【導(dǎo)讀】九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目可研報告。魏老師：就是成本估算的數(shù)據(jù)與表1-1投資估算的數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系。麻煩幫我核對一下

　　

【正文】 購買第二套 (含）以上的住房首付款將提高至 40%以上，利率不得低于同檔次基準(zhǔn)利率的 ，且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。 根據(jù)最新消息，央行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，確定第二套房以家庭為單位界定。 20xx 年全市商品房成交情況 從 20xx 年月度成交可以明顯看出 20xx 年政策對于 重慶樓市的重大影響， 9月重慶樓市成交火爆，正是因為 6月新特區(qū)政策的出臺；而 9 月底為限制房地產(chǎn)發(fā)展過熱的房貸政策一出，成交量立刻萎縮， 10 月和 12 月成交量跌落到今年最低水平。 新特區(qū)政策出臺后，大量的外地投資客涌入重慶，他們的出現(xiàn)正式重慶樓市爆發(fā)的導(dǎo)火索。在 79月這個時間段內(nèi)，主城區(qū)各大樓盤的投資客和外地購房客戶比例明顯上漲。 重慶的新特區(qū)實際是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合試驗區(qū)，特區(qū)實質(zhì)在于加快重慶城市化進(jìn)程，在新特區(qū)政策之后主城區(qū)項目周邊區(qū)縣客源增長較多。 10 月后，由于房貸新政對于投資客戶打擊較大，投資客在重 慶市07年全 市商品房成交情況(套)10164 10980158141088623815259532288616642172791589511919 1075501000020xx0300001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目可研報告 31 場急劇減少。 表 3－ 1 20xx 年全市商品房市場整體供求情況 （面積單位：萬平方米、套數(shù)單位：套、價格單位：元 /平方米 ） 時間 上市面積 （萬 M2） 成交面積 （萬 M2） 成交比 成交套數(shù) 成交均價 （元 / M2 ） 1： 11919 3524 1： 10164 3348 1： 10755 3367 1： 15895 3422 1： 17279 3637 1： 16642 3803 1： 22886 3884 31 1： 25953 4080 1： 23815 3977 1： 10227 4423 138 1： 15814 4425 142 1： 10886 4865 0 7 年全市商品房供求情況64893164138 142103157221 210157105785 9360102 89981141531522381180801602403201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月上市面積（萬平方米） 成交面積（萬平方米）九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目可研報告 32 供求關(guān)系： 20xx 年重慶商品房市場總體來看明顯是供不應(yīng)求的局面。 成交量： 20xx 年重慶式成交量較大，遠(yuǎn)高于之前各年的水平。成交量最大的時間段是 7－ 9月，主要是受新特區(qū)政策影響。 成交均價： 07 年重慶主城區(qū)商品房均價整體上漲幅度較大， 12 月成交均價相比上半年上漲 27%左右。 從目前的市場走勢來看，受房貸新政的影響， 20xx 年年底到 20xx年年初重慶樓市將會處于淡季階段。 九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 20xx 年重慶 市房地產(chǎn)市場活躍，交易量大幅上升，住房價格適度增長。進(jìn)入 12 月，國家宏觀調(diào)控繼續(xù)加強，《土地儲備管理辦法》的出臺將加強土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，金融方面，存款準(zhǔn)備金率和貸款基準(zhǔn)利率二率齊動，開發(fā)融資難度將繼續(xù)加大，此外受央行和銀監(jiān)會《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》的影響，居民住房消費日趨理性，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定。 房地產(chǎn)開發(fā)力度繼續(xù)加強， 20xx 年全年九龍坡區(qū)土地出讓面積 萬平方米，同比增長 %。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，07年全市商品房成交情況10164 10227158141088623815259532288616642172791589511919 10755486544254423397740803348 388438033367 36373422352401000020xx0300001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月02500500075001000012500成交套數(shù)（套） 成交均價（元）九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目可研報告 33 同比增長 %，占固定資產(chǎn)投資的 %，累計新開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，新開工面積增幅不高，預(yù)計未來兩年商品房市場供應(yīng)增長有所減緩。 商品房供應(yīng)穩(wěn)定。 20xx 年全年九龍坡區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，其中 12 月批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，較上月上漲 %，其中金科云湖天都批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá) 萬平方米，占 12月區(qū)域批準(zhǔn)預(yù)售房的 %。 商品房交易活躍。 20xx 年九龍坡區(qū)商品房成交面積 米，同比增長 %，其中住宅成交面積 萬平方米，同比增長%， 住宅仍占據(jù)市場的主導(dǎo)地位。隨著調(diào)控政策出臺，消費者觀望情緒有所增加， 12 月九龍坡區(qū)商品房成交量出現(xiàn)下滑，商品房成交面積 ，同比下降 %，環(huán)比下降 %。二手面方面，20xx 年全年九龍坡區(qū)累計成交面積 ，同比下降 %，其中住宅成交面積 萬平方米，同比下降 %。 商品房交易均價穩(wěn)步上升， 20xx 年九龍坡區(qū)商品房交易均價 3867元 /平方米，同比增長 %，其中住宅均價 3643 元 /平方米，同比增長%。 12 月九龍坡區(qū)商品房成交均價 4070 元 /平方米，同比 增長 %，環(huán)比下降 %，其中住宅均價 3546 元 /平方米，同比下降 %，環(huán)比下降 %。 12 月商品房交易均價下降的主要原因為西彭等較邊遠(yuǎn)的外圍區(qū)域的成交放量以及經(jīng)濟適用房項目成交量增加，拉低了整體成交價格，如位于西彭的帝景豪園，本月成交 萬平方米，成交價格僅為 1416 元 /平方米。此外位于中梁山玉清寺彭家大田的經(jīng)濟適用房項目，成交面積 1萬平方米，成交價格僅為 2070 元 /平方米。二手房方面，九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目可研報告 34 20xx 年全年九龍坡區(qū)二手房均價為 2840 元 /平方米，同比增長 %，二手住宅均價 2687 元 /平 方米，同比增長 %。 20xx 年以來，重慶市城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完善使得重慶市房增價值進(jìn)一步提升，尤其是 20xx 年 6月成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，更加堅定了市場信心，旺盛的需求拉動房價穩(wěn)步增長。九龍坡區(qū)作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的試點區(qū)，發(fā)展速度也一直保持穩(wěn)健態(tài)勢，房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)。 重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析 重慶正逐步建設(shè)成為宜居城市 重慶主城坐落在長江與嘉陵江的交匯處，四面環(huán)山，江水回繞，城市就建在這山水之間。山給重慶城以雄渾的氣度，水給這里帶來了不盡的靈氣，大自然的神奇造化給這座城市帶來的無限魅力。整個城市建筑依山傍水，層疊錯落，別有意味。夜晚，現(xiàn)代化建筑鱗次櫛比、燈火輝煌、氣勢磅礴，整個渝中半島恰似一艘夜航在水中的巨輪。與其他平原城市相比，重慶的江水綿延曲折，江岸線更具魅力，充滿韻味。 重慶山水樓盤的價值越來越被人們重視。近些年，掀起了濱江、濱湖、山居樓盤開發(fā)熱潮，市場上出現(xiàn)了一大批高質(zhì)量、高品位的山水樓盤。新的山水樓盤講究建筑與自 然生態(tài)的融合，講究觀景、親近自然。同時樓盤品質(zhì)更為優(yōu)秀，建筑更具檔次，給城市居民提供了和諧、恬靜、溫馨的居家場所。 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的 重要 地位日益穩(wěn)固，產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于上升期 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目可研報告 35 20xx 年，國家作出把住宅業(yè)培育成我國新的經(jīng)濟增長點和消費熱點的決定，我市歷來十分重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過多年培育，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的 1/4，房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動我市經(jīng)濟和投資增長的支柱產(chǎn)業(yè)；從消費看，住房與汽車、教育等已成為新的消費熱點，這種支柱產(chǎn)業(yè)和消費熱點的地位和作用，將為我市房地產(chǎn)業(yè)在未來一段較長時期內(nèi) 的持續(xù)快速發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。 城市化進(jìn)程的加快將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來良好的發(fā)展機遇 重慶作為一個城市化水平還比較低的直轄市，在未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，提高城市化率將是一項重要任務(wù)。目前，我市的城市化率為 %，按照建設(shè)一小時經(jīng)濟圈及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)的要求，預(yù)計在2020 年重慶城市化率將達(dá)到 80%左右，每年將有 50－ 60 萬農(nóng)村人口因城市化轉(zhuǎn)為城市人口；重慶市現(xiàn)有城市居民人均住房建筑面積水平為20 平方米（根據(jù)重慶市統(tǒng)計年鑒，按常住人口測算，但按重慶市政府工作報告該數(shù)據(jù)為 平方米 /人，由于統(tǒng)計口徑不同 形成數(shù)據(jù)不統(tǒng)一），同時，根據(jù)重慶市城市發(fā)展相關(guān)規(guī)劃，到 2020 年將達(dá)到人均住宅面積 35 平方米的目標(biāo)，因此從 20xx－ 2020 年平均每年將有 3000 多萬平方米的新增住房需求。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，我市計劃將主城區(qū)幅員面積從上一輪規(guī)劃的 600 平方公里擴展到本輪規(guī)劃的 2737 平方公里。城市范圍的拓展，城市化率的提高，城市居民住宅標(biāo)準(zhǔn)的提高將為我市房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定堅實的需求基礎(chǔ)。 中央“把重慶建設(shè)成為長江上游經(jīng)濟中心”的定位為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良機 重慶作為西部唯一的直轄市，在資金、項目、政策等多方面得到九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目可研報告 36 國家 的大力支持和幫助。 十多 年來，重慶的城市競爭力、吸引力已得到較大提高，對周邊地區(qū)的輻射與帶動作用逐步增強。隨著我市的加快發(fā)展，重慶作為長江中上游經(jīng)濟中心的作用將進(jìn)一步發(fā)揮，已成為重慶經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也必將獲得更多的發(fā)展良機。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速和環(huán)境友好城市建設(shè)的推進(jìn)為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ) 完善的基礎(chǔ)設(shè)施是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。“十五”期間，我市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面提速，“ 8小時重慶”通達(dá)工程、“半小時主城”暢通工程順利完成，機場、鐵路、港口、軌道、橋梁的建設(shè)從水、陸、空搭建了與市外地區(qū)的直接聯(lián) 系通道，降低了市內(nèi)交通成本，城市擴展提速，為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。另一方面，我市十分重視對重慶這座老工業(yè)基地城市的環(huán)境凈化與保護，“藍(lán)天”、“碧水”、“綠地”、“寧靜”四大行動的加速推進(jìn)使重慶的人居環(huán)境得到較大改善，“十一五”期間，我市將繼續(xù)推進(jìn)這四大工程，我們有理由相信，重慶的山水一定會更加美麗，她的獨特魅力將會吸引更多的人士到重慶置業(yè)、定居。 重慶市主城區(qū)土地市場預(yù)測 城市人口 根據(jù)《重慶市城市總體規(guī)劃》， 2020 年重慶市都市區(qū)城鎮(zhèn)人口預(yù)計將達(dá)到 980 萬人， 20xx年都市區(qū)常住人口為 萬人 。在未來的 11年內(nèi)，主城區(qū)城市常住人口將增加 320 萬人。 居住面積現(xiàn)狀 根據(jù)重慶市政府工作報告（ 20xx 年），該數(shù)據(jù)為 /人。 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目可研報告 37 規(guī)劃人均居住面積 根據(jù) 建設(shè)部政策研究中心發(fā)布 的 《 2020 我們住什么樣的房子 －－中國全面小康社會居住目標(biāo)研究》， 為小康社會定義了 城鎮(zhèn)人均居住面積 為 35 平方米。 住宅總需求分析 （ 1）新增城市人口住宅需求 新增城市人口住宅需求＝新增城市人口人均居住面積＝ 320 萬人 35＝ 11200 萬平方米 （ 2）現(xiàn)有建成區(qū)居民住房平均面積增加需求 現(xiàn)有建成區(qū)居民住 房平均面積增加需求＝現(xiàn)有城市人口增加指標(biāo)＝ 660 萬人（ 35 平方米－ 平方米）＝ 7062 萬平方米 （ 3）住宅總需求＝新增城市人口住宅需求＋現(xiàn)有建成區(qū)居民住房平均面積增加需求＝ 11200 萬平方米＋ 7062 萬平方米＝新增城市人口人均住房面積＋現(xiàn)有城市人口人均增加住房面積＝ 18262 萬平方米。 重慶市主城區(qū)居住用地需求 （ 1）規(guī)劃居住用地平均容積率：統(tǒng)一按 2 考慮； （ 2）居住用地需求：住宅商品房總需求 /規(guī)劃居住用地平均容積率＝ 18262 萬平方米 /2＝ 9131ha。 本項目總供應(yīng)居住用地為 21ha 左 右，約占新增居住用地總需求的2‰左右。 本項目位于重慶主城核心區(qū)，距重慶主城副中心楊家坪僅 1km 距離，區(qū)位條件非常突出，土地出讓前景非常良好。 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目可研報告 38 項目土地開發(fā)的優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 荒溝 — 石坪橋 — 水碾片區(qū)區(qū)舊城改造項目位于楊家坪中心商圈西南，袁茄路左側(cè)，距楊家坪不足一公里。東部與重慶市動物園相鄰，南至水碾立交，西為九龍園區(qū)，擁有極佳的區(qū)位條件。 交通優(yōu)勢 荒溝 — 石坪橋 — 水碾片區(qū) 交通條件極佳，袁茄路是進(jìn)入片區(qū)的主要道路，該道路拓寬改造后將達(dá)到城市Ⅰ級主干道的標(biāo)準(zhǔn)，與長江路、謝陳路、鵝公巖大橋、紅光大道形成進(jìn)入 荒溝片區(qū)的城市交通網(wǎng)絡(luò)。輕軌二號線及 224（朝天門交通廣場－陶瓷市場）、 225（大坪－陳家壩）、918（松樹橋－九宮廟）、 252（園丁小區(qū)