【導(dǎo)讀】六、不確定性分析????????賣取得原江西第四建筑工程公司，共畝。和市規(guī)劃局辦理。公司現(xiàn)有員工60人，公司資金技術(shù)實力雄厚，目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項。公司采取新工藝、新技術(shù)，不。其中住宅104640平方米，方米；容積率，綠化率35%，為%，財務(wù)凈現(xiàn)值萬元。結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。項目建議書的批復(fù)》；盛世”項目初步規(guī)劃方案》；原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測資料；省審計事務(wù)所驗資證明；建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》；算與資金籌措，項目經(jīng)濟(jì)效益評價等。解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點的新一輪快速增長期。的636億元，較上年增長%，增幅為歷年來之最；全市預(yù)計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上

　　

【正文】 費估算見表 20 表 20 ： 前 期 工 程 費 估 算 表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 126 % 2 可行性研究費 建安工程費 5? 42 3 水文地質(zhì)勘探費 建安工程費 5? 42 4 通 水、通電、通 路費 建安工程費 1% 84 5 場地平整費 10 元 /平方米 63 合計 357 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 本項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算見表 21 表 21 ： 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè) 費 估 算 表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費3% 251 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合 計 251 建安工程費用 本項目建安工程費用估算見表 22 表 22 ： 建 安 工 程 費 用 估 算 表 單位：萬元 序號 項目 單價 計價數(shù)量 金額 1 多層住 宅 700 元 /平方米 90720 平方米 6350 高層住 宅 1200 元 /平方米 13920 平方米 1670 2 商業(yè) 800 元 /平方米 4360 平方米 349 合計 8369 公共設(shè)施配套費 本項目公共設(shè)施配套費估算見表 23 表 23 ： 公 共 設(shè) 施 配 套 費 估 算 表 單位：萬元 序號 項目 單價 計價數(shù)量 金額 1 居委會 100 元 /平方米 13400 134 2 托兒所 3 公共廁所 4 停車場 5 健身設(shè)施 合計 134 開發(fā)間接費用 本項目開發(fā)間接費用估算見表 24 表： 24 開 發(fā) 間 接 費 用 估 算 表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費 建安工程費 5% 418 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費 建安工程費 4? 33 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費 住宅 商業(yè) 住宅： ， 600 元/T 商業(yè)： ， 600 元/T 住宅： 59 商業(yè)： 15 4 供電用電負(fù)荷費 住宅 商業(yè) 住宅： 4KVA/戶， 480元 /KVA 商業(yè)： 8KVA/百㎡， 480元 /KVA 住宅：181 商業(yè)： 16 6 其他 建安工程費 5? 42 合計 764 其他費用 本項目其他費用估算見表 25 表 25 ： 其 他 費 用 估 算 表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 預(yù)算定額管理費 建安工程費5? 42 2 竣工檔案保證金 3 報建手續(xù)費 4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費 6 其他 合計 42 不可預(yù)見費用 本項目的不可預(yù)見費用按項目 1~7 項和的 2%估算，詳見附表 2。 2020 年不可預(yù)見費用： 310 萬元； 2020 年不可預(yù)見費用： 224 萬 元； 2020 年不可預(yù)見費用： 27 萬元； 2020 年不可預(yù)見費用： 1 萬元； 合計： 562 萬元。 管理費用 本項目的管理費用按項目 1~5 項和的 3%估算，詳見附表 2。 2020 年管理費用： 465 萬元； 2020 年管理費用： 336 萬元； 2020 年管理費用： 40 萬元； 2020 年管理費用： 2 萬元； 合計： 843 萬元。 銷售費用 本項目的銷售費用按銷售收入的 %估算。包括銷售代理費，占銷售收入的 %，即 596 萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的 1%，即 398 萬元。合計為 994 萬元。銷售收入 見附表 3，銷售費用見附表 2。 1財務(wù)費用 本項目的財務(wù)費用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率（ r=%）估算，詳見附表 10。 2020 年財務(wù)費用： 167 萬元； 2020 年財務(wù)費用： 391 萬元； 2020 年財務(wù)費用： 446 萬元； 2020 年財務(wù)費用： 223 萬元； 合計： 1227 萬元。 六、資金籌措 項目總投資 30931 萬元，其中項目資本金 2020萬元，第一年（ 2020 年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000 萬元，第一年（ 2020 年）貸款 6000 萬元，第二年（ 2020）貸款 2020 萬元；不足的部分 擬由預(yù)售房款解決。詳見附表 5。 七、貸款條件 年利率 %，按單息計利每年支付，寬限期 2年，第三年（ 2020）等額還本，分 2 年還清。 財務(wù)分析 一、盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入為 39750 萬元，可獲利潤 5465 萬元，扣除所得稅、資本公積后還有 3002 萬元可分配利潤。項目繳納的營業(yè)稅金為 2165 萬元，所得稅為 1803 萬元，土地增值稅為 397 萬元，合計繳納稅金 4365 萬元。和項目業(yè)主投入的資本金 2020萬元相比，在 4 年內(nèi)項目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當(dāng)高的，表明項目的盈利能力是比較強(qiáng)的。 項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 %，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為 10%，項目凈現(xiàn)值為 1020萬元，項目投資回收期為 年。資本金內(nèi)部收益率為 %，項目凈現(xiàn)值為 2390 萬元。詳見附表 7 和附表 8。 投資利潤率 =利潤總額247。總投資 100% =5465247。 31723 100%=% 資本金凈利潤率 =稅后利潤247。資本金 100% =3662 247。 2020 100%=% 二、償債能力分析 按照項目的借款條件和還款計劃，項目建設(shè)期不還本金 ，從 2020 年開始分 2 年等額償還本金，每年還 4000 萬元；借款利息每年照付，總計付利息 1227萬元。詳見附表 10。 三、資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。資產(chǎn)負(fù)債是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高是（第3 年）僅 43%，低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。因此，從總體上看，項目的清償能力是比較強(qiáng)的。資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表 9 和附表 11。 不確定性分析 一、臨界點分析 本項目基本方案總體物業(yè)平均價格為 3647 元 /平方米，收入為 39750 萬元。其中包括：高層住宅、多層住宅、商鋪和車位四種 物業(yè)。 銷售面積為 109000 平方米，高層住宅 Q1： 13920平方米，多層住宅 Q2： 90720 平方米，商鋪 Q3： 4360平方米。 各單位單方工程造價分別為高層 P1： 1100 元 /平方米，多層 P2： 650 元 /平方米，商鋪 P3： 800 元 /平方米。 項目的應(yīng)繳稅金為 %。 經(jīng)對財務(wù)數(shù)據(jù)的估算： Q：可銷售總面積（平方米）； P：銷售均價（元 /平方米）； A：工程建安成本 (8369 萬元 )；Π：利潤（萬元） 收入 R(萬元 )： P*Q 開發(fā)成本： 115%A＋ 19021 開發(fā)費用： 3%A＋ %P*Q＋ 1786 各種稅金 ： %P*Q 由以上可得： 固定成本 FC（萬元）： 20807 萬元 可變成本 VC（萬元）： 118%A＋ %P*Q 稅金 r（萬元）： %R Π =R－ FC－ VC－ r =P*Q－（ 118%A＋ %P*Q）－ 20807－%R =*Q－ － 20807 當(dāng)Π =0 時： 銷售價格 P0=3096 元 /平方米，項目收入支出持平。 η p=(P－ P0)247。 P 100%=(3647－ 3093)247。 3647100%=% 當(dāng)銷售價格制定在 P=3647 元 /平方米時： 完成銷售面積 Q0=92527 平方米就能使項目收支平衡。 η Q=(Q － Q0) 247。 Q 100%=(109000 － 92527) 247。109000 100% =% 當(dāng)銷售價格制定在 P=3490 元 /平方米，銷售面積為109000 平方米時，追加投資： 總投資 (FC＋ VC)為 37166 萬元，項目的經(jīng)濟(jì)利潤為 0； 上述計算結(jié)果表明 ： 如果本項目的整體價格在 3096 元 /平方米以上時，項目有經(jīng)濟(jì)利潤，即本項目有 %的降價空間，保證經(jīng)濟(jì)利潤。 如果本項目的整體定價在 3490 元 /平方米時，只需銷售 92527 平方米，就可保證項目的經(jīng)濟(jì)利 潤有，有 %的銷售控制空間。 如果本項目整體定價在 3490 元 /平方米，銷售面積預(yù)計達(dá)到 100%，即 109000 平方米時，追加開發(fā)產(chǎn)品的投資，最高能達(dá)到 37166 萬元。 表 26：臨界點分析表 敏感因素 基本方案 臨界點計算 內(nèi)部收益率（ %） % 期望值 10% 開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元） 31723 最高值 37166 銷售價格（元 /平方米） 3647 最低值 3093 銷售面積（平方米） 109000 最低值 92451 二、敏感性分析 根據(jù)臨界點分析建立的數(shù)學(xué)模型，我們針對模型中的 銷售價格、銷售面積、固定成本和可變成本四個自身變量因素進(jìn)行分析。設(shè)變量變動幅度為 20%、10%、 0、 10%、 20%，預(yù)計利潤變動的結(jié)果。 單一變量敏感性分析 （ 1）、銷售價格變動，其他因素固定不變 設(shè)價格變動幅度為 20%、 10%、 0、 10%、 20%，預(yù)計利潤變動的結(jié)果為： 表 27：單一變量靜態(tài)敏感分析表 20% 10% 0 +10% +20% 銷售價格 1769 1848 5465 9082 12699 銷售面積 206 2835 5465 8096 10724 可變成本 7440 6453 5465 4478 3090 從此表可以看出，銷售價格和銷售面積的波動很直接的影響了本項目的經(jīng)濟(jì)利潤，而可變成本的影響相對比較弱。 表 28：單一變量動態(tài)敏感分析表 序號 項目 變動幅度（ %） 全部投資（所得稅前） 內(nèi)部收益率（ %） 凈現(xiàn)值（萬元） 投資回收期（年） 0 基本方 案 1020 1 銷售價 +10 3856 格 10 1816 2 銷售面 積 +10 1120 10 1816 3 可邊成 本 +10 1714 10 3754 從此表可以看出，銷售面積的變動對本項目來說沒有很大的影響，而銷售價格和可變成本的變動則直接的影響了項目的經(jīng)濟(jì)利潤，所以在后期操作過程中財務(wù)上應(yīng)加強(qiáng)對投入成本的控制，在營銷上采取有利的方式保證銷售價格的穩(wěn)定。 從以上兩表分析中可以得知，銷售價格是將來營銷售過程中最重要的因素，它決定了整個項目的盈利情況，只有制定了一個切實可行的市場銷售價格，產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟(jì)收益才 能實現(xiàn)，成本投資則不會捉襟見肘。 風(fēng)險分析與對策 一、市場風(fēng)險分析 0%5%10%15%20%25%15 10 5 0 5 10 15銷售價格 銷售面積 可變成本 基本方案從南昌市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過于求的情況，市場有效需求不足。 本項目定位于中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定的風(fēng)險。按照國際慣例，房價一般是居民收入的 3~6 倍，而目前南昌市房價每平方米為 2722 元（一般市區(qū)住宅），一套 90 平方米的住宅總價在 25 萬左右，相當(dāng)于家庭收入的 8 倍，難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2倍，目前南昌市先富起來 的人畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險。 雖然目前南昌市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走高，銷售相當(dāng)不理想，但隨著國家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財政政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。 做好方案規(guī)劃，項目市場定位是建立在住宅小