【正文】 本項目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項目總體籌劃合理，市場前景良好，能夠滿足人們對 園區(qū) 住宅的需求，將對 于洪區(qū) 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動地區(qū)經(jīng)濟將起到積極作用。 20xx— 20xx 年投資 ； 20xx— 20xx 年 投資 。銷售從 20xx 年開始，計劃 3年完成。 每幢躍層樓設(shè)置與戶數(shù)相等的半地下車庫或地上車庫。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 16 三、 公用工程 （一）供配電及強弱電等 本項目 總裝機用電量約 13530KW，按 68%的同時使用系數(shù)，項目需設(shè) 9200KVA 變配電所一座。單體設(shè)計中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機位置，用建筑構(gòu)件進行遮擋，屋頂高低錯落，采用平坡結(jié)合，富有變化。年平均降水量為，年日照時數(shù)為 2527 小時，日照百分率為 57%。 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在 和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟的進程。蒲河、九龍河、六 0 灌渠流經(jīng)鎮(zhèn)域，而 且是沈陽市北郊城區(qū)的自來水水源地，為 生產(chǎn)、生活提供充足的水利資源。 （ 6） 行政區(qū)劃 1964年建區(qū)以來，經(jīng)過多次行政區(qū)劃調(diào)整，于洪區(qū)現(xiàn)轄 12 個街道辦事處。沈大、京沈、沈彰高速公路和 10 10 304國道等道路縱橫交錯，構(gòu)成了四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。 （三） 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造項目規(guī)劃總用地面積 ，居住人口 萬人，規(guī)劃以居住為主，周邊擁有配套的文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 5 （ 3） 面積 全區(qū)土地總面積 499 平方公里。 于洪區(qū)臨港優(yōu)勢明顯，距沈陽桃仙國際機場 40 公里，距營口港僅 166 公里，大連港、丹東港、葫蘆島港和錦州港等北方重要港口均在 4 小時車程輻射圈內(nèi)，構(gòu)成了四通八達的立體交通網(wǎng)絡(luò)。轄18 個村委會， 3 個居民委，全鎮(zhèn)總?cè)?口為 2 萬人。 綜上所述，項目建設(shè)是十分必要的。 景觀設(shè)計改變以前小區(qū)的設(shè)計集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標的前提下，設(shè)計組團綠地，使每戶均有較好的景觀。 小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面 ，布置中心會所、農(nóng)貿(mào)市場、超市、小學(xué)和幼兒園。 小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務(wù)。商場等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫 滅火器；小區(qū)煤氣調(diào)壓站、配電間設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。其中： 普通公寓以 900 元 /平方米計； 公共建筑平均以 950 元 /平方米計； 電氣按 40元 /平方米估算； 水衛(wèi)按 30元 /平方米估算； 道路 按 100元 /平方米估算； 綠化按 30元 /平方米估算。 銷售收入見附表三 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 23 附表 三 銷售收入估 算表 。同時盡量擴大期房銷售量，以減輕項目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風(fēng)險，并可減少貸款額，以進一步減輕項目的財務(wù)風(fēng)險。 附表 四 損益表 序號 項目 合計 1 現(xiàn)金流入 萬元 銷售收入 萬元 其它收入 2 現(xiàn)金流出 萬元 成本投資 萬元 營業(yè)稅及附加 萬元 所得稅 萬元 3 稅后利潤額 萬元 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 24 （三） 財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是反映項目 在設(shè)定計算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標。 (7)預(yù)備費用按工程費用的 8%估算。 （四） 生活污水處理 本項目實行“雨污分流”。每戶設(shè)置獨立煤氣表。 住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺，選用弧型陽臺以及一些適當?shù)那嬖O(shè)計，以形成多角度的觀景作用 和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長住宅內(nèi)的光照時間。院落間設(shè)置綠地、晨練、兒童游藝等鄰里交往空間。 二、建設(shè)條件 （一） 社會經(jīng)濟條件 平羅鎮(zhèn) 70 平方公里，可使用面積 萬畝。 并 有利于 盤活當?shù)氐慕?jīng)濟 。作為遼寧省農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)和國家 16 個農(nóng)業(yè)高科技示范區(qū)之一，以高端設(shè)施化、產(chǎn)業(yè)化為特色的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)取得長足發(fā)展，擁有規(guī)?；r(nóng)事龍頭企業(yè) 50 余家，農(nóng)業(yè)科技園區(qū)12個，富民經(jīng)濟小區(qū) 185 個，千代食用菌、德豐蔬菜、小韓蔬菜工廠等現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地無論是生產(chǎn)規(guī)模，還是技術(shù)裝備水平，均位于全省乃至全國前列。境內(nèi)河長 公里。 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 3 二、可行性研究報告編制依據(jù) ⒈ 《投資項目可行性研究指南》（試用版）； ⒉ 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； 3.《全國農(nóng)村環(huán)境綜合整治規(guī)劃（ 20xx20xx年）》； 4.《村莊整治技術(shù)規(guī)范（ GB50445～ 20xx)》； 5.《飲用水水源保護區(qū)劃分技術(shù)規(guī)范（ HJ/T33820xx）》； 6.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093）（ 20xx年版） ； ； ； 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項目可行性研究報告 4 第二章 項目建設(shè)背景和必要性 一、項目建設(shè)背景 （一） 區(qū)域基本概況： 于洪區(qū)是遼寧省省會沈陽市的近郊區(qū)，位于沈陽市區(qū)西北部，東臨鐵西、皇姑兩城區(qū)，西與新民市接壤，南隔渾河與蘇家屯區(qū)相望，北鄰沈北新區(qū)。 （五） 建設(shè)期限 項目建設(shè)期 26個月，即 20xx年 7月～ 20xx年 9月。從中長鐵路橋處流入于洪區(qū)。 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平在全省領(lǐng)先。 對加快推進城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展增添活力。 建設(shè)項目涉及土地為該村集體土地， 占 用 土 地 總 面積 頃。住宅按院落式布置，保證小區(qū)有較為開闊的中心休閑空間。 客廳： 25～ 35 平方米； 廚房加餐廳： 15～ 20 平方米； 主臥： 14～ 16 平方米； 衛(wèi)生間： 4～ 6平方米； 次臥： 12～ 1