【正文】 ~3 月： 2020 年 3 月 ~5 月： 2020 年 3 月 ~6 月： 2020 年 6 月： 2020 年 6 月 ~9 月： 2020 年 7 月 ~9 月： 2020 年 10 月 ~2020 年 1月： 2020年 8月 ~2020年 5月： 2020 年 3 月 ~6 月： 2020 年 6 月： 項(xiàng)目建議書批復(fù)。（ 2 10000）?????②（月租大于月供） 由①、②可推出 N≤（年）； K=1/N=%（年收益率） 注： P 為商鋪價(jià)格； S 為商鋪面積； N 為收益年限 (按 50 年計(jì)算 )； R 為市場(chǎng)租金； λ 為人民銀行 10年期抵押貸款常數(shù)。 180%=2789元 /平方米 高層住宅銷售價(jià)格 =7914元 /平方米247。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和 21世紀(jì)新的居住理念。 在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價(jià)位商品房的供應(yīng)量將會(huì)有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房?jī)r(jià)是上漲，所以 房?jī)r(jià)的漲幅不會(huì)太大。 （ 1）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將持續(xù)增長(zhǎng)。房貸新政將對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢(shì)將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。目前市房管部門正會(huì)同市財(cái)政部門制定具體的實(shí)施意見(jiàn)，擬采取對(duì)貸款購(gòu)買普通住房的消費(fèi)者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。 《補(bǔ)充意見(jiàn)》分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機(jī)制，增加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購(gòu)買普通住房，完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能等方面 制定了詳細(xì)的實(shí)施方法。沈陽(yáng)對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房實(shí)行發(fā)放補(bǔ)助資金的政策。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時(shí)間延長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。 2020 年以來(lái)，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升， 2020 年達(dá)到 70%左右。 商品房空置情況 2020 年全市預(yù)計(jì)商品房空置面積 20 萬(wàn)平方米，較上年下降 17%，其中商品住宅空置 16 萬(wàn)平方米，較上年下降 11%。 商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 2020 年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為 2722 元 /平方米，較上年增長(zhǎng) %，其中商品住宅的均價(jià)為2438 元 /平方米，較上年增長(zhǎng) %，全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度 2519 元 /平方米，第二季度 2394 元 /平方米，第三季度 2327 元 /平方米，第四季度 2510 元 /平方米，價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 表 2 表 1：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 60600 2 總建筑面積 平方米 109000 3 容積率 4 綠化率 % 35 5 建筑密度 % 25 6 高層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 A 戶型 85 平方米（兩房） B戶型 125平方米（三房） C戶型 135平方米（三房） D戶型 140平方米（四房） 7 多層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 E 戶型 90 平方米（兩房） F戶型 110 平方米（三房） G 戶型 120 平方米（三房） 8 商鋪面積 平方米 4360 9 總戶數(shù) 戶 944 10 車位數(shù)（地上） 個(gè) 300 表 2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（ %） 序號(hào) 用地構(gòu)成 居住區(qū)（ %） 用地面積（平方米） 1 民建用地（ R01） 25 15150 2 公建用地（ R02） 30 18180 3 道路用地（ R03） 10 6060 4 公共綠地（ R04） 35 21210 5 居住區(qū)用地（ R） 100 60600 市場(chǎng)調(diào)研分析 一、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析 今年以來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級(jí)市場(chǎng)、調(diào)控二級(jí)市場(chǎng)、放活三級(jí)市場(chǎng)”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度增長(zhǎng)，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長(zhǎng)期。 （ 11）資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過(guò)預(yù)售房款來(lái)解決。 該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有：九江市趙家花園 18000 平方米舊房改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）省計(jì)委計(jì)投 [2020]32 號(hào)文《關(guān)于“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書的批復(fù)》； （ 2）上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》； （ 3）南昌市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《沿江東路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》； （ 4）上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》； （ 5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測(cè)資料； （ 6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》； （ 7）省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明； （ 8）中國(guó)建設(shè)銀行江西分行資金證明； （ 9） 國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）； （ 10）建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； （ 11）國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》 可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 表 3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元） 56 同比增長(zhǎng)（ % ） 60 固定資產(chǎn)投資額（億元） 218 同比增長(zhǎng)（ % ） GDP （億元 ） 638 同比增長(zhǎng)（ % ） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（ %） 26 房地產(chǎn)投資占 GDP 比重（ %） 9 今年以來(lái)，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持 50%以上的增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重 1/3，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。從房?jī)r(jià)漲幅與居民人均可支配收入增幅 比較，前者較后者高 9 個(gè)百分點(diǎn)，顯示房?jī)r(jià)漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。 表 8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表 按區(qū)域劃分 老城區(qū) 萬(wàn)平方米 所占比例（ %） 40 新城區(qū) 萬(wàn)平方米 所占比例（ %） 60 按單套建筑面積劃分 90 平方米以下 所占比例（ %） 10 95 平方米 ~150平方米 所占比例（ %） 20 150 平方米以上 所占比例（ %） 70 按單價(jià)劃分 2020 元以下 所占比例（ %） 8 2020~3000 元 所占比例（ %） 32 3000 元以上 所占比例（ %） 60 存量房交易情況 2020 年全市工完成存量房交易 13335 件（套），面積 萬(wàn)平方米，較上年分別增長(zhǎng) %，其中存量住宅 12736 套，面積 萬(wàn)平方米，分別較上年增長(zhǎng) %和 %，房改房上市交易 5700套，面積 萬(wàn)平方米，較上年分別增長(zhǎng) %和%。 但是，從 2020 年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問(wèn)題。 商務(wù)樓盤增長(zhǎng)過(guò)快 今年 1~12 月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達(dá) 萬(wàn)平方米，占總量的 20%，較上年同期增長(zhǎng) 倍。較高是稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商品住房的審批和建設(shè)。每年安排一定數(shù)量的專項(xiàng)資金用于廉租住房租金配租，其中 50%由市財(cái)政撥付， 50%從住房公積金增值收益中撥付。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購(gòu)買商品房的比例為 70%，購(gòu)買的戶均面積為 95 平方米，據(jù)此測(cè)算，每年用于改善性住房需求量約 60 萬(wàn)平方米。 （ 3）、原材上漲，開(kāi)發(fā)成本增加。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速由地域性市場(chǎng)變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場(chǎng)，外地人士的購(gòu)買份額將會(huì)越來(lái)越大。市場(chǎng)分工的明確使開(kāi)發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期，高品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的樓盤將越來(lái)越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑選的空間越來(lái)越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場(chǎng)淘汰出局。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)： 住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 394011 平方米10000 元 /萬(wàn)元 =3311 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目多層住宅單價(jià)為： 2933 元 /平方米 高層住宅單價(jià)為： 3238 元 /平方米 （二）、商鋪部分 市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程 目前南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出售為主。 （四）、建議銷售價(jià)格 綜合考慮了市場(chǎng)對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目個(gè)部分的銷售單價(jià)為： 多層住宅： 2950 元 /平方米 高層住宅： 3250 元 /平方米 商鋪： 10000 元 /平方米 車位： 15 萬(wàn)元 /個(gè) 四、戶型設(shè)計(jì)定位 根據(jù)南昌市住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下 4 種戶型： 高層住宅 A 戶型二房二廳：每戶建筑面積 85 平方米（ 20 套）； 高層住宅 B 戶型三房二廳：每戶建筑面積 125 平方米（ 44 套）； 高層住宅 C 戶型三房二廳：每戶建筑面積 135 平方米（ 20 套）； 高層住宅 D 戶型四房二廳：每戶建筑面積 140 平方米（ 20 套）； 高層住宅四種戶型共計(jì) 104 套。 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 高層 1~3樓開(kāi)始施工。 高層 4設(shè)備安裝。 正式全部入住 。 表 19：稅費(fèi)率表（ %） 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi) 率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 1 城市維護(hù)建 7 法定盈余公 10 設(shè)稅 積金 教育費(fèi)附加 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公 積金 3 管理費(fèi)用 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 銷售費(fèi)用 房產(chǎn)稅（按租 金） 12 五、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 土地費(fèi)用 本項(xiàng)目用地共計(jì) 畝，出 讓單價(jià) 200 萬(wàn)元 /畝，出讓總金額為 18180 萬(wàn)元，土地出讓金分兩次償還，2020 年先付 80%，即 14544 萬(wàn)元；剩余的土地出讓金在 2020 年付清，即 3636 萬(wàn)元。合計(jì)為 994 萬(wàn)元。項(xiàng)目繳納的營(yíng)業(yè)稅金為 2165 萬(wàn)元，所得稅為 1803 萬(wàn)元，土地增值稅為 397 萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金 4365 萬(wàn)元。資本金 100% =3662 247。其中包括：高層住宅、多層住宅、商鋪和車位四種 物業(yè)。 η Q=(Q － Q0) 247。 表 28：?jiǎn)我蛔兞縿?dòng)態(tài)敏感分析表 序號(hào) 項(xiàng)目 變動(dòng)幅度（ %） 全部投資（所得稅前） 內(nèi)部收益率（ %） 凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 投資回收期（年） 0 基本方 案 1020 1 銷售價(jià) +10 3856 格 10 1816 2 銷售面 積 +10 1120 10 1816 3 可邊成 本 +10 1714 10 3754 從此表可以看出，銷售面積的變動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)沒(méi)有很大的影響，而銷售價(jià)格和可變成本的變動(dòng)則直接的影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，所以在后期操作過(guò)程中財(cái)務(wù)上應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投入成本的控制，在營(yíng)銷上采取有利的方式保證銷售價(jià)格的穩(wěn)定。 做好方案規(guī)劃，項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小