【導讀】沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造項目。住類型、居住心理的要求?？偨ㄖ娣e為m2，其中住宅建。整體規(guī)劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規(guī)。施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。該項目建設總投資為萬元。項目建設資金來源由本公。司自籌，不足部分通過土地抵押和預售房款解決。項目建設期26個月，即20xx年7月～20xx年9月。⒈《投資項目可行性研究指南》（試用版）；臨鐵西、皇姑兩城區(qū)，西與新民市接壤，南隔渾河與蘇家屯區(qū)相望，于洪區(qū)地處沈陽經濟區(qū)核心區(qū)域，是沈阜城際連接帶龍頭。擁有沈山、秦沈等多條鐵路干線，沈西大型鐵路編組。站坐落區(qū)內，專用鐵路已并入東北路網。和101、102、304國道等道路縱橫交錯，構成了四通八達的交通網絡。時車程輻射圈內。年平均氣溫為度，最。冷是1月份，最熱是7月份。年平均降水量為毫米，年日照時。數為2527小時，日照百分率為57%。全區(qū)土地總面積499平方公里。于洪區(qū)三環(huán)內城市規(guī)劃區(qū)80平方

　　

【正文】 預備費組成。 (1)土地費用按 14 萬元 /畝計。 (2)工程費用 萬元。其中： 普通公寓以 900 元 /平方米計； 公共建筑平均以 950 元 /平方米計； 電氣按 40元 /平方米估算； 水衛(wèi)按 30元 /平方米估算； 道路 按 100元 /平方米估算； 綠化按 30元 /平方米估算。 (3)前期費用 。其中： 勘察設計費按工程費用 %估算； 監(jiān)理費按工程費用 %估算； 市政基礎設施開發(fā)費按 80元 /平方米建筑面積估算； 供電貼費按 250元 /KVA估算（電增容費由住戶繳納） 自來水管網配套費按住宅 33 元 /平方米估算； 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 21 結建人防工程費按 32 元 /平方米估算； 教育附加 費按 /平方米估算。 (4)管理費用按工程費用的 2%估算。 (5)財務費用計入銀行貸款利息。 (6)銷售費用按銷售收入的 2%估算。 (7)預備費用按工程費用的 8%估算。 （二）經營資金。按開發(fā)建設投資的 3%估算。 附表二 投資估算表 序號 項目 單價 數量 金額（萬元） 一 開發(fā)建設投資 1 土地費用 14 萬元 /畝 765 畝 2 前期費用 勘測設計費 按工程費的 2%提計 工程監(jiān)理費 按工程費的 1%提計 市政基礎設施開發(fā)費 80 元 /m2 816038 m2 3 工程費用 住宅用地 900 元 /m2 612029 m2 公建用地 950 元 /m2 204010 m2 機電工程 電氣 40 元 /m2 816038 m2 水衛(wèi) 30 元 /m2 816038 m2 4 銷售費用 按銷售收入的 2%提計 5 管理費用 按工程費用的 3%提計 6 預備費用 按工程費用的 8%提計 二 經營資金 按開發(fā)建設投資的 3%提計 三 總投資 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 22 二、 資金籌措及計劃 （一）資金籌措 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造 項目總投資，其中公司自 籌 資金 ，其余為商品房銷售回籠資金 。 （二）投資計劃 本項目預計二年建成， 三年完成全部商品房銷售。 20xx— 20xx 年投資 ； 20xx— 20xx 年 投資 。 三、 銷售收入 （一）房價 普通公寓：按 3800元 /平方米價格銷售； 公共建筑：按每平方米 4200元 /平方米價格銷售。 （二）銷售收入 本項目按三年銷售計算。普通 公寓銷售率按 100%，公共建筑銷售率按 50%。 第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為 18%、 50%、 32%；銷售收入分別為 萬元、 萬元、 萬元。 銷售收入見附表三 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 23 附表 三 銷售收入估 算表 。 序號 項目 單位 數量 價格 金額（萬元） 1 住宅 元 / m2 612029 3800 2 公共建筑 元 / m2 204010 4200 3 合計 四、 財務評價 （一） 利潤總額 利潤總額為銷售收入減經營成本、運營費用、銷售稅金及附加；其中營業(yè)稅率為 5%，城建稅和教育費附加合計為營業(yè)稅的 1%。所得稅稅率按 25%，稅后利潤為 萬元。 （二） 利潤率 投資利潤率＝（利潤總額247?？偼顿Y） 100%=% 銷售利潤率＝（利潤總額247。銷售收入） 100%=% 本項目具體損益詳見附表四。 附表 四 損益表 序號 項目 合計 1 現金流入 萬元 銷售收入 萬元 其它收入 2 現金流出 萬元 成本投資 萬元 營業(yè)稅及附加 萬元 所得稅 萬元 3 稅后利潤額 萬元 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 24 （三） 財務內部收益率 財務內部收益率（ FIRR）是反映項目 在設定計算期內全部投資盈利能力的指標。經計算，評價結果說明本項目的財務效益較好，其主要財務評價指標如下： 財務凈現值（稅前） 萬元 財務凈現值（稅后） 萬元 靜態(tài)投資回收期（稅前） 年 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年 （四） 敏感性分析 經敏感性分析計算，若本項目銷售收入下降 10%時， 稅后財務內部收益率下降了 %。 臨界點分析是測算一個或多個不確定性因素變化時 ，房地產項目達到允許的最低經濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度。按本項目稅后利潤為經濟指標進行單因素臨界值計算結果如下 綜上評價可知，本項目在財務上可行，且有一定的抗風險能力。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 25 第八章 結論與建議 房地產是 沈陽 市第三產業(yè)的核心產業(yè)之一，房地產的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。本項目建設符合地方產業(yè)政策及城市規(guī)劃，項目總體籌劃合理，市場前景良好，能夠滿足人們對 園區(qū) 住宅的需求，將對 于洪區(qū) 經濟技術開發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質量、拉動地區(qū)經濟將起到積極作用。經 初步測算分析，項目經濟效益較好，在財務上總體可行。 建議項目單位： （一） 加快辦理有關前期手續(xù)，申辦市、區(qū)部分規(guī)費的減免，爭取早日開工建設。 （二） 研究采用社會融資等其它方案解決項目資金來源的可能性。 （三） 周密策劃項目的營銷方案，以準確的市場定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。同時盡量擴大期房銷售量，以減輕項目單位的現金占用量，降低現金支付風險，并可減少貸款額，以進一步減輕項目的財務風險。 （四） 在項目營銷中要加強廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度進行 策劃宣傳，讓本項目先進的建筑 技術、豐富的人文內涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會廣泛認知，形成品牌營銷優(yōu)勢。