【導(dǎo)讀】萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿(mào)廣場、都市花園雖。由此可看出，天津萬科的主要項目集中在城市的北部。地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項目，項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大，是公司長遠(yuǎn)發(fā)展項目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，個在開發(fā)項目，保證天津公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和萬科產(chǎn)品在天津的市場影響力。住機(jī)遇，多上新項目，擴(kuò)大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個天津人心中。量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約5公里。

　　

【正文】 的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項目，具有良好的市場前景。 5. 玻璃廠項目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河 —— 衛(wèi)津河，北側(cè)為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道 —— 解放南路，交通十分便利。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。部分配套設(shè)施 可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏。該項目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹木，本項目的開發(fā)建設(shè)對完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為萬科占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場 —— 南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。 二 .規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 ,該小學(xué)不單純?yōu)樵擁椖糠?wù) ,而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù) ,由于項目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學(xué)校距離本項目較近 ,本項目內(nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè) ,我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校 ,但目前未確定 ,在規(guī)劃時仍考慮建設(shè) ,同時合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校 ,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費用。 ，在做詳細(xì)規(guī)劃時，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。 ： ①總用地面積 : 萬 平方米 其中 : 市政待征地 : 萬平方米 居住用地 : 萬平方米 ②總建筑面積 : 萬平方米 居住用地容積率 : 其中 : 非營業(yè)性公建： 萬平方米 營業(yè)性公建： 萬平方米 住宅總建筑面積： 萬平方米 住宅容積率 : ③住宅建設(shè)用地 : 萬平方米。 產(chǎn)品 : 四層 五層半花園洋房 50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10% 左右，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計思路。 ，朝向南偏東 15。左右，屬黃金朝向。東至市政干道 —— 解放南路，需退綠化隔離帶 50 米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶 10 米；西至市政景觀河 —— 衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶 20 米；南至市政規(guī)劃路。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平 坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。 ,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。 ，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，規(guī)劃配套公建面積約 ，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。 、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照 分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點，具有很強(qiáng)的可操作性。 第六章 項目開發(fā)計劃 一 .開發(fā)機(jī)遇： 20xx 年經(jīng)營計劃，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營計劃。 ，但大氣候還未形成，該項目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。 ，不適合做儲備項目。 鑒于以上幾點，計劃 20xx 年開發(fā)該項目，初步預(yù)計可在 20xx 年初開工。 二 .開發(fā)周期安排： 玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，項目總建筑面積為 萬平米 ,其中住宅面積約 萬平米，配套非營業(yè)性公建面積 萬平米，考慮配套的學(xué)校約 1 萬平米由合作方建設(shè) ,我司建設(shè)約 萬平米的非營業(yè)性公建 ,可銷售住宅面積約 萬平米。營業(yè)性公建 萬平米考慮招商或自收自支 ,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn) ,該項目擬分四年開發(fā)： 20xx 年開發(fā) 7 萬平米。 20xx 年開發(fā) 7 萬平米。 20xx 年開發(fā) 7 萬平米。 20xx 年開發(fā) 萬平米。 三 .銷售周期安排： 20xx 年銷售 6 萬平米，結(jié)算 6 萬平米； 20xx 年銷售 8 萬平米，結(jié)算 8 萬平米； 20xx 年銷售 7 萬平米，結(jié)算 7 萬平米 20xx 年銷售 4 萬平米，結(jié)算 4 萬平米。 第七章 投資收益分析 一 . 成本預(yù)測 依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項目總投資 億元，單位可售面積完全成本 2892元 /平米，詳細(xì)構(gòu)成如下： 項 目 總成本 (萬元） 單位成本 說 明 一、土地成本 31,394 1,046 土地方補償費 22,470 749 總用地 525 畝，每畝 萬元 。地價中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建 /構(gòu)筑物、各種管線 \設(shè)施拆遷 合作方補償費 1,000 33 與合作方初步確定。 出讓金 1,960 65 出讓面積 525 畝 (35 萬平米 )，評估價約 800 元 /平米 ,應(yīng)按 17%計算，應(yīng)為 136 元 /平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到 7%，計 56 元 /平米 大市政配套費 5,033 168 建筑面積 18 萬平米 *165 元 /平米 ,其中含污水 2雨水 3煤氣 自來水 2道路及其他 45 元 /平米 交易費 47 2 評估值的 % 契稅 884 29 土地補償費 /出讓金 /大配套之和的 3% 二、開發(fā)前期費 5,205 173 勘察設(shè)計費 1,190 40 報批報建費 3,752 125 三通一平費 122 4 場地具備道路 \場地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水 31 萬元 \臨電 92 萬元 . 臨時設(shè)施費 142 5 臨時圍墻 31 萬 /臨時辦公室 50(裝修 )/臨時圍板 61 萬 三、主體工程費 28,500 950 新城東區(qū)多層簽約價 827 元 /平米 ,變更及簽證 35 元 /平米 ,本項目按 860 元 /平米考慮 。另考慮20 套樣板間 500 萬、考慮提高建造檔次 2200 萬 ,折 73 元 /平米； 四、社區(qū)管網(wǎng)費 11,943 398 給排水系統(tǒng)費 1,891 63 供暖系統(tǒng)費 3,416 114 含換熱站建設(shè)費、紅線外管網(wǎng)費 25 元 /平米、鍋爐房建設(shè)費 40 元 /平米、鍋爐房征地費 17元 /平米；區(qū)內(nèi)工程費為 40 元 /平米； 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 1,556 52 含氣源發(fā)展基金 20 元 /平米、區(qū)內(nèi)工程費 28 元 /平米、灶表費 3 元 /平米； 室外高低壓 3,353 112 室外消防系統(tǒng) 92 3 室外智能系統(tǒng) 671 22 道路及廣場 763 25 新城此項造價約為 元 /平方米 . 綜合管網(wǎng)設(shè)計 203 7 工程費的 2%。 五、園林環(huán)境 1,770 59 依設(shè)計方案的不同而不同 環(huán)境設(shè)計 161 5 環(huán)境工程總造價 *10% 綠化建設(shè)費 1,220 41 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為 65 元 /平方米 建筑小品 92 3 新城此項造價約為 元 /平方米 圍墻建造費 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大門 ,約為 500 元 /延米 ,本項目圍墻約為 2300 米 室外照明 92 3 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈 ,新城此項造價約為 元 /平方米 室外零星設(shè)施 92 3 各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等 ,新城此項造價約為 元 /平方米 六、公建配套費 1,495 50 幼兒園 280 9 按 20xx 平米考慮，每平米土建 1200 元，配置費 200 元 /平米 游泳池 450 15 網(wǎng)球場 75 3 建造成本及配套物品購置 ,一個標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場為 40 萬 兒童游樂設(shè)施 240 8 土建、設(shè)備、各項設(shè)施 , 非營業(yè)性公建 450 15 會所、居委會等 3000 平米，土建 1200 元 /平米，設(shè)備及裝修 300 元 /平米 七、直接費合計 80,306 2,677 八、不可預(yù)見費 808 27 直接成本 *1% 九、開發(fā)間接費 1,664 55 監(jiān)理費 214 萬 (7 元 /平 )/行政管理費 960 萬 (20 萬每月 )/利息 730 萬 十、開發(fā)成本 82,778 2,759 十一、營銷費用 3,990 133 銷售收入 *% 十二、總投資 86,768 2,892 二 .稅務(wù)分析 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅 50%、營業(yè)稅 20%(區(qū)外項目均為 50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出 讓金、大市政配套費）的 3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業(yè)務(wù)）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠(yuǎn)低于 33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。 三 .經(jīng)濟(jì)效益分析 ： 根據(jù)上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項目總體經(jīng)營情況如下： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤 716 21,475 稅后利潤 480 14,388 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報率 16． 58% 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價支付貼現(xiàn)比 啟動資金獲利倍數(shù) 項目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表 : 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 合計 結(jié)算面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單位利潤 (元 /m2) 480 480 480 480 利潤 (萬元 ) 4796 4796 4796 14,388