【導讀】金輝廣場居住區(qū)由東方置業(yè)發(fā)展有限公司組織開發(fā)。某市城市規(guī)劃局已批準了。發(fā)出了該地塊的建設用地通知書。有關該項目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著。自1995年7月起，已停耕填土的地塊面積為，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設用地紅線范圍內。未停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地塊面積為。，另有5畝為農村留用地。其中居住區(qū)用地為。連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。整個用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。83%，為多雨潮濕區(qū)。占地公頃的變電站是對本區(qū)規(guī)劃影響最大的地物。其目前已基本建成，擔。線路在規(guī)劃設計之中，經過有關各方的協(xié)商之后確定所有進出高壓線盡量集中設置，使得占地最少，確定的該變電站的進出線有四組。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生。相互促進，共同發(fā)展的關系。變電站和高壓走廊的不良外觀和對人們威脅感的影響。本地塊的征地總費用初步估算為15821萬元。目前征地情況進展順利。

　　

【正文】 資利潤率指的是項目投資利潤（即凈現(xiàn)金流量累計）與項目投資餓比值。 是靜態(tài)指標。由表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23計算結果為： 總投資利潤率 =% 自有資金利潤率 =% （四）項目經濟效益評價指標匯總 項目經濟效益指標匯總如表 4— 2— 24 所示： 項 目 經 濟 效 益 評 價 指 標 繪 總 表 4— 2— 24 計算基礎 動 態(tài) 指 標 靜態(tài)指標 財務內部收益率 （ FIRR） 財務凈現(xiàn)值 （ FNPV） 投資利潤率 全部投資 % 1430（萬元） % 自有資金 % 3172（萬元） % （五）資金來源與運用表的貸款償還分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據，本項目資金來源與運用表 4— 2— 25所示。從表中可以看出，本項目具有很強的 貸款償還能力和自身平衡能力。貸款償還估算表詳見表 4— 2— 25。 資 金 來 源 與 運 用 表（財務平衡表） 4— 2— 25 序 號 項 目 合 計 建 設 經 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 資金 來源 253903 13913 23501 26810 26063 22399 32932 30645 38750 38890 銷售 收入 176421 — 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 自有 資金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 貸款含 利息） 52260 7891 5483 10367 11160 7861 3271 2812 2277 1138 其他 收入 2 資金 運用 213934 13913 19803 21489 22119 18922 30860 30016 35674 21138 建設 投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 建設期借款利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 銷售稅金及附加 11343 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 土地增 值稅 所得稅 7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 償還借款本息 52260 9271 9812 17158 16019 3 盈余 資金 39969 0 3698 5321 3944 3477 2072 629 3076 17752 4 累計盈余資金 0 3698 9019 12963 16440 18512 19141 22217 39969 八、項目的不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面： 建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受當?shù)卣巍⒔洕?、社會條件的影響，有可能發(fā)生 變化，影響本項目經濟效益目標的實現(xiàn)。 （一）盈虧平衡分析 假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得，當銷售率為 %時，總投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率≤ 70%時，項目風險較低。本項目盈虧平衡點的銷售率為 %，可見其風險程度較大。 （二）敏感性分析 影響本項目財務效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價水平。據市場預 測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、 10%和建安工程費上下波動 5%、 10%時，對經濟評價指標的影響。計算結果詳見表 4— 2— 26。 敏 感 性 分 析 表 4— 2— 26 基準方 案 售價變動 建安工程費變動 10% 5% +5% +10% +10% +5% 5% 10% 全部投資 財務凈現(xiàn)值 1340 4411 1490 4350 7271 3146 849 3709 5988 財務內部收益率 % % % % % % % % % 投資利潤率 % 16% % % % % % % 33% 由表中數(shù)據可得： （ 1）當建安工程費增加 5%時，全投資評價指標為： 財務內部收益率： % 投資利潤率： % 計算結果表明，若建安工程費增長 5%，其內部收益率達不到基準收益率（ I=10%）。 因此，在項目開發(fā)過程中對建安工程費的有效控制，仍然十分必要而且重要的。 （ 2）當售價降低 5%時，全投資評價指標為： 財務內部收益率： % 投資利潤率： % 從計算結果可知，售價降低 5%對項目經濟效益也產生較大影響，內部收益率同樣達不到基準收益率。因此，為確保項目獲得預期的效益，建議加強市場促銷工作，盡量使銷售收入計劃得以實現(xiàn)。 九、項目社會效益評價 2000 年小康型住宅科技產業(yè)工程是我國實施的第一個重大科技住宅產業(yè)工程項目。這是一項以科技為先導，涉及 住宅設計、小區(qū)規(guī)劃、住宅產品及高新技術的研究和開發(fā)以及經營管理等多方位、多系統(tǒng)的住宅產業(yè)工程。 “小康不小康，關鍵看住房”。隨著經濟的增長，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化、可選擇性以及功能質量和環(huán)境質量的要求越來越高。如何滿足人們對提高居質量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都要探索和實施。國家科委、建設部制定了 2000 年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產業(yè)工程的發(fā)展研究計劃和實施方案，通過示范小區(qū)的規(guī)劃設計和建設，努力創(chuàng)造適應人們需要的舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，同時通過提高住宅的科技含量，較 大幅度的改善城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境和生活質量，從而引導我國 21世紀初葉水準的居住生活目標的實現(xiàn)，帶動住宅產業(yè)的發(fā)展。 金輝廣場居住區(qū)是全國性的小康示范小區(qū)之一，也是該市僅有的兩個示范小區(qū) 之一。該項目規(guī)劃方案已由國家建設部審定批準，功能組織和整體結構合理，環(huán)境綠化、市政道路、設施配套均按國家建設部《 2000 年小康型住宅科技產業(yè)示范小區(qū)規(guī)劃設計導則》要求實施，同時該項目的建設與管理，也都將與小康居住小區(qū)相適應。 我們期望通過該項目的開發(fā)，為社會展示出一個具有超前性和導向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣 普及的示范作用，從而以點帶面，推動該市及周圍地區(qū)住宅建設的發(fā)展。因此，從這個意義上講，該項目具有良好的社會效益。 十、項目環(huán)境效益評價 作為 2000年小康住宅示范小區(qū)，金輝廣場項目的規(guī)劃發(fā)展建設原則之一便是以具有 21世紀初葉居住水準的文明的小康型城鄉(xiāng)住宅為目標，滿足居住生活環(huán)境和條件的實用性、舒適性和安全性的要求，為社會提供多樣化、可選擇性的、適應性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎設施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 為達到上述目標，該項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)環(huán)境的原 則，利用項目周圍環(huán)抱的果園以及通過規(guī)劃區(qū)內的河涌，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅布局，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開敞、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。 由此可見，該項目建成后，將具有良好的環(huán)境效益。 十一、結論與建議 （一）評估結論 通過上述對該項目經濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，金輝廣場作為國家僅用的幾十個小康住宅示范小區(qū)之一，它的社會效益與市場前景還是很好的；項目所在地點、交通市政及配套設施較完善，自然條件也較好， 周圍果園環(huán)抱同時有河涌通過，容易營造良好的居住環(huán)境。同時，該項目的經濟效益評價指標顯示，其具有高 出行業(yè)基準收益率的內部收益率。雖然評估結果表明，該項目是可行的，但敏感性分析表明，該項目抗風險能力較低，而且項目盈利水平較低，在同類項目經濟效益比較中，并不是最理想的。因而，若條件允許，可考慮修訂規(guī)劃設計和項目開發(fā)經營方案，在提高經濟效益上做文章。 （二）有關說明與建議 本報告的結論是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在所占有資料基礎上進行調查、估算、分析、預測后得出的。鑒于目前房地產市場的客觀條件及本項目的實 際壯況，我們認為，有必要對報告的有關問題進一步做出說明，并提出若干建議： 本報告是該項目的初步可行性研究報告，由于建筑設計、經營方式、施工方案、稅費優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場調研深度不足，各種費用估算及效益評價均是初步的。 本報告是在未具體確定合作方式與合作條件的前提下進行的投資測算的，僅反映項目本身的投資效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實際投資及效益情況。 本報告的投資估算是按照該市目前同類型項目的投資水平及初步考察當?shù)鼗A設施條件后估 算的。由于建設方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進一步研究確定，有關稅費與地價的減免情況還有待落實，因此實際的投資成本將根據上述問題的深入作進一步的調整。 本報告的測算是在多方考察該市（尤其是開發(fā)區(qū)內）房地產市場的基礎上，確定其預期售價的，這在很大程度上依賴與目前該市房地產市場的供求關系和未來幾年我國政治、經濟和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于該市目前及今后相當長一段時間內市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關重要，發(fā)展商除應 密切的注意市 場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風險，達到項目的盈利目標，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。 建筑工程中不可預見的因素很多，工期、質量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制。還應推行競投招標、工料包干等一系列措施，落實資金供應計劃，以確保項目經營目標的順利實現(xiàn)。 協(xié)調好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設施的 配套聯(lián)網，亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。 本項目總投資 ，龐大的資金需求將成為項目是否能如期進行的關鍵。在此情況下，可考慮將土地轉讓一部分籌集資金或以土地作價入股合作開發(fā)，招商引資，以緩解資金需求的壓力。