【正文】 （三） 周密策劃項目的營銷方案，以準確的市場定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。經(jīng)計算，評價結(jié)果說明本項目的財務(wù)效益較好，其主要財務(wù)評價指標如下： 財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 靜態(tài)投資回收期（稅前） 年 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年 （四） 敏感性分析 經(jīng)敏感性分析計算，若本項目銷售收入下降 10%時， 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率下降了 %。 第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為 18%、 50%、 32%；銷售收入分別為 萬元、 萬元、 萬元。 （二）經(jīng)營資金。 (2)工程費用 萬元。雨水排入利源中路 DN600 雨水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進行二級處理后，排入利源中路DN500城市污水管進入開發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。 四、 消防 本項目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室內(nèi)消防。設(shè)煤氣調(diào)壓站，設(shè)備用國產(chǎn)。 小區(qū)在室外采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場所照明采用聲控延時開關(guān)。另外，住宅的外墻面采用高級外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強烈的視覺效果。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑物立面、頂面植物形成點線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。 小區(qū)道路自由布置，伸向每一個住宅群。小區(qū)采用多層 住宅，將不同單元拼接組合，根據(jù) 沈陽 地區(qū)的地理緯度及地段環(huán)境條件，適當(dāng)設(shè)計南偏東及南偏西的住宅，在不影響日照的同時，改善小區(qū)空間景觀效果，避免一般小區(qū)中的兵營列式單調(diào)布局 .又能增加了組團綠地。轄 18 個村委會， 3個居民委，全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?2 萬人。 因此本項目建設(shè)對 改善投資環(huán)境、促進經(jīng)濟發(fā)展具有積極的意義。 （二） 項目建設(shè)是改善 平羅 村投資環(huán)境，促進 平羅 村經(jīng)濟發(fā)展的需要。平羅鎮(zhèn) 70 平方公里，可使用面積 萬畝。 （四） 自然資源與環(huán)境現(xiàn)狀 沈于公路、新潘公路、平望公路縱橫鎮(zhèn)域，四通八達。 于洪區(qū)是沈陽市西部主要交通出口，區(qū)域內(nèi)沈大、京沈、沈彰高速公路和 10 10 304 國道等道路縱橫交錯，城市二、三環(huán)以及啟動建設(shè)的四環(huán)、五環(huán)公路貫穿全境，擁有沈西最大的鐵路編組站。全區(qū)天然降水和地下水總量多年平均達36， 597萬立方米。年平均降水量為 毫米，年日照時數(shù)為 2527小時，日照百分率為 57%。全區(qū)地勢平坦，四季分明，屬半 濕潤大陸性氣候，總面積 499平方公里，總?cè)丝?60 多萬。 （二） 項目建設(shè)地點 沈陽市于洪區(qū)平羅 街道平羅一村、平羅二村。 項目建設(shè)資金 來源 由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預(yù)售房款解決。于洪區(qū)的臨港優(yōu)勢明顯，距沈陽桃仙國際機場 40 公里，距營口港僅 166公里，大連港、丹東港、葫蘆島港和錦州港等北方重 要港口均在 4 小時車程輻射圈內(nèi)。其中渾河發(fā)源于長白山脈龍崗山，流經(jīng)八縣、市，在海城三岔河和太子河匯流，經(jīng)營口入遼東灣。 （二） 區(qū)域經(jīng)濟概況： 全區(qū)上下鎖定全域城市化發(fā)展目標，主動融入沈陽經(jīng)濟區(qū)發(fā)展大局，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，重大項目紛紛落地，發(fā)展環(huán)境極大提升，人民生活顯著改善，全區(qū)經(jīng)濟實現(xiàn)了又好又快發(fā)展，綜合實力顯著提升。房地產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)業(yè)更是碩果累累，碧桂園、恒大、陽光 100、綠地等開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進入，眾多商業(yè)載體發(fā)展迅速。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 8 （五） 項目區(qū)概況： 本項目區(qū)位于沈陽市于洪區(qū)北部的平羅鎮(zhèn)平羅村，是沈陽市北郊城區(qū)的自來水水源地，是沈陽市的各種經(jīng)濟作物種植基地。 隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民收入水平的不斷提高，對生活質(zhì)量的要求也與日俱增，其中環(huán)境質(zhì)量的改善和提高是提高生活質(zhì)量和生活水平的最主要的內(nèi)容。根據(jù)我市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要，已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。 （二） 建設(shè)土地權(quán)屬類別與占地面積。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 11 第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 一、 建設(shè)規(guī)模 平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造 項目總用地面積 公頃 （約 765 畝），總建筑面積 公頃 ，其中住宅 公頃；公建用地面積 ；道路用地面積 公頃；綠化用地面積 公頃。區(qū)內(nèi)停車根據(jù)場地情況采用路邊港灣式停車和地下集中式車庫相結(jié)合。 按照人車基本分流的原則進行小區(qū)路網(wǎng)、停車設(shè)施的規(guī)劃。 （二） 套型 戶型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳二衛(wèi)等 6 種戶型，住宅面積從— 140平方米（套內(nèi)面積）。供電由東善橋變電所或開發(fā)區(qū)變電所提供二路 10KV電源。 （二） 供水 本項目最大總用水量約 6000 噸 /日，小區(qū)設(shè)置 DN200 總供水管，日供水量可達 6000噸，供水由利源中路的 DN400城市供水管提供。 （五） 無障礙設(shè)計 整個小區(qū)均按無障礙設(shè)計。 （二） 綠化生態(tài)技術(shù) 綠化是小區(qū)環(huán)境建設(shè)的核心，本項目采取的主要措施有： 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土； 停車采用混凝土預(yù)制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提供孩 童安全活動場地； 東西山墻培植爬墻虎類植物進行垂直綠化，加強墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。具體實施進度如下： 編制可研報告、前期審批等 20xx年 7月 — 20xx年 8月 方案招標、初步設(shè)計 20xx年 8月 施工圖設(shè)計 20xx年 8月 — 20xx年 9月 建筑施工及環(huán)境建設(shè) 20xx年 9月 — 20xx年 8月 竣工交付 20xx年 9月 銷售 20xx年 9月 — 20xx年 9月 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 20 第七章 工程投資與財務(wù)分析 一、 總投資估算 于洪區(qū)平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造 項目總投資，由開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營費用等兩部分組成。 (5)財務(wù)費用計入銀行貸款利息。 三、 銷售收入 （一）房價 普通公寓：按 3800元 /平方米價格銷售； 公共建筑：按每平方米 4200元 /平方米價格銷售?？偼顿Y） 100%=% 銷售利潤率＝（利潤總額247。經(jīng) 初步測算分析，項目經(jīng)濟效益較好，在財務(wù)上總體可行。 。 沈陽市于洪區(qū)