【正文】 。同時盡量擴大期房銷售量，以減輕項目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風險，并可減少貸款額，以進一步減輕項目的財務風險。 （二） 研究采用社會融資等其它方案解決項目資金來源的可能性。經(jīng) 初步測算分析，項目經(jīng)濟效益較好，在財務上總體可行。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 25 第八章 結論與建議 房地產(chǎn)是 沈陽 市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。 臨界點分析是測算一個或多個不確定性因素變化時 ，房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度。 附表 四 損益表 序號 項目 合計 1 現(xiàn)金流入 萬元 銷售收入 萬元 其它收入 2 現(xiàn)金流出 萬元 成本投資 萬元 營業(yè)稅及附加 萬元 所得稅 萬元 3 稅后利潤額 萬元 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 24 （三） 財務內部收益率 財務內部收益率（ FIRR）是反映項目 在設定計算期內全部投資盈利能力的指標?？偼顿Y） 100%=% 銷售利潤率＝（利潤總額247。所得稅稅率按 25%，稅后利潤為 萬元。 銷售收入見附表三 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 23 附表 三 銷售收入估 算表 。普通 公寓銷售率按 100%，公共建筑銷售率按 50%。 三、 銷售收入 （一）房價 普通公寓：按 3800元 /平方米價格銷售； 公共建筑：按每平方米 4200元 /平方米價格銷售。 （二）投資計劃 本項目預計二年建成， 三年完成全部商品房銷售。按開發(fā)建設投資的 3%估算。 (7)預備費用按工程費用的 8%估算。 (5)財務費用計入銀行貸款利息。其中： 勘察設計費按工程費用 %估算； 監(jiān)理費按工程費用 %估算； 市政基礎設施開發(fā)費按 80元 /平方米建筑面積估算； 供電貼費按 250元 /KVA估算（電增容費由住戶繳納） 自來水管網(wǎng)配套費按住宅 33 元 /平方米估算； 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 21 結建人防工程費按 32 元 /平方米估算； 教育附加 費按 /平方米估算。其中： 普通公寓以 900 元 /平方米計； 公共建筑平均以 950 元 /平方米計； 電氣按 40元 /平方米估算； 水衛(wèi)按 30元 /平方米估算； 道路 按 100元 /平方米估算； 綠化按 30元 /平方米估算。 (1)土地費用按 14 萬元 /畝計。具體實施進度如下： 編制可研報告、前期審批等 20xx年 7月 — 20xx年 8月 方案招標、初步設計 20xx年 8月 施工圖設計 20xx年 8月 — 20xx年 9月 建筑施工及環(huán)境建設 20xx年 9月 — 20xx年 8月 竣工交付 20xx年 9月 銷售 20xx年 9月 — 20xx年 9月 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 20 第七章 工程投資與財務分析 一、 總投資估算 于洪區(qū)平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造 項目總投資，由開發(fā)建設投資、經(jīng)營費用等兩部分組成。本項目從 20xx 年 9 月開工之日起開發(fā)期為 2 年 ，于 20xx年 9月竣工。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 19 第六章 實施進度 本項目建設實施與銷售同時進行。 （四） 生活污水處理 本項目實行“雨污分流”。 （二） 綠化生態(tài)技術 綠化是小區(qū)環(huán)境建設的核心，本項目采取的主要措施有： 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土； 停車采用混凝土預制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提供孩 童安全活動場地； 東西山墻培植爬墻虎類植物進行垂直綠化，加強墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。 小區(qū)主要道路沿各建筑組團環(huán)形布置，寬度為 7或 4米，以保證消防車行駛。商場等人流量集中的公共建筑室內設消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設置泡沫 滅火器；小區(qū)煤氣調壓站、配電間設置固定或手持式二氧化碳滅火器。局部變標高處設置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設坡道，滿足肢殘人需要。 （五） 無障礙設計 整個小區(qū)均按無障礙設計。 采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括 機動車）進入小區(qū)入口即由專用通道進入停車場，不應對地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 17 （四） 道路 小區(qū)道路分三級。每戶設置獨立煤氣表。 （二） 供水 本項目最大總用水量約 6000 噸 /日，小區(qū)設置 DN200 總供水管，日供水量可達 6000噸，供水由利源中路的 DN400城市供水管提供。每戶引入寬帶視頻接入設備以及電視接收系統(tǒng)。 小區(qū)設置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務。保證小區(qū) 24 小時供電，電量考慮每戶 4～ 6KW，電流表應在 40～ 60A。供電由東善橋變電所或開發(fā)區(qū)變電所提供二路 10KV電源。住宅部分采用條基或整板基礎；公建框架部分采用獨立基礎。 （三） 結構 主要結構形式如下： 普通住宅，為 4～ 6層 鋼筋混凝土框架結構 ； 小區(qū)商業(yè)、文化娛樂設施為 2～ 4層鋼筋混凝土框架結構； 幼兒園、小學為 2～ 3鋼筋混凝土框架結構。 住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺，選用弧型陽臺以及一些適當?shù)那嬖O計，以形成多角度的