【正文】 金輝廣場項目可行性報告 一、項目的基本情況 （一）項目概況 金輝廣場 居住區(qū)由 東方置業(yè)發(fā)展有限公司 組織開發(fā)。某市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項目的建設(shè)用地，同意征用土地 畝（ 公頃），并出了紅線圖。市國土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書。有關(guān)該項目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進行。自 1995年 7月起，已停耕填土的地塊面積為 ，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)。未停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地塊面積為，另有 5 畝為農(nóng)村留用地。 金輝廣場項目位于該市東南部，距市中心區(qū) 30多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的 220KVA開發(fā)區(qū)變電站；金輝廣場居住區(qū)規(guī)劃總用地為 公頃。其中居住區(qū)用地為 公頃，地上總建筑面積 399260㎡，建筑密度為 %，容積率為 （詳見規(guī)劃設(shè)計要點）。 （二）可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 本項目研究主要技術(shù)經(jīng)濟參數(shù)： 總建筑面積： 399260 ㎡ 其中：住宅面積： 351476㎡ 公建 面積： 47784 ㎡ 總投資： 126108 萬元（不含貸款利息） 自有資金投入： 25222萬元 經(jīng)分析研究，本項目主要經(jīng)濟指標(biāo)為： 多層住宅得房成本： 3275/㎡ 高層住宅得房成本： 3925元 /㎡ 稅后利潤： 14747 萬元 全部投資凈現(xiàn)值： 1430 萬元 自有資金凈現(xiàn)值： 3172萬元 全部投資內(nèi)部收益率： % 自有資金內(nèi)部收益率： % 總投資利潤率： % 自有資金投資利潤率： % 二、項目投資環(huán)境與市場研究（略） 三、項目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計方案的分析 （一）項目現(xiàn)狀概括 自然條件 規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢平坦，東北角部分土地地勢較低洼。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。整個用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向為北風(fēng)及東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)、東風(fēng)及南風(fēng)，平均相對濕度83%，為多雨潮濕區(qū)。 地物情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬 60M，北接高速公路，是該地區(qū)的進出口干道。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點建設(shè)項目之一，將有較多的鐵路運輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會太大。 占地 公頃的變電站是對本區(qū)規(guī)劃影響最大的地物。其目前已基本建成，擔(dān)負著對該地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊一條是 110KVA 碧開線，南邊是 220KVA 黃開線，另有一條 110KVA 高壓線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過。該市總體規(guī)劃確定的該變電站的進出線路還不止這些，已有一些線路在規(guī)劃設(shè)計之中，經(jīng) 過有關(guān)各方的協(xié)商之后確定所有進出高壓線盡量集中設(shè)置， 使得占地最少，確定的該變電站的進出線有四組。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。 （二）項目發(fā)展條件 優(yōu)勢分析 （ 1）區(qū)位優(yōu)勢。 本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地向東南、東北兩個方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。該市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、工業(yè)、港口、倉儲為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)緊鄰，將成為開發(fā)區(qū)的有機組成部分， 開發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購物、醫(yī)療等公共服務(wù)。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進，共同發(fā)展的關(guān)系。 （ 2）自然條件優(yōu)勢。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周圍仍有不少果園，植被條大，水質(zhì)較好，便于營造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。 劣勢及對策分析 （ 1）變電站和高壓線 已建成的 220KVA 變電站對本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對本規(guī)劃區(qū)的居 住環(huán)境和景觀形成較大影響。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對人們威脅感的影響。應(yīng)在變電站周圍設(shè)置防護綠化帶，而高壓走廊穿過的地方更應(yīng)有寬闊的防護綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應(yīng)在 18M以上。 （ 2）鐵路。 規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專用線對居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專用線運輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護措施，如：在靠近鐵路處設(shè)置隔聲墻和防護綠化帶以及沿過境道路設(shè)防護綠化帶等方法，使鐵路對本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。 （三）地塊征用情況 因金輝廣場建設(shè)用地需要，根 據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河?xùn)|南面的果基地 、河灘地 畝。在該征地紅線范圍的 畝地以內(nèi)，實際征地面積為 畝，其中已填土面積 畝，未填土面積 畝，劃給原土地所在村自留地面積為 5畝。 本地塊的征地總費用初步估算為 15821萬元。目前征地情況進展順利。 （四）項目規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思方案 根據(jù)本市城市勘測設(shè)計研究院對本項目的規(guī)劃方案，其設(shè)計構(gòu)思要點說明如下： 規(guī)劃 目標(biāo) （ 1）以具有 21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 （ 2）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。 （ 3）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。 （ 4）吸收優(yōu)秀的地方居 住規(guī)劃特點，創(chuàng)造具有本市特色的滿足居住生活需要的 環(huán)境功能。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間布局 （ 1）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”。 ①“三片”。整個規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩片，北片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片。 ②“兩中心”。北片設(shè)小區(qū)公建中心，南片設(shè)小區(qū)公建次中心。 ③“兩軸”。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓線規(guī)劃一條防護綠化軸，兩條綠化軸交叉呈“十”字形。 ④“兩帶”。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃 了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。 （ 2）空間布局形態(tài)。 ①北面的高層住宅是整個小區(qū)的至高點，起到本小區(qū)和北面自然村視覺上的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步接近自然的空間效果。 ②小區(qū)公建中心基本位于小區(qū)用地的幾何中心，結(jié)合小區(qū)公園布局且位于綠化軸兩側(cè)，加強了軸線感，形成嚴(yán)謹向心的空間布局。 ③三條相對獨立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務(wù)。 ④“十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并把水體、濱河綠化的自 然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀。 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見表 4— 2— 1。 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 表（ 4— 2— 1） 編號 項 目 建筑面積 /㎡ 用地面積 /㎡ 數(shù)量 1 幼兒園 1500+1800 1800+2000 2 2 小學(xué) 4500 8500 1 3 中學(xué) 9000 14000 1 4 衛(wèi)生站 450 3 5 文化活動中心 400 1 6 球類場地 2550 2 7 糧油店 300 1 8 肉菜市場 2000 1 9 副食品店 400 2 10 飲食店 500 2 11 飯店 500 1 12 小吃店 300 3 13 綜合百貨店 500 1 14 日用雜品店 260 1 15 五金交電建材店 120 1 16 理發(fā)店 100 1 17 廢品收購店 100 1 18 書報銷售店 60 1 19 公共電話亭 40 5 20 中西藥店 80 1 21 水果店 90 1 22 綜合修理店 260 1 23 儲蓄所 200 1 24 郵政所 200 1 25 電訊營業(yè)所 200 1 26 汽車停車場（庫） 54000（ 1800個車位） 17 27 自行車（摩托車）停車場（庫） 14790（ 9860個車位） 39 28 變電房 300 5 29 路燈配電室 30 700 1 30 凈化石油氣站 40 1 31 公共廁所 150 3 32 垃圾集散點 150 3 33 小區(qū)綜合管理處 400 1 34 居民委員會 420 6 道路交通 規(guī)劃道路紅線和斷面見表 4— 2— 2 道 路 紅 線 和 斷 面 表（ 4— 2— 2） 序號 道路紅線 /M 道路斷面 /M 備 注 1 38 5— （ 8） — 20— 5 城市道路，括號內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶 2 36 5— 10— （ 6）— 10— 5 城市道路，括號內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶 3 30 5— 20— 5 城市道路 4 20 5— 10— 5 城市道路 5 15 3— 9— 3 小區(qū)道路 6 15 4— 7— 4 小區(qū)道路 7 12 — 7— 小區(qū)道路 8 3～ 4 3— 4 組團道路 9 宅間小道 主要技 術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) （ 1）土地使用指標(biāo)。 本區(qū)的土地使用情況見表 4— 2— 3，其中高壓線控制用地內(nèi)包括防護綠化地、道路停車場。 用 地 平 衡 表（ 4— 2— 3） 項 目 用地面積 /公頃 所占比重 /% 人均面積 /（㎡ /人） 居住區(qū)規(guī)劃總用地 — — 其 中 居住用地 100 其 中 住宅用地 公建用地 道路用地 公共綠地 河涌用地 — — 高壓線控制用地