【正文】 。同時(shí)盡量擴(kuò)大期房銷(xiāo)售量，以減輕項(xiàng)目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風(fēng)險(xiǎn)，并可減少貸款額，以進(jìn)一步減輕項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 （二） 研究采用社會(huì)融資等其它方案解決項(xiàng)目資金來(lái)源的可能性。經(jīng) 初步測(cè)算分析，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上總體可行。 沈陽(yáng)市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 第八章 結(jié)論與建議 房地產(chǎn)是 沈陽(yáng) 市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。 臨界點(diǎn)分析是測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí) ，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 附表 四 損益表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 現(xiàn)金流入 萬(wàn)元 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 其它收入 2 現(xiàn)金流出 萬(wàn)元 成本投資 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅及附加 萬(wàn)元 所得稅 萬(wàn)元 3 稅后利潤(rùn)額 萬(wàn)元 沈陽(yáng)市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 （三） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是反映項(xiàng)目 在設(shè)定計(jì)算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標(biāo)?？偼顿Y） 100%=% 銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額247。所得稅稅率按 25%，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 銷(xiāo)售收入見(jiàn)附表三 沈陽(yáng)市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 附表 三 銷(xiāo)售收入估 算表 。普通 公寓銷(xiāo)售率按 100%，公共建筑銷(xiāo)售率按 50%。 三、 銷(xiāo)售收入 （一）房?jī)r(jià) 普通公寓：按 3800元 /平方米價(jià)格銷(xiāo)售； 公共建筑：按每平方米 4200 元 /平方米價(jià)格銷(xiāo)售。 （二）投資計(jì)劃 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)二年建成， 三年完成全部商品房銷(xiāo)售。按開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的 3%估算。 (7)預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用的 8%估算。 (5)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入銀行貸款利息。其中： 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用 %估算； 監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用 %估算； 市政基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)按 80 元 /平方米建筑面積估算； 供電貼費(fèi)按 250元 /KVA估算（電增容費(fèi)由住戶繳納） 自來(lái)水管網(wǎng)配套費(fèi)按住宅 33 元 /平方米估算； 沈陽(yáng)市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 結(jié)建人防工程費(fèi)按 32 元 /平方米估算； 教育附加 費(fèi)按 /平方米估算。其中： 普通公寓以 900 元 /平方米計(jì)； 公共建筑平均以 950 元 /平方米計(jì)； 電氣按 40 元 /平方米估算； 水衛(wèi)按 30 元 /平方米估算； 道路 按 100元 /平方米估算； 綠化按 30 元 /平方米估算。 (1)土地費(fèi)用按 14 萬(wàn)元 /畝計(jì)。具體實(shí)施進(jìn)度如下： 編制可研報(bào)告、前期審批等 2020 年 7 月 — 2020年 8月 方案招標(biāo)、初步設(shè)計(jì) 2020 年 8 月 施工圖設(shè)計(jì) 2020 年 8 月 — 2020年 9月 建筑施工及環(huán)境建設(shè) 2020 年 9 月 — 2020年 8月 竣工交付 2020 年 9 月 銷(xiāo)售 2020 年 9 月 — 2020年 9月 沈陽(yáng)市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 第七章 工程投資與財(cái)務(wù)分析 一、 總投資估算 于洪區(qū)平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造 項(xiàng)目總投資，由開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等兩部分組成。本項(xiàng)目從 2020 年 9 月開(kāi)工之日起開(kāi)發(fā)期為 2 年 ，于 2020年 9月竣工。 沈陽(yáng)市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 第六章 實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施與銷(xiāo)售同時(shí)進(jìn)行。 （四） 生活污水處理 本項(xiàng)目實(shí)行“雨污分流”。 （二） 綠化生態(tài)技術(shù) 綠化是小區(qū)環(huán)境建設(shè)的核心，本項(xiàng)目采取的主要措施有： 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無(wú)露明土； 停車(chē)采用混凝土預(yù)制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提供孩 童安全活動(dòng)場(chǎng)地； 東西山墻培植爬墻虎類(lèi)植物進(jìn)行垂直綠化，加強(qiáng)墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。 小區(qū)主要道路沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置，寬度為 7 或 4米，以保證消防車(chē)行駛。商場(chǎng)等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫 滅火器；小區(qū)煤氣調(diào)壓站、配電間設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。局部變標(biāo)高處設(shè)置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設(shè)坡道，滿足肢殘人需要。 （五） 無(wú)障礙設(shè)計(jì) 整個(gè)小區(qū)均按無(wú)障礙設(shè)計(jì)。 采用人車(chē)分流系統(tǒng)，各種車(chē)輛（包括 機(jī)動(dòng)車(chē)）進(jìn)入小區(qū)入口即由專(zhuān)用通道進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)，不應(yīng)對(duì)地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。 沈陽(yáng)市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二村村屯改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 （四） 道路 小區(qū)道路分三級(jí)。每戶設(shè)置獨(dú)立煤氣表。 （二） 供水 本項(xiàng)目最大總用水量約 6000 噸 /日，小區(qū)設(shè)置 DN200 總供水管，日供水量可達(dá) 6000噸，供水由利源中路的 DN400城市供水管提供。每戶引入寬帶視頻接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。 小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點(diǎn)播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務(wù)。保證小區(qū) 24 小時(shí)供電，電量考慮每戶 4～ 6KW，電流表應(yīng)在 40～ 60A。供電由東善橋變電所或開(kāi)發(fā)區(qū)變電所提供二路 10KV 電源。住宅部分采用條基或整板基礎(chǔ)；公建框架部分采用獨(dú)立基礎(chǔ)。 （三） 結(jié)構(gòu) 主要結(jié)構(gòu)形式如下： 普通住宅，為 4～ 6 層 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu) ； 小區(qū)商業(yè)、文化娛樂(lè)設(shè)施為 2～ 4 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)； 幼兒園、小學(xué)為 2～ 3鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺(tái)，選用弧型陽(yáng)臺(tái)以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)，以形成