【正文】 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 37 規(guī)劃人均居住面積 根據(jù) 建設部政策研究中心發(fā)布 的 《 2020 我們住什么樣的房子 －－中國全面小康社會居住目標研究》， 為小康社會定義了 城鎮(zhèn)人均居住面積 為 35 平方米。同時樓盤品質(zhì)更為優(yōu)秀，建筑更具檔次，給城市居民提供了和諧、恬靜、溫馨的居家場所。二手面方面，20xx 年全年九龍坡區(qū)累計成交面積 ，同比下降 %，其中住宅成交面積 萬平方米，同比下降 %。 重慶的新特區(qū)實際是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合試驗區(qū)，特區(qū)實質(zhì)在于加快重慶城市化進程，在新特區(qū)政策之后主城區(qū)項目周邊區(qū)縣客源增長較多。通過實施本項目，對該區(qū)域進行舊城改造，為企業(yè)搬遷提供建設資金，同時工業(yè)企業(yè)的退出又可改善城市環(huán)境，項目實施對推進了主城區(qū)企業(yè)“退二進三”的進程對促進城市生態(tài)環(huán)境的改善都將作出積極貢獻。舊城部分的拆遷將促進該地區(qū)城市建設按照科學規(guī)劃，有序發(fā)展，為推進城市化戰(zhàn)略作出貢獻。 荒溝 — 石坪橋 — 水碾片區(qū) 基本情況 荒溝 — 石坪橋 — 水碾片區(qū) 舊城改造項目位于楊家坪中心商圈西南，袁茄路左側，距楊家坪不足一公里。它不是貪大求洋、鋪攤子，不求實際盲目建設，浪費土地。按照規(guī)劃，將進一步完善主城特大城市集聚功能、服務功能和創(chuàng)新功能，全面提升綜合競爭力。重慶房市和股市的激烈回應也從一個側面反映了市場對重慶的關注。支持通信網(wǎng)絡運營商在東部都市區(qū)擴容，提升城區(qū)的通信網(wǎng)絡質(zhì)量，優(yōu)化增值服務；在西部地區(qū) 適時跟進西部新城基礎設施建設和園區(qū)開發(fā)進度， 同步進入開展布網(wǎng)等業(yè)務，為西部新城的政府機構、企業(yè)、公眾提供基礎網(wǎng)絡及增值服務。配合重慶港（九龍坡作業(yè)區(qū)）的擴建工程，完善九龍港區(qū)、鐵路南站、西站周邊倉儲、集運系統(tǒng)，建設重慶綜合交通樞紐和物流中心；適時推進銅罐驛港區(qū)、黃矸碼頭建設。積極引進市內(nèi)外知名餐飲娛樂企業(yè)，突出餐飲特色，提升娛樂檔次，扶持做大龍頭企業(yè)，提高服 務水平和行業(yè)形象，著力打造長濱路、直港大道、楊家坪步行街、謝家灣商務區(qū)、九龍美食文化街等餐飲娛樂特色產(chǎn)業(yè)帶。 積極支持慶鈴、鐵馬等整車企業(yè)不斷推出新款新品，加快拓展市場，提高市場份額，支持發(fā)展改裝車，引導有實力的摩托車企業(yè)進入汽車產(chǎn)業(yè)，集中搞好關鍵零部件的研發(fā)和生產(chǎn)，加快延長汽車產(chǎn)業(yè)鏈條，在國內(nèi)市場形成較強競爭實力，努力九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 13 構筑“中國汽車名城”重要板塊；加快整合摩托車產(chǎn)業(yè)資源，鼓勵企業(yè)開發(fā)擁有自主知識產(chǎn)權的新產(chǎn)品，加強國際國內(nèi)合作，引進國際先進適用技術，提升產(chǎn)品檔次，優(yōu)化產(chǎn)品結構，增強企業(yè)核心競爭力，加強出口基地建設，重點支持一批技術含量高、附加值高、效益好的優(yōu)勢產(chǎn)品出口，鼓勵企業(yè)采取資本輸出和 技術輸出等形式走向國際化，力爭形成全國技術水平高、創(chuàng)新能力強、生產(chǎn)規(guī)模大的“摩托車之都”核心區(qū)。 —— 西彭工業(yè)園區(qū)。 —— 華巖（中梁山）新城區(qū)。 —— 城市建設。 九龍坡區(qū)已成為重慶市最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟大區(qū)。 負責管理和儲備區(qū)政府依法征用的農(nóng)村集體土地或依法收回、收購、沒收、置換的土地。 投資估算： 項目總投資為 萬元，其中工程費用 萬元，工程建設其它費用 萬元（含拆遷安置費 萬元），預備費 萬元，建設期利息 萬元。因此，本項目具有較強的借款償還能力。城市居民人均可支配收入 17210 元，農(nóng)村居民人均純收入 7440 元，分別增長 %和%。 社會保障度明顯提高 ， 城鄉(xiāng)居民生活進一步改善。堅持“以園拓城，以城興園”，以三大園區(qū)建設為重點，構建新城產(chǎn)業(yè)體系。加強對農(nóng)民的職業(yè)技能培訓，提高農(nóng)民素質(zhì)，加快農(nóng)村勞動力轉移步伐，采取多種措施拓展農(nóng)民增收渠道。 —— 優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。積極推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，大力扶持天五博士農(nóng)業(yè)園、白市驛板鴨食品公司等 一批重點龍頭企業(yè)，延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。 健全 能源供給設施。重慶市 城鄉(xiāng)總體規(guī)劃是全國第一部城鄉(xiāng)總體規(guī)劃， 國務院在全國九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 20 人大常委會正式通過《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》前，先行批準重慶城鄉(xiāng)總規(guī)，既是支持重慶先行從規(guī)劃上開始統(tǒng)籌，也是為重慶統(tǒng)籌改革試驗提供必要的依據(jù)，創(chuàng)造基礎條件。也就是 對適宜發(fā)展的 以主城區(qū)為核心的“ 一小時經(jīng)濟圈 ”“ 做加法 ” ， 通過加快城鎮(zhèn)化和工業(yè)化增強對產(chǎn)業(yè)及人口的承載力；對渝東南和渝東北兩翼地區(qū) 實行 “ 減壓增效 ” ，少數(shù)具備條件的點狀區(qū)域 要加快 發(fā)展， 大部分地區(qū)要 將人口和不適宜發(fā)展的產(chǎn)業(yè)轉出去，實現(xiàn)減輕人口壓力、資源環(huán)境壓力和經(jīng)濟發(fā)展壓力， 以此 促進人與自然和諧發(fā)展，保障長江上游水環(huán)境安全。這一類地區(qū)在我市占有一定數(shù)量。舊城改造量大面廣，主城區(qū)城市功能劃分不明顯。 地塊西面為規(guī)劃中的小學，距西郊醫(yī)院為步行十分鐘的路程，該片區(qū)配套設施完善，交通方便。 貫徹實施主城區(qū)“退二進三”戰(zhàn)略的需要 根據(jù) 重慶市人民政府關于印發(fā)《 “ 十五 ” 后期重慶加快發(fā)展服務業(yè)的工作意見》 第二十四條：采取綜合措施推動“退二進三”。 20xx 年 6 月初，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā)《國家發(fā)展改革委關于批準重慶市和成都市設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的通知》，明確：國務院同意批準設立成都市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。 房地產(chǎn)開發(fā)力度繼續(xù)加強， 20xx 年全年九龍坡區(qū)土地出讓面積 萬平方米，同比增長 %。山給重慶城以雄渾的氣度，水給這里帶來了不盡的靈氣，大自然的神奇造化給這座城市帶來的無限魅力。隨著我市的加快發(fā)展，重慶作為長江中上游經(jīng)濟中心的作用將進一步發(fā)揮，已成為重慶經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也必將獲得更多的發(fā)展良機。 交通優(yōu)勢 荒溝 — 石坪橋 — 水碾片區(qū) 交通條件極佳，袁茄路是進入片區(qū)的主要道路，該道路拓寬改造后將達到城市Ⅰ級主干道的標準，與長江路、謝陳路、鵝公巖大橋、紅光大道形成進入 荒溝片區(qū)的城市交通網(wǎng)絡。 中央“把重慶建設成為長江上游經(jīng)濟中心”的定位為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良機 重慶作為西部唯一的直轄市，在資金、項目、政策等多方面得到九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 36 國家 的大力支持和幫助。九龍坡區(qū)作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的試點區(qū)，發(fā)展速度也一直保持穩(wěn)健態(tài)勢，房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)。 九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 20xx 年重慶 市房地產(chǎn)市場活躍，交易量大幅上升，住房價格適度增長。一年一個重點，三年三項重要措施，使我國房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展比較健康，市場規(guī)范有序。實施 西部大開發(fā)戰(zhàn)略，“都市經(jīng)濟發(fā)達圈”的進一步做大做強，為九龍坡區(qū) 社會 經(jīng)濟發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機遇。范圍內(nèi)需拆遷的企業(yè)有：重慶雙菱電器廠、重慶聚興交通工業(yè)集團、重慶聯(lián)運總公司、重慶紅星釀造廠等單位，占地面積 平方米。因此，解決這些問題已成為我市城市現(xiàn)代化建設的首要任務。為了保證城市社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，必須對城市舊城區(qū)進行有計劃的改造?？傊?，試驗區(qū)建設帶來的市場價值還可進一步提升，投資重慶可以說正當其時。 自重慶試驗區(qū)獲批以來，國家有關部委紛紛表示與重慶合作共建統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗區(qū)， 商務部批準重慶為全國首個城鄉(xiāng)商貿(mào)統(tǒng)籌發(fā)展試點區(qū) ， 國務院扶貧辦將重慶作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)扶貧開發(fā)試驗區(qū)，信息產(chǎn)業(yè)部將與重慶共建統(tǒng)籌城鄉(xiāng)信息化試驗區(qū)， 科技部與重慶簽訂了部市合作協(xié)議， 海關總署、國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行 等明確了 對重慶的 支持意向 ，國家發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、勞動保障部、建設部等部門也表示要大力支持重慶開展改革試驗。完善消防基礎設施，加快消防隊（站）建設，建成消防特勤分中心。以白市驛花卉苗木產(chǎn)業(yè)城建設為重點，打造花卉苗木研發(fā)、繁育、生產(chǎn)、展示、交易平臺，做大做強花卉苗木產(chǎn)業(yè)，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整。積極發(fā)展都市型工業(yè)，促進二三產(chǎn)業(yè)融合、互動發(fā)展。以促進農(nóng)民持續(xù)增收為根本，加快鎮(zhèn)域經(jīng)濟發(fā)展，鼓勵各鎮(zhèn)結合本地區(qū)條件，突出自身特色，依托城區(qū)市場需求和西部新城建設，大力發(fā)展具有良好經(jīng)濟效益和生態(tài)效益的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 啟動建設西部新城區(qū)。 高中階段教育普及率達到 100%，萬人擁有文化設施達到 480 平方米，萬人體育人口達到 5000 人，萬人擁有醫(yī)生數(shù)達到 30 人，萬名老人擁有養(yǎng)老服務機構床位數(shù)達到 100 張。新簽約柳工機械等招商項目 51 個，實際到位資金 。 主要研究結論 荒溝片區(qū)舊城改造的實施是按照重慶市城市總體規(guī)劃及大楊石組團 N 標準分 區(qū)控制性規(guī)劃的要求，推進袁茄路拓寬改造工程的實施，帶動 荒溝 — 石坪橋 — 水碾片區(qū) 的房地產(chǎn)開發(fā)，提升土地利用價值，改善城市形象及風貌，促進主城區(qū)企業(yè)“退二進三”的進程，提高當?shù)鼐用裆钯|(zhì) 量，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，促進社會穩(wěn)定，推進我市城鎮(zhèn)化建設和西部大開發(fā)具有突出意義，滿足我市宏觀經(jīng)濟政策和城市規(guī)劃的要求，項目實施是必要的。 建設內(nèi)容包括紅線范圍內(nèi)的全部拆遷安置工程、舊房拆除工程、土地整治工程。 負責對儲備土 地進行場地平整、道路鋪設、供水、供電、供氣等相關基礎設施建設的前期開發(fā)整治；負責儲備土地的征地拆遷工作。 20xx 年地區(qū)生產(chǎn)總值完成 500 億元，同比增長 %，總量繼續(xù)位居全市區(qū)縣榜首。城市面貌有較大改變， 20xx 年完成房地產(chǎn)開發(fā)面積250 萬平方米以上，城市化率達到 80%以上。培育和發(fā)展商貿(mào)服務業(yè)，以玉清寺為中心，構建區(qū)域性商貿(mào)中心；依托鐵路東站、西站，建成全市重要物流園區(qū)；依托九龍園區(qū) B 區(qū)，增強慶鈴、 ABB、佳通等大型企業(yè)的輻射帶動作用，建成新型工業(yè)化展示區(qū)；重視保護和開發(fā)中梁山地區(qū)獨特的生態(tài)功能，發(fā)展生態(tài)旅游休閑業(yè)，打造都市特色生態(tài)旅游區(qū)。 —— 都市后花園。 加大龍頭企業(yè)引進力度，用信息化手段改造提升傳統(tǒng)裝備制造業(yè)研發(fā)設計、制造工藝和管理水平，重點發(fā)展機電一體化設備、重型機械、輸變電裝備、通用機械、精密機械等產(chǎn)品，建設成為全市重要的“現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地”。加快星級酒店等配套設施建設，搞好旅游景點包裝規(guī)劃，拓展旅游內(nèi)涵。 完善市政水利設施。鼓勵物流企業(yè)開展電子商務，實現(xiàn)商業(yè)流通服務信息化； 適應企業(yè)信息資源使用擴大的需求， 打造信息資源共享平臺 ，提高信息資源綜合九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 18 利用水平 。外地來渝購房增長較快， 8月商品房成交中市外購房比例上升 為 %，增長了 個百分點 ，投資、居住各占一半 。 國內(nèi)大城市及重慶市舊城改造背景 城市現(xiàn)代化建設是我市經(jīng)濟建設的重要組成部分，針對現(xiàn)階段我市城市發(fā)展水平低下、城市老化現(xiàn)象嚴重，城市發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展不同步，使舊城改造成為城市發(fā)展的重要任務之一。如我國的浦東新區(qū)建設，瞄準了世界先進國家和城市標準，城市建設全國堪稱一流；大連的城市建設風景錦秀如畫。由于近年來楊家坪地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良好，龍湖荒溝片區(qū)作為九龍坡區(qū)的又一亮點工程，必然會進一步推動該區(qū)的經(jīng)濟建設。通過實施本項目，促進袁茄路拓寬改造工程的實施，形成快速、便捷的連接外部交通的城市干道，并完善給排水、供電、供氣、通訊等基礎設施，為城市建設創(chuàng)造良好的條件，對加快加大吸引房地產(chǎn)開發(fā)商進入該區(qū)域的力度及時間，促進整個 荒溝 — 石坪橋 — 水碾片區(qū) 內(nèi)商品房升值起到重要的作用。 表 3－ 1 20xx 年全市商品房市場整體供求情況 （面積單位：萬平方米、套數(shù)單位：套、價格單位：元 /平方米 ） 時間 上市面積 （萬 M2） 成交面積 （萬 M2） 成交比 成交套數(shù) 成交均價 （元 / M2 ） 1： 11919 3524 1： 10164 3348 1： 10755 3367 1： 15895 3422 1： 17279 3637 1： 16642 3803 1： 22886 3884 31 1： 25953 4080 1： 23815 3977 1： 10227 4423 138 1： 15814 4425 142 1： 10886 4865 0 7 年全市商品房供求情況64893164138 142103157221 210157105785 9360102 89981141531522381180801602403201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月上市面積（萬平方米） 成交面積（萬平方米）九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設項目可研報告 32 供求關系： 20xx 年重慶商品房市場總體來看明顯是供不應求的局面。 12 月九龍坡區(qū)商品房成交均價 4070 元 /平方米，同比 增長 %，環(huán)比下降 %，其中住宅均價 3546 元 /平方米，同比下降 %，環(huán)比下降 %。通過多年培育，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的 1/4，房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動我市經(jīng)濟和投資增長的支柱產(chǎn)業(yè)；從消費看，住房與汽車、教育等已成為新的消費熱點，這種支柱產(chǎn)業(yè)和消費熱點的地位和作用，將為我市房地產(chǎn)業(yè)在未來一段較長時期內(nèi) 的持續(xù)快速發(fā)展奠定堅實的基礎。 重慶市主城區(qū)居住用地需求 （ 1）規(guī)劃居住用地平均容積率：統(tǒng)一按 2 考慮； （ 2）居住用地需求：住宅商品房總需求 /規(guī)劃居住用地平均容積率＝ 18262