具有一定的市場契機。 在工程實施從上面，由于結(jié)構(gòu) 5層，并且建筑物沒有特殊要求，總體可行性強。 在營銷方面，通過專業(yè)的市場運作機構(gòu)協(xié)助，以 及項目自身特點，能確保項目的盈利點。 本項目總體評價在可控的風險下面具有較大贏利機會，有待下面進一步對于市場研究、開發(fā)周期的分析。 36 第四章 市場研究 一、沈陽五愛市場重點研究 五愛市場是東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈最大的流轉(zhuǎn)型輕工產(chǎn)品交易中心，也是中國最著名的批發(fā)市場之一。經(jīng)營商品包含針紡產(chǎn)品、服裝、鞋帽、小百貨、針織品、布料、箱包、家用電器、日用雜品、小食品等 14 個大類， 2 萬余個品種 。年度交易額近 200 億元，五愛市場直接商業(yè)覆蓋為中國北部地區(qū)黑龍江、吉林、遼寧、內(nèi)蒙古、河北等地區(qū)，商業(yè)影響力近萬平方公里， 覆蓋人口超過 2億。五愛市場的直接供貨渠道覆蓋了以上地區(qū)的 70％。五愛市場已經(jīng)在遼寧、浙江和廣東形成了專屬的產(chǎn)業(yè)加工基地，是廣商、浙商等匯集地區(qū)，具備了良好的出口加工和分銷能力，除了滿足中國的消費購買外，還是俄羅斯、保加利亞、捷克斯洛伐克、匈牙利等東歐國家主要的輕工產(chǎn)品供應基地。 五愛市場是沈河中央商務區(qū)核心組成部分，更是規(guī)劃建設中的沈陽金融區(qū)的交易核心。沈陽市有 33 條線路公共汽車經(jīng)過市場，現(xiàn)有地上、地下停車場 4個，同時設客貨聯(lián)運總站，通往全國 380 余個線路。市場有供業(yè)戶使用的萬米倉儲中心，鐵路、民航客貨運辦 理，郵電所、醫(yī)院、圖書館、網(wǎng)站、信息中心等服務設施。 2021 年底，在“ 2021－ 2021 中國十大服裝批發(fā)市場頒獎典禮”上，沈陽五愛市場從近百家參評市場中脫穎而出，被評選為“中國十大服裝批發(fā)市場”。 ? 創(chuàng)建時間： 1983 年 6月， 1990 年 10月遷入現(xiàn)址正式營業(yè) ? 占地面積： 萬平方米 ? 營業(yè)面積： 32 萬平方米 ? 經(jīng)營攤位： 20210 余個，商譽價值為 億元人民幣 ? 日均客流量： 25 萬人次 ? 年成交額：近 200億元人民幣 ? 市場品牌價值： 30 億元人民幣 ? 職業(yè)人群： 6萬余人 （一）五愛市場總體構(gòu)成及各區(qū)域面積 五愛市場由五愛服裝城、五愛市場東區(qū)（包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場床品布藝箱包鞋帽城）、五愛南區(qū)和五愛西區(qū)四個經(jīng)營區(qū)域組成。 37 五愛市場 總占地面積 萬平方米；營業(yè)面積 32 萬平方米。 五愛市場服裝城 占地面積 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，經(jīng)營面積 萬平方米。 五愛市場東區(qū) 包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場床品布藝箱包鞋帽城。一期改造工程五愛市場內(nèi)衣襪子毛線城 2021 年投入使用，建筑面積達 萬平方米；二期改造工程五愛市場床品布藝箱包鞋帽城 2021 年投入使用，建筑面積達 萬平方米；三期改造工程總建筑面積 萬平方米。 五愛市場西區(qū) 占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米，營業(yè)面積 萬平方米。 五愛市場南區(qū) 建筑面積 1萬平方米。 （二）各區(qū)業(yè)態(tài)組成 總體來看，服裝占五愛市場年總銷售份額的比重最大，約 60％。其他商品占30％，以小百貨類為主。 沈陽五愛市場服裝城 沈陽五愛市場服裝城是該市場的主體組成部分，位于五愛市場東側(cè)，于 1997年 4 月 28 日建成投入使用，占地面積 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，經(jīng)營面積 萬平方米；主體建筑 7層，地下二層，地上 5層，地下 2層為倉 38 儲區(qū)、停車場和大型設備裝備區(qū)，地下一層至地上五層為經(jīng)營區(qū)（五層局部為展覽區(qū)），局部六層為集中辦公區(qū)。 地下一層 經(jīng)營童裝、襯衫、牛仔服和褲子 總 檔口數(shù)： 1859 類別 童裝 西褲、襯衫 牛仔 比重 30％ 40％ 30％ 地上一層 經(jīng)營運動休閑裝、時裝、中老年服裝 、褲子、牛仔、泳裝等 總 檔口數(shù)： 1683 類別 中老年裝 運動休閑裝 其他 比重 30％ 50％ 20％ 地上二層 經(jīng)營時裝、少女裝、針織裝、運動休閑裝、褲子、牛仔、 T 恤毛衫等 總 檔口數(shù)： 1750 類別 褲子 毛衫、 T恤 運動休閑及其他 比重 25％ 25％ 50％ 地上三層 經(jīng)營外貿(mào)服裝、家居服、婚紗、裘皮服裝、運動裝、褲子、襯衣、男士西裝等 總 檔口數(shù)： 1846 類別 褲子 家居服 其他 比重 30％ 30％ 40％ 地上四層 經(jīng)營男女精品服裝、運動休閑裝、西裝、羽絨服、褲子、皮衣、睡衣、泳裝 總 檔口數(shù)： 543 類別 休閑、西裝 皮衣、家居服 比重 65％ 35％ 39 地上五層 （常興名品商城）經(jīng)營男女名牌服裝、各種名優(yōu)服裝、精品羊絨、高檔時尚女裝、商務休閑男裝、時尚 休閑運動、貴族皮衣皮草、時尚牛仔 總 檔口數(shù)： 386 類別 皮草、羽絨服、西裝 休閑精品及其他 比重 35％ 65％ 五愛市場東區(qū) 五愛市場東區(qū)包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛市場床品布藝箱包鞋帽城。一期改造工程五愛市場內(nèi)衣襪子毛線城 2021 年投入使用并經(jīng)營繁榮，建筑面積達 萬平方米，單個檔口拍賣最高成交價達 75 萬元，東區(qū)一期租 賃總額達 億元；二期改造工程五愛市場床品布藝箱包鞋帽城 2021 年投入使用 ，建筑面積達 萬平方米；三期改造工程總投資 億元左右，總建筑面積 萬平方米，市場除主體經(jīng)營功能外，還將增設相應的配套功能。東區(qū)已在 2021 年全部實現(xiàn)樓廳式現(xiàn)代化經(jīng)營。 （ 1）內(nèi)衣襪子毛線城 —— 地下一層為停車場，地上一至五層為經(jīng)營區(qū) 地上一層 經(jīng)營內(nèi)衣褲、背心、泳裝、短褲等 總 檔口數(shù)： 425 其中：精品檔口 6普通檔口 357 類別 內(nèi)褲 背心 泳裝 短褲 比重 50％ 30％ 10％ 10％ 地上二層 經(jīng)營內(nèi)褲 、背心、泳裝、短褲等 總 檔口數(shù)： 595 其中：精品檔口 6普通檔口 526 類別 內(nèi)褲 背心 泳裝 短褲 40 比重 50％ 30％ 10％ 10％ 地上三層 經(jīng)營襪子、文胸、背心、短褲等 總 檔口數(shù)： 637 其中：精品檔口 8普通檔口 51西北角 31 類別 襪子 背心 文胸及短褲 比重 60％ 20％ 20％ 地上四層 經(jīng)營床上用品 總 檔口數(shù)： 76 類別 床上用品 比重 100％ 地上五層 經(jīng)營日用品、 布 料 總 檔口數(shù)： 843 其中：精品檔口 9普通檔口 744 類別 日用品 不料 比重 55％ 45％ （ 2）床品布藝箱包鞋帽城 —— 地下一層為停車場，地上一至五層為經(jīng)營區(qū) 地上一層 經(jīng)營鞋、帽 總檔口數(shù)： 1275 其中：精品檔口 5普通檔口 1219 類別 鞋 帽 比重 80％ 20％ 41 地上二層 經(jīng)營箱包、精品皮鞋等 總檔口數(shù)： 1202 其中：精品檔口 8普通檔口 1115 類別 箱包 精品皮鞋 比重 80％ 20％ 地上三層 經(jīng)營布料、毛線、涼席、座椅墊等 總檔口數(shù)： 980 其中：精品檔口 60、普通檔口 920 類別 布料 毛線、涼席、座椅墊 比重 75％ 25％ 地上四層 經(jīng)營床 上用品 總檔口數(shù)： 1032 其中：精品檔口 80、普通檔口 952 類別 床上用品 比重 100％ 地上五層 經(jīng)營日用小商品、體育用品、鐘表、雜貨等 總檔口數(shù)： 711（均為普通檔口） 其中：精品檔口 60、普通檔口 920 類別 日用小商品 體育用品 鐘表 雜貨 比重 25％ 25％ 25％ 25％ 五愛市場西區(qū) 五愛市場西區(qū)針紡城雄踞全國著名的大型批發(fā)市場“五愛市場”的黃金地段， 42 是五愛市場的重要組成部分，整體建筑氣勢恢弘，總占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米，營業(yè)面積 萬平方米， 是一座超大規(guī)模的現(xiàn)代化樓廳式專業(yè)市場。針紡城匯聚國內(nèi)外著名品牌，重點經(jīng)營床上用品、布藝、針紡產(chǎn)品、服裝百貨，這里將發(fā)掌成為東北的針紡中心、玩具中心、床上用品、窗藝布中心、國內(nèi)外精品會展推廣中心。年交易額可達 30 億元人民幣，有 160 多條高速快捷的客貨運輸線通達全國。 地上一層 經(jīng)營針織、襪子、玩具、箱包、布料 總檔口數(shù)： 1199 其中：精品檔口 12普通檔口 1070 類別 針織品 襪子 箱包 玩具 布料 比重 30％ 10％ 10％ 20％ 30％ 地上二層 經(jīng)營服裝、褲子、毛線 總檔口數(shù)： 1695 其 中：精品檔口 13普通檔口 1562 類別 褲子 服裝 毛線 比重 30％ 40％ 30％ 地上三層 經(jīng)營床品、布藝 總檔口數(shù)： 453 其中：精品檔口 6普通檔口 386 類別 布藝 床上用品 比重 66％ 34％ 地上四層 經(jīng)營工藝禮品、花卉 總檔口數(shù)： 104 類別 工藝品 花卉 比重 60％ 40％ 43 五愛市場南區(qū) 沈陽五愛市場南區(qū)，又稱五愛購物成，地處沈陽市商業(yè)經(jīng)濟區(qū)，為中國聞名的沈陽五愛小商品批發(fā)市場四大組成部分之一。五愛市場南區(qū)為大型樓廳式批發(fā)市場，建筑面積萬余平方米， 1 至 4 層 為營業(yè)大廳， 5至 8層為倉儲庫房，市場內(nèi)設有三步自動扶梯，二部大型貨梯，配備中央空調(diào)、全自動消防設備及規(guī)范的物業(yè)管理 （ 1）老南區(qū) —— 地上一層 經(jīng)營電器、電池、電話機、飾品、鐘表、計算器 總檔口數(shù)： 75 類別 電器 電池 電話機 飾品 鐘表 計算機 比重 30％ 10％ 20％ 20％ 10％ 10％ 地上二層 經(jīng)營 攝影器材、飾品、發(fā)制品、電池 總檔口數(shù)： 147 類別 攝影器材 飾品 發(fā)制品 電池 比重