【正文】 報(bào)告 24 （三） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是反映項(xiàng)目 在設(shè)定計(jì)算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標(biāo)。 （二） 研究采用社會(huì)融資等其它方案解決項(xiàng)目資金來源的可能性。同時(shí)盡量擴(kuò)大期房銷售量，以減輕項(xiàng)目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風(fēng)險(xiǎn)，并可減少貸款額，以進(jìn)一步減輕項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 臨界點(diǎn)分析是測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí) ，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 銷售收入見附表三 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 附表 三 銷售收入估 算表 。按開發(fā)建設(shè)投資的 3%估算。其中： 普通公寓以 900 元 /平方米計(jì)； 公共建筑平均以 950 元 /平方米計(jì)； 電氣按 40元 /平方米估算； 水衛(wèi)按 30元 /平方米估算； 道路 按 100元 /平方米估算； 綠化按 30元 /平方米估算。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 第六章 實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施與銷售同時(shí)進(jìn)行。商場(chǎng)等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫 滅火器；小區(qū)煤氣調(diào)壓站、配電間設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 （四） 道路 小區(qū)道路分三級(jí)。 小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點(diǎn)播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務(wù)。 （三） 結(jié)構(gòu) 主要結(jié)構(gòu)形式如下： 普通住宅，為 4～ 6層 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu) ； 小區(qū)商業(yè)、文化娛樂設(shè)施為 2～ 4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)； 幼兒園、小學(xué)為 2～ 3鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面 ，布置中心會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、小學(xué)和幼兒園。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4米，支路寬 2米。 景觀設(shè)計(jì)改變以前小區(qū)的設(shè)計(jì)集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計(jì)組團(tuán)綠地，使每戶均有較好的景觀。 20xx 年農(nóng)民人均純收入達(dá)到 13955余元 。 綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。 隨著改革開放的不斷深入，沈 陽市及于洪區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月異，大批國內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶平羅工業(yè)區(qū)，來平羅工作的中外企業(yè)員工不斷增加。轄18 個(gè)村委會(huì)， 3 個(gè)居民委，全鎮(zhèn)總?cè)?口為 2 萬人。村村通油路，村村通汽車，村村通自來水，村村通程控電話。 于洪區(qū)臨港優(yōu)勢(shì)明顯，距沈陽桃仙國際機(jī)場(chǎng) 40 公里，距營(yíng)口港僅 166 公里，大連港、丹東港、葫蘆島港和錦州港等北方重要港口均在 4 小時(shí)車程輻射圈內(nèi)，構(gòu)成了四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 （ 5） 地勢(shì) 于洪區(qū)地勢(shì)東北高，并向西南微傾斜。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 （ 3） 面積 全區(qū)土地總面積 499 平方公里。 （ 1） 地理位置 于洪區(qū)地處沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)域，是沈阜城際連接帶龍頭。 （三） 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 ，居住人口 萬人，規(guī)劃以居住為主，周邊擁有配套的文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。 （四） 總投資及資金來源 該項(xiàng)目建設(shè)總投資為 萬元 。沈大、京沈、沈彰高速公路和 10 10 304國道等道路縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。流經(jīng)總長(zhǎng) 公里。 （ 6） 行政區(qū)劃 1964年建區(qū)以來，經(jīng)過多次行政區(qū)劃調(diào)整，于洪區(qū)現(xiàn)轄 12 個(gè)街道辦事處。 于洪區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)繁榮發(fā)展，擁有各類要素市場(chǎng) 26 個(gè)，年市場(chǎng)成交額超過 600 億元，伴隨著城市化建設(shè)和城市人口加速聚集，家樂福、華潤(rùn)萬家、碧桂園五星級(jí)酒店等大型商貿(mào)項(xiàng)目競(jìng)相涌入，呈現(xiàn)強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。蒲河、九龍河、六 0 灌渠流經(jīng)鎮(zhèn)域，而 且是沈陽市北郊城區(qū)的自來水水源地，為 生產(chǎn)、生活提供充足的水利資源。 二 、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一） 項(xiàng)目建設(shè)是滿足 平羅 村農(nóng)民不斷提高的生活質(zhì)量水平的需要。 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營(yíng)行業(yè)，是城市存在 和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為 于洪區(qū)所轄平羅街道平羅 一村、平羅二村 。年平均降水量為，年日照時(shí)數(shù)為 2527 小時(shí)，日照百分率為 57%。 根據(jù)建筑物群組自然布置。單體設(shè)計(jì)中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮擋，屋頂高低錯(cuò)落，采用平坡結(jié)合，富有變化。規(guī)劃設(shè)計(jì)樹立“以人為本”的指導(dǎo)思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場(chǎng)需求進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 三、 公用工程 （一）供配電及強(qiáng)弱電等 本項(xiàng)目 總裝機(jī)用電量約 13530KW，按 68%的同時(shí)使用系數(shù)，項(xiàng)目需設(shè) 9200KVA 變配電所一座。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個(gè)電視終端。 每幢躍層樓設(shè)置與戶數(shù)相等的半地下車庫或地上車庫。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 五、 環(huán)境質(zhì)量綜合保障 （一） 水壓保障技術(shù) 根據(jù) 沈陽市 建設(shè)委員會(huì)規(guī)定，本項(xiàng)目不設(shè)屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調(diào)速水泵加壓保證水壓和水質(zhì)穩(wěn)定。銷售從 20xx 年開始，計(jì)劃 3年完成。 (4)管理費(fèi)用按工程費(fèi)用的 2%估算。 20xx— 20xx 年投資 ； 20xx— 20xx 年 投資 。 （二） 利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額247。本項(xiàng)目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項(xiàng)目總體籌劃合理，市場(chǎng)前景良好，能夠滿足人們對(duì) 園區(qū) 住宅的需求，將對(duì) 于洪區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)將起到積極作