【導(dǎo)讀】西臨青島市最大規(guī)模的浮山后居民社區(qū)，南接湖光山色、東城國際等時尚住宅小區(qū)。大片青島未來中高檔生活用地。區(qū)域內(nèi)將會有多個大規(guī)模。居住區(qū)迅速崛起，未來的良好生活環(huán)境，可以預(yù)見。交通便捷，發(fā)展?jié)摿薮蟆＞澈蜕顨夥占磳l(fā)生翻天覆地的變化。育衛(wèi)生配套日臻完善。境改造、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一為基本目標(biāo)。發(fā)配套建設(shè)相結(jié)合的原則，根據(jù)實際情況，在建設(shè)中拓展，全，具有超前性、示范性的原則。與自然的和諧統(tǒng)一。充分利用土地及其他資源，堅持“社。經(jīng)濟、自然、生態(tài)在高水平上的協(xié)調(diào)發(fā)展。高的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。市的吸引輻射作用，

　　

【正文】 島 瑞澤 管理咨詢有限公司 38 ? 計劃配套 1. 生活配套 居家配套 ：購物街、超市、 24 小時 便利店、餐飲 、酒吧 、洗浴、美容美發(fā)、洗衣縫紉、家電修理店、 溫室花 房?? 郵政金融：郵電所、銀行 、保險 文教衛(wèi)配置：書店、網(wǎng)吧 、醫(yī)務(wù)室、藥店、小學(xué)、幼兒園 ?? 交通配置：多線路城區(qū)快速直通 大巴、城陽區(qū)間中巴、客運車站廣場 、汽車保姆店、中心停車場、地下 停車場、電子門禁收費系統(tǒng)。 2. 智能化配套 安防系統(tǒng) 門禁一卡通系統(tǒng)、可視對講、 遠紅外監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)?? 通訊系統(tǒng) 寬帶、局域網(wǎng)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)站 ? 項目進度計劃 項目建設(shè)周期為兩年半。計劃 2020年下半年 正式拆遷運作， 2020年底全部交付使用。 1. 實施步驟： 首先 進行場地平整，場內(nèi) 小區(qū)道路和地下各種管線的建設(shè)，同時建設(shè)前期村民回遷安置樓，安置拆遷村民；全部拆遷后 ，一期路基達到簡易通車 ，為一期工程創(chuàng)造建設(shè)條件和提高小區(qū)樓房價值，然后進行一期住宅 工程建設(shè)及后續(xù)開發(fā)。 2. 政策支持： 執(zhí)行青政辦發(fā) [2020]21 號文，實行捆綁式改造。 新建安置房用大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 39 地實行行政劃撥，舊村原址改造定向出讓， 享受舊村改造的優(yōu)惠政策。 爭取安置拆遷戶置換用房 享受經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策，即： 建設(shè)用地實行行政劃撥方式供應(yīng)，規(guī)定的收費項目 按規(guī)定減半征收。 ? 管理機構(gòu)和經(jīng)營管理 管理機構(gòu) 本項目根據(jù)經(jīng)營范圍和業(yè)務(wù)需 要，設(shè)立財務(wù)處、綜合處、預(yù)算處、 營銷部、工程處、物業(yè)管理等部門。各部門設(shè)部門 經(jīng)理，負(fù)責(zé)各部門的日常工作，對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 經(jīng)營管理 工程建設(shè)是本項目的中心工作，從工程 規(guī)劃設(shè)計到竣工全過程，必須對工程設(shè)計、建筑材料、質(zhì)量、價格、施工進度和質(zhì)量 等嚴(yán)格把關(guān)，實行招投標(biāo)施工和工程監(jiān)理。 樓盤銷售 為了搞好樓盤銷售 ，公司應(yīng)配備或聘請專門的銷售機構(gòu)， 及時掌握房地產(chǎn)市場情況，以合理的價格進行銷售，以免積壓資金， 以期盡快收回資金。 第六章 環(huán)境影響和安全防護 第一節(jié) 環(huán)境保護 本項目擬建在大埠東村， 目前周圍無污染工業(yè)企業(yè)，環(huán)境狀 況良好，水體、氣體、土壤 和植被具有較強的凈化能力。如再 采取一些必要的措施，可完全達到國家規(guī)定的環(huán)保要求。 參照標(biāo)準(zhǔn) 大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 40 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 （ 86）國環(huán)字第 002號關(guān)于頒發(fā)《 建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法 》 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 GB309882 建筑設(shè)計防火規(guī)范 （ GB5473） 污染源分析及治理措施 本項目屬于 住宅小區(qū)建設(shè) ，其主要污染 源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾 。為確保小區(qū)自身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響 ，對上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 廢水 各住戶產(chǎn)生的生活污水及糞便進入污水處理 設(shè)備后， 達標(biāo)排放指定區(qū)。 廢氣 各住戶的廚房采用 通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部要設(shè)有帶機械排風(fēng)和 油煙過濾器的吸排油煙機， 以防止廚房油煙氣味 污染環(huán)境。 廢物 本項目廢物 主要為生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站 ，組織物業(yè)公司專職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃 、集中。由城市環(huán)保部門運往城市垃圾處理場。 綠化 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染 保護環(huán)境方面也有特殊的作用，一切可綠化的綠地均應(yīng)綠化， 充分發(fā)揮綠地的保護活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時 可考慮垂直綠化，以擴大綠化覆蓋面，而起到防塵、防噪音，以確保小 區(qū) 環(huán)境優(yōu)美整潔。 大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 41 第二節(jié) 安全防護 本項目建成以后， 社區(qū)內(nèi)應(yīng)加強安全防護工作，小區(qū)居民應(yīng)遵循“安全第一 ，預(yù)防為主 ” 的原則，積極配合物業(yè)管理機構(gòu)，重點做好防火防盜工作， 使居民放心、安心和舒心，確保居民擁有安全的 居住環(huán)境和生活環(huán)境。并采取部分保護措施： 1. 各種公用電器設(shè)備必須由專業(yè)電工按規(guī)定進行定期維護保養(yǎng) 2. 制定安全操作規(guī)程，嚴(yán)格按規(guī)程操作 3. 利用各種形式宣傳，學(xué)習(xí)并掌握 火災(zāi)隱患的防范措施 4. 安排專業(yè)治安員，加強警衛(wèi)、巡邏等 5. 保證消防通道暢通，定期檢查消防設(shè)施、設(shè)備、工具 6. 消防 用水管網(wǎng)要保證壓力、水量 第七章 節(jié)能 本 項目 在建設(shè)過程中，應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計方案 ，并采用 “四新” (新技術(shù)、新工藝、新材料 和新產(chǎn)品 )技術(shù)，以縮短工期，降低造價，應(yīng)采取以下節(jié)能措施。 1. 外墻盡可能采用輕質(zhì)砌塊 和多孔模數(shù)磚，屋面保溫防水采用新材料， 再保溫隔音上要有新突破，盡可能達到節(jié)能 50%的節(jié)能型住宅標(biāo)準(zhǔn)。 2. 所有設(shè)備采用符合國家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能設(shè)備， 選新型高效節(jié)能型，室內(nèi)采暖設(shè)備嚴(yán)格按設(shè)計安裝。 3. 供水器具采用節(jié)水型， 特別是住宅衛(wèi)生間要有節(jié)水措施，一大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 42 要選用節(jié)水型衛(wèi)生器具，二要盡量使用 凈化后的污水。 4. 選用爐具和燈具以節(jié)能為主， 主要室 外照明燈具 要使用節(jié)能燈，以利于 節(jié)約能源。 5. 建筑結(jié)構(gòu)采用冷拔螺紋鋼和冷拔帶肋鋼等 。 總之，除以上措施外，小區(qū)管理機構(gòu)應(yīng)加強管理，完善各種規(guī)章制度 ，定期對各類設(shè)備、管道、器具等進行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費。 第八章 資金運作措施 本項目計劃采取分期開發(fā)，按 先安置拆遷戶為原則。利用自有資金 10000 萬元做工程啟動資金， 首先建設(shè)村民回遷樓安置回遷村民后再行拆遷。 第一節(jié) 投資估算 總投資額估算為： 90000萬元 第二節(jié) 資金籌措 自籌資金： 20200萬元 銀行貸款： 20200萬元 第三節(jié) 項目財務(wù)分析 項目 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積： 231 畝（ 154077平方米） 大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 43 容積率： 2 總建筑面積： 308154平方米 其中：住宅面積 221870平方米 多層（ 60%） 133600平方米 小高層（ 40%） 88270平方米 公建面積 79984平方米 寫字樓（ 70%） 55989平方米 網(wǎng)點（ 30%） 23995平方米 項目成本預(yù)算： 1) 土地費用： 8 萬元 231畝 =1848萬元 2) 前期勘探、設(shè)計費用： 800 萬元 3) 建安費用： 多層 133600m2 800 元 /m2=10688萬元 小高層 88270m2 1200元 /m2= 寫字樓 55989m2 1300元 /m2= 網(wǎng)點 23995m2 1100元 /m2= 4) 市政配套費用： 308154m2 255元 /m2= 5) 場內(nèi)綜合配套： 308154m2 275元 /m2=8301萬元 6) 區(qū)內(nèi)工廠搬遷： 7) 廣告營銷代理費用： 2190萬元 8) 管理費用： 1000萬元 總投資： 1） +2） +3） +4） +5） +6） +7） +8） = 投資利息： 40% 6% =2275萬元 大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 44 不可預(yù)測費（ 5%）： 2020萬元 營業(yè)稅等（ %）： %= 萬元 銷售收入： 拆遷 居民 785戶，合計拆遷面積 133600平方米； 追加 36400平方 米住宅及公建機動處理，共計 17 萬平方米； 實際銷售： 小高層 51870m2 5100元 /m2= 寫字樓 55989m2 5500元 /m2= 網(wǎng) 點 23995m2 6600元 /m2= 項目收益 /稅前利潤 收入 成本 = 稅后利潤 （ 133%） = 利潤率 利潤 /收入 萬元 =% 第四節(jié) 項目運作 風(fēng)險分析 1. 政策風(fēng)險 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng) 濟的支柱產(chǎn)業(yè)， 依據(jù)國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控、土地有償 有期限使用制度，本項目規(guī)模大，建筑期長 ，項目建設(shè)期間國家有關(guān) 政策的變化（如拆遷政策、時間、費用等 ）會加大項目成本勢必會增加本項目的風(fēng)險。 另外，按照項目體量 和滾動大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 45 開發(fā)形式，青島市市場價格、供求關(guān)系的變化， 也會增加運作風(fēng)險。只要房價有所波動，本項目就會受到直接影響，如房價下降 %，項目總投資和總收益持平。下降 %以上，本項目 就會虧損。勢必增加了本項目的潛在風(fēng)險。 對策：加快操作進度，在下半年動工 還遷，回避政策風(fēng)險。 2. 市場風(fēng)險 本項目所處為 村莊改造范圍內(nèi) ，周邊可改造地塊仍有很多，其他發(fā)展上的進入，勢必引起供求關(guān)系的變化，加劇市場競爭，加大本項目風(fēng)險 。 對策：準(zhǔn)確定位，精心策劃，突出個性。 3. 資金風(fēng)險 項目體量大 ，施工期長，運作過程中，資金總款額大， 資金管理 周轉(zhuǎn)費用大，不可測費用較多，特別是如遇 貸款利率調(diào)整等金融政策，都會加大項目運作的資金風(fēng)險。 對策：加大銷售力度，加快資金回籠。 4. 經(jīng)營風(fēng)險 本項目是分期開發(fā)，運作周期較長，在運作過程中，任何管理不善或決策失誤 或失職都會造成損失。 對策：聘請專業(yè)公司包裝策劃、銷售代理。 5. 不可預(yù)測風(fēng)險 因運作過程中， 遇不可抵抗力 或其他原因造成損失。比如： 臺風(fēng)、暴雨、地震等不可預(yù)測風(fēng)險。 敏感性 分析： 大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 46 就項目投資、銷售價格為變動因素對稅后利潤、投資利潤率的影響 進行敏感性分析，表明本項目有一定利潤，但利潤率浮動較大，利潤率 起伏在 3% 以內(nèi)才能保證成本回收，抗風(fēng)險能力一般。因此，工程 在建設(shè)過程中必須精打細(xì)算，嚴(yán)格控制投資，在保證質(zhì)量的前提下，降低建設(shè)成本， 以取得更大的經(jīng)濟效益。 第九章 經(jīng)濟效益與社會效益分析 大埠東村村莊改造資金來源 與工程總投資基本持平；該項目的建設(shè)適應(yīng)政策形勢 ，符合百姓迫切需要，響應(yīng)國家“郊區(qū)城市化、城市郊區(qū)化”和發(fā)展“ 三 農(nóng) ” 的指導(dǎo)方針，是市場發(fā)展的必然結(jié)果。項目的建設(shè) 有著明顯的社會效益和一定的經(jīng)濟效益。建成后，舊城（村）市容市貌煥然一新，同時改善周邊自然生態(tài)環(huán)境、改善村民的居住條件，更對改善市北區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境 、投資環(huán)境有著良好的促進作用。尤其是現(xiàn)在周邊還有 違規(guī)亂建的現(xiàn)象，本項目進入市場會起到很大的平抑作用， 從而達到“以快治亂”的目的，使本區(qū)域房地產(chǎn)市場 進入有序發(fā)展階段。 項目的實施不僅可以徹底改變村民當(dāng)前的居住環(huán)境和生活質(zhì)量， 加速城市化建設(shè)，更可以通過規(guī)模效應(yīng)帶動區(qū)域內(nèi)舊村 改造進行規(guī)范有序的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展。項目在經(jīng)濟上可 行，社會效益顯著。 第十章 項目建議 項目社會效益明顯，財務(wù)上有一定收益， 項目抗風(fēng)險能力一般。由于項目的建設(shè)較為迫切，建議予以相應(yīng)的政策扶持 ，以利于項目加大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 47 快建設(shè)。 建筑施工缺乏相應(yīng)的基本配套條件，建議在規(guī)劃確定的基礎(chǔ)上，根據(jù)整個項目的投資、收益、分配情況，制定相應(yīng)的政策。 現(xiàn) 正 在 進行的地塊的前期初規(guī)設(shè)計 ，新的居住區(qū)全部規(guī)劃在現(xiàn)村莊舊址區(qū)域，用于安置舊村 拆遷戶的面積占總開發(fā)面積的大半。而目前這一區(qū)域 地理位置商品房相對于 市中區(qū)域價格偏低，大面積拆遷補償后，幾乎沒有利潤，難以啟動開發(fā)。建議能按照 《關(guān)于市內(nèi)四區(qū)土地級別及 基準(zhǔn) 地價有關(guān)問題的通知 》 （青政辦發(fā) [2020]5 號）的規(guī)定考慮 ，即本區(qū)為五級住宅用地，建議容積率為 2。 按照“ 成熟一村，改造一村 ” 的原則，建議盡快以大埠東村村莊改造為試點，上報 市計委和土地房屋管理局，以爭取加快建設(shè)步伐，借以帶動北部 板塊快速均衡的開發(fā)。 同時，加大銷售力度，以最大限度回籠資金，爭取獲得較大 經(jīng)濟效益和社會效益。 第十一章 可行性研究結(jié)論 綜上所述，我們認(rèn)為 ： 目前，大埠東村的環(huán)境現(xiàn)狀較差，亟待改造；村民生活條件 和環(huán)境較差，改造呼聲很高，必須改造；村委會 會盡最大努力把改造工作搞好，村委會有能力 和信心將大 埠東村改造好；目前，青島市房地產(chǎn)穩(wěn)中有升的 良好市場形勢預(yù)示著該項目 宜早不宜遲。鑒于本項目有著良好的 社會效益和一定的經(jīng)濟效益，只要有一個好的政策支持和資金實力支持，在 2020 年開工建設(shè)，盡快運作，大埠東村的改造一定大埠東改造可行性研究報告 青島 瑞澤 管理咨詢有限公司 48 能取得成功。