【正文】 10m3。 項目業(yè)主簡介 重慶市九龍坡區(qū)土地整治儲備中心成立于 20xx 年 11 月，為區(qū)政府直屬的事業(yè)單位，現(xiàn)有人員編制 20 名，注冊資金 23550 萬元。 負(fù)責(zé)管理和儲備區(qū)政府依法征用的農(nóng)村集體土地或依法收回、收購、沒收、置換的土地。 負(fù)責(zé)市級土地儲備機(jī)構(gòu)在我九龍坡區(qū)儲備土地的相關(guān)服務(wù)工作。 本項目 總投資 萬元，其中業(yè)主自籌 萬元，銀行貸款 萬元，以土地出讓收入作為還款來源，其中土地出讓總收入 萬元， 在借款償還期內(nèi)可供還款資金總計為 萬元，大于借款本息和 萬元，且償債備付率大于 ，還本付息資金充足。 九龍坡區(qū)具有特殊的區(qū)位、交通、工業(yè)和 科技優(yōu)勢，是重慶市 最大的工業(yè)基地， 重要的蔬菜、副食品生產(chǎn)基地。 九龍坡區(qū)已成為重慶市最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)大區(qū)。社會消費品零售總額突破 200 億元，達(dá)到 ，增長 19%。進(jìn)出口總額 億美元，下降 %，降幅較年初收窄 。 發(fā)展目標(biāo) 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目可研報告 8 “十一五”總體目標(biāo)：“十一五”期間要實 現(xiàn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展既快又好，綜合實力持續(xù)位居全市前列，經(jīng)濟(jì)更加發(fā)達(dá)，功能更加完善，環(huán)境更加優(yōu)美，社會更加和諧，主要指標(biāo)達(dá)到或接近全面小康水平，初步建成基本現(xiàn)代化的框架。 —— 城市建設(shè)。 生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善，主城區(qū)空氣質(zhì)量滿足Ⅱ級以上天數(shù)比例達(dá)到 73%以上，城市集中式飲用水源水質(zhì)達(dá)到 100%，環(huán)境噪聲符合國家標(biāo)準(zhǔn)，森林覆蓋率達(dá)到 24%以上，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 40%以上，人均擁有公共綠地 8 平方米。 —— 人民生活。 按照分類指導(dǎo)原則，促進(jìn)東部都市區(qū)優(yōu)化發(fā)展，構(gòu)建東部發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體系。 —— 華巖（中梁山）新城區(qū)。 —— 石橋鋪（二郎）片區(qū)。 貫徹落實區(qū)委九屆六次全會《決定》精神，按照“統(tǒng)一科學(xué)規(guī)劃、加強(qiáng)基礎(chǔ)建設(shè)、突 出產(chǎn)業(yè)特色、 繁榮社會事業(yè)、美化人居環(huán)境、豐富新城內(nèi)涵”的總體思路，堅持規(guī)劃先行，全面完成西部新城控制性詳規(guī)全覆蓋，高起點策劃一批市級以上重大投資項目，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新城道路、供排水、電氣通信網(wǎng)等綜合基礎(chǔ)設(shè)施，初步形成新城“三縱六橫”交通體系。 —— 九龍園區(qū)。 —— 西彭工業(yè)園區(qū)。 建設(shè)社會主義新農(nóng)村。白市驛鎮(zhèn)主要布局花卉苗木、農(nóng)業(yè)科技、會展服務(wù)業(yè)；含谷 — 寨山坪片區(qū)主要布局教育科技服務(wù)業(yè)、主題休閑九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目可研報告 12 娛樂 業(yè)；金鳳 — 走馬片區(qū)主要發(fā)展都市生態(tài)農(nóng)業(yè)、都市體育休閑度假業(yè)；中梁山山脊、山麓地帶包括含谷、白市驛、石板、陶家、銅罐驛等鎮(zhèn)主要布局觀賞林業(yè)、都市生態(tài)旅游業(yè)；巴（福）、石（板）、陶（家）和西彭片區(qū)，積極發(fā)展與工業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)配套的服務(wù)型、加工型產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)與園區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)共生發(fā)展。引導(dǎo)和發(fā)展農(nóng)村各類專業(yè)合作組織，在各鎮(zhèn)搞好 1－ 2個農(nóng)村基層組織建設(shè)試點，鼓勵和引導(dǎo)集中建設(shè)農(nóng)民新村，努力構(gòu)筑農(nóng)村新型社區(qū)。 積極支持慶鈴、鐵馬等整車企業(yè)不斷推出新款新品，加快拓展市場，提高市場份額，支持發(fā)展改裝車，引導(dǎo)有實力的摩托車企業(yè)進(jìn)入汽車產(chǎn)業(yè)，集中搞好關(guān)鍵零部件的研發(fā)和生產(chǎn)，加快延長汽車產(chǎn)業(yè)鏈條，在國內(nèi)市場形成較強(qiáng)競爭實力，努力九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目可研報告 13 構(gòu)筑“中國汽車名城”重要板塊；加快整合摩托車產(chǎn)業(yè)資源，鼓勵企業(yè)開發(fā)擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的新產(chǎn)品，加強(qiáng)國際國內(nèi)合作，引進(jìn)國際先進(jìn)適用技術(shù)，提升產(chǎn)品檔次，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力，加強(qiáng)出口基地建設(shè)，重點支持一批技術(shù)含量高、附加值高、效益好的優(yōu)勢產(chǎn)品出口，鼓勵企業(yè)采取資本輸出和 技術(shù)輸出等形式走向國際化，力爭形成全國技術(shù)水平高、創(chuàng)新能力強(qiáng)、生產(chǎn)規(guī)模大的“摩托車之都”核心區(qū)。 以西彭工業(yè)園區(qū)為依托，充分發(fā)揮西南鋁業(yè)、天泰鋁業(yè)和重慶鎂業(yè)的龍頭帶動作用，搭建技術(shù)研發(fā)、成果轉(zhuǎn)化、人才聚集服務(wù)平臺，鼓勵企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，加快鋁產(chǎn)業(yè)裝備升級和使用新 工藝和新技術(shù)，加強(qiáng)鋁鎂材料的深加工，吸引一批上下游企業(yè)集聚，形成集冶煉、初加工、深加工為一體的產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)互融共生，打造“中國鋁加工之都”。 加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑全市現(xiàn)代商貿(mào)物流基地。對接渝中半島 CBD，做靚楊家坪都市商圈，繼續(xù)擴(kuò)大商圈規(guī)模，逐步建成包括楊謝石黃等地區(qū)在內(nèi)的大商圈，增強(qiáng)輻射能力，引進(jìn)和培育一批國內(nèi)外著名商貿(mào)企業(yè)入駐；結(jié)合新城建設(shè)，完善中西部商貿(mào)服務(wù)體 系，建設(shè)華巖、白市驛、西彭等區(qū)域性次級商業(yè)中心，培育繁榮新城商圈；不斷豐富產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，引進(jìn)一批金融、保險、信息、中介等現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，吸引企業(yè)和其他組織總部入駐。積極引進(jìn)市內(nèi)外知名餐飲娛樂企業(yè)，突出餐飲特色，提升娛樂檔次，扶持做大龍頭企業(yè)，提高服 務(wù)水平和行業(yè)形象，著力打造長濱路、直港大道、楊家坪步行街、謝家灣商務(wù)區(qū)、九龍美食文化街等餐飲娛樂特色產(chǎn)業(yè)帶。 穩(wěn)步發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，建設(shè)全市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地。繼續(xù)發(fā)展果樹、蔬菜等五大特色農(nóng)產(chǎn)品，實施無公害行動計劃、無規(guī)定動物疫病區(qū)建設(shè)，健全農(nóng)技推廣、農(nóng)產(chǎn)品市場、質(zhì)量安全和動植物病蟲害防控體系。 加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 加快綜合交通建設(shè)。配合重慶港（九龍坡作業(yè)區(qū)）的擴(kuò)建工程，完善九龍港區(qū)、鐵路南站、西站周邊倉儲、集運(yùn)系統(tǒng)，建設(shè)重慶綜合交通樞紐和物流中心；適時推進(jìn)銅罐驛港區(qū)、黃矸碼頭建設(shè)。完善東部都市區(qū)供排水系統(tǒng)，支持市級水務(wù)部門按照人居和商用需求，不斷完善東部主城區(qū)供水系統(tǒng)建設(shè)，實施并普及直飲水工程；啟動實施東部主城區(qū)排水三級管網(wǎng)建設(shè)，接入主城區(qū)一、二級污水集排網(wǎng)，實現(xiàn)雨污分流。 啟動西部供水銅罐驛長江提水站、馬家溝中轉(zhuǎn)站供水管網(wǎng)的建設(shè)，為西部新城和新型工業(yè)示范區(qū)提供潔凈水源；繼續(xù)抓好區(qū)域內(nèi)病險水庫的綜合治理。引導(dǎo)、支持電力公司、燃?xì)夤緦ξ鞑啃鲁牵貏e是西部新城中三大園區(qū)的供電、供氣網(wǎng)站進(jìn)行改造擴(kuò)容，建設(shè)西部新城西彭 500 千伏 變電站等輸配電設(shè)施，不斷擴(kuò)大西部新城區(qū)燃?xì)夤?yīng)覆蓋面。支持通信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商在東部都市區(qū)擴(kuò)容，提升城區(qū)的通信網(wǎng)絡(luò)質(zhì)量，優(yōu)化增值服務(wù)；在西部地區(qū) 適時跟進(jìn)西部新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)開發(fā)進(jìn)度， 同步進(jìn)入開展布網(wǎng)等業(yè)務(wù)，為西部新城的政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)、公眾提供基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)及增值服務(wù)。 6月 7日，經(jīng)國務(wù)院同 意，國家發(fā)展改革委批準(zhǔn)重慶為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。特別是 20xx 年 6 月 27 日國務(wù)院常務(wù)會原則通過重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，更是體現(xiàn)了國家對重慶開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革試驗的支持。重慶發(fā)展的宏觀政策環(huán)境將更加優(yōu)化，企業(yè)投資重慶亦必將受益。重慶房市和股市的激烈回應(yīng)也從一個側(cè)面反映了市場對重慶的關(guān)注。一方面，有市場主體認(rèn)同重慶直轄十年發(fā)展成就的因素，另一方面更是對重慶試驗區(qū)未來發(fā)展前景普遍看好的表現(xiàn)。 以主城區(qū)為核心的一小時經(jīng) 濟(jì)圈開發(fā)提速 從大城市、大農(nóng)村、大庫區(qū)的特殊市情出發(fā)，考慮到 重慶三峽庫區(qū)和渝東南地區(qū)生態(tài)環(huán)境脆弱與產(chǎn)業(yè)空虛、就業(yè)壓力大等矛盾尖銳的實際情況 ，重慶提出了要構(gòu)造“ 一圈兩翼 ” 區(qū)域 發(fā)展格局。 20xx年常住人口 萬人，占全市 %， 億元，占全市的 %，人均 GDP16278 元。按照規(guī)劃，將進(jìn)一步完善主城特大城市集聚功能、服務(wù)功能和創(chuàng)新功能，全面提升綜合競爭力。在特定的歷史時期，城市的發(fā)展水平總是與當(dāng)時的生產(chǎn)力發(fā)展水平和人類的生產(chǎn)方式相適應(yīng)。 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目可研報告 23 城市再開發(fā)是指在布局混亂、城市功能完全喪失、城市環(huán)境質(zhì)量嚴(yán)重惡化的城區(qū)，根據(jù)城市總體規(guī)劃、拆除全部建筑物和構(gòu)筑物，拓寬城市道路，新建各種必要的城市設(shè)施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高環(huán)境質(zhì)量，徹底改變原有地區(qū)景觀的大規(guī)模城 市改造建設(shè)。 新區(qū)開發(fā)與城市再開發(fā)建設(shè)內(nèi)容基本相同，它是城市總體規(guī)劃的具體體現(xiàn)。它不是貪大求洋、鋪攤子，不求實際盲目建設(shè)，浪費土地。 重慶舊城改造特點 長期以來，重慶的城市建設(shè)受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，城市建設(shè)規(guī)模一直很小，城市發(fā)展速度緩慢。 舊城改造任務(wù)繁重。對市中心進(jìn)行重點改造，可以分成舊居住區(qū)改造、舊商業(yè)區(qū)改造、城市重要設(shè)施改造等。 荒溝 — 石坪橋 — 水碾片區(qū) 基本情況 荒溝 — 石坪橋 — 水碾片區(qū) 舊城改造項目位于楊家坪中心商圈西南，袁茄路左側(cè)，距楊家坪不足一公里。世紀(jì)城、百康年 項目位于大楊石組團(tuán) N、 F 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū) N29 N30－ N31－ N31 F9 F9 F9 F9 F96和 F98十 個地塊，用地性質(zhì)為商業(yè)居住用地，容積率 － 。整條道路將按城市一級干道建設(shè)，沿線景觀建設(shè)也將同期啟動。舊城部分的拆遷將促進(jìn)該地區(qū)城市建設(shè)按照科學(xué)規(guī)劃，有序發(fā)展，為推進(jìn)城市化戰(zhàn)略作出貢獻(xiàn)。重慶市在西部大開發(fā)中的戰(zhàn)略定位是將其建設(shè)成為長江上游的經(jīng)濟(jì)中心，更好的發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。因此，實施本項目，加快舊城改造，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用價值，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，提九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目可研報告 27 高城市品位，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，增加財政收入，對實現(xiàn)九龍坡區(qū)“十一五”規(guī)劃、推動西部大開發(fā)進(jìn)程 具有 現(xiàn)實意義。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的稅收、土地、工商等方面的優(yōu)惠政策為引導(dǎo)，將產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為“退二進(jìn)三”過程中企業(yè)遷入的基地，為遷入企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展創(chuàng)造條件。通過實施本項目，對該區(qū)域進(jìn)行舊城改造，為企業(yè)搬遷提供建設(shè)資金，同時工業(yè)企業(yè)的退出又可改善城市環(huán)境，項目實施對推進(jìn)了主城區(qū)企業(yè)“退二進(jìn)三”的進(jìn)程對促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境的改善都將作出積極貢獻(xiàn)。 綜上所述，實施本項目，對完善基礎(chǔ)設(shè)施，帶動片區(qū)開發(fā)，提高土地利用價值，改善城市形象及風(fēng)貌，促進(jìn)主城區(qū)企業(yè)“退二進(jìn)三”的進(jìn)程，提高當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，推進(jìn)我市城鎮(zhèn)化和西部大開發(fā)具有典型意義，項目實施是必要的，也是迫切的。 重慶市結(jié)合自身實際，堅決貫徹國家宏觀調(diào)控決策，采取一系列有效措施，穩(wěn)定住房價格，調(diào)控開發(fā)總量，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 20xx 年，我市房地產(chǎn)市場保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展態(tài)勢，總體上保持了“四個基本 協(xié)調(diào)”：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長與全社會固定資產(chǎn)投資增長基本協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重基本協(xié)調(diào)；商品房住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場需求結(jié)構(gòu)基本協(xié)調(diào)；房價增長與經(jīng)濟(jì)增長、城鎮(zhèn)居民可支配收入增長基本協(xié)調(diào)。 根據(jù)最新消息，央行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，確定第二套房以家庭為單位界定。 重慶的新特區(qū)實際是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合試驗區(qū)，特區(qū)實質(zhì)在于加快重慶城市化進(jìn)程，在新特區(qū)政策之后主城區(qū)項目周邊區(qū)縣客源增長較多。成交量最大的時間段是 7－ 9月，主要是受新特區(qū)政策影響。進(jìn)入 12 月，國家宏觀調(diào)控繼續(xù)加強(qiáng)，《土地儲備管理辦法》的出臺將加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運(yùn)行，金融方面，存款準(zhǔn)備金率和貸款基準(zhǔn)利率二率齊動，開發(fā)融資難度將繼續(xù)加大，此外受央行和銀監(jiān)會《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》的影響，居民住房消費日趨理性，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定。 20xx 年全年九龍坡區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，其中 12 月批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，較上月上漲 %，其中金科云湖天都批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá) 萬平方米，占 12月區(qū)域批準(zhǔn)預(yù)售房的 %。二手面方面，20xx 年全年九龍坡區(qū)累計成交面積 ，同比下降 %，其中住宅成交面積 萬平方米，同比下降 %。此外位于中梁山玉清寺彭家大田的經(jīng)濟(jì)適用房項目，成交面積 1萬平方米，成交價格僅為 2070 元 /平方米。 重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析 重慶正逐步建設(shè)成為宜居城市 重慶主城坐落在長江與嘉陵江的交匯處，四面環(huán)山，江水回繞，城市就建在這山水之間。與其他平原城市相比，重慶的江水綿延曲折，江岸線更具魅力，充滿韻味。同時樓盤品質(zhì)更為優(yōu)秀，建筑更具檔次，給城市居民提供了和諧、恬靜、溫馨的居家場所。目前，我市的城市化率為 %，按照建設(shè)一小時經(jīng)濟(jì)圈及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)的要求，預(yù)計在2020 年重慶城市化率將達(dá)到 80%左右，每年將有 50－ 60 萬農(nóng)村人口因城市化轉(zhuǎn)為城市人口；重慶市現(xiàn)有城市居民人均住房建筑面積水平為20 平方米（根據(jù)重慶市統(tǒng)計年鑒，按常住人口測算，但按重慶市政府工作報告該數(shù)據(jù)為 平方米 /人，由于統(tǒng)計口徑不同 形成數(shù)據(jù)不統(tǒng)一），同時，根據(jù)重慶市城市發(fā)展相關(guān)規(guī)劃，到 2020 年將達(dá)到人均住宅面積 35 平方米的目標(biāo)，因此從 20xx－ 2020 年平均每年將有 3000 多萬平方米的新增住房需求。 十多 年來，重慶的城市競爭力、吸引力已得到較大提高，對周邊地區(qū)的輻射與帶動作用逐步增強(qiáng)。另一方面，我市十分重視對重慶這座老工業(yè)基地城市的環(huán)境凈化與保護(hù)，“藍(lán)天”、“碧水”、“綠地”、“寧靜”四大行動的加速推進(jìn)使重慶的人居環(huán)境得到較大改善，“十一五”期間，我市將繼續(xù)推進(jìn)這四大工程，我們有理由相信，重慶的山水一定會更加美麗，她的獨特魅力將會吸引更多的人士到重慶置業(yè)、定居。 九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目可研報告 37 規(guī)劃人均居住面積 根據(jù) 建設(shè)部政策研究中心發(fā)布 的 《 2020 我們住什么樣的房子 －－中國全面小康社會居住目標(biāo)研究》， 為小康社會定義了 城鎮(zhèn)人均居住面積 為 35 平方米。 本項目位于重慶主城核心區(qū)，距重慶主城副中心楊家坪僅 1km 距離，區(qū)位條件非常突出，土地出讓前景非常良好。輕軌二號線及 224（朝天門交通廣場－陶瓷市場）、 225（大坪－陳家壩）、918（松樹橋－九宮廟）、 252（園