【導(dǎo)讀】六、不確定性分析????????賣取得原江西第四建筑工程公司，共畝。和市規(guī)劃局辦理。公司現(xiàn)有員工60人，公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)。公司采取新工藝、新技術(shù)，不。其中住宅104640平方米，方米；容積率，綠化率35%，為%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元。結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。項(xiàng)目建議書的批復(fù)》；盛世”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》；原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測(cè)資料；省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明；建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長(zhǎng)期。的636億元，較上年增長(zhǎng)%，增幅為歷年來(lái)之最；全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上

　　

【正文】 費(fèi)估算見表 20 表 20 ： 前 期 工 程 費(fèi) 估 算 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 126 % 2 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 42 3 水文地質(zhì)勘探費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 42 4 通 水、通電、通 路費(fèi) 建安工程費(fèi) 1% 84 5 場(chǎng)地平整費(fèi) 10 元 /平方米 63 合計(jì) 357 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見表 21 表 21 ： 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè) 費(fèi) 估 算 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費(fèi)3% 251 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合 計(jì) 251 建安工程費(fèi)用 本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見表 22 表 22 ： 建 安 工 程 費(fèi) 用 估 算 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 多層住 宅 700 元 /平方米 90720 平方米 6350 高層住 宅 1200 元 /平方米 13920 平方米 1670 2 商業(yè) 800 元 /平方米 4360 平方米 349 合計(jì) 8369 公共設(shè)施配套費(fèi) 本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見表 23 表 23 ： 公 共 設(shè) 施 配 套 費(fèi) 估 算 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 居委會(huì) 100 元 /平方米 13400 134 2 托兒所 3 公共廁所 4 停車場(chǎng) 5 健身設(shè)施 合計(jì) 134 開發(fā)間接費(fèi)用 本項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用估算見表 24 表： 24 開 發(fā) 間 接 費(fèi) 用 估 算 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 5% 418 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) 4? 33 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè) 住宅： ， 600 元/T 商業(yè)： ， 600 元/T 住宅： 59 商業(yè)： 15 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè) 住宅： 4KVA/戶， 480元 /KVA 商業(yè)： 8KVA/百㎡， 480元 /KVA 住宅：181 商業(yè)： 16 6 其他 建安工程費(fèi) 5? 42 合計(jì) 764 其他費(fèi)用 本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見表 25 表 25 ： 其 他 費(fèi) 用 估 算 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 預(yù)算定額管理費(fèi) 建安工程費(fèi)5? 42 2 竣工檔案保證金 3 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 6 其他 合計(jì) 42 不可預(yù)見費(fèi)用 本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目 1~7 項(xiàng)和的 2%估算，詳見附表 2。 2020 年不可預(yù)見費(fèi)用： 310 萬(wàn)元； 2020 年不可預(yù)見費(fèi)用： 224 萬(wàn) 元； 2020 年不可預(yù)見費(fèi)用： 27 萬(wàn)元； 2020 年不可預(yù)見費(fèi)用： 1 萬(wàn)元； 合計(jì)： 562 萬(wàn)元。 管理費(fèi)用 本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目 1~5 項(xiàng)和的 3%估算，詳見附表 2。 2020 年管理費(fèi)用： 465 萬(wàn)元； 2020 年管理費(fèi)用： 336 萬(wàn)元； 2020 年管理費(fèi)用： 40 萬(wàn)元； 2020 年管理費(fèi)用： 2 萬(wàn)元； 合計(jì)： 843 萬(wàn)元。 銷售費(fèi)用 本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按銷售收入的 %估算。包括銷售代理費(fèi)，占銷售收入的 %，即 596 萬(wàn)元；廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的 1%，即 398 萬(wàn)元。合計(jì)為 994 萬(wàn)元。銷售收入 見附表 3，銷售費(fèi)用見附表 2。 1財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率（ r=%）估算，詳見附表 10。 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 167 萬(wàn)元； 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 391 萬(wàn)元； 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 446 萬(wàn)元； 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 223 萬(wàn)元； 合計(jì)： 1227 萬(wàn)元。 六、資金籌措 項(xiàng)目總投資 30931 萬(wàn)元，其中項(xiàng)目資本金 2020萬(wàn)元，第一年（ 2020 年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000 萬(wàn)元，第一年（ 2020 年）貸款 6000 萬(wàn)元，第二年（ 2020）貸款 2020 萬(wàn)元；不足的部分 擬由預(yù)售房款解決。詳見附表 5。 七、貸款條件 年利率 %，按單息計(jì)利每年支付，寬限期 2年，第三年（ 2020）等額還本，分 2 年還清。 財(cái)務(wù)分析 一、盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入為 39750 萬(wàn)元，可獲利潤(rùn) 5465 萬(wàn)元，扣除所得稅、資本公積后還有 3002 萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的營(yíng)業(yè)稅金為 2165 萬(wàn)元，所得稅為 1803 萬(wàn)元，土地增值稅為 397 萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金 4365 萬(wàn)元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金 2020萬(wàn)元相比，在 4 年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納的稅金的絕對(duì)值是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。 項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 %，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為 10%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為 1020萬(wàn)元，項(xiàng)目投資回收期為 年。資本金內(nèi)部收益率為 %，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為 2390 萬(wàn)元。詳見附表 7 和附表 8。 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額247。總投資 100% =5465247。 31723 100%=% 資本金凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn)247。資本金 100% =3662 247。 2020 100%=% 二、償債能力分析 按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期不還本金 ，從 2020 年開始分 2 年等額償還本金，每年還 4000 萬(wàn)元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息 1227萬(wàn)元。詳見附表 10。 三、資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。資產(chǎn)負(fù)債是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高是（第3 年）僅 43%，低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。因此，從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表 9 和附表 11。 不確定性分析 一、臨界點(diǎn)分析 本項(xiàng)目基本方案總體物業(yè)平均價(jià)格為 3647 元 /平方米，收入為 39750 萬(wàn)元。其中包括：高層住宅、多層住宅、商鋪和車位四種 物業(yè)。 銷售面積為 109000 平方米，高層住宅 Q1： 13920平方米，多層住宅 Q2： 90720 平方米，商鋪 Q3： 4360平方米。 各單位單方工程造價(jià)分別為高層 P1： 1100 元 /平方米，多層 P2： 650 元 /平方米，商鋪 P3： 800 元 /平方米。 項(xiàng)目的應(yīng)繳稅金為 %。 經(jīng)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算： Q：可銷售總面積（平方米）； P：銷售均價(jià)（元 /平方米）； A：工程建安成本 (8369 萬(wàn)元 )；Π：利潤(rùn)（萬(wàn)元） 收入 R(萬(wàn)元 )： P*Q 開發(fā)成本： 115%A＋ 19021 開發(fā)費(fèi)用： 3%A＋ %P*Q＋ 1786 各種稅金 ： %P*Q 由以上可得： 固定成本 FC（萬(wàn)元）： 20807 萬(wàn)元 可變成本 VC（萬(wàn)元）： 118%A＋ %P*Q 稅金 r（萬(wàn)元）： %R Π =R－ FC－ VC－ r =P*Q－（ 118%A＋ %P*Q）－ 20807－%R =*Q－ － 20807 當(dāng)Π =0 時(shí)： 銷售價(jià)格 P0=3096 元 /平方米，項(xiàng)目收入支出持平。 η p=(P－ P0)247。 P 100%=(3647－ 3093)247。 3647100%=% 當(dāng)銷售價(jià)格制定在 P=3647 元 /平方米時(shí)： 完成銷售面積 Q0=92527 平方米就能使項(xiàng)目收支平衡。 η Q=(Q － Q0) 247。 Q 100%=(109000 － 92527) 247。109000 100% =% 當(dāng)銷售價(jià)格制定在 P=3490 元 /平方米，銷售面積為109000 平方米時(shí)，追加投資： 總投資 (FC＋ VC)為 37166 萬(wàn)元，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為 0； 上述計(jì)算結(jié)果表明 ： 如果本項(xiàng)目的整體價(jià)格在 3096 元 /平方米以上時(shí)，項(xiàng)目有經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，即本項(xiàng)目有 %的降價(jià)空間，保證經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。 如果本項(xiàng)目的整體定價(jià)在 3490 元 /平方米時(shí)，只需銷售 92527 平方米，就可保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利 潤(rùn)有，有 %的銷售控制空間。 如果本項(xiàng)目整體定價(jià)在 3490 元 /平方米，銷售面積預(yù)計(jì)達(dá)到 100%，即 109000 平方米時(shí)，追加開發(fā)產(chǎn)品的投資，最高能達(dá)到 37166 萬(wàn)元。 表 26：臨界點(diǎn)分析表 敏感因素 基本方案 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率（ %） % 期望值 10% 開發(fā)產(chǎn)品投資（萬(wàn)元） 31723 最高值 37166 銷售價(jià)格（元 /平方米） 3647 最低值 3093 銷售面積（平方米） 109000 最低值 92451 二、敏感性分析 根據(jù)臨界點(diǎn)分析建立的數(shù)學(xué)模型，我們針對(duì)模型中的 銷售價(jià)格、銷售面積、固定成本和可變成本四個(gè)自身變量因素進(jìn)行分析。設(shè)變量變動(dòng)幅度為 20%、10%、 0、 10%、 20%，預(yù)計(jì)利潤(rùn)變動(dòng)的結(jié)果。 單一變量敏感性分析 （ 1）、銷售價(jià)格變動(dòng)，其他因素固定不變 設(shè)價(jià)格變動(dòng)幅度為 20%、 10%、 0、 10%、 20%，預(yù)計(jì)利潤(rùn)變動(dòng)的結(jié)果為： 表 27：?jiǎn)我蛔兞快o態(tài)敏感分析表 20% 10% 0 +10% +20% 銷售價(jià)格 1769 1848 5465 9082 12699 銷售面積 206 2835 5465 8096 10724 可變成本 7440 6453 5465 4478 3090 從此表可以看出，銷售價(jià)格和銷售面積的波動(dòng)很直接的影響了本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，而可變成本的影響相對(duì)比較弱。 表 28：?jiǎn)我蛔兞縿?dòng)態(tài)敏感分析表 序號(hào) 項(xiàng)目 變動(dòng)幅度（ %） 全部投資（所得稅前） 內(nèi)部收益率（ %） 凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 投資回收期（年） 0 基本方 案 1020 1 銷售價(jià) +10 3856 格 10 1816 2 銷售面 積 +10 1120 10 1816 3 可邊成 本 +10 1714 10 3754 從此表可以看出，銷售面積的變動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)沒(méi)有很大的影響，而銷售價(jià)格和可變成本的變動(dòng)則直接的影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，所以在后期操作過(guò)程中財(cái)務(wù)上應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投入成本的控制，在營(yíng)銷上采取有利的方式保證銷售價(jià)格的穩(wěn)定。 從以上兩表分析中可以得知，銷售價(jià)格是將來(lái)營(yíng)銷售過(guò)程中最重要的因素，它決定了整個(gè)項(xiàng)目的盈利情況，只有制定了一個(gè)切實(shí)可行的市場(chǎng)銷售價(jià)格，產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟(jì)收益才 能實(shí)現(xiàn)，成本投資則不會(huì)捉襟見肘。 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策 一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 0%5%10%15%20%25%15 10 5 0 5 10 15銷售價(jià)格 銷售面積 可變成本 基本方案從南昌市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過(guò)于求的情況，市場(chǎng)有效需求不足。 本項(xiàng)目定位于中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民收入的 3~6 倍，而目前南昌市房?jī)r(jià)每平方米為 2722 元（一般市區(qū)住宅），一套 90 平方米的住宅總價(jià)在 25 萬(wàn)左右，相當(dāng)于家庭收入的 8 倍，難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2倍，目前南昌市先富起來(lái) 的人畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 雖然目前南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走高，銷售相當(dāng)不理想，但隨著國(guó)家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財(cái)政政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 做好方案規(guī)劃，項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小