【導(dǎo)讀】全國人大十一屆四次會(huì)議，溫總理的《政府工作報(bào)告》和《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》都強(qiáng)調(diào)。十二五期間國務(wù)院的工作重點(diǎn)是民生，而民生要以人民的幸福為主題。菜籃子工程、米袋子工程是人民幸福的最基本要素，因此，在十二五期間我們?cè)谒捱w這樣的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和食品業(yè)的城市發(fā)展“食品基地”是順乎民意，得勢(shì)東風(fēng)的。有利，讓宿遷后來居上，抓住食品業(yè)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，讓宿遷一躍而成為全國的食品之都，并大大提升宿遷的經(jīng)濟(jì)。水平，使其經(jīng)濟(jì)地位明顯上升。費(fèi)、交通出行為一體的城市綜合體。我們希望建成后能夠成為宿遷市的名片，成為宿遷第一重要的項(xiàng)目。我們將吸引全國食品業(yè)的品牌企業(yè)入住匯源國際食品城，吸引食品期貨、金融、電子商務(wù)等諸。多現(xiàn)代化的運(yùn)營方式落戶這里，吸引有特產(chǎn)的市縣來這里設(shè)立窗口，吸引全國的客商每年甚至常年在這里開會(huì)、洽

　　

【正文】 00 平方米左右； 食品 研發(fā) 部、 孵化 器、 培訓(xùn)基地 ，建筑面積控制在 10 萬平方米左右，這里是未來食品業(yè)人才儲(chǔ)備的重要基地。 21 世紀(jì)最重要的就是人才，人才是食品業(yè)發(fā)展的瓶頸，宿遷只有有了食品業(yè)的人才庫才有可能成為食品之都。 總部經(jīng)濟(jì)這一組建筑群要精心設(shè)計(jì)，兼具標(biāo)志性建筑、文化品位建筑、創(chuàng)意建筑和校園文化建筑素質(zhì)，成為宿遷的中心和亮點(diǎn)，成為宿遷的標(biāo)志，也成為匯源集團(tuán)的形象展示。結(jié)構(gòu)形式盡量采用框架結(jié)構(gòu)，以滿足其 兼具彈性發(fā)展的功 能 。 （ 2） 交易 類 以零售賣場吸引人流，滿足區(qū)域消費(fèi)人群的日常消費(fèi)需求，以批發(fā)性質(zhì)的賣場與倉儲(chǔ)物流帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，以餐飲休閑類商戶吸引目的性消費(fèi)人群。蘇北地區(qū)目前缺乏成型的食品批發(fā)物流中心，交易 類建筑 的建設(shè)可適當(dāng)參考我們調(diào)研過的 食品市場 或農(nóng)副產(chǎn)品市場（如北京錦繡大地、 北京金源貿(mào) 、 麥德龍、 上海西郊國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心、廣州三一國際食品、南京眾彩農(nóng)副產(chǎn)品物流中心、華匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 47 東 食品城 、成都市農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場）。交易 部分 采用“一站式”模式，全方位滿足普通消費(fèi)者及大宗買賣交易的需求。 建筑 構(gòu)成： 國際食品博覽城 ，建筑面積控 制在 8 萬平方米左右 ，層高 6 米， 建筑共 五 層，地上 4 層，地下 1 層（倉庫） 。 該區(qū)域 將會(huì)具備包裝食品交易區(qū)、水果交易區(qū)、干貨交易區(qū)、肉蛋奶交易區(qū)、茶葉交易區(qū)、水產(chǎn)交易區(qū)、土特產(chǎn)品交易區(qū)、日雜用品交易區(qū)等等 功能 。 倉儲(chǔ)零售區(qū) ， 采用麥德龍的購物形式。 建筑面積控制在 8 萬平方米左右 ，層高 6 米， 建筑內(nèi)部分 五層 ，地上 4 層 ， 地下一層（冷庫） 人流設(shè)臵滾梯，物流設(shè)臵直梯。 頂層做數(shù)碼影院、電玩城，如條件允許，還可考慮在本項(xiàng)目中設(shè)臵 IMAX 巨幕影院。 倉庫、冷庫 ， 建筑面積控制在 40000 平方米左右，這是將物流功能集合在一起的區(qū)域，設(shè)臵在 國際美食博覽城與倉儲(chǔ)零售區(qū)的地下一層。 （ 3）住宅 類 整體規(guī)劃必須充分考慮項(xiàng)目的統(tǒng)一性，充分利用地塊資源，盡量保持項(xiàng)目與周邊水環(huán)境資源的協(xié)調(diào)，住宅部分的建筑外立面形式盡量公寓化、公建化，形成統(tǒng)一風(fēng)格。 產(chǎn)品形式： 多層、 高層； 產(chǎn)品點(diǎn)：以 7090 平米的小戶型為主力，適當(dāng)?shù)膽粜蛣?chuàng)新，強(qiáng)調(diào)實(shí)用 匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 48 設(shè)計(jì)原則 ☆ 最大化提升住宅的水景可視度 ☆ 考慮地塊現(xiàn)有的地形地貌，進(jìn)行科學(xué)的地塊價(jià)值評(píng)價(jià)，布臵相應(yīng)的物業(yè)類型 ☆ 充分挖掘住宅附近水景的景觀價(jià)值，最大限度提升住宅價(jià)值 ☆ 不同密度物業(yè)組團(tuán)布臵綠化隔離帶，保證住戶圈 層的純潔性 ☆ 保證地塊內(nèi)部的私密性和地塊之間的開放性，并能便利享受周邊的資源 ☆ 設(shè)臵不同層次的開放空間，形成良好空間層次過渡 ☆ 住宅產(chǎn)品保證戶型通透，增加采光面；盡量增加主景觀面正南、東南、西南朝向產(chǎn)品。 ☆ 盡量做到自然采光、通風(fēng)；樓梯間及屋頂水箱等公用分?jǐn)偯娣e在滿足規(guī)范及使用要求的前提下，應(yīng)盡量設(shè)計(jì)得經(jīng)濟(jì)合理，以提高實(shí)用率。 ☆ 人防、消防等要求按照國家和宿遷市有關(guān)法規(guī)。 總體要求 ? 建筑面積：控制在 250000 平方米左右； 匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 49 ? 容積率：控制在 左右； ? 綠化率：本項(xiàng)目綠化率不低于 30%； （ 4）配套 類 其他業(yè)態(tài)與配套 類建筑 形成良性互補(bǔ)，超市、百貨、 特色商店 都可以為該地帶來很高的人氣和商業(yè)氛圍，配套 建筑部分 可以提高該地區(qū)的品質(zhì)與檔次，可以形成強(qiáng)有力的核心磁場；餐飲街和商品街可以形成一定市場規(guī)模聚集人氣，也便于規(guī)劃不同的主題商街，形成項(xiàng)目特色。本項(xiàng)目周邊休閑、購物、娛樂類設(shè)施很少，而且就現(xiàn)在基地外部環(huán)境來看，緊鄰著 6 個(gè)住宅小區(qū)，若發(fā)展此類專業(yè)市場存在非常大的可行性。配套 類建筑 濱水分布，讓消費(fèi)者能夠像逛公園一般購物。 建筑 構(gòu)成： 配套 小 公寓，建筑面積控制在 5 萬平方米左右。這部分公寓主要提供給在此工作、經(jīng)商的 人們使用， 公寓戶型有 18 ㎡、 24 ㎡、45 ㎡套房幾種戶型。 商街，建筑面積控制在 20210 平方米左右。包括小型超市、服裝店、時(shí)尚飾品店，金銀珠寶店，眼鏡店，鐘表店，禮品店、休閑餐飲，中、西式餐廳，美容美發(fā)店、 SPA、棋牌、網(wǎng)吧、洗浴、主題餐廳、 KTV、咖啡，烘焙、水吧、冰激凌店等等。 商街建議做成步行街，宿遷現(xiàn)有商業(yè)步行街項(xiàng)目（如幸福中路、楚街等）都有些偏離步行街的設(shè)計(jì)初衷，本項(xiàng)目商業(yè)觀景步行街如要匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 50 與其他步行街形成競爭優(yōu)勢(shì)，則需要具備優(yōu)雅的環(huán)境，形成市場關(guān)注熱點(diǎn)。 分街組合原則： ? 優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)支撐弱勢(shì)業(yè)態(tài)，通過經(jīng) 營業(yè)態(tài)位臵的組合，實(shí)現(xiàn)這種提升。如：通過餐飲業(yè)對(duì)人流的吸引和聚集作用，在餐飲業(yè)旁邊設(shè)臵商品零售業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)商品銷售業(yè)態(tài)的人流； ? 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)的集中布臵，最大限度的滿足同一類消費(fèi)群的需求，形成對(duì)消費(fèi)人流的極大吸引力。這種方式，要求兩種以上的經(jīng)營業(yè)態(tài)有統(tǒng)一的主題，面對(duì)統(tǒng)一的目標(biāo)客戶群。這樣才能形成各自客戶互相支持的局面； ? 全面性組合，消費(fèi)者逛商業(yè)項(xiàng)目無非是購物、休閑和餐飲，其目的性很明確。通過能夠滿足一部分人群全面消費(fèi)需求的經(jīng)營業(yè)態(tài)組合，以規(guī)模和全面性吸引消費(fèi)者過來，應(yīng)該是最有效的。 規(guī)劃景觀 建議 交通： 商業(yè) 類建筑 交通應(yīng)便利、通達(dá)，住宅 部分 交通則偏柔性，增加生活氣息和美感。 道路應(yīng)鋪設(shè)柔性路面，人行道、側(cè)石應(yīng)采用天然石材或新型材料，禁止使用普通彩色道板磚 綠化： 住宅小區(qū)的綠化應(yīng)重視垂直綠化，增加樹木的栽培數(shù)量，這樣既能降低商業(yè) 部分 對(duì)小區(qū)的影響，也能增加小區(qū)的美感和生活氣匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 51 息。商業(yè) 部分 的綠化應(yīng)做小做精，以小盆花等裝飾性綠化。 不僅能緩解熱島效應(yīng)、降低建筑能耗，而且環(huán)保美觀。 場地可結(jié)合實(shí)際做微地形處理，綠地中種植面積應(yīng)大于 70%，綠化苗木中喬木應(yīng)大于 70%；喬木中常綠樹種應(yīng)大于 70%，盡可能多安排開花植物 。 建筑風(fēng)格： 整體建筑應(yīng)當(dāng)具有城市景觀價(jià)值，使人印象深刻。其中博物館的建筑應(yīng)具有文化色彩和厚重感；辦公及酒店要具有標(biāo)志性意義，注重現(xiàn)代感和創(chuàng)意性；展銷區(qū)以大廳的形象呈現(xiàn)，可以適當(dāng)加幾個(gè)簡單隔間 ；食品研發(fā)孵化基地形式上參考模糊建筑?？傊?建筑要突出重要性和中心意義。 整體以 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 為主， 空調(diào)外掛機(jī)、屋頂太陽能等設(shè)備做隱蔽處理；沿路不得設(shè)臵配電房、垃圾房、水泵房等附屬設(shè)施，且不得有外露落水管；建筑外立面裝飾必須用石材、面磚等墻面材料點(diǎn)綴裝飾；建筑外窗建議使用噴塑鋁合金等新型材料；建筑單體裝飾方案及亮化方案應(yīng)做專 項(xiàng)設(shè)計(jì)；沿街防盜門做景觀設(shè)計(jì)，并與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。 水系規(guī)劃要點(diǎn) 本案中 民便河 自西北向東南流過，適合做一個(gè)湖，做好瀕水景觀，但不宜過大。民便河從風(fēng)水上講屬于天斬煞，即 仿如用刀從半空斬成兩半 。所以要在濱水景觀中建一些擋煞的建筑物，如屏風(fēng)或石敢當(dāng)?shù)?；而?匯源國際食品城 內(nèi)部的道路統(tǒng)籌來講，不便于兩個(gè)區(qū)域的溝通，應(yīng)當(dāng)從道路和建筑的組織上加以調(diào)節(jié)。 另外， 宿遷市水系規(guī)劃中，將民便河定位成休閑娛樂等以服務(wù)功能為主的河流，重點(diǎn)展現(xiàn)宿遷的水文化，而古黃河以展現(xiàn)宿遷城匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 52 市活力為主，展示千年楚文化的河流。兩條河流相距不遠(yuǎn)，又 是宿遷市的兩大 命脈河流，因此建議延伸民便河至古黃河，這樣即加強(qiáng)了兩條河流的溝通，使宿遷的水文化融為一體，相互呼應(yīng)，又 為本案增添 不是濱河的 景觀氣息。 整體 設(shè)計(jì)要點(diǎn) A. 本項(xiàng)目以“ 國際食品城 ”的思路為概念，以蘇北地區(qū)豐富的食品、水產(chǎn)品等資源為基礎(chǔ)，打造中國 食品 業(yè) 冠軍品牌。即：人們不會(huì)記住亞軍是誰，但一定會(huì)記住冠軍的！ B. 彰顯宿遷在食品業(yè)的龍頭地位，讓宿遷“一招鮮吃遍天”，讓宿遷“快魚吃慢魚”， 匯源國際食品城 將成為宿遷的名片、宿遷的象征、宿遷的發(fā)動(dòng)機(jī)┅┅ C. 確定 匯源國際食品城 的功能組成（總部經(jīng)濟(jì) 類 、交易 類 、住宅 類 、配 套服務(wù) 類 ），按照各功能單元的特征和相互關(guān)系，合理確定空間結(jié)構(gòu)， 本項(xiàng)目作為蘇北“最大的”、“規(guī)?；钡牡貥?biāo)性商業(yè)場所出現(xiàn)，要求規(guī)劃的各功能區(qū)之間協(xié)調(diào)互補(bǔ)，增強(qiáng)整體商業(yè)魅力 ； D. 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要充分考慮商用零售部分與批發(fā)部分的人車自然分流，動(dòng)線設(shè)臵合理順暢，并且要避免噪聲、汽車廢氣等對(duì)商街購物環(huán)境質(zhì)量的影響。停車位要充足，留有發(fā)展空間 ； 匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 53 E. 按照功能特征和用地條件，合理確定空間布局方案， 外街與水景公園過渡自然，不能太生硬，可以考慮用水景、綠化、廣場等形成過渡。通過增強(qiáng)臨街與內(nèi)街之間人的“對(duì)流性”，使商業(yè)布局整體集客能力 大大增強(qiáng)； F. 設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮食品 博物館美食體驗(yàn)中心 、食品業(yè)總部大廈等對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響力，路網(wǎng)設(shè)計(jì)要求具有較強(qiáng)的放射性、通達(dá)性和流動(dòng)性； G. 街區(qū)與水景相結(jié)合、廣場與水景相結(jié)合，將購物與觀光休閑結(jié)合在一起； 匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 54 七、經(jīng)濟(jì)分析 成本匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目投資 (萬元 ) 建筑面積（平米） 建設(shè)成本 （元 /平米） 可售面積 （ 平米） 1 土地價(jià)格 12240 2 契稅 3 前期費(fèi)用 2640 策劃費(fèi) 140 地質(zhì)勘查費(fèi) 200 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 2021 其他 300 4 建安成本 164812 總部經(jīng)濟(jì)區(qū) 63950 220210 總部大廈 9200 40000 2300 食品研發(fā)孵化培訓(xùn)基地 21500 100000 2150 100000 星級(jí)酒店及會(huì)展中心 25000 50000 5000 美食體驗(yàn)中心 8250 30000 2750 住宅區(qū) 46250 250000 250000 一期 27750 150000 150000 匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 55 二期 18500 100000 100000 交易區(qū) 36200 160000 食品博覽城（含海關(guān)、電子商務(wù)） 11200 80000 1400 倉儲(chǔ)零售區(qū) 16000 80000 2021 倉庫區(qū) 1500 30000 500 冷庫 7500 10000 7500 配套 13750 70000 70000 配套公寓 8750 50000 1750 50000 內(nèi)部商業(yè)配套 5000 20210 2500 20210 停車位 4662 22200 5 期間費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 6 銷售費(fèi)用 7 稅金 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè) 稅 教育附加費(fèi) 地方教育附加 土地增值稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅 合計(jì) 總成本 700000 420210 匯源國際食品城項(xiàng)目策劃報(bào)告 56 利潤分析 表 合計(jì) 凈現(xiàn)值（ NVP） 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2017 2018 2019 2020 2021 銷售收入 183600 166945 71050 112550 租金收入 90922 69475 9864 10293 10722 11151 11580 12021 12437 12866 經(jīng)營收入 2971 2971 2971 2971 2971 2971 2971 2971 收入合計(jì) 298290 244986 71050 112550 12835 13264 13693 14122 14551 14980 15408 15837 開發(fā)成本 180059 160800 8944 42754 80075 48287 0 0 0 0 0 0 0 期間費(fèi)用 8601 7887 2150 2150 2150 2150 0 0 0 0 0 0 0 銷售費(fèi)用 5508 5008 0 2132 3377 0 0 0 0 0 0 0 0 稅金 10737 9813 547 3943 6247 0 0 0 0 0 0 0 0 成本合計(jì) 11641 50979 91848 50437 0 0 0 0 0 0 0 稅前利潤 104121 71291 (11094) 24015 26948 (37602) 13264 13693 14122 14551 14980 15408 15837 稅后利潤 93384 61478 (11641) 20211 20702 (37602) 13264 136