【正文】 進(jìn)起居空間并成為建筑和生活的一部分。l 計(jì)劃配套1. 生活配套居家配套：購(gòu)物街、超市、24小時(shí)便利店、餐飲、酒吧、洗浴、美容美發(fā)、洗衣縫紉、家電修理店、溫室花房……郵政金融：郵電所、銀行、保險(xiǎn)文教衛(wèi)配置：書店、網(wǎng)吧、醫(yī)務(wù)室、藥店、小學(xué)、幼兒園……交通配置：多線路城區(qū)快速直通大巴、城陽(yáng)區(qū)間中巴、客運(yùn)車站廣場(chǎng)、汽車保姆店、中心停車場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、電子門禁收費(fèi)系統(tǒng)。2. 智能化配套安防系統(tǒng)門禁一卡通系統(tǒng)、可視對(duì)講、遠(yuǎn)紅外監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)……通訊系統(tǒng)寬帶、局域網(wǎng)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)站l 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)周期為兩年半。計(jì)劃2005年下半年正式拆遷運(yùn)作，2008年底全部交付使用。1. 實(shí)施步驟：首先進(jìn)行場(chǎng)地平整，場(chǎng)內(nèi)小區(qū)道路和地下各種管線的建設(shè)，同時(shí)建設(shè)前期村民回遷安置樓，安置拆遷村民；全部拆遷后，一期路基達(dá)到簡(jiǎn)易通車，為一期工程創(chuàng)造建設(shè)條件和提高小區(qū)樓房?jī)r(jià)值，然后進(jìn)行一期住宅工程建設(shè)及后續(xù)開發(fā)。2. 政策支持：執(zhí)行青政辦發(fā)[2002]21號(hào)文，實(shí)行捆綁式改造。新建安置房用地實(shí)行行政劃撥，舊村原址改造定向出讓，享受舊村改造的優(yōu)惠政策。爭(zhēng)取安置拆遷戶置換用房享受經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，即：建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目按規(guī)定減半征收。l 管理機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)管理管理機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目根據(jù)經(jīng)營(yíng)范圍和業(yè)務(wù)需要，設(shè)立財(cái)務(wù)處、綜合處、預(yù)算處、營(yíng)銷部、工程處、物業(yè)管理等部門。各部門設(shè)部門經(jīng)理，負(fù)責(zé)各部門的日常工作，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。經(jīng)營(yíng)管理工程建設(shè)是本項(xiàng)目的中心工作，從工程規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工全過(guò)程，必須對(duì)工程設(shè)計(jì)、建筑材料、質(zhì)量、價(jià)格、施工進(jìn)度和質(zhì)量等嚴(yán)格把關(guān)，實(shí)行招投標(biāo)施工和工程監(jiān)理。樓盤銷售為了搞好樓盤銷售，公司應(yīng)配備或聘請(qǐng)專門的銷售機(jī)構(gòu)，及時(shí)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，以合理的價(jià)格進(jìn)行銷售，以免積壓資金，以期盡快收回資金。第六章 環(huán)境影響和安全防護(hù)第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目擬建在大埠東村，目前周圍無(wú)污染工業(yè)企業(yè)，環(huán)境狀況良好，水體、氣體、土壤和植被具有較強(qiáng)的凈化能力。如再采取一些必要的措施，可完全達(dá)到國(guó)家規(guī)定的環(huán)保要求。參照標(biāo)準(zhǔn)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（86）國(guó)環(huán)字第002號(hào)關(guān)于頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB309882建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB5473）污染源分析及治理措施本項(xiàng)目屬于住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保小區(qū)自身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。廢水各住戶產(chǎn)生的生活污水及糞便進(jìn)入污水處理設(shè)備后，達(dá)標(biāo)排放指定區(qū)。廢氣各住戶的廚房采用通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部要設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過(guò)濾器的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。廢物本項(xiàng)目廢物主要為生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織物業(yè)公司專職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃、集中。由城市環(huán)保部門運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)。綠化良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用，一切可綠化的綠地均應(yīng)綠化，充分發(fā)揮綠地的保護(hù)活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)可考慮垂直綠化，以擴(kuò)大綠化覆蓋面，而起到防塵、防噪音，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。第二節(jié) 安全防護(hù)本項(xiàng)目建成以后，社區(qū)內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)安全防護(hù)工作，小區(qū)居民應(yīng)遵循“安全第一，預(yù)防為主”的原則，積極配合物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)做好防火防盜工作，使居民放心、安心和舒心，確保居民擁有安全的居住環(huán)境和生活環(huán)境。并采取部分保護(hù)措施：1. 各種公用電器設(shè)備必須由專業(yè)電工按規(guī)定進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)2. 制定安全操作規(guī)程，嚴(yán)格按規(guī)程操作3. 利用各種形式宣傳，學(xué)習(xí)并掌握火災(zāi)隱患的防范措施4. 安排專業(yè)治安員，加強(qiáng)警衛(wèi)、巡邏等5. 保證消防通道暢通，定期檢查消防設(shè)施、設(shè)備、工具6. 消防用水管網(wǎng)要保證壓力、水量第七章 節(jié)能本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案，并采用“四新”(新技術(shù)、新工藝、新材料和新產(chǎn)品)技術(shù)，以縮短工期，降低造價(jià)，應(yīng)采取以下節(jié)能措施。1. 外墻盡可能采用輕質(zhì)砌塊和多孔模數(shù)磚，屋面保溫防水采用新材料，再保溫隔音上要有新突破，盡可能達(dá)到節(jié)能50%的節(jié)能型住宅標(biāo)準(zhǔn)。2. 所有設(shè)備采用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能設(shè)備，選新型高效節(jié)能型，室內(nèi)采暖設(shè)備嚴(yán)格按設(shè)計(jì)安裝。3. 供水器具采用節(jié)水型，特別是住宅衛(wèi)生間要有節(jié)水措施，一要選用節(jié)水型衛(wèi)生器具，二要盡量使用凈化后的污水。4. 選用爐具和燈具以節(jié)能為主，主要室外照明燈具要使用節(jié)能燈，以利于節(jié)約能源。5. 建筑結(jié)構(gòu)采用冷拔螺紋鋼和冷拔帶肋鋼等?？傊?，除以上措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，定期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費(fèi)。第八章 資金運(yùn)作措施本項(xiàng)目計(jì)劃采取分期開發(fā)，按先安置拆遷戶為原則。利用自有資金10000萬(wàn)元做工程啟動(dòng)資金，首先建設(shè)村民回遷樓安置回遷村民后再行拆遷。第一節(jié) 投資估算總投資額估算為：90000萬(wàn)元第二節(jié) 資金籌措自籌資金： 20000萬(wàn)元銀行貸款： 20000萬(wàn)元第三節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積： 231畝（154077平方米）容積率： 2總建筑面積： 308154平方米 其中：住宅面積 221870平方米 多層（60%）133600平方米 小高層（40%）88270平方米 公建面積 79984平方米 寫字樓（70%）55989平方米 網(wǎng)點(diǎn)（30%）23995平方米項(xiàng)目成本預(yù)算：1) 土地費(fèi)用：8萬(wàn)元231畝=1848萬(wàn)元2) 前期勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)用：800萬(wàn)元3) 建安費(fèi)用：多層133600m2800元/m2=10688萬(wàn)元小高層88270m21200元/m2=寫字樓55989m21300元/m2=網(wǎng)點(diǎn)23995m21100元/m2=4) 市政配套費(fèi)用：308154m2255元/m2=5) 場(chǎng)內(nèi)綜合配套：308154m2275元/m2=8301萬(wàn)元6) 區(qū)內(nèi)工廠搬遷：7) 廣告營(yíng)銷代理費(fèi)用：2190萬(wàn)元8) 管理費(fèi)用：1000萬(wàn)元總投資：1）+2）+3）+4）+5）+6）+7）+8）=投資利息：40%6%=2275萬(wàn)元不可預(yù)測(cè)費(fèi)（5%）：2000萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅等（%）：%=銷售收入：拆遷居民785戶，合計(jì)拆遷面積133600平方米；追加36400平方米住宅及公建機(jī)動(dòng)處理，共計(jì)17萬(wàn)平方米；實(shí)際銷售：小高層51870m25100元/m2=寫字樓55989m25500元/m2=網(wǎng) 點(diǎn)23995m26600元/m2=項(xiàng)目收益/稅前利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)（133%）=利潤(rùn)率第四節(jié) 項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)分析1. 政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，依據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控、土地有償有期限使用制度，本項(xiàng)目規(guī)模大，建筑期長(zhǎng)，項(xiàng)目建設(shè)期間國(guó)家有關(guān)政策的變化（如拆遷政策、時(shí)間、費(fèi)用等）會(huì)加大項(xiàng)目成本勢(shì)必會(huì)增加本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。另外，按照項(xiàng)目體量和滾動(dòng)開發(fā)形式，青島市市場(chǎng)價(jià)格、供求關(guān)系的變化，也會(huì)增加運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。只要房?jī)r(jià)有所波動(dòng)，本項(xiàng)目就會(huì)受到直接影響，%，項(xiàng)目總投資和總收益持平。%以上，本項(xiàng)目就會(huì)虧損。勢(shì)必增加了本項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：加快操作進(jìn)度，在下半年動(dòng)工還遷，回避政策風(fēng)險(xiǎn)。2. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目所處為村莊改造范圍內(nèi)，周邊可改造地塊仍有很多，其他發(fā)展上的進(jìn)入，勢(shì)必引起供求關(guān)系的變化，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加大本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：準(zhǔn)確定位，精心策劃，突出個(gè)性。3. 資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目體量大，施工期長(zhǎng)，運(yùn)作過(guò)程中，資金總款額大，資金管理周轉(zhuǎn)費(fèi)用大，不可測(cè)費(fèi)用較多，特別是如遇貸款利率調(diào)整等金融政策，都會(huì)加大項(xiàng)目運(yùn)作的資金風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：加大銷售力度，加快資金回籠。4. 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目是分期開發(fā)，運(yùn)作周期較長(zhǎng)，在運(yùn)作過(guò)程中，任何管理不善或決策失誤或失職都會(huì)造成損失。對(duì)策：聘請(qǐng)專業(yè)公司包裝策劃、銷售代理。5. 不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)因運(yùn)作過(guò)程中，遇不可抵抗力或其他原因造成損失。比如：臺(tái)風(fēng)、暴雨、地震等不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。敏感性分析：就項(xiàng)目投資、銷售價(jià)格為變動(dòng)因素對(duì)稅后利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率的影響進(jìn)行敏感性分析，表明本項(xiàng)目有一定利潤(rùn)，但利潤(rùn)率浮動(dòng)較大，利潤(rùn)率起伏在3% 以內(nèi)才能保證成本回收，抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。因此，工程在建設(shè)過(guò)程中必須精打細(xì)算，嚴(yán)格控制投資，在保證質(zhì)量的前提下，降低建設(shè)成本，以取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。第九章 經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析大埠東村村莊改造資金來(lái)源與工程總投資基本持平；該項(xiàng)目的建設(shè)適應(yīng)政策形勢(shì)，符合百姓迫切需要，響應(yīng)國(guó)家“郊區(qū)城市化、城市郊區(qū)化”和發(fā)展“三農(nóng)”的指導(dǎo)方針，是市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果。項(xiàng)目的建設(shè)有著明顯的社會(huì)效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益。建成后，舊城（村）市容市貌煥然一新，同時(shí)改善周邊自然生態(tài)環(huán)境、改善村民的居住條件，更對(duì)改善市北區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資環(huán)境有著良好的促進(jìn)作用。尤其是現(xiàn)在周邊還有違規(guī)亂建的現(xiàn)象，本項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)會(huì)起到很大的平抑作用，從而達(dá)到“以快治亂”的目的，使本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展階段。項(xiàng)目的實(shí)施不僅可以徹底改變村民當(dāng)前的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，加速城市化建設(shè)，更可以通過(guò)規(guī)模效應(yīng)帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)舊村改造進(jìn)行規(guī)范有序的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行，社會(huì)效益顯著。第十章 項(xiàng)目建議項(xiàng)目社會(huì)效益明顯，財(cái)務(wù)上有一定收益，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。由于項(xiàng)目的建設(shè)較為迫切，建議予以相應(yīng)的政策扶持，以利于項(xiàng)目加快建設(shè)。建筑施工缺乏相應(yīng)的基本配套條件，建議在規(guī)劃確定的基礎(chǔ)上，根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的投資、收益、分配情況，制定相應(yīng)的政策?，F(xiàn)正在進(jìn)行的地塊的前期初規(guī)設(shè)計(jì)，新的居住區(qū)全部規(guī)劃在現(xiàn)村莊舊址區(qū)域，用于安置舊村拆遷戶的面積占總開發(fā)面積的大半。而目前這一區(qū)域地理位置商品房相對(duì)于市中區(qū)域價(jià)格偏低，大面積拆遷補(bǔ)償后，幾乎沒有利潤(rùn)，難以啟動(dòng)開發(fā)。建議能按照《關(guān)于市內(nèi)四區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)問(wèn)題的通知》（青政辦發(fā)[2003]5號(hào)）的規(guī)定考慮，即本區(qū)為五級(jí)住宅用地，建議容積率為2。按照“成熟一村，改造一村”的原則，建議盡快以大埠東村村莊改造為試點(diǎn)，上報(bào)市計(jì)委和土地房屋管理局，以爭(zhēng)取加快建設(shè)步伐，借以帶動(dòng)北部板塊快速均衡的開發(fā)。同時(shí)，加大銷售力度，以最大限度回籠資金，爭(zhēng)取獲得較大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。第十一章 可行性研究結(jié)論綜上所述，我們認(rèn)為：目前，大埠東村的環(huán)境現(xiàn)狀較差，亟待改造；村民生活條件和環(huán)境較差，改造呼聲很高，必須改造；村委會(huì)會(huì)盡最大努力把改造工作搞好，村委會(huì)有能力和信心將大埠東村改造好；目前，青島市房地產(chǎn)穩(wěn)中有升的良好市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)示著該項(xiàng)目宜早不宜遲。鑒于本項(xiàng)目有著良好的社會(huì)效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益，只要有一個(gè)好的政策支持和資金實(shí)力支持，在2005年開工建設(shè)，盡快運(yùn)作，大埠東村的改造一定能取得成功。48青島瑞澤管理咨詢有限公