【正文】 養(yǎng)老設(shè)施小規(guī)模化、社區(qū)化?！　?養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的地區(qū)經(jīng)濟(jì)實力差異也對收費(fèi)情況產(chǎn)生了很大影響。然而,調(diào)查發(fā)現(xiàn),我國現(xiàn)有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施使用率相當(dāng)?shù)?大多數(shù)老年公寓、養(yǎng)老院、托老所的入住率只有30%～40%。建設(shè)老年公寓是解決養(yǎng)老問題的重要手段,它可以為老人提供形式多樣的居住選擇,使老人得到專業(yè)的日常護(hù)理,讓老人的晚年生活過得豐富多彩、舒適幸福。利益相關(guān)者對項目的參與本項目嚴(yán)格按照經(jīng)過各級人大、政府審批的國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展規(guī)劃綱要、某市城市總體規(guī)劃（20032020）、某市民政局等文件中確定的功能區(qū)劃、目標(biāo)定位、規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行實施建設(shè)。但是，由于現(xiàn)代社會競爭的激烈和生活節(jié)奏的加快，中青年一代正面臨著工作和生活的雙重壓力，無暇也無力照護(hù)失能、半失能老年人，這只有通過發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)來解決。本項目的建設(shè)，是適應(yīng)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式轉(zhuǎn)變、滿足人民群眾養(yǎng)老需求的必由之路。 經(jīng)濟(jì)效益評價養(yǎng)生文化村建設(shè)項目不同于一般房地產(chǎn)項目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項目，并且在設(shè)施設(shè)備、規(guī)劃設(shè)計、安裝等多方面都要結(jié)合老年人的特點。建設(shè)期利息本項目無貸款，不產(chǎn)生利息。表91 建筑工程費(fèi)用表序號名稱數(shù)量m2單價（元）/m2）金額（萬元）一地上總建筑面積28759174150081老人區(qū)14600160023362多功能及服務(wù)區(qū)12000160019203內(nèi)庭休閑區(qū)215916003454玻璃幕墻及雨棚建設(shè)575塑鋼門窗及其他建設(shè)50二裝潢費(fèi)300合計5008（2）設(shè)備購置費(fèi)本項目預(yù)估新購置相關(guān)設(shè)備共計1200萬元。本項目設(shè)立招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組、招投標(biāo)工作小組、招投標(biāo)監(jiān)審小組，小組成員由籌建人員及聘請相關(guān)專業(yè)人員組成。工程合同簽訂。起草招標(biāo)通告、招標(biāo)文件并送招標(biāo)辦審查。安排總進(jìn)度計劃的原則為合理、可行。(3)控制夜間電壓升高的照明。給水節(jié)能系統(tǒng)(1) 給水工程設(shè)計應(yīng)充分利用市政給水水壓，合理確定給水方式。中空玻璃的概念：中空玻璃是一種以兩片或多片玻璃組合而成，玻璃與玻璃之間與外界用密封膠隔絕，內(nèi)部是空氣或其他特殊氣體組成的玻璃單元。朝 向窗外環(huán)境條件窗的傳熱系數(shù)K（W/cm2）窗墻面積比≤窗墻面積比≤窗墻面積比≤窗墻面積比≤窗墻面積比≤北（偏東60176。 結(jié)構(gòu)層。幾種墻體材料導(dǎo)熱系數(shù)的比較（單位：W/）砼磚砌體多孔磚屋頂節(jié)能系統(tǒng)改善屋頂?shù)墓?jié)能效果，可以采用聚苯乙烯泡沫塑料等材料做屋頂保溫層，降低屋面K值，造價不會成比例增加，是經(jīng)濟(jì)合理的節(jié)能手段。整體布置(1) 建筑群的規(guī)劃布置、建筑物的平面布置應(yīng)有利于自然通風(fēng)；(2) 建筑物的朝向宜采用南北或接近南北向；(3) ，；(4) 維護(hù)結(jié)構(gòu)各部分的傳熱系數(shù)和熱惰性指標(biāo)應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，其中外墻的傳熱系數(shù)應(yīng)考慮結(jié)構(gòu)性冷橋的影響，取平均傳熱系數(shù)；(5) 建筑采暖、空調(diào)方式及其設(shè)備的選擇，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)刭Y源情況，經(jīng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析及用戶對設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用的承擔(dān)能力綜合考慮確定；(6) 建筑采用分布式（戶式）空氣調(diào)節(jié)器（機(jī)）進(jìn)行空調(diào)及采暖時，其能效比、性能系數(shù)應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中的規(guī)定值，居住建筑采用集中采暖空調(diào)時，作為集中供冷（熱）源的機(jī)組，其性能系數(shù)應(yīng)符合現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中的規(guī)定值；(7) 建筑通風(fēng)設(shè)計應(yīng)處理好室內(nèi)氣流組織，提高通風(fēng)效率。本項目屬民用建筑類，設(shè)計中將嚴(yán)格遵照江蘇省《民用建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)實施細(xì)則》進(jìn)行設(shè)計，施工過程中將選用適當(dāng)?shù)男滦凸?jié)能材料和設(shè)備，可以達(dá)到節(jié)能的施工要求。結(jié)論因項目所在地敏感目標(biāo)較少，項目在施工和運(yùn)行期間排放的污染物較少，對周圍環(huán)境的影響不大，綜合分析結(jié)果表明，本工程是一個對環(huán)境有利的項目，因此本工程的建設(shè)是可行的。（4）固體廢棄物項目日常將產(chǎn)生一定數(shù)量的生活垃圾，尤其是食堂垃圾，如不及時進(jìn)行清運(yùn)處理，則會腐爛變質(zhì)，滋生蚊蟲蒼蠅，產(chǎn)生惡臭，傳染疾病，從而對周圍環(huán)境和人員健康帶來不利影響。待項目區(qū)周邊道路下市政污水管具備接管條件后，區(qū)內(nèi)生活污水經(jīng)化糞池處理、含油污水經(jīng)隔油池處理，全部污水混合后達(dá)到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)可排入市政污水管，最終至城市污水處理廠進(jìn)行處理。為最大程度的減輕揚(yáng)塵污染，施工單位應(yīng)貫徹 清潔生產(chǎn)的要求，做到： ①裝運(yùn)土方時控制車內(nèi)土方低于車廂擋板，減少途中撤落，對施工現(xiàn)場拋灑的砂石、水泥等物料應(yīng)及時清掃，砂石堆場應(yīng)有相應(yīng)的遮蓋措施，施工道路應(yīng)定時灑水抑塵。項目所處位置為城市區(qū)域環(huán)境噪聲的1類區(qū)，因此施工場界外應(yīng)執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB309603)的1類標(biāo)準(zhǔn)，即晝間55dB(A)、夜間45dB(A)。聲環(huán)境(A) ,聲環(huán)境質(zhì)量較上年有所改善。水環(huán)境，%。第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能一、 環(huán)境保護(hù)（一）環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀本項目所在地區(qū)自然地理和社會經(jīng)濟(jì)條件良好，有利于項目的建設(shè)。室外消火栓系統(tǒng)，在基地內(nèi)沿大樓四周配置水泵接合器及室外消火栓。建筑樓每層平面分為兩個防火分區(qū)，分區(qū)間以防火墻和防火卷簾作為分隔。水平子系統(tǒng)布線采用超五類屏蔽八芯對絞（UTP）電纜，垂直干線子系統(tǒng)采用大對數(shù)電纜，電話線路采用三類電纜，電話線路引自區(qū)域電信配線架引來，綜合布線用于電話語音、電腦數(shù)據(jù)。兩個總等電位聯(lián)結(jié)端子箱之間須用40x4的鍍鋅扁鋼可靠聯(lián)接。（2）為防止直擊雷，在屋面四周女兒墻上設(shè)置環(huán)狀避雷帶，屋面上裝設(shè)不大于20M20M的避雷網(wǎng)格，突出屋面的部分，在其四周設(shè)置避雷帶。照明及生活用電負(fù)荷均屬三級負(fù)荷。雨水系統(tǒng)采用室內(nèi)外排水相結(jié)合排水系統(tǒng)，屋面雨水及地面雨水就近排入雨水管網(wǎng)系統(tǒng)。μτ為屋面積雪系數(shù)，根據(jù)不同類型屋面形式按規(guī)范表取定。表51項目主要建筑構(gòu)物參數(shù)表序號項 目單位數(shù) 量備 注1總規(guī)劃占地面積畝2總建筑面積M228759養(yǎng)老區(qū)㎡14600設(shè)房間280間，設(shè)床位550張多功能及服務(wù)區(qū)㎡12000內(nèi)庭休閑區(qū)㎡21593綠地面積㎡%（三）設(shè)計指標(biāo)建筑等級：三級建筑耐火等級：二級抗震設(shè)防烈度：七度建筑設(shè)計使用年限：50年屋面防水等級：Ⅱ級屋面防水設(shè)計使用年限：15年（四）建筑形式及風(fēng)格根據(jù)項目的性質(zhì)，建筑設(shè)計以樸實、大方為主，突出溫馨氛圍，既有時代特色，又融入我國傳統(tǒng)文化的內(nèi)涵，通過整體構(gòu)造，形成若干共享空間，便于老年人創(chuàng)造豐富多彩的活動。院內(nèi)健身廣場，音樂噴泉為老年人健身、休閑提供良好的場所。實行三位一體的管理，即：賓館式的管理、醫(yī)院式的護(hù)理、親情式的服務(wù)三者兼顧，融為一體。具體體現(xiàn)在：結(jié)合選址現(xiàn)狀，合理布局；根據(jù)養(yǎng)生文化村的功能特點，合理規(guī)劃分區(qū)；滿足工作、生活要求及消防要求，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)設(shè)計規(guī)范，節(jié)約能源；合理進(jìn)行綠化建設(shè)，以達(dá)到減少污染、美化環(huán)境的目的；適當(dāng)預(yù)留建設(shè)用地，確保項目可持續(xù)發(fā)展。（八） 法律支持條件本項目主要法律依據(jù)為：《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)》（GBJ137—90）《江蘇省城市總體規(guī)劃》（2001—2010）《某市城市總體規(guī)劃》《江蘇省土地管理條例》2001年1月1日《某市丹徒區(qū)土地利用總體規(guī)劃》（1997—2010年）（九） 施工條件本項目選址位于丹徒新城長山村西灣水庫北側(cè)，東至西灣，西至生態(tài)園大道，南至西灣水庫，北至小西灣村。（六） 公用設(shè)施社會依托條件項目區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施齊備，道路網(wǎng)絡(luò)給水、排水、供電、供氣、電信等公共配套已建成。落潮平均9小時，其水文特征為:歷年最高洪水位 (黃海高程系，下同)歷年最低洪水位 歷年最大平均洪水位 歷年最小平均枯水位 歷年最大潮差 歷年最小潮差 歷年平均潮差 平均流速 最大流速 最小流速 洪峰最大流量 92600立方米/秒最大平均流量 43100立方米/秒最小平均流量 21400立方米/秒多年平均流量 28307立方米/秒最小枯水流量 6020立方米/秒年平均徑流量 8933億立方米（四）氣候條件某市位于江蘇省西南部，長江下游南岸，地處美麗富饒的長江三角洲頂端。1913年、2~3級地震頻頻發(fā)生。某地貌趨勢為南高北低，西高東低，以寧鎮(zhèn)山脈和茅山脈組成的山字型構(gòu)造為骨架，山脈兩側(cè)由丘陵、崗地、平原分布。某自然地理的主要特點是襟山帶水、丘陵起伏、江河交織、名山迭出。1539。滬寧高速公路橫貫區(qū)境東西，揚(yáng)溧高速公路縱穿區(qū)境南北。中共丹徒縣委、丹徒縣人民政府均駐某市城區(qū)。三國吳嘉禾三年（234）改名武進(jìn)，西晉太康二年（281）復(fù)名丹徒。它是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各類保障措施，又能擁有一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所沒有的家庭氛團(tuán)，老人在這里住地安心、舒心，其優(yōu)勢十分明顯：①減輕了子女養(yǎng)老壓力，提高社會效率；②有利于老年人身心健康；③服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高，能真正實現(xiàn)我國提倡的“五有養(yǎng)老”。（三）本項目建設(shè)的理論基礎(chǔ)及有利條件新建項目是時代發(fā)展的自然產(chǎn)物。更多的是由國家和集體投資創(chuàng)建,土地多是無償使用的,因而不存在土地使用費(fèi)用清償?shù)膯栴}。這類老年公寓是主流,如北京的太陽城；2. 由政府投資建設(shè)的老年公寓。生活不能完全自理或不能自理的高齡人優(yōu)先享受在家介護(hù)服務(wù)。其次是重視通過住區(qū)服務(wù)功能來強(qiáng)化、改善老年人居住環(huán)境,建立了一套比較完善的針對老年人的社會化服務(wù)體系,主要包括家政、交通、購物、食品供給等服務(wù)。尊老愛幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，通過建設(shè)某養(yǎng)生文化村，將為某市丹徒區(qū)及周邊弱勢群體提供一個良好的生活好場所，使弱勢群體生活豐富多彩、快樂幸福，使其在這個充滿愛和溫暖的大家庭里健康安定生活。某市丹徒區(qū)在1985年進(jìn)入人口老齡化城市行列，而且人口老齡化的速度還在不斷加快?！笔∶裾d《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利化的意見》（民福字【2001] 107號）中提到“各地應(yīng)將社會福利機(jī)構(gòu)及床位數(shù)作為社會發(fā)展的指導(dǎo)性指標(biāo)納入當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃，在計劃投資中統(tǒng)籌安排社會福利設(shè)施建設(shè)項目。丹徒區(qū)現(xiàn)有養(yǎng)老床位547張，主要分布在鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院，服務(wù)對象多數(shù)是五保老人，對社會老人開放的村級老年公寓僅有床位45張，不能滿足社會需求。隨著人口老齡化的加劇,人們觀念的轉(zhuǎn)變,使傳統(tǒng)的以家庭為單位的養(yǎng)老向社會化養(yǎng)老發(fā)展,老年公寓開始逐漸興起。公司不斷研究和探索新的投資方式，依托對風(fēng)險投資發(fā)展方向的把握，力求為投資者提供高效優(yōu)質(zhì)的增值服務(wù)，為實現(xiàn)公司長期、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，奠定了堅實基礎(chǔ)；并倡導(dǎo)以價值最大化為向?qū)В宰非笞吭綖檫^程，形成了“團(tuán)結(jié)、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、拼搏”的團(tuán)隊價值和“誠實、信任、進(jìn)取、成功”的個人價值觀。室外活動區(qū)：主要為垂釣、門球場、健身場及景觀休閑區(qū)等設(shè)施。項目可行性研究報告的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料來自某市有關(guān)部門和建設(shè)單位提供或認(rèn)可的資料、文件、函件及經(jīng)我公司調(diào)查得到的資料和信息。改革開放30多年來，中國逐漸進(jìn)入老齡化社會，越來越多的老年人如何安享晚年已成為如今社會的重要課題，黨和國家有針對性地進(jìn)行了形勢多樣的關(guān)懷和幫扶；作為某本地有余力、有良知、有責(zé)任的地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該全力支持政府工作，勇于承擔(dān)社會責(zé)任和義務(wù)，回饋社會，將中華民族自古以來的愛老助老的優(yōu)良傳統(tǒng)不斷發(fā)揚(yáng)光大。總而言之，項目建設(shè)有著具有十分顯著的社會效益，項目建設(shè)是必要的，也是可行的。按照國際通行標(biāo)準(zhǔn),中國人口年齡結(jié)構(gòu)已開始進(jìn)入老齡化階段?！　《㈨椖拷ㄔO(shè)必要性隨著某市經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展，社會福利服務(wù)方面的工作已顯得尤為突出，而我市在這一方面的工作明顯滯后。項目建設(shè)滿足國家和省有關(guān)部門的要求。到21世紀(jì)中將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，即每4個人中就有一位老年人；并預(yù)測我國6 5歲以上老年人數(shù)從2000年的0. 94億（%）將增加到2050年的3. 34億（%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。 項目建設(shè)是構(gòu)建和諧社會的需要。三、項目市場分析（一）國外老年公寓發(fā)展概況人口老齡化問題首先是從西方發(fā)達(dá)國家開始的,這些國家在解決人口老齡化問題的過程中積累了豐富的實踐經(jīng)驗?！　榱俗尷夏耆税捕韧砟?日本大力提倡由社區(qū)提供幫助的“社會輔助在家養(yǎng)老”方式。1991年,由清華園蘭照院改建而成的北京首家老年公寓建成。　　從目前我國老年公寓的建筑選址與市區(qū)的位置關(guān)系看,主要有兩種情況,一種是位于市區(qū)內(nèi)?！　±夏旯儆谏鐣B(yǎng)老機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的范疇,與敬老院不同。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)居老人、空巢老人比例不斷上升。春秋時屬吳國，名朱方。1962年3月市縣分置，恢復(fù)丹徒縣建置。全區(qū)總戶數(shù)101382戶，總?cè)丝?74980人，其中男136361人、女138619人?！?2176。人均地區(qū)生產(chǎn)總值53923元，%。下蜀土被切割出一系列古河道和古沖溝，當(dāng)冰川消融，海面上升時，這些古河道和古沖溝被充填，泥炭層普遍發(fā)育。某市區(qū)地質(zhì)系第四紀(jì)巖層，粉紅色細(xì)砂基巖，沖擊土層，地基承載力一般為10－20t/m2。長江水為重碳酸鈣型水，地表水為重碳酸鈣、硫酸鈣型水。鐵路：京滬鐵路穿境而過，京滬高速鐵路、寧滬城際鐵路已經(jīng)開工建設(shè)，鎮(zhèn)大地方鐵路將某大港港口與京滬鐵路直接相連。通訊實現(xiàn)了交換程序化、傳輸數(shù)字化，開辦了程控交換、移動通信、無線尋呼、會議電視、多媒體數(shù)據(jù)通信、ISDN綜合數(shù)據(jù)、因特網(wǎng)信息業(yè)務(wù)等。 第五章 項目擬建規(guī)模及內(nèi)容一、項目建設(shè)規(guī)模根據(jù)《“全國縣（市、區(qū)）社會福